倘若關(guān)外的價(jià)值得到提升，深圳未來(lái)可媲美北京、上海等一線城市的中心區(qū)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “撤關(guān)”一聲令下，深圳“關(guān)外熱”再度掀起，在大家把焦點(diǎn)集中投向關(guān)外之時(shí)，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)是否會(huì)因此而下跌成為全城熱點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題。

　　據(jù)了解，深圳早有撤關(guān)的預(yù)期，在06年初深圳市政府就曾提出一體化的概念，近幾年，政府大量修建地鐵等交通動(dòng)脈，關(guān)外房?jī)r(jià)已快速上漲，從06年初的4000元/平方米左右的均價(jià)上漲至09年底的1.6萬(wàn)元/平方米左右，上漲幅度達(dá)400%。

　　房?jī)r(jià)下跌難望

　　面對(duì)關(guān)外的不斷升值，有擔(dān)憂認(rèn)為，深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化后，關(guān)內(nèi)優(yōu)勢(shì)將消失，加上土地供應(yīng)的加大，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)將會(huì)面臨大幅下跌。

　　但是深圳大部分資深人士均表示，如果關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，肯定不是由于撤關(guān)引起的，最主要的原因還是由于政府的調(diào)控。

　　深圳地產(chǎn)人士風(fēng)語(yǔ)指出，撤關(guān)后，由于大家對(duì)關(guān)外的關(guān)注度變高，炒關(guān)外的人或因此而增多，雖然關(guān)外亦面臨調(diào)控的壓力，但撤關(guān)概念的炒作可能令調(diào)控的影響力大打折扣，關(guān)外的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭明顯，但這并不意味著關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)因撤關(guān)而下跌。

　　深圳另一資深人士亦稱，關(guān)內(nèi)外一體化的最終目的是建筑新興產(chǎn)業(yè)基地或衛(wèi)星城區(qū)，但這并不代表關(guān)外環(huán)境會(huì)比關(guān)內(nèi)好，“就如同北京的二三環(huán)不可能比五六環(huán)便宜一樣，深圳一體化只能讓關(guān)內(nèi)的房產(chǎn)更好，關(guān)外好了關(guān)內(nèi)只能更好。”

　　據(jù)了解，盡管政府逐年加大對(duì)關(guān)外的投入及建設(shè)，但關(guān)內(nèi)外的居住環(huán)境差異很大。目前關(guān)外違建的城中村、農(nóng)民房很多，同時(shí)工廠區(qū)也不少，都是低層次的、勞動(dòng)密集型的加工產(chǎn)業(yè)，而關(guān)內(nèi)則多是商業(yè)、金融業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展區(qū)域。

　　此外，關(guān)內(nèi)高收入人群的密集程度較高，商品房的主要購(gòu)買力還是集中在關(guān)內(nèi)，關(guān)外收入水平仍較低，整個(gè)收入水平、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)并非5、6年內(nèi)就能得到全面改變。

　　因此，有業(yè)內(nèi)人士稱：“無(wú)論是居住環(huán)境、就業(yè)人口財(cái)富積累，關(guān)內(nèi)外完全不同日而語(yǔ)。”

　　至于撤關(guān)后深圳市土地供應(yīng)將加大的說(shuō)法，不少人士表示不贊同。深圳業(yè)內(nèi)人士賀承軍指出，無(wú)論撤不撤關(guān)，深圳土地供應(yīng)并不會(huì)因此而得到擴(kuò)大。

　　深圳地產(chǎn)人士林曉華亦表示，關(guān)外的優(yōu)質(zhì)土地并非說(shuō)有就有，由于關(guān)外的優(yōu)質(zhì)土地主要集中于村集體的地方，一體化只是在征地的時(shí)候少一些阻力，目前深圳80%的農(nóng)民主要集中在關(guān)外，只是向其征地有了一個(gè)藉口而已，而且征地的價(jià)格也不低。

　　“一體化后，關(guān)內(nèi)的土地資源更加稀缺。關(guān)外土地貴，再征地的話，關(guān)內(nèi)的就更貴。”林曉華稱。

　　上升空間不減

　　不可否認(rèn)，關(guān)外城區(qū)價(jià)值得到補(bǔ)充和改善，對(duì)關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)只能是利好促進(jìn)。

　　分析人士舉例稱：“深圳就像一塊蛋糕，如果只有中心漂亮，周圍都是爛的，這樣不可能賣到一個(gè)好價(jià)格。就像北京如果4、5環(huán)是農(nóng)村，那么它2、3環(huán)的價(jià)值也不會(huì)凸顯出來(lái)。當(dāng)外圍環(huán)境改變，中心城區(qū)肯定更加受益，整個(gè)深圳的價(jià)格就會(huì)更高。”

　　該名人士指出，倘若關(guān)外的價(jià)值得到提升，深圳未來(lái)可媲美北京、上海等一線城市的中心區(qū)，目前深圳中心城區(qū)均價(jià)僅2萬(wàn)左右，而京滬則在4-5萬(wàn)/平。

　　“關(guān)外很多區(qū)域價(jià)格較低，影響了整個(gè)深圳的價(jià)值，把均價(jià)拉下來(lái)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)還是有一個(gè)上升空間的。”風(fēng)語(yǔ)表示。

　　事實(shí)上，目前有特價(jià)的還是以關(guān)外房為主，關(guān)內(nèi)的房?jī)r(jià)依然高企。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著新的供應(yīng)量預(yù)期越來(lái)越多，由于關(guān)外早已提前透支了一體化的利好反應(yīng)，未來(lái)關(guān)外房?jī)r(jià)再提升的空間很少，然而，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的低價(jià)作用將更具優(yōu)勢(shì)。