8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦、上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開(kāi)幕。在會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一先生發(fā)表了題為《當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整及房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)》的演講。

　　以下為朱中一先生演講的全文實(shí)錄：

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、各位同仁，新聞界的各位朋友，上午好！有幸應(yīng)邀來(lái)參加2009博鰲房地產(chǎn)論壇，下面我就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及有關(guān)政策建議談一些個(gè)人看法，供大家參考。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)正如我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一樣，正處于平穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，從1-7月份有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)了前一段時(shí)期調(diào)整后已經(jīng)率先到了回升的階段。商品房的銷售面積同比增長(zhǎng)了37.1%，商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)了38.8%。在全國(guó)31個(gè)省區(qū)市當(dāng)中，商品房銷售面積同比下降的只有西藏自治區(qū)一個(gè)。商品住宅銷售面積同比下降的也只有山西省和西藏自治區(qū)兩個(gè)。而山西的同比下降，也只是下降了1.7%。大家知道山西的同比下降可能跟山西不少的人，在外地購(gòu)房有關(guān)系。據(jù)我所知，山西不少人在海南買房的也很多，在三亞、在?？?，甚至在五指山。這也說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在市場(chǎng)化了后，老百姓不僅要解決有沒(méi)有住房的問(wèn)題，然后關(guān)注住房的性能問(wèn)題，目前更注重環(huán)境的質(zhì)量問(wèn)題，象海南環(huán)境質(zhì)量比較好，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比山西好，所以山西很多有錢人，包括很多老師都在海南買房。另外從全國(guó)70個(gè)大中城市，房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，3月份開(kāi)始環(huán)比上升，4月、5月、6月、7月環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。房?jī)r(jià)的止跌回升，也是市場(chǎng)回暖的重要表現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速也逐月上升，說(shuō)明我們企業(yè)投資的信心正在增強(qiáng)。隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷向好，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有望繼續(xù)回暖，當(dāng)前我們關(guān)注的問(wèn)題主要有三個(gè)：

　　第一，一些地方當(dāng)前面臨的供給不足與不少地方面臨的下一步潛在供應(yīng)不足的問(wèn)題。今年以來(lái)商品房銷售面積增長(zhǎng)顯著，但1-7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅同比增長(zhǎng)11.6%，住宅開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.2%。而土地的購(gòu)置面積，完成土地的開(kāi)發(fā)面積和房屋的新開(kāi)工面積分別同比下降25.8%、13.4%、9.1%。這些先行性指標(biāo)的下降對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步的供給將產(chǎn)生較大影響。特別是象北京等幾個(gè)銷售量比較大的省市，1-7月住宅投資仍然還是同比下降的。比如北京下降了10.5%，上海下降了6.2%，江蘇下降了2.4%，福建下降了26.1%，廣東下降了13.8%。據(jù)有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的測(cè)算，象上海、杭州、深圳等幾個(gè)城市如果以今年上半年平均的銷售速度來(lái)看，上海、杭州可售面積僅僅能夠提供2-4個(gè)月的銷售，深圳能夠提供的也不到半年。供給明顯不足。

　　第二，一些地方的房?jī)r(jià)過(guò)快的上漲和若干城市近期出現(xiàn)的地價(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題。不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近或者超過(guò)2007年8、9月份的水平。對(duì)這個(gè)問(wèn)題老百姓和一些專家非常關(guān)心，希望能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　第三，信貸政策與信貸規(guī)模的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速回暖，與寬松的貨幣信貸政策密切相關(guān)。1-7月份，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的來(lái)源當(dāng)中，國(guó)內(nèi)的貸款為6524億，同比增長(zhǎng)42.7%。個(gè)人按揭貸款為3628億，同比增長(zhǎng)78.9%。隨著市場(chǎng)銷售的逐漸好轉(zhuǎn)，企業(yè)的投資信心有所恢復(fù)，5月當(dāng)月的新開(kāi)工面積，土地的購(gòu)置面積出現(xiàn)了環(huán)比的上漲，6月、7月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又有較快的增長(zhǎng)，可以預(yù)計(jì)今年下半年企業(yè)的投資仍然會(huì)加大力度，但是資金需求還是巨大的。但是必須看到，全國(guó)新增的貸款到7月份已經(jīng)達(dá)到了7.73萬(wàn)億元，今后一段時(shí)間信貸發(fā)放是否能夠繼續(xù)保持對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人住房消費(fèi)者支持，將對(duì)樓市產(chǎn)生重大的影響。

　　判斷今后五個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)主要還是要看供需兩個(gè)方面，供給方面的情況我上面已經(jīng)做了簡(jiǎn)要說(shuō)明。從需求來(lái)看，當(dāng)前由于價(jià)格的上漲以后，能不能繼續(xù)維持這么一種需求的可持續(xù)性，還有待于觀察。但可以看到，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，不少以自住性和改善性需求為主的普通商品房購(gòu)房者，重新陷入了觀望。7月份一些城市成交量不同程度下降，另外一些城市在收緊了二套房貸政策后，對(duì)投資性需求起到了積極的抑制作用。但是人們對(duì)房產(chǎn)的保值增值預(yù)期仍然比較強(qiáng)烈，潛在需求仍然還是大量存在著。

　　在我們客觀分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)、供求情況以及信貸情況后。我們對(duì)今后五個(gè)月市場(chǎng)預(yù)測(cè)是這么幾句話：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。二是一些城市房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會(huì)趨緩。三是成交量可能出現(xiàn)震蕩。客觀的說(shuō)，一些房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快的城市要防止泡沫的產(chǎn)生與積累，否則將對(duì)需求的進(jìn)一步釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的穩(wěn)定將產(chǎn)生不利影響。同時(shí)也將引起社會(huì)各個(gè)方面以及中央政府的關(guān)注，也增添了政策調(diào)整的敏感度。這是必須提醒各位，尤其是提醒開(kāi)發(fā)企業(yè)要注意的。我們的開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要冷靜的判斷形勢(shì)，不要助推樓市的漲價(jià)，以實(shí)際行動(dòng)來(lái)維護(hù)樓市回暖的大好局面。

　　總之，我們既要肯定房地產(chǎn)的快速回暖對(duì)國(guó)家保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定方面發(fā)揮的作用，又要清楚當(dāng)前樓市回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，發(fā)展還不平衡，因此維護(hù)回暖態(tài)勢(shì)，防止?jié)q價(jià)蔓延是我們共同的責(zé)任。為此我們建議，首先要穩(wěn)定政策。這其中重要的首先要穩(wěn)定國(guó)辦發(fā)131號(hào)文件有關(guān)鼓勵(lì)自住型消費(fèi)和改善型消費(fèi)政策。也要穩(wěn)定信貸政策，支持企業(yè)投融資的政策，對(duì)信譽(yù)好、有實(shí)力的大企業(yè)要繼續(xù)給予信貸支持。對(duì)中小企業(yè)，只要符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的，也要給予支持。同時(shí)對(duì)信托基金試點(diǎn)方案，希望盡快抓緊出臺(tái)。對(duì)個(gè)人信貸要實(shí)行區(qū)別對(duì)待的政策。對(duì)普通商品房這塊要繼續(xù)鼓勵(lì)，對(duì)二套房貸政策，要由各地人民政府按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況給予調(diào)整。對(duì)于投機(jī)性的，在信貸上不予支持。

　　第二，要穩(wěn)定供應(yīng)。在前幾年需求比較旺盛的情況下，政府部門從調(diào)整需求來(lái)解決供求平衡和價(jià)格的穩(wěn)定問(wèn)題，效果并不是太理想的。這里頭有一個(gè)重要原因，就是我們需求這塊，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身帶有投資性的屬性，所以它很容易在短期內(nèi)釋放，象07年7、8、9三個(gè)月，包括今年5、6月份就可以看出來(lái)，房地產(chǎn)既有消費(fèi)屬性，又有投資屬性，而投資屬性在流動(dòng)性比較充裕的情況下可以短期釋放，但是土地的供應(yīng)，商品房的開(kāi)發(fā)有周期性、有時(shí)間段，所以供求很難平衡。另外一個(gè)重要原因，土地壟斷性、計(jì)劃性，而房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化程度比較強(qiáng)。還有一個(gè)重要原因，房地產(chǎn)項(xiàng)目是不動(dòng)產(chǎn)，不能調(diào)撥。所以我們理論上要追求的總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，在實(shí)際操作層面很難做到。所以要達(dá)到宏觀調(diào)控目標(biāo)，難度比較大，但是這方面我們要繼續(xù)的探索。有一條我們覺(jué)得很重要，就是前一段時(shí)間在需求比較旺盛的情況下，雖然我們有時(shí)候也提上下調(diào)節(jié)，但是往往側(cè)重嚴(yán)控信貸和土地兩個(gè)閘門，尤其是土地這個(gè)閘門，嚴(yán)控閘門實(shí)際上是減少供給，就造成了我們調(diào)控的目標(biāo)和調(diào)控的措施之間的不協(xié)調(diào)性。所以我們總結(jié)了這幾年經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，我們深深感到首先要穩(wěn)定供應(yīng)。穩(wěn)定供應(yīng)首先就是要穩(wěn)定土地的供應(yīng)，同時(shí)要完善土地的招拍掛制度，在穩(wěn)定土地的供應(yīng)里頭，將城市建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤，只要掛鉤了，對(duì)土地是集約的。允許農(nóng)民宅基地到附近換房，由政府統(tǒng)一開(kāi)墾利用，這也有利于集約土地。另外要有計(jì)劃推進(jìn)舊城區(qū)、舊住宅區(qū)改造和城中村改造，這樣土地潛力還是可以挖掘出來(lái)的。作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)已經(jīng)取得土地的，一定要按照合同加大開(kāi)發(fā)力度，增加市場(chǎng)有效供給。

　　第三，要繼續(xù)保障型住宅建設(shè)的規(guī)模，處理好住房保障和市場(chǎng)協(xié)調(diào)的關(guān)系。從3月份開(kāi)始我們一直有這個(gè)建議。當(dāng)前有些地方存量房比較少，有些地方存量房比較多，在存量房比較大的地區(qū)，我們希望地方政府能夠通過(guò)一些存量房房源收購(gòu)的辦法來(lái)解決經(jīng)濟(jì)適用房房源，解決拆遷安置房房源，使住房保障和市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。另外要注意調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一個(gè)重要思想，就是要滿足不同人群的住房需求，能夠做到低端的有保障，中端的能夠保證供應(yīng)，高端的也要有產(chǎn)品。尤其是一些大城市，高端的產(chǎn)品還是很有市場(chǎng)的，比如8月8號(hào)星河灣在上海開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，銷售量相當(dāng)好，說(shuō)明在上海這樣一個(gè)國(guó)際大都市需要一些高端項(xiàng)目，只有這樣才能滿足不同人群對(duì)住房的需求，實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。

　　第四，一定要落實(shí)地方人民政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的責(zé)任。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性很強(qiáng)，這一點(diǎn)在131號(hào)文件當(dāng)中已經(jīng)體現(xiàn)了。應(yīng)該允許地方政府能夠根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況來(lái)考慮它的政策執(zhí)行?，F(xiàn)在一些房?jī)r(jià)漲的過(guò)快的地區(qū)，比如有些地方已經(jīng)調(diào)整了二套房政策，有些地方已經(jīng)加大了土地供應(yīng)力度。我們相信經(jīng)過(guò)07、08、09年市場(chǎng)變化后，地方政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面已經(jīng)有這個(gè)能力，我們也相信地方政府是能夠承擔(dān)起穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任。這個(gè)問(wèn)題從7月9號(hào)開(kāi)始，我們包括給國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)提建議的時(shí)候，我們一直是立足于這個(gè)指導(dǎo)思想。就是作為全國(guó)的政策，一定要穩(wěn)定。為什么一定要穩(wěn)定？就是因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)雖然是可以的，但是基礎(chǔ)不穩(wěn)固，這個(gè)不穩(wěn)固跟國(guó)際、國(guó)內(nèi)大的宏觀經(jīng)濟(jì)一些不確定因素還有關(guān)系。對(duì)于個(gè)別地方出現(xiàn)的問(wèn)題，只要由地方人民政府去解決了，這個(gè)政策就可以穩(wěn)定下來(lái)，我們也相信這項(xiàng)任務(wù)是能夠達(dá)到的，我們不希望在目前的情況下，在政策上有一個(gè)大的調(diào)整。

　　第五，要處理好當(dāng)前保增長(zhǎng)、保民生與長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和政策研究。特別是對(duì)“十二五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃政策研究。房地產(chǎn)政策比較復(fù)雜，有以住房保障為主要內(nèi)容的住房公共政策的研究，另外房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)政策的研究，還有房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，它和宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，所以要加強(qiáng)對(duì)宏觀調(diào)控政策研究。宏觀調(diào)控政策主要靠信貸、稅收短期政策來(lái)解決。我們相信三方政策通盤考慮了，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展還是大有希望的。

　　總之，我們希望通過(guò)穩(wěn)定政策、穩(wěn)定供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)穩(wěn)定樓市。在經(jīng)歷了2007年的盲目發(fā)展，2008年的調(diào)整和2009年前幾個(gè)月快速回暖后，我們對(duì)維護(hù)樓市回暖的態(tài)勢(shì)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，有了更深切的認(rèn)識(shí)，我們也理性的多了、成熟的多了，我們房地產(chǎn)企業(yè)決策層們也一定要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的大起大落和房?jī)r(jià)的大起大落對(duì)國(guó)家、對(duì)企業(yè)、對(duì)百姓都是不利的。我們一定要堅(jiān)持誠(chéng)信品牌、社會(huì)責(zé)任的理念，理性的拿地，理性的發(fā)展，要向購(gòu)房者提供質(zhì)量可靠、價(jià)格合理、性能良好的房屋，這有利于樹(shù)立企業(yè)的信譽(yù)度，有利于企業(yè)健康發(fā)展，我們也希望新聞界的朋友能堅(jiān)持正確的輿論方向，防止炒作，特別是地王這些問(wèn)題。今年的地王不象07年的情況，而且地王的出現(xiàn)有復(fù)雜原因，有些地王他是搞綜合性的，也不一定是搞商品房，但是一炒作后，這個(gè)地王出現(xiàn)了，旁邊樓面就要漲多少價(jià)，炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，這樣也不一定合適。我們希望新聞界一定要客觀的來(lái)選擇，要從理論和實(shí)際的結(jié)合上，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。謝謝大家！