主持人：各位下午好！今天上午有數(shù)位嘉賓為我們發(fā)表了觀點獨到的精彩演講，今天下午繼續(xù)請出在房產(chǎn)界和經(jīng)濟界數(shù)位嘉賓，再次為我們進行一番精彩的演講。我們在今天下午還安排了兩場精彩的對話。今天下午首先為我們演講的是北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉。鐘偉先生的演講主題是“外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模和影響估測”。有請。

　　鐘偉：之所以穿成這么整齊，我通常以為穿著整齊是對聽眾起碼的尊重。上午在共同宣言中說到我們愿意做房地產(chǎn)的實踐者而不是空談?wù)?，非常遺憾我對房地產(chǎn)是典型的外行空談?wù)?，我也很少談房地產(chǎn)，我在這里給大家介紹一下中國房地產(chǎn)中有多少外資存在，因為這個話題被炒的沸沸揚揚，也有很多妖魔話的說法，說外資在中國房地產(chǎn)有多少，如何如何重要等。

　　我研究的主要方向是兩塊，一個是商業(yè)銀行的風(fēng)險管理，另外就是人民幣外匯管理體制，房地產(chǎn)這一塊我并不了解，我所了解的主要是外資活動的情況。演講的內(nèi)容，分為三塊。第一，大概有幾種方式可以進入中國房地產(chǎn)行業(yè)。第二，中國房地產(chǎn)的外資規(guī)模估算。第三，中國房地產(chǎn)準入今后會有怎樣的政策建議。

　　我們來看第一塊。關(guān)于外資進入中國房地產(chǎn)業(yè)的渠道。最簡單的方法是什么？就是我們看在中國整個利用外資的過程中，流入的FDI有多少投資到房地產(chǎn)行業(yè)。04年外商直接投資中，從表面來看有3.8%是投入了房地產(chǎn)，一年我們利用的外資規(guī)模在六百億美元，乘以3.8%并不大。

　　我們考慮了四個渠道，非居民購房房產(chǎn)，一個是境外機構(gòu)在境內(nèi)購買房地產(chǎn)，另外就是非國內(nèi)居民在購買房地產(chǎn)。上海、廣州、深圳非居民購房比例非常高，尤其是其中，在04年該比例已達到15.5%。04年的時候，在全國有一個抽樣調(diào)查，具體的數(shù)字我不披露了。只要是境外匯到境內(nèi)5萬美金以上的，通常是購買房地產(chǎn)，其中廣州一非居民個人一次匯入700萬美元結(jié)匯購房。04年個人結(jié)匯有419億美元，這419億美元并不是全是境外匯來的，初步估算有三分之一來購買房地產(chǎn)。

　　第二個渠道，利用外國直接投資，據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，04年房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，實際使用外資金額59.50億美元。房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)三年成為僅次于通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。

　　第三個渠道，通過“自我收購”引資。自我收購的方式非常簡單，自我收購方式改制為境內(nèi)居民完全控股的外商獨資企業(yè)，不僅迅速建立其方便快捷的國際融資渠道(在批準的投注差額度范圍內(nèi)自由舉借外債，只需備案就可以境內(nèi)資產(chǎn)對外擔(dān)保等借境外資金)，還獲得了以境外殼公司名義擇機在境外上市等籌資的機會，從而為繼續(xù)開發(fā)境內(nèi)房地產(chǎn)項目提供了可靠的資金保障。胡潤04百富榜近半數(shù)房地產(chǎn)富豪均在控制境內(nèi)某房地產(chǎn)公司的同時，控制至少一家進外上市公司，04年中國一百位地產(chǎn)領(lǐng)袖排行榜前20位人士僅有4位不控制境外公司。

　　舉一個例子，新加坡凱德置地，04年投資于中國房地產(chǎn)的資金估計不少于60億人民幣，主要集中于北京、上海深圳。摩根斯坦利04年投資于中國房產(chǎn)的資金估計不少于50億元，主要集中于上海。瑞安地產(chǎn)，04年投資于中國房地產(chǎn)的資金不少于45億元，主要集中于上海。荷蘭ING集團，04年投資于中國房地產(chǎn)的資金不少于35億元，主要集中在上海和北京。外資在中國房地產(chǎn)活動的規(guī)模，累加上述三種，占到中國房地產(chǎn)規(guī)模的資金供給是12%-15%。

　　我們要精確的了解外資融資是非常困難的，因為外匯管理實際上是在匯兌環(huán)節(jié)進行管理，前端的商業(yè)活動不能進行管理，因此有兩大缺陷，一個缺陷是不能反映房地產(chǎn)開發(fā)商的高財務(wù)杠桿特征，，一般開發(fā)商三成是自有資金，七成是外有資金。第二，不能反映房地產(chǎn)市場資金分期使用的一般規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)從置地到銷售周期較長。我們通過計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負債率來倒推整個進入房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，這樣就有了三個公式，可能大家看的不是很清楚。首先是外資進入房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模等于在開發(fā)環(huán)節(jié)進入的資金加上在銷售進入的資金。開發(fā)市場中進入的資金就是外資開發(fā)企業(yè)貸款的比例，然后除以整個外資資產(chǎn)的負債率。接下來的銷售環(huán)節(jié)也是類似的。我們用這種負債率的方式，來放大外資在中國房地產(chǎn)企業(yè)進入的水準。計算的結(jié)果是這樣的表，當然有更精確的表，但是我不能提供。這個表可能有一些缺陷(圖)，首先是年度的時間比較短，而且數(shù)據(jù)比較波動，數(shù)據(jù)的處理上有一些小的缺陷，最終的結(jié)論是什么呢？我們可以看一下，03年以來，外資流向中國房地產(chǎn)的資金規(guī)模在開發(fā)市場上占比重不會超過12%，在銷售市場上所占的規(guī)模不超過26%，總體來說，外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的進入狀況是處于剛剛起步的階段，也就是說如果我們認為房地產(chǎn)行業(yè)有泡沫的話，怨不得別人，咱們自做自受，當然什么是泡沫，我也不太懂。

　　很多人說外資跟國內(nèi)的資金有替代作用，比如說外資買房，國內(nèi)資金擠出。我們發(fā)現(xiàn)國內(nèi)開發(fā)商開發(fā)資金的投入、銷售資金的投入，和外資在這兩個環(huán)節(jié)介入資金的增長量，國內(nèi)資金增長還快一些，所以不存在外資替代國內(nèi)資金的情況?？赡芎暧^調(diào)控對房地產(chǎn)企業(yè)還是有相當大的影響，迫使很多資金鏈條比較緊張的開發(fā)企業(yè)，不得不介入多種融資渠道，尤其是境外融資渠道，這也是聶梅生會長上午反復(fù)強調(diào)的，現(xiàn)在中國沒有房地產(chǎn)金融體系，只有房地產(chǎn)的信貸體系。

　　關(guān)于外資進入房地產(chǎn)以后這個行業(yè)會有怎樣的限制，會不會限制老外的資金到中國進入房地產(chǎn)的整個開發(fā)銷售、策劃、設(shè)計等等環(huán)節(jié)呢？我們來看如果要有政策管制的話，主要是對非居民房地產(chǎn)投資外匯管制，中國這個國家是非常古怪的，老外經(jīng)常說中國經(jīng)濟是一個迷，但它很管用。房地產(chǎn)中也是一樣的，房地產(chǎn)是一個迷，三年以來有罵聲、有掌聲，就是這個行業(yè)安安穩(wěn)穩(wěn)的發(fā)展到今天，估計以后中國房地產(chǎn)仍然會在罵聲和掌聲中慢慢往前走，開發(fā)商有點假裝成圣人，假裝成富人，都有。全球187個國家，有137個國家對于非居民投資本國的房地產(chǎn)，都是有各種各樣的限制，中國則不然，中國從2002年取消外銷房、內(nèi)銷房區(qū)別，無論是老外還是居民還是企業(yè)，想要投資中國境內(nèi)的房地產(chǎn)，沒有任何的政策障礙。所以中國走在187個國家當中少數(shù)的對房地產(chǎn)投資沒有限制的國家行列，這是不多見的。

　　為什么我們要對外資進行房地產(chǎn)進行管制呢，管制的動機有三塊。一個是土地資源是稀缺的，這種說法有道理，但是基本上杞人憂天，許多土地私有化的國家，并沒有擔(dān)心自己的土地被資本家占領(lǐng)。第二，公共利益和軍事安全，這個說法有道理，通常轉(zhuǎn)讓時有限制。第三，限制非居民的大資金炒作，害怕國外資金大筆進入，造成中國房地產(chǎn)的泡沫。我們可以比照中國的情況。

　　如何進行管制呢？進行管制的方法無非是六種，一個是對老外在中國境內(nèi)，能夠在上海還是在西北從事房地產(chǎn)開發(fā)，有一個區(qū)域性的限制。第二老外在中國做房地產(chǎn)時，樓盤的面積是多大不能超過，這也是一種限制。第三，投資于境內(nèi)金額的限制。第四，外商投資企業(yè)的身份限制。第五，投資用途限制，在澳大利亞自己住的住宅可以隨便買，但是想要投資就有限制。第六，轉(zhuǎn)讓限制。

　　我們看一下外商在中國房地產(chǎn)活動的情況，很有趣的現(xiàn)象，我們現(xiàn)在能放給外資所有的政策都放出去了，按照我們一貫的傳統(tǒng)，中國是寧給洋賊不給家門，今后希望房地產(chǎn)政策往回走，對外資有不利政策出臺的話，仍然是非常困難的。稍微總結(jié)一下剛才說的內(nèi)容，按照第一種測算的方式，外資在中國房地產(chǎn)中的規(guī)模大概是12-15%。第二種方式，也不太厲害，不超過20%。中國現(xiàn)在對外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)，基本上不設(shè)防，今后要改變幾乎是不可能的。所以我個人傾向于認為外資正在嘗試開始中國房地產(chǎn)市場，這僅僅是一個開始，而不是已經(jīng)到了大規(guī)模進入非常嚴重的狀態(tài)。

　　好的，我演講的內(nèi)容就是這些。謝謝。主持人：下面是現(xiàn)場提問的時間。

　　搜房網(wǎng)記者：此次人民幣升值2%，達到熱錢期望的。如果人民幣繼續(xù)升值，會不會達到熱錢大量的離開？

　　鐘偉：其實這次匯率改革過程中，有一些小的紕漏，我也沒有時間去寫。第一個紕漏，我們當時在匯率改革時，初始匯率界定在8.11，也就是說在7月22日中國外匯市場上人民幣兌換美元的牌價將是8.11正負千分之三，人民銀行使用了初始匯率8.11，導(dǎo)致人們以為還會繼續(xù)調(diào)整匯率，匯改三四天之后，我們做了一個聲明，不會再動了。這是第一個疏忽的地方。第二個疏忽的地方，人民銀行公布人民幣是參照一攬子貨幣，但是當天都錯誤的報道了，將貨幣一攬子翻譯錯了。為什么人民銀行要采取參照貨幣一攬子，而不是盯住貨幣一攬子，因為參考貨幣一攬子，這樣人民銀行形象來說就是蒙著黑布的，我們看不見的。參考貨幣一攬子，人民銀行就會有調(diào)整匯率的權(quán)力，但是這會被其他的部門所分享，因此是參考貨幣一攬子，而不是盯住貨幣一攬子，可能會埋下隱患。第三，我們說在外商市場以供求為基礎(chǔ)的，但是中國還不存在外匯市場，每天國際上外匯市場交易量在一萬億美院以上，中國外匯交易中心交易量今年上半年比去年翻了85%，現(xiàn)在每天的交易量不到12億美元，所以人民銀行的工作中心這次匯改中沒有突出中國外匯市場的建設(shè)，這是非?？上У模绻軌蛲怀鲋袊鈪R市場本身的改革，以及再強調(diào)遠期平衡的推出，才能使企業(yè)和銀行具有管理和規(guī)避風(fēng)險的能力。所以人民銀行的匯率改革，如果我們從雞蛋里挑骨頭，是有一些沒有考慮到的細微的東西。

　　至于說對房地產(chǎn)市場的影響，我看影響是非常微弱的，第一國內(nèi)所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以在國內(nèi)，因此資產(chǎn)折合成美元全部升值，對于中國企業(yè)來說，人民幣升值是好事，這也是滬深股市香港股市會漲的原因。第二，外資要進入中國，2%的升值是不能阻擋他們進入中國的，因為作為一種資金迂回曲折的投資渠道，購買房地產(chǎn)、到兌現(xiàn)到匯出，其操作成本及匯出時間非常長。盡管現(xiàn)在人民幣升值了2%，或者真實的升值是2-0.5%的利率，就是1.5%，但是現(xiàn)在外匯市場外匯對人民幣的日均還有波幅，完全可以消除到2%或者1.5%升值帶來的有可能的一點點套利空間。所以通過這次匯率改革，如果是基于戰(zhàn)略考慮來投資中國房地產(chǎn)，那么這些資金還處于早期的摸索階段，以后這部分資金還是會進入的。

　　謝謝各位。