現(xiàn)在鴻榮源退地，無(wú)疑正中保利的下懷，保利拿回06地塊，將使其臨江地塊連成一片，開(kāi)發(fā)成大社區(qū)，獲得最大的效益。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 新政過(guò)后的首場(chǎng)推地，總是備受關(guān)注。近日，廣州市國(guó)土房管局推出城區(qū)三幅住宅地，當(dāng)中的白云區(qū)金沙洲編號(hào)為B3702A-06住宅用地又一次吊起來(lái)市場(chǎng)的胃口。

　　前地王

　　原因在于，這個(gè)面積超過(guò)12個(gè)足球場(chǎng)的地塊前身正是鴻榮源2007年所拿下的地王。這次算是退地后的“二嫁”。

　　2007年，鴻榮源與保利幾經(jīng)爭(zhēng)奪，最終以21億元的總價(jià)拿下該地塊，樓面地價(jià)高達(dá)約7935/平方米。然而，這塊地王卻一直飽受紛爭(zhēng)。由于拖欠土地出讓金，該地塊于09年被廣州房管局列入待處理的五幅問(wèn)題地王行列。2010年4月，廣州市國(guó)土局終正式收回該地塊，并沒(méi)收土地出讓金4億元。

　　如今，這塊老地王重新入市，掛牌起始價(jià)為11.12億元，折合樓面地價(jià)為4200元/平方米。經(jīng)緯地產(chǎn)的一份報(bào)告分析認(rèn)為：該地塊政府完全是無(wú)本買(mǎi)賣(mài)，增收不成問(wèn)題，且該地塊并不愁沒(méi)有買(mǎi)家，而其中，又?jǐn)?shù)保利拿地的幾率最大。

　　該報(bào)告認(rèn)為，毗鄰地王地塊的金沙洲02、04地塊由保利在2007年取得，由于當(dāng)時(shí)地價(jià)高達(dá)8769元/㎡和8112元/㎡，也算是創(chuàng)造了金沙洲當(dāng)時(shí)的“地王”紀(jì)錄。

　　隨后的07年底及09年，保利又連續(xù)拿下了附近編號(hào)為05和09的地塊，這樣，編號(hào)為06的地王地塊把保利的這幾幅地塊分割了開(kāi)來(lái)，給保利臨江地塊的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)增加了不少阻力。

　　現(xiàn)在現(xiàn)在鴻榮源退地，無(wú)疑正中保利的下懷，保利拿回06地塊，將使其臨江地塊連成一片，開(kāi)發(fā)成大社區(qū)，獲得最大的效益。

　　公開(kāi)資料顯示，目前保利于臨江地塊打造的保利西岸項(xiàng)目已于09年年底動(dòng)工，預(yù)計(jì)今年年中開(kāi)盤(pán)，為保證項(xiàng)目的完整性，保利對(duì)06地塊恐怕是勢(shì)在必行。

　　但也不少?gòu)V州業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，并不排除其它房企也參與競(jìng)奪，目前，06地塊附近亦有城建、萬(wàn)科、保利、恒大、中海等房企的地塊或項(xiàng)目。

　　“其他開(kāi)發(fā)商對(duì)該塊地的需求的迫切程度遠(yuǎn)不如保利，如果不出現(xiàn)另外一個(gè)“鴻榮源”，預(yù)計(jì)這塊地保利是十拿九穩(wěn)，而在沒(méi)人爭(zhēng)的情況下，出現(xiàn)地王的情況也幾乎不可能。”經(jīng)緯報(bào)告認(rèn)為。

　　地王難續(xù)

　　5月11日，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布2010年全市經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃時(shí)強(qiáng)調(diào)，今年廣州土地出讓將實(shí)行用地預(yù)申請(qǐng)制度，即“勾地”制度。

　　有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)認(rèn)為，包括鴻榮源退還地王在內(nèi)的三宗地塊出讓?xiě)?yīng)該是經(jīng)過(guò)勾地，且有開(kāi)發(fā)商表示感興趣才推出市場(chǎng)拍賣(mài)，而老城區(qū)小地塊應(yīng)該比較受市場(chǎng)歡迎，預(yù)計(jì)出讓價(jià)會(huì)翻倍。

　　但該預(yù)測(cè)也遭到了不少業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，基于不太明朗的前景，金沙洲地塊重新拍出8000元/平方米的高價(jià)已不大可能，而在上一輪市場(chǎng)低迷階段，保利所拍的地平均樓面地價(jià)僅4、5000元/平方米左右。

　　合富輝煌首席分析師黎文江亦表示，由于前景難以預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)積極買(mǎi)地，而且在成交量大幅萎縮的背景之下，開(kāi)發(fā)商的資金已無(wú)法得到大量回籠，就算買(mǎi)地也不會(huì)出高價(jià)。

　　盡管如此，上述接受采訪的廣州業(yè)內(nèi)人士還是認(rèn)為，這塊鴻榮源的前地王遭遇流拍的可能性并不大。“現(xiàn)在底價(jià)就非常便宜，政府并沒(méi)有把起拍價(jià)定得太高，只要有開(kāi)發(fā)商出一次價(jià)即可成交。”韓世同表示。

　　此外，韓世同也認(rèn)為，由于保利于07年拿下的兩地塊樓面均價(jià)較高，而此次06地塊由于出讓成本低，有可能5000多元/平方米拿下，因此可把之前地王的價(jià)格相對(duì)攤薄，同時(shí)亦能把之前的地塊合并起來(lái)。

　　資料顯示，目前保利在金沙洲的四地塊平均地價(jià)是7383元/平方米，只要保利拿06地塊不超過(guò)這個(gè)平均地價(jià)，則在有利于實(shí)現(xiàn)整體經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上還可以再降低保利整個(gè)項(xiàng)目的拿地成本。

　　市場(chǎng)試探

　　根據(jù)“廣州市2010年國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃及新社區(qū)住宅建設(shè)計(jì)劃”，今年廣州市轄十區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)計(jì)劃推出230宗地，用地面積逾3343萬(wàn)平方米。而越秀、荔灣、海珠、白云等中心城區(qū)，出讓土地也達(dá)到22塊。

　　調(diào)控新政出臺(tái)后，廣州此次首推的三幅地塊中，除鴻榮源退還的金沙洲06地塊外，還有芳村原高爾夫A、B地塊。此兩宗地雖景觀資源稀缺，但被政府分成六大塊，中間有規(guī)劃路隔開(kāi)。

　　有專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)，目前房地產(chǎn)場(chǎng)存在很多不穩(wěn)定因素，發(fā)展商拿地態(tài)度仍較謹(jǐn)慎，不敢一下子連續(xù)吞下這么多塊地，高價(jià)拿地的可能性也不大。

　　“此次三幅主城區(qū)地塊的推出，是政府在試探新政后土地市場(chǎng)的反應(yīng)。”接受采訪的一名廣州地產(chǎn)界人士表示。

　　而經(jīng)緯也分析認(rèn)為，為增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)政府的信任，廣州市在新政后首次推地即推出該三塊城區(qū)土地，但由于城區(qū)土地稀缺性較強(qiáng)，土地升值潛力在，倘若“地王”再現(xiàn)，不僅使得消費(fèi)者對(duì)政府的調(diào)控喪失信心，同樣也會(huì)有損地方政府在中央的形象，不利于日后的發(fā)展。

　　黎文江則對(duì)廣州目前的土地市場(chǎng)總結(jié)稱(chēng)：“現(xiàn)在這個(gè)世道，政府賣(mài)地也很艱難。”