由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為"改革三十年大變局下中國房地產(chǎn)新契機"。觀點網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　以下為6月14日下午北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉演講實錄。

　　鐘偉：在2005年的時候做了再次進入資本市場的估測，2006年的時候是房地產(chǎn)金融風(fēng)險的評估，我認為金融風(fēng)險基本上是控制了。今天我講的主題是："調(diào)整戰(zhàn)略預(yù)期，重建消費信心。"國內(nèi)貨幣政策區(qū)域金融報告，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會REICO報告，中國指數(shù)研究院CREIS報告等，后者數(shù)據(jù)頻度較高并引入了HedonicPriceModel。首先是人口因素，包括家庭數(shù)、家庭人口、家庭年齡、家庭居住習(xí)俗、就業(yè)人口占比、人口、中位家庭收入；二經(jīng)濟因素，經(jīng)濟增長趨勢、基礎(chǔ)設(shè)施投資、商業(yè)活動頻度、收入分配、真實收入增長、失業(yè)率；三是存量住房因素，包括人均居住面積、房齡和品質(zhì)、租買結(jié)構(gòu)、保障性住房占比；四是住房金融因素，住房價格、住房重置成本、利率結(jié)構(gòu)、信貸支持、市場競爭性質(zhì)、住房提供成本，消費者信心、按揭貸款條件、租金月供比。五是住房稅收等其他原因，土地獲得及相關(guān)政策，物業(yè)稅，戶籍教育網(wǎng)等因素。

　　建議重點關(guān)注的領(lǐng)先指標(biāo)因素：

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售金額的變動。

　　2、按揭貸款的申請和發(fā)放規(guī)模。

　　3、銷竣比的環(huán)比變動

　　4、租金收益率的變動情況。

　　5、土地儲備和開發(fā)的變動情況。

　　6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要財務(wù)指標(biāo)情況。

　　目前房地產(chǎn)市場的顯著特征是分化和重組。一、從理論上講土地價格應(yīng)深度調(diào)整、房產(chǎn)價格出現(xiàn)分化；二、不同區(qū)域市場的房產(chǎn)價格明顯分化；三、不同物業(yè)類型的價格分化明顯，商用物業(yè)價格平穩(wěn)上漲，新住宅及二手住宅價格調(diào)整，房租價格上升；四、城市核心區(qū)和遠郊區(qū)的價格走勢出現(xiàn)分化；五、開發(fā)商隊伍出現(xiàn)明顯分化，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加??；六、開發(fā)貸款和按揭貸款放松的可能性幾乎不存在。這么多資產(chǎn)確定情況下，希望加大房地產(chǎn)市場的支持力度，這是目前的市場結(jié)構(gòu)。

　　房地產(chǎn)金融的總體情況，目前涉及房地產(chǎn)行業(yè)的資金總額為5.85萬億，貸款約為5萬億。全國開發(fā)貸的不良率約6.6%，以按揭貸款為主的個人消費貸款不良率為2%，開發(fā)貸款和按揭貸款占全部信貸的比例分別為8.5%和16.5%。

　　開發(fā)貸款需綜合考慮多種財務(wù)指標(biāo)，例如負債率，每股現(xiàn)金流、資產(chǎn)速動比等等，目前財務(wù)能力和供應(yīng)鏈整合能力考驗著開發(fā)商，按揭貸款主要考慮收入變動、按揭成熟和貸款價值比。

　　景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹有可能導(dǎo)致房價走勢的高度不確定性，我們傾向于認為在大約6個季度的調(diào)整之后、房價可能會明顯上升。

　　土地開發(fā)撥款約為0.3萬億，不良率不祥。目前的用地制度學(xué)自深圳，源自香港，經(jīng)2001年5月國務(wù)院的15號文而確立，上述貸款違反《擔(dān)保法》，違反央行的取消貸款。

　　歷史場景：日本人口密度為中國中南沿海適居區(qū)域人口密度的3倍，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，土地最大的跌幅接近80%。

　　初步分析：土地出讓規(guī)模急劇放大，2007年中國招拍掛出讓土地收入超過9000億元，而2006和2005年分別為7600億和5800億，這決定了土地儲備的資金沉淀不斷增加。

　?。ㄒ妶D）從日本的泡沫中看到的情況。

　　開發(fā)貸款約為1.8萬億，不良率約7%。2007年新增開發(fā)貸款3600億，目前對開發(fā)商的貸款通常采用封閉帳戶管理，一旦違約，銀行對土地使用權(quán)、以及地面附著物進行處置以保全資產(chǎn)。上述貸款中，對應(yīng)的房地產(chǎn)百強企業(yè)凈化資產(chǎn)約為18000，土地儲備約為5000億。目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的生命周期為3.6年，每年死亡率約為25%。開發(fā)貸款風(fēng)險主要為政策風(fēng)險、市場風(fēng)險和項目風(fēng)險。歷史場景：中國1994-1996的局部房地產(chǎn)泡沫以及日本房地產(chǎn)泡沫中，開發(fā)商和建筑施工企業(yè)的死亡率均高于50%。

　　我們需要進一步討論的幾個問題：一、開發(fā)貸款和過度信貸支持的問題。首先界定一下什么是適度、什么是過度，就是根據(jù)國際清算銀行的測算、房地產(chǎn)貸款在銀行貸款的占比不斷上升，目前，占比在50%以上的經(jīng)濟區(qū)域有加拿大、香港、瑞士、占比在40%以上的國家有美國、德國、占比在30%以上的有英國、法國和絕大多數(shù)歐盟國家，在主要OECD國家，房地產(chǎn)信貸占全部信貸余額的40%以上的銀行，占銀行總數(shù)的30%左右。二、開發(fā)貸款規(guī)模和房價高企的關(guān)系，從我國去年10年的情況看，2002年、2003年是開發(fā)貸款增長最快的年份，而2004年則幾無增長，格蘭杰因果檢驗未發(fā)現(xiàn)開發(fā)貨款和房價之間的確定關(guān)系。三、抵押物處置的變成成本問題。

　　按揭貸款約為3.0萬億，不良率約1.8%。2007新增按揭貸款7600億。

　　需要進一步討論的幾個問題：

　　1、按揭貸款能否經(jīng)受經(jīng)濟周期的考驗？從香港的經(jīng)驗看，香港金管局2007年5月發(fā)布的《負資產(chǎn)按揭貸款的最新調(diào)查結(jié)果》顯示，負資產(chǎn)按揭貸款總數(shù)為6700宗，比2003年底減少94%，3個月以上拖欠率為1.32%。二、豪宅貸款和經(jīng)濟適用房用款貸款的不良率。

　　公積金貸款約為0.75萬億，不良率為0.13%。

　　現(xiàn)在市場的基本情況是什么樣的呢？景氣回落但價格攀升，如果市場回落房價就應(yīng)該回落而不是上漲。我們看三大指標(biāo)：一是供給增長，二是需求增長，三是價格環(huán)比增長。

　　2、土地儲備上升加上土壤價格上升。今年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積10176平方米，同比增長11%；完成土地開發(fā)面積806.5萬平方米，同比增長5.9%。

　　3、銷售不暢加上在建新建上升。今年1-4月份，全國商品住房竣工面積8448萬平方米，同比增長20.2%，增幅同比提高了10.3%個百分點，銷售總面積達到13664平方米，同比下降4.0%。如果銷售沒有明顯上升，則市場供求失衡局面可能完全逆轉(zhuǎn)，北京、深圳、廣州、南京目前均已低于0.7。

　　4、開發(fā)貸款多增加按揭貸款下滑。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，自籌資金比例上升到36%，銀行開發(fā)貸款25%，（已是十年來最高）定金及預(yù)收款22%，十年來受開發(fā)繼續(xù)高速擴張和市場需求明顯萎縮導(dǎo)致。

　　今年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6952億元，同比增長32.1%，增幅同比比你提高4.7個百分點。我們可以看一看1-4月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況（見圖）。

　　從2005年-2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入和開發(fā)投資資金額看，銷售收入分別為1.33萬億、2.08萬億和2.96萬億，開發(fā)投資分別為空前盈利導(dǎo)致了兩者之間略有差異。

　　從前4個月的開發(fā)投資情況看，全年需投入至少2.1萬億元，但銷售額已很難達到2007年的水準。假定開發(fā)貸款今年同比增長50%，那么全年開發(fā)貸款約為5400億，而1-4月已發(fā)放2900億，尚可期望發(fā)放2500億。假定按揭貸款維持1-4月份的內(nèi)容，那么全年按揭貸款可能只有4500億。

　　5、熱錢洶涌加上外資曖昧。熱錢這一塊大家可以看一下，考慮到高盛報告以及1-4月份外資流入房地產(chǎn)產(chǎn)群150億元。

　　我們看一下好消息：

　　真實房產(chǎn)需求得到檢驗，準備那年購房者超過了70%的購房目的調(diào)查中，為了結(jié)婚、子女教育、動遷、改善居住意愿占比超過86%，購房面積的調(diào)查中，為普通住宅租賃價格指數(shù)的上升，二手房交易價格和數(shù)量的回暖較為明顯，進一步顯示了房產(chǎn)需求的，如果房地產(chǎn)的需求是真實的，而不是像媒體廣泛報道的那樣是虛假的。

　　通貨膨脹成為全球性現(xiàn)象，2008年以來，包括發(fā)達國家、新興市場國家、石油出口國家在內(nèi)的世界上多數(shù)國家均對國內(nèi)高通脹相當(dāng)憂慮。美國通貨膨脹數(shù)據(jù)顯示，4月份CPI同比3.9%，環(huán)比為0.2%。這是全球調(diào)查的情況（見圖）。

　　關(guān)于發(fā)鈔泛濫，可以考慮城鎮(zhèn)職工貨幣收入的增長趨勢，以及居民消費的現(xiàn)金和非現(xiàn)金支付比例。

　　關(guān)于收入分配，1985年城市人口的人均收入，最高收入10%住戶的收入顯示實際收入差距已惡化為51倍，曾有估算顯示，90年代中期占銀行儲戶總數(shù)20%的儲戶擁有全國儲蓄存款的80%。近期占銀行儲戶5%的大額儲戶擁有全國儲蓄存款的一半。

　　調(diào)整預(yù)期：項目利潤率、銷售節(jié)奏、市場容量和價格走勢。

　　強化能力：行業(yè)戰(zhàn)略、多渠道融資、供應(yīng)鏈管理和項目管理。

　　重建信心：等待品質(zhì)和成本的提升逐步恢復(fù)市場需求。

　　謝謝大家。