編者按：2010年8月11-14日，中國(guó)房地產(chǎn)界最重要盛典“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”將在博鰲綻放。觀點(diǎn)新媒體正式推出“新政：2010 博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。2010年，是博鰲房地產(chǎn)論壇的第十年，也是房地產(chǎn)面臨最嚴(yán)厲調(diào)控的一年，在新政下，誰是預(yù)言者？誰又能獨(dú)善其身？

　　在揣測(cè)政府暫緩地王出讓的真正原因的同時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是新政下政府的一種推地策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 梁嘉欣 廣州金沙洲前地王的入市突生變卦，原定于6月29日出讓的白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊已被確定將暫緩出讓。

　　前地王還要補(bǔ)“差價(jià)”

　　6月21日，廣州市國(guó)土房管局網(wǎng)站上一條補(bǔ)充公告稱，“現(xiàn)因故暫緩出讓白云區(qū)金沙洲B3702A-06地塊，其他兩宗地的出讓照常進(jìn)行”。

　　資料顯示，金沙洲地塊用地面積94519平方米，建筑面積高達(dá)26.4653萬平方米，于2007年被深圳鴻榮源以21億元競(jìng)得，但鴻榮源并未繳清地價(jià)，今年地塊被收回，并沒收4億元土地出讓金。

　　該地塊原定于6月29日與荔灣區(qū)舊龍溪路高爾夫球場(chǎng)用地兩塊一同掛牌出讓，掛牌起始價(jià)約為11.1億元，折合樓面地價(jià)4200元/平方米。

　　廣州市國(guó)土房管局表示，這次暫緩金沙洲“地王的重新出讓，主要是希望要將收回的“地王”統(tǒng)一出讓。相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，如果金沙洲地王現(xiàn)在出讓，其市場(chǎng)環(huán)境肯定會(huì)與10月份出讓的其他收回的原地王的市場(chǎng)環(huán)境不同，這樣賣出的地價(jià)也會(huì)不一樣。

　　此外，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前仍保留追收原“地王”重新出讓差價(jià)的權(quán)利。根據(jù)廣州市國(guó)有土地出讓合同規(guī)定，如果原金沙洲地王重新出讓沒有賣到21億元，鴻榮源則要補(bǔ)齊相應(yīng)的差價(jià)。

　　至于金沙洲地塊的再次出讓時(shí)間，相關(guān)人士表示目前仍未能確定。而同時(shí)掛牌出讓的兩幅荔灣原高爾夫球場(chǎng)住宅地塊則照常推出。

　　此次金沙洲地王的暫緩出讓，普遍業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是政府擔(dān)心成交價(jià)太低，而補(bǔ)差價(jià)的規(guī)定更突顯了該意識(shí)。

　　廣州地產(chǎn)專家韓世同表示，新政出臺(tái)后，市場(chǎng)環(huán)境不好，現(xiàn)時(shí)出讓的地塊地價(jià)也不會(huì)很高，難以回到當(dāng)初地王的水平。“如果是在旺季推出的話，樓面價(jià)達(dá)到5、6000/平方米還是有可能的。”

　　但韓世同認(rèn)為，即使低價(jià)出讓，對(duì)廣州市政府的財(cái)政收入影響并不大。“廣州2004年才開始招拍掛，以前基本是協(xié)議用地，由于供應(yīng)量不大，06、07年的土地收益才100億左右，09年下半年由于亞運(yùn)城地塊的原因才有400多億的收益，因此廣州針對(duì)對(duì)土地出讓金的依賴不是太強(qiáng)，不像杭州、北京每年都1000多億的收入。”

　　而補(bǔ)差價(jià)的規(guī)定更被業(yè)內(nèi)人士直指有點(diǎn)像霸王條款，韓世同指出，補(bǔ)差價(jià)的規(guī)定不一定實(shí)行得了，而廣州雖有這規(guī)定，但也從來沒有執(zhí)行過。

　　“之前開發(fā)商就是因?yàn)槟玫貎r(jià)太高以致無法開發(fā)。如果真的按這樣的規(guī)定執(zhí)行，企業(yè)拿地將非常審慎，因?yàn)橥说睾蟛恢箾]有地，還要拿錢出來承擔(dān)政府的虧損。”韓世同如此表示。

　　“流拍潮”與推地策略

　　業(yè)界一度猜測(cè)，地王暫緩出讓與當(dāng)前土地市場(chǎng)出現(xiàn)的“流拍潮”有關(guān)。中央連出調(diào)控重拳，樓市成交一片萎靡，土地市場(chǎng)的情況也好不到哪去，近期蘇州、福建拍地接連有地塊遭遇流拍。

　　但有業(yè)內(nèi)人士稱，流拍的影響并不會(huì)太大，如果因擔(dān)心流拍而暫緩拍賣或不拍，將難以保證廣州今年的土地供應(yīng)目標(biāo)。

　　根據(jù)今年廣州市經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃，商品住房用地供應(yīng)總量控制為5平方公里，該計(jì)劃供應(yīng)總量是歷年最多的。上述人士稱，目前的供應(yīng)還是剛好，未來可能還要加大供應(yīng)才能保證5平方公里的供應(yīng)。

　　在揣測(cè)政府暫緩地王出讓的真正原因的同時(shí)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是新政下政府的一種推地策略。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，雖然在目前的市場(chǎng)情況下，前地王的推出肯定拍不回原來的價(jià)格，但如果價(jià)格太低則會(huì)對(duì)目前的市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響，因此不會(huì)拿出來打頭炮。

　　由于金沙洲地王附近編號(hào)為05和09的地塊已收入保利的手中，因此業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為保利拿下該地塊的可能性極高。黎文江指出，如果如果保利要拿該地塊，肯定不想地價(jià)太高，因?yàn)橐紤]到拉低原來兩地塊的均價(jià)。

　　另一名業(yè)內(nèi)人士直言，市場(chǎng)不好的話，政府不可能廉價(jià)去賣“龍蝦”，而是推一些其它的地塊以保證供應(yīng)。

　　黎文江亦稱，政府也考慮到自己的利益，如果成交價(jià)過低，收益也會(huì)相應(yīng)減少，此外，該些地王地塊都是成熟地塊，隨時(shí)都可以拿出來參與拍賣。所以政府會(huì)先推一些其它地塊，“因?yàn)樾碌啬贸鰜砜隙o從比較，像芳村那兩塊地根本無法做價(jià)格上的比較。”

　　他指出，由于今年政府供地計(jì)劃達(dá)5平方公里，其中計(jì)劃出讓的36宗地塊有部分并非成熟地塊，不一定能全部成功出讓，而前地王地塊都是成熟地塊，可不夠5平方公里數(shù)或其它原因無法交地的時(shí)候才推出，“這些地塊肯定都能成功推出的。”

　　鑒于近期廣州政府所推的地塊，黎文江則認(rèn)為該些地塊都比較好，相信應(yīng)該能順利推出。政府推地也講求策略，“什么都要打頭炮、開門紅，考慮到這點(diǎn)好地塊就先放著。這也是一種推地的技術(shù)，因應(yīng)市場(chǎng)情況推地，前地王拿出來肯定有人要，只是價(jià)錢問題。”