主持人：下面有請鐘偉教授。鐘老師1990獲南京大學物理學系理學士學位，1999年獲北京師范大學經(jīng)濟學博士學位，2000年同濟大學系統(tǒng)工程學院博士后。在人民幣問題和資本市場研究方面的成果較有影響，同時對宏觀經(jīng)濟的若干專題也有涉及。在兒時，鐘老師的夢想是成為一個行吟詩人，而進入大學后，卻學起了物理學，現(xiàn)在賴以安身立命的卻是金融學研究，鐘偉教授關(guān)于房地產(chǎn)金融的研究近年來收到學界與地產(chǎn)界的一致尊敬。

　　鐘偉：接下來的演講不代表真理，道德水平中等，所以研究的水平可能是錯誤的，但是我可以肯定的是我已經(jīng)盡到了我的專業(yè)水平，盡了我所能涉及到的數(shù)據(jù)，盡管如此仍然有可能是錯誤的。

　　最近我被一頓猛批，我很意外，我非常不理解為什么像我這樣的人還會被人批呢？

　　我今天講的題目是：泡沫的代價。就是這個行業(yè)的波動肯定是有代價的，如果沒有代價是可以被人捏的?，F(xiàn)在來看一下，泡沫的代價。泡沫有代價嗎？有。先看佛羅里達的泡沫，它可能是2933危機的導火索。第二發(fā)展到93年日本的泡沫，日本的銀行業(yè)有6萬億美元的損失。接下來日本經(jīng)濟的連續(xù)十年不振。香港經(jīng)歷了兩次，損失大概是8萬億港幣。中國也有泡沫，就是鄧小平南巡之后。我想簡要的回顧可以給大家印象，不存在“有百利而無一害”的房地產(chǎn)泡沫。如果是這樣的話，我就不能理解，我跟我兒子看小叮當和大雄的時候，大雄的零花錢不夠，小叮當給他一個好玩意，可以讓那個東西的價格去掉一個0，所以大雄就列了個長長的單子給小叮當，讓所有的物價分別都去掉一個0，結(jié)果天下大亂。最后小叮當和大雄講這樣是錯的，所以價格又恢復了。因此價格的異乎尋常的上漲和下跌都是不行的。當不動產(chǎn)價格有劇烈下跌的時候這個成本是人人有份的，上漲只是對個別人有利。

　　第二，必要的常識。1、需求決定供給，房價是開發(fā)商炒上去的，也是購買者買上去的。同時價格取決于供需狀況，進而取決于競爭和管制狀況。如果市場中存在各式各樣的價格管制，價格是不會趨向于成本的。

　　2、中國經(jīng)濟改革的體制派和價格派之爭顯示，是因為中國要進行價格改革的時候，我們計算影子價格，計算哪種價格合理就可以了，另一撥學者說不對，如果我們的體制對了，價格就是正常的。在當時的情況是這樣的，體制派大獲全勝，價格派失敗了。所以扭曲的價格取決于扭曲的供求，不存在扭曲背景下的正常價格。

　　3、僅抑制供給將導致市場價格上升；雙向抑制供求將導致市場萎縮；所以“國六條”出來以后，我們會觀察到市場的萎縮。

　　4、房地產(chǎn)行業(yè)吸收銀行的資產(chǎn)支持是3.51萬億人民幣。接下來是土地開發(fā)貸款約為2000億，目前不良率貸款我不清楚。

　　目前的用地制度學源自深圳，源自香港，經(jīng)2001年5月國務(wù)院的15號文而確立，造成地產(chǎn)的完全壟斷。因此政府是最大的地產(chǎn)商，中國不存在商品房的概念，而是租一年還是七十年的概念，我們都是租房者。

　　對于儲備土地的貸款，他是違法的，他不僅違反了《擔保法》，也違反中國人民銀行的《貸款通則》。

　　土地并非永遠不夠的，可以看一下日本，日本的人口密度為中國東南沿海適合遷居住的人口密度的3倍，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，土地最大跌幅接近80%，這是歷史上可以看到的，所以土地的壟斷問題是非常嚴重的。

　　我想說開發(fā)商貸款的問題是，房地產(chǎn)行業(yè)有利潤來源，我比較粗略的估計是70%的利率是來自土地的增值，20%來自地面建筑，10%來自房地產(chǎn)的品牌和后期服務(wù)。房地產(chǎn)的主要利率就是土地增值，建立在對買房者的不同情。要表明我的動機，我從事金融房地產(chǎn)只有一個動機，就是推動中國土地市場?，F(xiàn)在最大的犧牲品和最大的受害者是已經(jīng)有土地的使用權(quán)，但是被政府趕走了。溫總理曾經(jīng)說過，這些土地收益主要用于農(nóng)村建設(shè)，但是在中南沿海的土地的收益中用于農(nóng)村建設(shè)的不到25%，所以房地產(chǎn)行業(yè)利潤的主要來源，或者說我們剝奪了原有土地使用者的利益，每年拿走他們?nèi)У剿那|，和拿走農(nóng)民的三、四千億相比，城市里的人買房所受的罪不算什么。

　　對開發(fā)區(qū)的貸款我們的方式是什么？不是通過封閉賬戶管理，而是根據(jù)項目的周期設(shè)定相應(yīng)的周期，回到這個賬戶來。但是這個做法有風險，如果開發(fā)商不能履行的貸款，銀行對于儲蓄使用權(quán)以及沒有完工的建筑物不一定有處理權(quán)。對于上述貸款對應(yīng)的抵押物是有一些資產(chǎn)，除百強企業(yè)之外，二級以上開發(fā)商拿走的9200億貸款的70%、80%，他的凈資產(chǎn)水平大約為5100億左右。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期為3.6年，每年死亡率約為25%。如果有房價下降的事情發(fā)生，當年在1994-1996的局部房地產(chǎn)泡沫，海南的開發(fā)商大概死了80%，日本當時死亡率大概是50%以上。這個反映出貸款中有大量的成為不良貸款。通過分析，我們可以：1、對集團進行貸款，不對項目進行貸款。2、完善預售制度，對有品牌、有實力、有保障的，對中小開發(fā)商預售必須要有限制。3、多樣化金融扶持手段，因為對這個行業(yè)越有利、越便捷這個房價就會越低。獲得支持的難度越大，我們能夠支付的能力就越來越糟糕。

　　另外個人按揭貸款，約為1.82萬億，不良率約為1.8%?？傮w上來講，按揭貸款的主要方式為浮動計息、等額還本復息貸款，目前每1元按揭貸款的抵押物市值為1.83元，平均期限為17年。

　　上述貸款中，需要考慮的風險因素是：1、利率風險。當央行調(diào)整后，利率有一定的上升。短期利率都已經(jīng)上升了，不可能不推動中期利率的上升。如果中長期利率也提高5點，國債也會下降10-13%。所以，我們可以確切地說，中國的低利率時代在05年已經(jīng)到了底庫，以后的利率是往上走的，走得有多快，我不知道。

　　2、經(jīng)濟周期風險和工資剛性；在經(jīng)濟狀況不好的時候，對企業(yè)、個人的貸款也會出現(xiàn)問題，企業(yè)利潤經(jīng)濟周期比工人利潤經(jīng)濟周期變化要更大。所以按揭貸款比企業(yè)貸款來講，更能承受長周期經(jīng)濟波動的沖擊。

　　3、道德風險；如果借方不還錢，而這種行為沒有得到法律的約束，將會引為廣大的道德攻擊。不管是借誰的錢，根據(jù)貸款協(xié)議，你借了錢就要還，這是任何沒有借口的。

　　4、司法體系失敗。歷史回顧一下：東亞危機之后，泰國、馬來西亞和香港均出現(xiàn)個人按揭貸款嚴重違約，短期不良率上升非常快，但是中長期非常有戲劇性。馬來西亞的資產(chǎn)一開始不良資產(chǎn)的回收非常高，后來就越來越低。如果房價猛然下跌，個人按揭貸款的風險是比較大的。

　　如果要化解風險的話，有這樣一個分析：1、直客式按揭貸款；可以查一下他的購房狀況，但是銀行非常懶，讓律師事務(wù)所幫我去查，讓保險公司管財產(chǎn)保險，剩下的我只管放錢就可以了。所以就出現(xiàn)了，商業(yè)銀行的銀貸職員和不良的律師合伙詐騙貸款。2、貸款出售和資產(chǎn)證券化，這是分散風險的辦法，至少按揭貸款接近6個水平，證券化也有5點幾的水平。3、財政貼息。從世界各國來看，對于個人按揭貸款來說，已經(jīng)是最優(yōu)惠、最實際的。所以個人貸款的利息應(yīng)該根據(jù)市場規(guī)則來定，應(yīng)該看周邊的貸款情況如何之后再定。

　　之后是個人公積金貸款：我是中國公積金制度的支持者，但卻是全國性分散公積金管理中心堅定不移的批評者，因為我們可以看一下，總體的貸款約為2300億，不良率約為0.13%。該制度源自新加坡住房強積金制度，到2005年底，全國住房公積交總額為9760億，職工累計提取住房公積金3500億，使用率為35.9%。

　　從居民購房使用貸款的方式來看，公積金貸款、商業(yè)性貸款和組合貸款分別占12%、75%和13%。

　　沒有歷史場景可以進行比較。經(jīng)過分析得出：1、精簡地方公積金管理中心；2、公積金的歸集、管理和方法由商業(yè)銀行托管；3、以個人為對象的便利化的貸款發(fā)放。公積金他們能貸多少就貸，不關(guān)你的事，如果夫妻倆都有公積金的使用權(quán)就不要規(guī)定。

　　另外，公積金管理中心應(yīng)該全國形成一個統(tǒng)一的框架。

　　最后，泡沫的政策。

　　泡沫破裂的代價：1萬億和3.2個百分點的不良貸款。我自己買房的時候都不清楚自己想買什么樣的房子，因為我的地位、收入和興趣在不斷地變化。

　　總結(jié)起來，我想講：第一，在中國這個國度尊重個人公民的生命、自由和私有產(chǎn)權(quán)的權(quán)利，這是先天的、這是不可剝奪、不可讓步的。這是我為什么不想做民意代表的原因。你讓我代表的時候，我是不是始終會堅持你的利益，我應(yīng)該支持誰？我不知道老百姓是誰？我只知道特定的群體應(yīng)該做什么。

　　第二，如果你說我應(yīng)該代表你，你怎么信任我。有可能一開始我是好人，但是我登高一呼的時候，你不擔心我會成為洪秀全嗎？

　　第三，本來這是我固有的權(quán)利，我作為書生在報紙上寫點東西，你把不可讓步的、不可剝奪的權(quán)利，主要讓步和剝奪是非常不好的。

　　1、對中國政府很想誠懇的說，一定要尊重土地現(xiàn)在使用者對土地擁有權(quán)的擁有。政府壟斷土地一直是整個腐敗的溫床。能讓利用公開化是非常理想化的。

　　2、要分清市場和政府的邊界，商人總是唯利是圖的，你說潘石屹先生不想掙錢，就是指望太陽從西邊出來是一樣的。但是每個人基于自私自利的出發(fā)，但是最后導致了市場的發(fā)展，這就是市場看不見的手。所以像我當老師的，教好我的書，寫好我的文章，或胡說八道，是盡到我的本分。所以政府一定要尊重市場，不要有上帝的情節(jié)，以后自己有一雙看不到手。另外對開發(fā)商、個人而言，不是他有多高尚、多純潔，多有正義感，而是守法。如果你守法，而且我們臭味相投，我就敢和你多來往。對于他人的要求、對于企業(yè)家的要求，都要有一個邊界，對他人的攻擊限定守法。

　　對道德的要求，以道德優(yōu)越感去征服他人，以權(quán)利優(yōu)越感征服他人，只會導致這個社會出現(xiàn)更多的偽君子。

　　3、推進包括土地、資金和勞動力在內(nèi)的要素的市場化進程。除了稅收大部分增長之外。以前你想發(fā)財?shù)脑?，你只要有?quán)力就可以，拿到冰箱、洗衣機的批文，你就可以發(fā)財。如果土地能像資金一樣被流通，地方政府早就沒有土地所有權(quán)，早被中央拿走了。對于中國而言，市場經(jīng)濟的建設(shè)，還有一個非常大的關(guān)口沒有邁過去，因為中國不承認現(xiàn)在是市場經(jīng)濟，因為在市場方面來講，他才是剛剛起步。

　　另外我不是政客，我不是官員，但是我想請政府想一想：政策、決策都有成本，是國民福利增進的最大化或是國民福利減少的最小化。如果一種政策的用意是良好的，但是結(jié)果是糟糕的，那么這種政策本身就有問題。為什么呢？你的良好動機不能作為手段，我希望明天跑到共產(chǎn)主義，我搞了一個急風暴雨的革命，這個手段是正當?shù)膯?？政策是好政策還是壞政策，是取決于對公民福利的損害度。

　　謝謝大家！