從近6年，房地產(chǎn)發(fā)展的總體上來(lái)看，我們認(rèn)為近6年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總體上是健康的，但是我們今后還要繼續(xù)地健康發(fā)展，為什么說(shuō)是近6年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是健康的？第一，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展可允許的范圍內(nèi)。我們大家知道所謂房地產(chǎn)過(guò)熱，主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資超越宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，增長(zhǎng)速度大大高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這個(gè)情況下過(guò)熱。例如，１９９２年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)１４．２％，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)則高達(dá)１１７．6％，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的８．３倍；１９９３年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)１３．５％，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)則高達(dá)１６５％，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的１２．２倍。從而表明，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)己超出了經(jīng)濟(jì)發(fā)展可容許的范圍，因此認(rèn)為出現(xiàn)了過(guò)熱現(xiàn)象。從1997年到2002年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別為8.8，9.2，7.1，8，7.3，8，同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別增長(zhǎng)負(fù)3.4，6.1，11，19.5，25.3，21.9，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都在3.5倍以下，這六年房地產(chǎn)的發(fā)展速度平均起來(lái)的比較平均是2.1倍。因此，我們認(rèn)為除了個(gè)別年份增長(zhǎng)速度稍高以外，總的看，仍然處于正常范圍之內(nèi)。

　　但是從房子過(guò)熱的角度來(lái)看，房地產(chǎn)很容易過(guò)熱，從房子熱來(lái)看，進(jìn)一步研究房地產(chǎn)增長(zhǎng)與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良好的費(fèi)用關(guān)系，那么我認(rèn)為控制在兩倍左右可以。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度控制在兩倍左右可以；第二商品房銷售的增長(zhǎng)率高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，呈現(xiàn)一種需求拉動(dòng)增長(zhǎng)的好態(tài)勢(shì)，92年，93年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的大大高于商品房銷售率的情況也是不足的。今后，我們國(guó)家將繼續(xù)執(zhí)行擴(kuò)大內(nèi)需的政策，這就意味著房地產(chǎn)的發(fā)展存在著長(zhǎng)期的，但是我們也要看到投資增長(zhǎng)率和銷售增長(zhǎng)率也在逐年拉平，這就提醒我們現(xiàn)實(shí)性投資增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)增長(zhǎng)率的開(kāi)始；第三，1992年和1993年出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱，他表現(xiàn)為各行各界都在搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，過(guò)多的社會(huì)資源的方面，有的甚至不經(jīng)濟(jì)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，他也來(lái)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這幾年情況不同了：一是有了股市等新投資對(duì)象；二是有了信息產(chǎn)業(yè)等投資容量很大的新興產(chǎn)業(yè)；三是各行各業(yè)都有自已的發(fā)展天地；四是資金流向的監(jiān)控大大加強(qiáng)。因此，盡管房地產(chǎn)業(yè)仍具有很大的魅力，但社會(huì)資源過(guò)多流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象已得到控制。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)的比較，總體來(lái)看是健康的，今年上半年及房地產(chǎn)形勢(shì)怎么樣，盡管有著非典意外的災(zāi)難，但是我們房地產(chǎn)業(yè)仍然取得很快的發(fā)展，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明在連續(xù)3個(gè)月的小幅回落之后，“國(guó)房景氣指數(shù)”再次回升到107點(diǎn)以上的水平。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢(shì)頭。

　　第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，一到六月份累積完成3816。81億元，比去年同期增長(zhǎng)34％，高于同期固定資產(chǎn)的1.2的百分點(diǎn)，占25.3％，其中，中東西部地區(qū)增長(zhǎng)過(guò)度分別為29.2％，55.9％，45.6％，可見(jiàn)中西部比東部快。其中，有12過(guò)省區(qū)增長(zhǎng)過(guò)渡超過(guò)了50％。按分類來(lái)看，商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資2856。79億元，與去年同期相比增長(zhǎng)28％，占商品房同期的67。8%，其中經(jīng)濟(jì)用房完成投資227。66億元，同期增長(zhǎng)22.6％，占比重為8.8％，完成投資45857億元，同期增長(zhǎng)50%，占商品房投資的比重42%，第二從商品房資金來(lái)源：1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金達(dá)到5723億元，同比增長(zhǎng)48.4%，增幅比去年同期高13.4個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源的構(gòu)成情況看，國(guó)內(nèi)貸款和企業(yè)自籌資金是拉動(dòng)資金來(lái)源快速增長(zhǎng)的主要因素。其中，國(guó)內(nèi)貸款1488億元，同比增長(zhǎng)58.4%；企業(yè)自籌資金1718億元，同比增長(zhǎng)42.8%，第三商品房新開(kāi)工面積，1-6月份全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積為2.43億平方米，同比增長(zhǎng)31%，比去年同期增加11.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅新開(kāi)工面積為1.99億平方米，同比增長(zhǎng)29.7%。第四商品房竣工面積一到六月份，全國(guó)累積完成房屋竣工面積8187萬(wàn)平方米，同期增長(zhǎng)40。4%，增長(zhǎng)速度比去年同期增長(zhǎng)提高20%，其中商品住宅竣工面積6761萬(wàn)平方米，比去年同期相比增長(zhǎng)38。6%，如，商品房銷售面積一到六月份全國(guó)累積商品房面積8672。35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37。4%，第六，商品房的銷售業(yè)，全國(guó)累積戶口房銷售熱為2701。77億元，同比增長(zhǎng)44。8%，第七，商品房銷售價(jià)格：上半年商品房平均銷售價(jià)格為2424元/平方米，同比增長(zhǎng)5.4%，而去年同期是下降0.1%。其中，商品住宅的平均銷售價(jià)格是2266元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)5.9%。其中東部地區(qū)，價(jià)格漲幅加高，四個(gè)地區(qū)漲幅在20％以上，如青海，湖南，浙江、陜西，有九個(gè)地方商品房?jī)r(jià)格有不同程度的下降如新疆，河北，四川，廣西，北京，云南，遼寧，內(nèi)蒙古，貴州；第八，商品房的控制面積，上半年，商品房控制面積，增加了8.4％，比去年同期增長(zhǎng)了8.6％，仍然在大幅度的增長(zhǎng)。第九，土地開(kāi)發(fā)面積，上半年完成土地開(kāi)發(fā)面積7144萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%，增幅比去年同期回落12.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　個(gè)人認(rèn)為，一，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度比，第二，商品房銷售熱增加速度高于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度，第三商品房銷售面積大于竣工面積，這是一個(gè)好的現(xiàn)象。雖然可以認(rèn)為，到目前為止還沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象，但存在的一些問(wèn)題也不容忽視。其中最大的問(wèn)題是空置房持續(xù)增加。如我們把近六年來(lái)。

　　如果我們把近六年來(lái)，每年的竣工面積都大于銷售面積，實(shí)際上現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，2002年商品房銷售面積，比2001年競(jìng)爭(zhēng)其中控制時(shí)間在一年以上的競(jìng)爭(zhēng)，占竣工總量的14.6％，分別為3.6％，負(fù)的5.1％，和22.4％，中西部同期增長(zhǎng)幅度，分別為6.1％，25。7%，33.2％，東西部地區(qū)較大，而且高于同期竣工面積速度，中部、西部、地區(qū)增長(zhǎng)較快，由他原來(lái)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)比較小，但是征服的擴(kuò)大，今年上半年同期數(shù)據(jù)顯示，增長(zhǎng)過(guò)渡，為8.4％。

　　當(dāng)然，光憑空置房的多少，并不足以得出過(guò)熱還是不過(guò)熱的結(jié)論。這是因?yàn)椋?/p>

　　首先，必須區(qū)分出正常空置和非正?？罩脙煞N情況。為了調(diào)節(jié)商品房開(kāi)發(fā)的豐歉、抑制房地產(chǎn)價(jià)格的不正常上漲、為商品房消費(fèi)者提供選擇余地、以及應(yīng)對(duì)“或有需求，可能會(huì)產(chǎn)生的需求等等，市場(chǎng)上需要有一定比例的空置房，這是正常的。關(guān)鍵是什么樣的比例為適當(dāng)。

　　其次，非正?？罩靡膊欢际怯捎谶^(guò)熱造成的，要具體分析其成因：行業(yè)外部原因，如國(guó)內(nèi)和世界經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，出現(xiàn)突發(fā)事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、流行病等。行業(yè)內(nèi)部原因：第一由于整體過(guò)熱造成的空置，即行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不適度地超越了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；第二由于市場(chǎng)預(yù)測(cè)不夠、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、盲目跟風(fēng)逐流，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性過(guò)熱造成的空置積壓；第三不適銷對(duì)路造成的空置，例如地段不好、戶型不好或陳舊、品質(zhì)低劣、配套不全等；第四由于價(jià)位不當(dāng)造成的空置。

　　目前，空置商品房增長(zhǎng)后我們要具體分析，因此，我們要對(duì)空置的目標(biāo)要進(jìn)一步研究，第一要研究控制空置商品房的定義，什么叫空置房的定義還沒(méi)有到最后的階段，第二空置率的計(jì)算方法目前是以”報(bào)告期末商品房或商品住宅的空置量“與”近三年商品房或商品住宅的竣工量“進(jìn)行比較，其比值即為空置率。對(duì)此，經(jīng)?？吹接胁煌瑺?zhēng)論。例如，是應(yīng)該”以近3年商品房的竣工量為分母來(lái)計(jì)算空置率“還是應(yīng)該”以全社會(huì)存量房屋為分母來(lái)計(jì)算空置率“，就有不同意見(jiàn)。

　　我的看法是，這兩種空置率指標(biāo)對(duì)房市調(diào)控都是很有用的，應(yīng)同時(shí)存在。

　　以近3年商品房的竣工量為分母計(jì)算出的商品房空置率，是一種”增量空置率“。它反映了報(bào)告期（某年）商品房的空置狀態(tài)。它的用處是為調(diào)控房地產(chǎn)投資量和開(kāi)發(fā)節(jié)奏提供科學(xué)依據(jù)。有專家建議：按年度計(jì)算商品房空置率。其計(jì)算方法是：以報(bào)告期（當(dāng)年）的商品房空置量（包括過(guò)去累積的和當(dāng)期新增的空置房）為分子，以報(bào)告期竣工的可供出租、出售的商品房，加上過(guò)去累積的空置商品房為分母。這個(gè)算法與”以近3年商品住宅的竣工量為分母“的算法相比，更能及時(shí)地確切地反映空置房的實(shí)際狀況，因而更便于進(jìn)行年度開(kāi)發(fā)、竣工量的控制。我以為這種算法較為合宜。

　　以全社會(huì)存量房屋為分母計(jì)算出的空置率，是一種”存量空置率“。它反映的是全社會(huì)存量房屋的空置狀況。它的用處是為判斷正?？罩煤头钦？罩?、是否需要新建房屋和新建多少房屋提供科學(xué)依據(jù)。其計(jì)算方法是：以社會(huì)全部空置房（含用于出租、出售和自用的空置房）為分子，以社會(huì)全部房屋存量為分母。

　　還應(yīng)該分別統(tǒng)計(jì)出住宅和非住宅房屋的空置率。當(dāng)前比較關(guān)注的是住宅的空置率，而非住宅用房的空置狀況也應(yīng)同樣加以重視。

　　如把我們換一種角度來(lái)看，研究關(guān)于房地產(chǎn)飽和度的問(wèn)題，既需要有一定量的空置房（正常空置），又要防止非正?？罩?。那么，超過(guò)一定量限度的空置商品房（簡(jiǎn)稱”超限空置房“）的實(shí)質(zhì)是什么呢？

　　我覺(jué)得，可以看成是商品的積壓，也可以看成是總體、局部或某類房地產(chǎn)產(chǎn)品的過(guò)熱，也可以看成是市場(chǎng)的飽和。

　　為此，我們要研究商品房市場(chǎng)飽和問(wèn)題。以住房為例，主要是以下四種”飽和度“：

　?。ㄒ唬?rdquo;長(zhǎng)期飽和度“。即相對(duì)于若干年以后，例如二十年、三十年以后，我們中國(guó)社會(huì)上居住用房或非居住用房總量己經(jīng)基本夠用而言，出現(xiàn)的飽和現(xiàn)象。

　?。ǘ?rdquo;短期飽和度“。即相對(duì)于當(dāng)前一定時(shí)期內(nèi)，例如二年、三年內(nèi)的由國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所決定的社會(huì)購(gòu)買力，有效需求而言，出現(xiàn)的飽和現(xiàn)象。

　　“短期飽和”現(xiàn)象的成因：一是“過(guò)熱”，即在某個(gè)時(shí)期里，商品房投資的增長(zhǎng)超過(guò)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和由國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平所決定的社會(huì)購(gòu)買力，有效需求水平；二是受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，購(gòu)買力發(fā)生潮起潮落，在某個(gè)時(shí)期里發(fā)生飽和現(xiàn)象；三是由于不均衡供給，即眾多樓盤同期集中上市，在某一時(shí)期內(nèi)形成供給洪峰。

　?。ㄈ?ldquo;結(jié)構(gòu)性飽和度”。即由于商品房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡，一個(gè)時(shí)期內(nèi)某類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)得過(guò)多，從而發(fā)生該類產(chǎn)品過(guò)剩的飽和現(xiàn)象。

　?。ㄋ模?ldquo;或有飽和度”。即由行業(yè)內(nèi)外部原因所決定、可能發(fā)生、也可能不發(fā)生的飽和現(xiàn)象。

　　這里講的“或有飽和度”，是借用財(cái)務(wù)上的“或有負(fù)債”的概念。“可能發(fā)生”的外部原因如給外單位擔(dān)保和企業(yè)經(jīng)濟(jì)糾紛等等；內(nèi)部原因主要是經(jīng)營(yíng)管理不善、缺乏自我保護(hù)防范的意識(shí)和措施、員工素質(zhì)方面原因等等，。

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，出現(xiàn)“或有飽和”的外部原因是：受國(guó)民經(jīng)濟(jì)或世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的忽然變化的影響，受突發(fā)事件（如戰(zhàn)爭(zhēng)、流行病等）的影響；內(nèi)部原因是：房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控、投資決策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)失當(dāng)?shù)取?/p>

　　我國(guó)的情況是：由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化水平正在快速提高、收入增加后要改善居住條件、城市建設(shè)更新改造等因素的支撐，一二十年內(nèi)不會(huì)發(fā)生商品房“長(zhǎng)期飽和度”方面的問(wèn)題。但需要注意的是“短期飽和”和“結(jié)構(gòu)性飽和”的問(wèn)題。

　　“短期飽和”和“結(jié)構(gòu)性飽和”的問(wèn)題固然可以靠“長(zhǎng)期飽和度”來(lái)稀釋、攤薄和消解一部分。但是，這決不是說(shuō)可以有“房子蓋起來(lái)總會(huì)慢慢賣掉”的想法。且不說(shuō)資金積壓沉淀對(duì)國(guó)家和對(duì)開(kāi)發(fā)商家的危害性，就說(shuō)其中有一部分不適銷對(duì)路的房子，鑒于房型變化進(jìn)步之快，愈往后拖，愈難消化。這就是我們一再不厭其煩地強(qiáng)調(diào)要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、增加有效供給、做到適銷對(duì)路的原因所在。

　　近三年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為百分之7.3到8，而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)百分之19.5到25.3。我覺(jué)得房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是高了一點(diǎn)，以致出現(xiàn)部分地區(qū)過(guò)熱的苗頭。一個(gè)不成熟的想法，相對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度為百分之7.3到8的水平，假定把房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)控制在15%左右，亦即房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的比值控制在2倍左右，是否會(huì)更加協(xié)調(diào)一些呢？這需要進(jìn)一步深入研究。

　　飽和度如何預(yù)測(cè)？事實(shí)上，由于存在許多變量和不確定因素，一個(gè)時(shí)期內(nèi)的有效需求量是難以通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)來(lái)得到的。因此，所謂飽和度也是難以精確計(jì)算出來(lái)的，只能是一個(gè)模糊概念。但模糊歸模糊，總比沒(méi)有強(qiáng)。以住房為例：我們住房長(zhǎng)期飽和度，可以通過(guò)若干因素來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的住宅需求量，從而推算出飽和程度。這些因素如：①城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)；②城市人口增減的趨勢(shì)，或曰城市化發(fā)展的趨勢(shì)；③城市規(guī)劃、建設(shè)的趨勢(shì)；④居住現(xiàn)狀和提高居住水平的分階段目標(biāo)；⑤舊住宅更新重建的數(shù)量；⑥存量空置率；⑦其它有關(guān)因數(shù)。

　　但需要注意的是這種預(yù)測(cè)的住宅需求量，只是一種潛在的長(zhǎng)期需求，而且是一種理論的和理想的需求。它只能說(shuō)明一種“光輝前景”。而不能就此來(lái)確定和要求每年的投資增長(zhǎng)水平。因?yàn)槊磕甑耐顿Y增長(zhǎng)率應(yīng)該與現(xiàn)實(shí)的需求即有效需求相平衡協(xié)調(diào)，不能盲目超前得太多。而現(xiàn)實(shí)的需求即有效需求，主要是取決于一個(gè)時(shí)期的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、以及由此而決定的國(guó)民收入水平。而不是取決于潛在需求。最近，筆者看到一篇文章，在預(yù)測(cè)了“十五”期間的住宅需求量以后，就認(rèn)為房地產(chǎn)投資每年增長(zhǎng)28%也不為多。這個(gè)說(shuō)法是很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，從而加大空置的。

　　短期飽和度，除可以參照上述長(zhǎng)期飽和度的預(yù)測(cè)因素外，還可以通過(guò)“存量空置率”和“房?jī)r(jià)收入比”來(lái)預(yù)測(cè)。所謂“房?jī)r(jià)收入比”，是指一個(gè)國(guó)家或城市的年平均上市房?jī)r(jià)與居民年平均收入之比。據(jù)世界銀行提供的資料，在衡量一個(gè)國(guó)家的住房消費(fèi)時(shí)，以房?jī)r(jià)收入比在3倍至6倍之間比較適當(dāng)。即一套中等水平房子的價(jià)格與一戶中等收入家庭的年收入之比為3～6倍。如果一個(gè)時(shí)期內(nèi)的“房?jī)r(jià)收入比”太高，市場(chǎng)無(wú)法承受，引致空置房大量增加，我們也可以認(rèn)為或視同出現(xiàn)了短期飽和現(xiàn)象。

　　第二個(gè)問(wèn)題是關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問(wèn)題，為了防止和減小房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，必須適時(shí)地采取調(diào)控措施，不僅要保持房地產(chǎn)總供給和總需求在總量上的基本平衡，而且還要求兩者內(nèi)部結(jié)構(gòu)的平衡和相互適應(yīng)。

　　溫家寶總理組織召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議要求房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加建設(shè)和管理，控制高檔商品，第二，健全市場(chǎng)體系，第三，發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理，第四改進(jìn)規(guī)劃管理，第五加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。

　　將從土地的規(guī)劃供應(yīng)，建設(shè)管理，資金，干部監(jiān)督各方面聯(lián)合整頓土地市場(chǎng)，存在的開(kāi)而不發(fā)，全而不用等現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開(kāi)發(fā)區(qū)面積達(dá)到三點(diǎn)六萬(wàn)平方公里，包括全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)的問(wèn)題，其中在開(kāi)發(fā)區(qū)管理方面違法違規(guī)現(xiàn)象多，包括在內(nèi)房地產(chǎn)在內(nèi)的供應(yīng)。從商品房開(kāi)放市場(chǎng)的角度來(lái)看，當(dāng)前首先是要加強(qiáng)建議調(diào)控體系，應(yīng)加緊建立調(diào)控體系，包括建立準(zhǔn)確實(shí)用的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和預(yù)警系統(tǒng)，這三個(gè)系統(tǒng)構(gòu)成體系的基礎(chǔ)，更重要的是，調(diào)控的政策措施一定要得當(dāng)，盡力防止因調(diào)控不當(dāng)而引起大的樓市波動(dòng)。為此，至少應(yīng)注意以下四條原則：第一，利弊得失，慎重權(quán)衡。主要是考慮兩個(gè)關(guān)系：一是供求關(guān)系；二是行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

　　如果是供大于求，會(huì)造成產(chǎn)品過(guò)剩、資金沉淀；但如果供小于求，又會(huì)造成炒作盛行、價(jià)格飚升。如別墅，固然目前在數(shù)量和質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面都存在問(wèn)題。而在用地和融資方面對(duì)其加以控制以后，又要防止由于出現(xiàn)供小于求而產(chǎn)生的各種弊端。

　　房地產(chǎn)投資適度增長(zhǎng)，會(huì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；房地產(chǎn)投資過(guò)度擴(kuò)張，會(huì)造成供大于求，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展；反之，房地產(chǎn)投資過(guò)分緊縮，又會(huì)產(chǎn)生供小于求，同樣會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。因此，必須通過(guò)反復(fù)權(quán)衡，找出利弊得失的臨界點(diǎn)。既要防止局部過(guò)熱，又要保持一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和增長(zhǎng)速度，使其最大限度地為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)作貢獻(xiàn)。

　　第二，調(diào)控的著眼點(diǎn)始終要盯著搞活流通。黨的十六大指出：“擴(kuò)大內(nèi)需是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期的、基本的立足點(diǎn)。堅(jiān)持?jǐn)U大國(guó)內(nèi)需求的方針，根據(jù)形勢(shì)需要實(shí)施相應(yīng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策”。

　　我們?cè)谶^(guò)去的長(zhǎng)時(shí)間里，國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控往往是將抑制總需求的過(guò)快增長(zhǎng)，作為調(diào)控經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、克服通貨膨脹、保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的主要措施。現(xiàn)在的宏觀調(diào)控，應(yīng)該進(jìn)一步地轉(zhuǎn)到“擴(kuò)大內(nèi)需”的戰(zhàn)略方針上來(lái)。

　　“擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”，就要求我們進(jìn)一步搞活流通環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)的生命力在于搞活流通。房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)閲?guó)民經(jīng)濟(jì)和各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展作貢獻(xiàn)，其基礎(chǔ)也在于搞活流通，搞活房地產(chǎn)一級(jí)二級(jí)三級(jí)市場(chǎng)。

　　為此，我們一方面要控制好投資增長(zhǎng)的“度”和“節(jié)奏”，防止投資過(guò)度擴(kuò)張；另一方面更要發(fā)揮住房信貸等支持系統(tǒng)的作用，鼓勵(lì)住虜消費(fèi)，搞活流通，以銷定產(chǎn)，以銷促產(chǎn)，繼續(xù)保持以消費(fèi)增長(zhǎng)拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。房貸是一種安全性比較高的貸款，少數(shù)違規(guī)貸款應(yīng)該通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制來(lái)解決，而不宜靠緊縮貸款來(lái)解決。

　　第三，要加緊拓展多元化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)和融資渠道。多元化的投資結(jié)構(gòu)和融資渠道，既有利于資金的籌集，又有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2002年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)是：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金占0.12%；國(guó)內(nèi)貸款占22.5%；債券為0.025%；利用外資占1.6%，其中外商直接投資為1.2%；自籌資金占28.5%，其中企、事業(yè)單位自有資金為15.7%；其他資金占47.2%，其中定金及預(yù)付款為38.6%。國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng)幅度比上年上升3.9個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金比上年負(fù)增長(zhǎng)26.9%；其他來(lái)源所占比重變化不大。

　　由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)資金在多元化方面已邁開(kāi)了步伐，但還大有拓寬的余地。例如，現(xiàn)有渠道中的債券的比重就非常小。同時(shí)，還可以在資本市場(chǎng)開(kāi)拓其它的融資渠道，例如上市、房地產(chǎn)信托、類基金的房地產(chǎn)投資公司、房地產(chǎn)私募基金等多種方式，打造堅(jiān)實(shí)的資金鏈。

　　據(jù)資料介紹，美國(guó)房地產(chǎn)資金構(gòu)成中銀行貸款只占15%，而企業(yè)自有資金占70%。企業(yè)股東多元化，如保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金等福利基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金等各類長(zhǎng)期投資基金、社會(huì)公眾的資金等等，形成了實(shí)力雄厚、廣有資產(chǎn)的企業(yè)群。

　　第四，要因地制宜，充分考慮我國(guó)東、中、西部和各個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不平衡性，調(diào)控政策應(yīng)有區(qū)別。2002年全國(guó)商品房銷售額當(dāng)中，東部地區(qū)占76%；其余的24%中部地區(qū)和西部地區(qū)各占一半。因此，應(yīng)針對(duì)各地區(qū)、特別是城市的情況，過(guò)熱的加以抑制，不發(fā)達(dá)的加以扶持，即中醫(yī)辨證施治的“虛則補(bǔ)之，實(shí)則瀉之”。