上海高端物業(yè)市場的陰霾有可能讓上實(shí)發(fā)展通過海上灣項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)業(yè)績反轉(zhuǎn)的如意算盤落空。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 進(jìn)入上海朱家角8年之后，上實(shí)發(fā)展終于推出了自己的豪宅代表之作——上實(shí)·海上灣。6月中旬，上實(shí)·海上灣將正式入市，成為上海高端項(xiàng)目的一支新軍。

　　上實(shí)的厚望

　　上實(shí)發(fā)展對該項(xiàng)目寄予了厚望，除了大量的廣告轟炸之外，在五一期間，上實(shí)發(fā)展還專門攜帶該樓盤參加了上海的房地產(chǎn)春季展示會。

　　據(jù)上實(shí)發(fā)展公開的項(xiàng)目資料顯示，上實(shí).海上灣項(xiàng)目一期包括了占地1畝的小獨(dú)棟、200平方米左右的聯(lián)排別墅、100到120平方米的花園洋房等三大類產(chǎn)品。

　　“上實(shí)發(fā)展在朱家角區(qū)域的項(xiàng)目銷售將成為其今明兩年業(yè)績反彈的主要來源”，長期跟蹤上實(shí)發(fā)展的一名分析師對觀點(diǎn)新媒體表示。

　　作為最早進(jìn)入朱家角的開發(fā)商，上實(shí)集團(tuán)在朱家角擁有大量優(yōu)質(zhì)的土地，而上實(shí).海上灣位于朱家角最好的區(qū)域位置，項(xiàng)目依托于淀山湖、大淀湖、生態(tài)濕地公園，總面積達(dá)到了80萬平方米，上實(shí)發(fā)展將該項(xiàng)目分為六期開發(fā)，本次即將推出的是首期項(xiàng)目。

　　然而，上海高端物業(yè)市場的陰霾卻有可能讓上實(shí)發(fā)展通過海上灣項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)業(yè)績反轉(zhuǎn)的如意算盤落空。

　　高端市場低迷

　　“朱家角市場在整個上海房地產(chǎn)市場中處于一個比上不足，比下有余的一個狀態(tài)。相對于市區(qū)成熟的高端物業(yè)而言，朱家角在地理位置以及配套上都要稍遜一籌，但與一些普通郊區(qū)的別墅相比，朱家角的旅游小鎮(zhèn)概念讓在其區(qū)域的別墅定價更高一些。”上海佑威數(shù)據(jù)研究中心副主任陸騎麟對觀點(diǎn)新媒體表示，朱家角對于買家的吸引力并不是很大，相比于朱家角，上海的購房者更加熱衷于在上海周邊的城市昆山等地置業(yè)。目前朱家角的成交均價大約是在2.5萬元左右。

　　而來自戴德梁行的數(shù)據(jù)也顯示，今年以來朱家角的別墅成交并不是很活躍，其中在今年4月份成交為0套。而三月份僅為3套，二月份為2套，即使在2009年樓市回暖的情況下，去年同期4月也僅為7套，3月份為6套，2月份為9套。

　　在這樣的市場背景下，定價可能超過4萬元的上實(shí)·海上灣確實(shí)前景堪憂。

　　事實(shí)上，上實(shí)發(fā)展去年6月份在朱家角還推出過其第一個別墅項(xiàng)目：海源別墅。相對于海上灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目規(guī)模較小，總共只有60套房源，在市場火熱的2009年，海源別墅的銷售也并不理想。

　　目前海源別墅還有一批在售的500-800平米的獨(dú)棟別墅，總價在3000-5000萬元/套。平均銷售達(dá)到了5萬元/平方米。而幾乎是同期開盤的中信泰富朱家角新城項(xiàng)目，其別墅售價也僅為3.5萬元/平方米左右。

　　不僅是朱家角，不少業(yè)內(nèi)人士甚至認(rèn)為，今年整個上海的高端物業(yè)市場可能都并不樂觀。一份來自中原地產(chǎn)研究部的報告指出，隨著成交的減少，以近一年來平均月度銷售量衡量，上海的豪宅公寓存量至少要花50個月左右才能銷售完，別墅存量要花15個月銷售完。而就房價而言，上一周，上海的新房成交價格首次跌破兩萬元，其重要的原因正是5萬元以上的高端樓盤成交量出現(xiàn)腰斬，最終導(dǎo)致成交均價的走低。

　　上實(shí)發(fā)展似乎并未在意市場的變化，其正積極為上實(shí)·海上灣的入市造勢。

　　在房地產(chǎn)市場迅速反彈的2009年，上實(shí)發(fā)展業(yè)績并不理想。而其提出的定向增發(fā)融資方案截止目前也尚未通過國土部的審核。新政公布以后，上實(shí)發(fā)展的股價已經(jīng)跌破其增發(fā)價格的55%以上，成為跌勢最為嚴(yán)重地產(chǎn)個股之一，這使得其增發(fā)的難度也進(jìn)一步加大。