　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)業(yè)的各位朋友們、新聞界各位朋友，大家好！很高興到博鰲共同探討房地產(chǎn)的未來。我是作為應(yīng)邀嘉賓前來參加這次會議，所以談不上支持。只是作為一位業(yè)內(nèi)的人士談一些感受，另外因為我下午就要回去，所以我征求了主辦方的同意，在這里把我們前不久協(xié)會對于今年房地產(chǎn)研究的情況給大家做一下簡單的通報。

　　下面先談兩點感受

　　我第一個感受是，這次會議在時間上的選擇上非常巧合，正是國務(wù)院剛發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭的住房困難問題若干意見》，大家都知道國務(wù)院這次發(fā)布的文件是繼1994年、1998年國務(wù)院引發(fā)的兩個住房制度改革文件的又一個文件，如果說前兩個文件實現(xiàn)了住房制度向市場體制的轉(zhuǎn)軌，那么這個文件明確解決了低收入家庭的住房困難問題，是各界人民政府的重要職責(zé)，并通過解決低收入家庭住房困難問題細(xì)化的措施，進一步完善了保障性住房和商品型住房的兩種模式，解決了市場化導(dǎo)向難以解決的社會公平問題，對全面建設(shè)小康社會和構(gòu)件和諧社會將起到重要的作用。

　　我的第二點感受是，政府調(diào)控和市場機制是調(diào)控房地產(chǎn)的兩種手段，落實住房保障和促進市場的健康發(fā)展是房地產(chǎn)調(diào)控的兩個不可分割的內(nèi)容。國務(wù)院剛下發(fā)這個文件，第一是住房制度改革的里程碑文件，也是在貫徹總結(jié)國務(wù)院03年18號文件以及05年兩個國八條和06年的國六條的有關(guān)加強建立和完善住房保障制度提出的最系統(tǒng)最完整的解決城市低收入家庭住房困難的文件。因此我個人認(rèn)為，這個文件也是調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要措施，對分流住房市場的需求緩解住房供應(yīng)的壓力，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展將起到重要的作用。

　　改革開放以來，特別是1998年，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度、深化改革以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，城市舉世矚目的問題也有待解決。今年上半年全國房地產(chǎn)市場在國家宏觀經(jīng)濟總體發(fā)展態(tài)勢的影響下，在城鎮(zhèn)化進程和住房需求的強烈推動下，繼續(xù)保持了較快的發(fā)展速度，房地產(chǎn)的開發(fā)投資，特別是住宅投資增幅較大。住宅投資機構(gòu)有所改善，房地產(chǎn)的市場秩序有所好轉(zhuǎn)，市場的運行有所平衡，但存在的問題或矛盾仍然不少。

　　一、商品房供應(yīng)類的指標(biāo)，也就是土地的開發(fā)面積，商品房的新開發(fā)面積、竣工面積增幅出現(xiàn)回落，需求類的指標(biāo)也就是商品房的銷售面積增幅明顯上升，上半年商品房銷售面積與竣工面積之比達到1.88，商品房住宅的銷售面積與竣工面積之比達到2.08，供不應(yīng)求的矛盾比較突出，下半年還難以緩解。

　　二、由于流動性過剩，以及股市與房市的相互影響，房地產(chǎn)的投資，投機的現(xiàn)象有所抬頭。

　　三、由于市場的供不應(yīng)求以及出現(xiàn)土地攀升的原因，上半年房地產(chǎn)價格普遍上漲，一些城市房價上漲過快，下半年房價上漲的壓力依然存在。

　　四、90平方米以下的住房有所增加，但比重仍然偏低，住房制度的調(diào)整總體緊張緩慢，轉(zhuǎn)換消費的任務(wù)還十分艱巨。

　　五、二手房的交易量降升，二手房的市場和租賃市場發(fā)展滯后，面對著一面是快速發(fā)展的經(jīng)濟和欣欣向榮的房地市場，一面是似乎存在泡沫經(jīng)濟責(zé)任和普遍上漲的房價，一些人對未來的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了困惑，更多的人對未來的房地產(chǎn)可能采取的措施表示關(guān)注。

　　我們也深深的感覺市場經(jīng)濟是一所大學(xué)校，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、快速發(fā)展和國際化市場化的大背景下，建設(shè)有中國特色的房地產(chǎn)體系和政策體系，還需要不斷的學(xué)習(xí)，不斷的探索，不斷的總結(jié)。我們也希望這次論壇能萌發(fā)新的創(chuàng)意，為房地產(chǎn)的健康發(fā)展群策群力。

　　前不久我們中國房地產(chǎn)協(xié)與市場銀監(jiān)會和國務(wù)院有關(guān)部門和有關(guān)專家一起，共同對2007年上半年的房地產(chǎn)進行了一次總結(jié)。并對下半年和今后一段時間促進房地產(chǎn)健康發(fā)展提出了幾點建議。

　　第一、增加住宅用地和住房的有效供應(yīng)，在國家固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)規(guī)模已較高的情況下，必須堅持有保有壓的方針，增加普通商品住房、兩限房和經(jīng)濟適用房的用地供應(yīng)，并通過住房建設(shè)規(guī)劃提前公布。解決好中低收入的家庭購房運行，加強給國土地使用權(quán)，出讓合同執(zhí)行力度的監(jiān)管。促進存量土地的師資性開發(fā)，加大對閑置土地的處置力度，同時按照企業(yè)的職責(zé)等級開發(fā)能夠等，控制土地出讓的面積，以改變目前土地開發(fā)面積，和竣工面積正處下降的趨勢。在國家固守18億畝耕地紅線的情況下，現(xiàn)以增加工業(yè)用地的容積率，調(diào)整好住宅用地與工業(yè)用地的結(jié)構(gòu)，建議研究符合城鎮(zhèn)化規(guī)律向城市建設(shè)用地的增加和農(nóng)村建設(shè)用地的減少，特別是城市建設(shè)用地的增加農(nóng)村宅基地的減少相掛鉤的政策。由于農(nóng)村的居民用地，一般在人均150-200平方米之間，大于城市建設(shè)用地人均100平方米的指標(biāo)。這樣的調(diào)整總體上可以縮小建設(shè)用地的規(guī)模，這種方案建議在若干縣城和縣級市先行試點。

　　二、引導(dǎo)住房需求，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅，在市場經(jīng)濟發(fā)展到今天，當(dāng)時靠行政手段使需求適應(yīng)供應(yīng)機構(gòu)的調(diào)整難以達到目的。因此一方面要繼續(xù)堅持正確的輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)居民深度消費極度消費，同時更多運營財稅等經(jīng)濟政策，為此我們建議加緊出臺物業(yè)稅，抑制投資需求的上升。并引導(dǎo)閑置房的居民，把多余的住房轉(zhuǎn)讓或者是出租，以彌補市場上供應(yīng)不足的問題。建議在房價上漲過快的城市，加大對土地增值稅的監(jiān)管力度，引導(dǎo)企業(yè)加快開發(fā)建設(shè)。一家銀行的存款利率上調(diào)并高于物價上漲指數(shù)，避免更多的資金向資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，建議在完善發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住房的建設(shè)的配套政策，推進住宅的產(chǎn)業(yè)化。

　　第三、大力培育和發(fā)展二手房市場或租賃市場，目前空置房下降閑置房上升，發(fā)展房屋租賃可以推動擁有兩套以上住房的家庭，向房屋影響消費市場，提高住房的使用效率。這也是增加住房的有效供給的重要手段，為培育和發(fā)展租賃市場，政府一方面要考慮加強住房保有量的稅收緩解，提高住房的閑置成本。另一方面要考慮，減少個人出租住房的稅收負(fù)擔(dān)，以活躍房屋的租賃市場。為促二手房的交易在增加住房保有量的同時，要減少住房流通的稅收，并允許地方政府能根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，應(yīng)急自如的調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。

　　四、規(guī)范市場秩序，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲。進一步建立健全房地產(chǎn)的法律體系，加強對房地產(chǎn)全過程的監(jiān)管，加強市場信息系統(tǒng)和信用檔案的建設(shè)，全面準(zhǔn)確的發(fā)布市場的供求信息，加強市場的檢測，增加市場教育的透明度，加強行業(yè)的誠信建設(shè)和行業(yè)自立，營造健康有序的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，加強房價的監(jiān)管和調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過快上漲保持合理的水平。

　　建議抓緊建立分地區(qū)、分類的住房價統(tǒng)計體系和評價體系，建議以各地定期的公布基準(zhǔn)地價和和標(biāo)準(zhǔn)地價，重點關(guān)注廉租住房、經(jīng)濟適用住房和普通房價格以及租金價格的變動，并及時向社會公布。

　　五、不設(shè)實際的拓寬房地產(chǎn)的金融渠道，在房地產(chǎn)信貸規(guī)模進一步嚴(yán)格、控制而流動性過剩的情況下，建議不失時機的推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，拓寬房地產(chǎn)的金融渠道，繼續(xù)鼓勵和支持開發(fā)企業(yè)，通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)項目債券化等渠道籌集開發(fā)資金。建議有關(guān)部門能選擇若干房地產(chǎn)基金項目試點上市，即可降低金融風(fēng)險，也可為投資者提供一種重要的投資渠道。

　　六、希望房地產(chǎn)企業(yè)，加強自身建設(shè)，鼓勵企業(yè)做好、做強、做大。我國的房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅建設(shè)，正處于數(shù)量型需求向數(shù)量質(zhì)量轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，希望房地產(chǎn)企業(yè)圍繞誠信、品牌、社會責(zé)任，進一步抓依法經(jīng)營和誠信建設(shè)，進一步抓好企業(yè)內(nèi)部的管理，降低管理成本；進一步打造企業(yè)的品牌、項目的品牌、服務(wù)的品牌，向誠信和管理品牌效益，同時承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任，使企業(yè)做好、做大、做強。我們深信通過正確運營政府調(diào)控和市場機制兩個手段，有針對性加強房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，并通過住房保障制度的完善和落實，解決了低收入家庭的基本住房問題，我國的房地產(chǎn)業(yè)就一定能夠持續(xù)健康的發(fā)展。另外在這里我也想給媒體提一個建議，媒體在報道各位專家、各位翻譯者講話的時候，一定要客觀的報道，我也順便提一下這個問題，因為8月11號我們發(fā)布了一個市場研究報告，在市場研究報告里面有一段話。全文是這樣的，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和問題，在今年下半年和今后一段時間內(nèi)，政府還可能出臺一些新的調(diào)控措施，如作為物權(quán)法的配套法規(guī)、城市房屋拆遷的修訂與實施、物業(yè)稅出臺的時間與力度、土地市場的整理、金融政策的完善、住房保障制度的落實等。這些政策措施的出臺，將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響，也是社會高度關(guān)注的問題。

　　當(dāng)時有些媒體是全部報道的，有的媒體是光報道一句話，就是：朱中一在會上說，今年要出臺新的調(diào)控措施。所以有些人以及廣州市市長打電話到部里問，是不是部里授權(quán)發(fā)布了調(diào)控新的措施。我建議媒體要全面的報道，大家對房地產(chǎn)的問題特別敏感，可能很多發(fā)言者都會有這樣的想法，所以媒體報道的時候一定要客觀的報道。

　　不對的地方希望大家批評，謝謝。