主持人：各位下午好！歡迎大家回到論壇現(xiàn)場(chǎng)，下面繼續(xù)下午的論壇。今天下午我們將圍繞宏觀政策展開(kāi)，而且越來(lái)越精彩。今天下午第一位演講嘉賓趙曉老師，趙曉老師是北京大學(xué)光華管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心博士后研究員，被認(rèn)為是中國(guó)大陸目前最活躍、最有影響的青年經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。趙老師的研究領(lǐng)域涉及宏觀經(jīng)濟(jì)與政策分析、國(guó)企改革、市場(chǎng)跟蹤與預(yù)測(cè)以及企業(yè)成長(zhǎng)等，曾在通貨緊縮、中國(guó)的財(cái)政危機(jī)、石油對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的真實(shí)性、就業(yè)與失業(yè)、企業(yè)成長(zhǎng)等問(wèn)題上提出一系列真知灼見(jiàn)。下面有請(qǐng)。

　　趙曉：非常感謝！有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)參加目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域最重要的論壇。同時(shí)，也希望借助這個(gè)論壇來(lái)講一個(gè)觀點(diǎn)。這些觀點(diǎn)的核心是要重新的發(fā)展觀來(lái)看中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展。

　　大家注意一下，今天是高朋滿座，專(zhuān)家云集，但是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最重要的角色并沒(méi)有到場(chǎng)。他們是在城市化進(jìn)程中失去土地的農(nóng)民，還有想買(mǎi)房但是買(mǎi)不起房屋的人?，F(xiàn)在是房地產(chǎn)論壇，而且是業(yè)界最頂尖的論壇，其實(shí)我們代表的席位不完全。從第一屆到第六屆，一直到本屆博鰲房地產(chǎn)，這些最重要的主角是一直是缺位的，那么其他的市場(chǎng)是偶然的還是必然的。我的看法是在目前的游戲規(guī)則下是必然的。下面我用我的分析證明，李敖說(shuō)過(guò)：如果我說(shuō)你王八蛋，那是在罵你，但是我證明了，就說(shuō)明你是王八蛋。

　　意大利偉大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)學(xué)家發(fā)現(xiàn)，如果某一個(gè)措施A將導(dǎo)致一千個(gè)人每人損失一個(gè)法郎，如果某一個(gè)人得到好處，能得到一千法郎，那么能得到這一千法郎的人會(huì)花很大的氣力來(lái)爭(zhēng)取這個(gè)措施A，剩下的一千個(gè)只會(huì)進(jìn)行微弱的抵抗，最后的結(jié)果是試圖確保通過(guò)A，那個(gè)人得到法郎，將會(huì)得到市場(chǎng)。所以重大發(fā)現(xiàn)表明，人多不等于力量大。有組織的力量往往超過(guò)大多數(shù)，成為利益的分配主導(dǎo)力量。在中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中，這個(gè)已經(jīng)得到可悲的印證。眾所周知，房地產(chǎn)在中國(guó)發(fā)展得如火如荼，但不是來(lái)自吸血鬼的因素，而是來(lái)自非常詭秘的因素，和他發(fā)展的模式非常有關(guān)系。最重要的一方面是地方政府形成非常神圣的聯(lián)盟，關(guān)鍵是你發(fā)財(cái)我發(fā)展，成本和收益不對(duì)稱(chēng)。這樣的模式下，我們看到發(fā)展的速度非?？欤l(fā)展非常迅猛，但是它的利益極不均，地方官員和開(kāi)發(fā)商獲得了暴利，房地產(chǎn)因此很快成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)的第一產(chǎn)權(quán)，但是大多數(shù)人沒(méi)有得到收益。恰恰相反，我們看到農(nóng)民本來(lái)是貧窮的，但是在這個(gè)過(guò)程中，又被割了一刀，變得更加貧窮。很多的購(gòu)房者，他們收入很低，但是卻不得不用祖先三代的錢(qián)來(lái)買(mǎi)房，他們同樣受到損害。

　　那么這樣一來(lái)，雖然房地產(chǎn)這樣一個(gè)畸形消費(fèi)受到中國(guó)兩級(jí)分化收入分配結(jié)構(gòu)的影響，也是造成中國(guó)收入分配不夠的重要原因。很多人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)化等于房地產(chǎn)本身已經(jīng)市場(chǎng)化了。其實(shí)只是看到一個(gè)表現(xiàn)的作用，政府在其中的作用，以及開(kāi)發(fā)商在其中的作用才是關(guān)鍵。通過(guò)研究，不僅房地產(chǎn)，中國(guó)地方公共設(shè)施的發(fā)展也是一樣的。這樣一個(gè)模式的建構(gòu)與中國(guó)分權(quán)，財(cái)政聯(lián)盟體制至上，同時(shí)建構(gòu)地方官員無(wú)法制衡的情況。由于官員無(wú)法制衡就變成了廉價(jià)，可以不考慮委托人的利益。很多人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究經(jīng)濟(jì)的，其實(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)真正研究的是社會(huì)福利的最大化，經(jīng)濟(jì)學(xué)家之所以關(guān)心經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是社會(huì)福利的重要來(lái)源之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不直接等于社會(huì)福利。人類(lèi)關(guān)于發(fā)展的理念到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)過(guò)三次飛躍，第一次是二次世界大戰(zhàn)以后，發(fā)展中國(guó)家和國(guó)際組織增長(zhǎng)等同于發(fā)展，后面經(jīng)濟(jì)學(xué)家發(fā)現(xiàn)增長(zhǎng)并不等同于發(fā)展，增長(zhǎng)就好比是人的身高的增長(zhǎng)，如果沒(méi)有人心理素質(zhì)的提高，就談不上發(fā)展。

　　第二次是上個(gè)世紀(jì)80年代以后逐漸興起的，從一般性的發(fā)展到關(guān)注可執(zhí)行發(fā)展，不僅關(guān)注當(dāng)代的發(fā)展而且也要關(guān)注后代的發(fā)展。

　　第三次是1998年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)家的得主，他講到的是以自由看待發(fā)展，他因此重要的發(fā)展理念獲得了諾貝爾獎(jiǎng)。我們談的是發(fā)展的理念，有必要在發(fā)展中納入一些社會(huì)的指標(biāo)，其中自由是至關(guān)重要的，自由交易和自由選擇等均有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自由更是發(fā)展的目標(biāo)，因?yàn)樽杂杀旧頃?huì)構(gòu)成人的重要福利。因此，發(fā)展不僅要考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及工業(yè)化、城市化等結(jié)構(gòu)問(wèn)題，更需要引入自由的指標(biāo)進(jìn)行衡量。

　　對(duì)自由的理解與我們通常談?wù)摰?quot;政治自由"的概念是不太相同，他認(rèn)為，人類(lèi)的自由具有不同的種類(lèi)和層次，既包括"工具性自由"等等。自由還包括"實(shí)質(zhì)性自由"，所謂的"實(shí)質(zhì)性自由"或者"實(shí)效性"的自由又稱(chēng)之為"知識(shí)自由"、"實(shí)質(zhì)自由"、"實(shí)際自由"。那么這種是享有人們有理由紳士的那種生活可行能力，包括免收、困苦等等，這個(gè)概念比較復(fù)雜，就不展開(kāi)了。

　　如果以人類(lèi)最新的發(fā)展理念，審視中國(guó)房量的發(fā)展乃至中國(guó)的改革開(kāi)放，我們就不能不判斷，一方面我們?cè)鲩L(zhǎng)很快，甚至創(chuàng)造了世界紀(jì)錄。另一方面內(nèi)在的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量的進(jìn)步并沒(méi)有表面上增長(zhǎng)的那么快，可持續(xù)的發(fā)展仍然面臨新的挑戰(zhàn)。

　　比如說(shuō)，在國(guó)外房地產(chǎn)是一個(gè)典型的第三產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)房地產(chǎn)在很大程度上仍處于項(xiàng)目發(fā)展，即類(lèi)似于農(nóng)民種地的層次，甚至沒(méi)有達(dá)到工業(yè)化、規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的水平。對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的人們來(lái)說(shuō)，他像天書(shū)一樣，為所欲為，沒(méi)有納入理念。他具有服務(wù)政策的理念，但是其他的利益群體沒(méi)有這樣的。在住房上，全世界各國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都高度重視居民的基本住房問(wèn)題。住房保障像失業(yè)保障、醫(yī)療保障一樣，是基本的保障。中國(guó)的市場(chǎng)化獲得了改革派和學(xué)者、開(kāi)發(fā)商的一致喝彩。

　　最后，怎么樣才能如何有利于中國(guó)房地產(chǎn)更為全面、健康的發(fā)展呢？首先，全社會(huì)一定要確定"只有共享，才能和諧"，新的與科學(xué)發(fā)展觀相一致的理念。像經(jīng)濟(jì)學(xué)家豪爾森在《以自由看待發(fā)展》中所說(shuō)的："如果允許并促進(jìn)公開(kāi)辯論，既得利益集團(tuán)并沒(méi)有任何理由必定取勝"。在房地產(chǎn)發(fā)展中，應(yīng)該允許農(nóng)民、土地協(xié)會(huì)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等等參與房地產(chǎn)的發(fā)展，捍衛(wèi)他的利益，如果大家能夠爭(zhēng)吵，像今天很心平氣和的進(jìn)行研究，思想上的競(jìng)爭(zhēng)，思想上的競(jìng)爭(zhēng)和年紀(jì)上的競(jìng)爭(zhēng)都是最理想的，最可怕是缺乏這種競(jìng)爭(zhēng)，就是大家用拳頭去競(jìng)爭(zhēng)。

　　要維護(hù)市場(chǎng)的公平，當(dāng)前最重要的是要維護(hù)這種供給。我們知道，美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管是非常嚴(yán)厲的。如果我們?nèi)ベI(mǎi)房子，基本上花兩毛錢(qián)美金，就可以得到政府提供的信息，包括這片小區(qū)的，各個(gè)房子，它誰(shuí)買(mǎi)了，最開(kāi)始的價(jià)格是多少？最后的出售價(jià)格是多少？非常的全面，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)這個(gè)信息進(jìn)行了隱瞞，最后開(kāi)發(fā)商要傾家蕩產(chǎn)。但是，我們看到這樣的市場(chǎng)監(jiān)管并沒(méi)有實(shí)行。我們是形成更加民主、透徹的公共決策機(jī)制，顯然，一個(gè)城市的規(guī)劃、征地都不是小事情，應(yīng)該形成更加民主和透明的決策機(jī)制。經(jīng)過(guò)公開(kāi)的民主檢驗(yàn)，公共利益很可能有機(jī)會(huì)戰(zhàn)勝，既得利益小集團(tuán)的高調(diào)宣傳。最后，不僅要考慮房地產(chǎn)及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度(增長(zhǎng)導(dǎo)向、效率導(dǎo)向和市場(chǎng)化導(dǎo)向)，更要考慮社會(huì)和諧與公平、考慮大多數(shù)窮人的利益是否已經(jīng)在這一發(fā)展過(guò)程中得到體現(xiàn)。

　　那么時(shí)間所限，我們的討論只能打住。結(jié)論相當(dāng)簡(jiǎn)單，以增長(zhǎng)看待發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)可謂舉世無(wú)雙；以結(jié)構(gòu)看待發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)面臨許多的問(wèn)題；而以自由看待中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展，則一切才剛剛開(kāi)始，希望中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展能夠順利完成發(fā)展的轉(zhuǎn)型，進(jìn)入新的發(fā)展軌道。謝謝大家！