8月13日，由觀點新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，世邦魏理仕中國區(qū)董事總經(jīng)理祝惇若先生發(fā)表了題目為《中國高端物業(yè)市場回顧與展望》的演講。

　　以下為祝惇若先生演講的全文實錄：

　　祝惇若：各位早上好，非常感謝組委會給我們這個機會，能夠分享一下世邦魏理仕對這個市場的研究和觀察。我的題目是中國高端物業(yè)市場的回顧和展望。主要是回顧過去一年中國高端市場的變化、表現(xiàn)以及對高端市場未來展望的一些看法。首先，我們看一下大家最為熟悉的住宅市場。08年下半年隨著壓制性的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)以及全球經(jīng)濟危機深入，住宅投機需求離場，自住需求成交也在下滑，全國房地產(chǎn)市場進入一個價格及成交量雙降的調(diào)整中。但是對高端物業(yè)來說，由于在城市當(dāng)中的稀缺性，尤其是上海、北京調(diào)整幅度低于普通市場。從世邦魏理仕研究數(shù)據(jù)可以看出，6個城市價格回落程度在10-20%之間，四個城市在10%，還有四個城市在5%。這里我想解釋一下高檔住宅市場的定義，以上海為例，住宅以3萬元為基準，別墅也是3萬，北京公寓是2萬，別墅是3萬，深圳普通公寓是3萬，別墅是4萬。

　　再看2009年小陽春中，中高檔住宅成交比例變化。春節(jié)過后，許多開發(fā)商打著促銷，08年出臺的政策也開始發(fā)揮效力。最初購買的是自住型需求者。然后是小戶型熱銷。隨著普通市場升溫，改善性、投資性進入樓市。加之未來通脹預(yù)期，中高檔住宅成為投資者保值投資的首選。高檔住宅占住宅成交比例上升。最明顯的是深圳，從1.7%一直上升到19.8%，增加了18個百分點。成都和杭州也增加了8個百分點和5個百分點。

　　這是2009年第二季度價格反彈。開花商分段漲價，二季度，華東、華南高檔住宅價格上漲迅速。寧波、廣州、深圳高漲住宅均價上漲10%左右。杭州、天津上漲超過5%，重慶、南京、上海、西安有小幅上漲。我們回顧中國高檔住宅市場，證明了它的抗風(fēng)險性以及市場地位。短期來看，我們認為接下來幾個月開發(fā)商將繼續(xù)有節(jié)奏推盤，但比上半年會緩和許多。長期來看，經(jīng)濟走勢、相應(yīng)政策會影響高檔住宅走向。當(dāng)前樓市現(xiàn)狀將政府帶入一個兩難境地，如果政策收緊，很可能會出現(xiàn)去年的市場萎縮。如果放任發(fā)展，又會出現(xiàn)非理性繁榮。下半年如果宏觀經(jīng)濟繼續(xù)恢復(fù)，我們預(yù)計房地產(chǎn)政策將有所收緊。但是整體經(jīng)濟向好，保證這個市場向上發(fā)展。如果宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)反復(fù)，房地產(chǎn)市場仍將是政府注重的帶頭產(chǎn)業(yè)，政策也將繼續(xù)寬松。

　　接下來看一下寫字樓市場情況。和高端住宅市場一樣，高端寫字樓從去年下半年進入租金下滑、空置上升通道。金融危機對寫字樓影響更為直接。許多跨國企業(yè)為了渡過金融危機，縮短營運預(yù)算，國際租戶需求疲軟。雖然金融危機以來，內(nèi)資金融業(yè)有所擴展，但是許多外資金融業(yè)搬遷，造成較大的沖擊。許多工業(yè)、制造業(yè)跨國公司為了節(jié)約成本，選擇遷移到租金較低的商務(wù)園區(qū)。這是甲級寫字樓供應(yīng)量我們的研究，近幾年和未來持續(xù)大量優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)，這種情況在全國各大城市都非常普遍。我們可以看到到2008年，新增供應(yīng)560萬平米，但是從2009年到2010年15個城市新增供應(yīng)量776萬平方米。一線城市在這次危機受創(chuàng)比二線城市更為嚴重，前四個季度上海、北京、深圳、廣州四大城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金分別下降18%、12%、8%、6%。二級城市來說，這次并不會象一線城市那樣明顯，主要因為二、三線城市對辦公樓需求，來自跨國企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)推動，并且國內(nèi)企業(yè)占多數(shù)。一線城市入住跨國企業(yè)比例比較大，受到?jīng)_擊較大。二線城市有的租金在下降，但是空置率也在下降，說明這個市場由于租金下降，造成入住率上升。對于優(yōu)質(zhì)寫字樓展望，我們長期看好這個市場。目前全球金融危機終止了外資擴張計劃，但是我們認為這只是一個暫時倒退。作為甲級寫字樓最大租戶，銀行以及金融機構(gòu)發(fā)展是評定一個城市寫字樓市場發(fā)展?jié)摿χ饕笜?biāo)。外資銀行積極進入中國內(nèi)地市場，上海、北京等一線城市不再是這些外資銀行唯一選擇，為了搶先建立強大的客戶基礎(chǔ)，許多外資銀行進入二三線城市，成為他們重要擴張部分。而國有銀行渴望從乙級寫字樓搬到甲級寫字樓。從我們調(diào)查的15個城市，我們認為天津、重慶最具潛力。天津憑借地理優(yōu)勢，吸引了許多歐美銀行入住，比如匯豐、花旗、渣打等國際銀行，同時吸引了很多日韓銀行入住。與此相關(guān)的政策為天津高檔寫字樓市場發(fā)展提供動力。重慶作為中西部重要城市，經(jīng)濟不斷發(fā)展，良好的投資環(huán)境和較低的辦公成本，吸引大量外資。根據(jù)我們統(tǒng)計，06年以來重慶甲級寫字樓供應(yīng)量為零，頂級寫字樓存量極小，這提供了巨大空間。

　　最后我們看一下優(yōu)質(zhì)商戶市場，優(yōu)質(zhì)商會總的來說，目前中國的優(yōu)質(zhì)商戶市場還處于比較健康的供求狀態(tài)中。到2009年上半年我們所關(guān)注的15個城市，一半城市優(yōu)質(zhì)商戶已經(jīng)從經(jīng)濟危機所造成的下行通道中走出來。租金重新上漲。只有三個城市優(yōu)質(zhì)商戶空置率占10-20%之間，其余均在10%以內(nèi)。高成長的二線城市也越來越吸引零售商目光，優(yōu)質(zhì)商鋪由集中到擴散。海外知名的零售商進入。這些城市人口多，高收入人口多，有足夠的商業(yè)承載能力，但是之后許多二線城市開始吸引這些零售商眼光。這些地區(qū)的城市化進程和人口快速政府，為優(yōu)質(zhì)商鋪發(fā)展提供巨大潛力。從這里我們可以看到2009年第一季度，比如大連、天津、沈陽、杭州、南京這些城市，包括西安，他們的人均可支配收入增長均超過兩位數(shù)。有一個令人擔(dān)憂的是，短期內(nèi)許多二線城市恐怕面臨供應(yīng)過量，從這張圖表也可以看到，我們統(tǒng)計的12個城市中，09年和10年新增供應(yīng)量196萬，增長21%。而其他11個二線城市09、11年兩年新增供應(yīng)量增長63%，達到462萬平方米。增長速度遠遠低于當(dāng)?shù)叵M水平增長，缺少消費能量支持，這也是一個不得不令人擔(dān)憂的現(xiàn)象。

　　我們對一些優(yōu)質(zhì)商鋪市場的展望。由于二線城市比一線城市處于更強烈的城市化進程中，城市設(shè)施更新?lián)Q代所帶動的需求在一定程度上緩解這種壓力。同時從政策方面來講，接下來半年拉動內(nèi)需、保增長仍然是中國經(jīng)濟保持回穩(wěn)的關(guān)鍵。經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，上半年回穩(wěn)的主要動力就是內(nèi)需和固定資產(chǎn)投資。進出口貿(mào)易是負增長，固定資產(chǎn)投資33.5%。下半年拉動內(nèi)需仍將是經(jīng)濟回穩(wěn)的主力。優(yōu)質(zhì)商鋪市場會從內(nèi)需增加中受益。

　　綜合前面高檔物業(yè)類型，我們認為中國高檔物業(yè)市場處于一個快速健康發(fā)展時期，這其中也不可避免存在一些問題。但是長期來看，我們對中國高端物業(yè)抱以非常樂觀的態(tài)度。謝謝大家！