8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。13日下午的會上，陽光100集團(tuán)董事長易小迪先生發(fā)表了題目為《房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與出路》的演講。

　　以下為易小迪先生演講的全文實錄：

　　易小迪：我講的題目是“房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型與出路”。盡管房地產(chǎn)行業(yè)形勢出現(xiàn)一些熱潮，我上午聽一些專家講，大家認(rèn)為這是一個成熟的表現(xiàn)。但是我也看到只有少數(shù)人會發(fā)現(xiàn)這次周期輪回不是一個簡簡單單周期輪回。也有人問到下一個周期到底有什么本質(zhì)的變化。我覺得這實際上是很多人要考慮的。我想講的，實際上下一個周期跟新的機(jī)會來臨是質(zhì)的不同。我一直在講實際上一個新的競爭時代可能會到來。

　　第一點(diǎn)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展其實走到一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。我判斷外部形勢，高增長時代已經(jīng)過去了。這是什么意思呢？這十年來都是量的增長、價的增長，一個長的牛市里度過。2007年商品房銷售7億多平米，2008年只有5億多平米，恐怕很難再保持高增長。所以量的增長我覺得可能到了一個頂點(diǎn)。當(dāng)然，不同城市它的增長幅度不一樣。其實北京、上海它的銷售量已經(jīng)在下降。這一點(diǎn)從城市化角度來看，不可能所有的城市都還在無限制擴(kuò)張外來需求。所以我們靠規(guī)模發(fā)展的時代已經(jīng)過去。第二，房地產(chǎn)需求雖然旺盛，但是它的需求開始多樣化。不簡簡單單是以住宅需求為主或者以城市普通住宅為主，還是走向多元化。第三，城市功能發(fā)揮變化。過去它是制造行業(yè)為主，現(xiàn)在慢慢要向服務(wù)行業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。自然會產(chǎn)生新的需求。

　　伴隨第二個判斷，價格的高增長時代也會過去。房價會結(jié)束只漲不跌的態(tài)勢。它今后的增長會在波動式的規(guī)律上增長。而且增長趨向于穩(wěn)定。這種每年都是房價暴漲，這個時代我想已經(jīng)過去。房價它的外來增長因素判斷原因就是它也缺乏。過去移民城市刺激的房價增長，或者說一個城市有大量的外來移民，或者產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來房價增長。我想這兩個高增長一定會發(fā)生變化。這個時代過去，對我們制約因素是一個本質(zhì)的變化。

　　第三，供求變化也會發(fā)生變化。08年我們發(fā)明了一個詞，去庫存化。房子開始有庫存，城市也有庫存，土地也有庫存。盡管現(xiàn)在危機(jī)過去了，但我不認(rèn)為去庫存化這個名詞就永遠(yuǎn)消失了。將來還可能存在。我想這樣一個供求關(guān)系會發(fā)生變化。將來可能會有一些地方仍然是供不應(yīng)求，但是更多的時候是供需平衡或者供大于求。甚至供大于求我判斷有可能是一個常態(tài)。因為現(xiàn)在房地產(chǎn)擴(kuò)張生產(chǎn)能力的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于需求增長。我們可以看到很多房地產(chǎn)企業(yè)有過百億，過了百億后，并不是它的目標(biāo)，他還要過千億，需求會不會這樣增長？這是一個本質(zhì)變化。其實就是供大于求。這是我對外部形勢判斷，下一次輪回會出現(xiàn)的本質(zhì)變化。

　　第二點(diǎn)，新的形勢下會帶來一個新的機(jī)遇。城市功能升級會成為下一個時期城市化主旋律。上一個周期是工業(yè)化帶來了大量人口的遷移，實際上是產(chǎn)業(yè)集中帶來的，但是現(xiàn)在城市主要的問題是要功能升級。目前來看，中國的城市，基本上省會城市500萬人口，區(qū)域中心城市已經(jīng)快到1000萬，基本上除了直轄市之外，這樣的規(guī)模它已經(jīng)不可能再繼續(xù)翻番增長下去，城市經(jīng)濟(jì)只能支撐這樣一個規(guī)模。所以它更多的是在這樣一個規(guī)模下，城市本身也在做定位。大部分二線城市更多關(guān)心的不是規(guī)模，而是是要城市功能升級。大家可以看到最近幾年來，尤其是現(xiàn)在城市更多的希望要做CBD、商業(yè)中心，他要做很多城市功能的變化。所以大家可以看到其實有些從不同的品牌企業(yè)，如果給一個城市的發(fā)展帶來功能需求相吻合的話，他最能夠獲得新的成功，而且盲目大規(guī)模圈地，其實不一定能夠成功。比如我們陽光100在很多二線城市，只要為這些城市做一個新的時尚中心，基本就能夠成功。你盲目的供應(yīng)量，你會發(fā)現(xiàn)很多城市會開始供大于求。

　　房地產(chǎn)的機(jī)遇轉(zhuǎn)入市場化發(fā)展的軌道，這是2008年后房地產(chǎn)一個本質(zhì)變化。過去制約房地產(chǎn)的因素它完全市場化，盡管政府有很多行政干預(yù)，但是我們看到宏觀政策已經(jīng)發(fā)生很多變化。比如過去制約我們的土地和資金，更加市場化，更加通過市場手段獲得。第二，政府調(diào)控市場政策更加市場化，他不是限制價格、開工量，更多通過價格因素、利率因素調(diào)控市場，這些都為房地產(chǎn)發(fā)展生存環(huán)境產(chǎn)生很多質(zhì)的不同。

　　第三點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要面臨著轉(zhuǎn)型。如果我們不能認(rèn)識市場變化，房地產(chǎn)還是盲目發(fā)展，其實面臨風(fēng)險很大。尤其是現(xiàn)在地價還是在一個相對高的定位。如果還是靠巨額資金投入，買地蓋樓，這個壓力非常大。不僅僅我們這些企業(yè)，包括很多大型的國企，他們也在想這個問題，就是房地產(chǎn)的持續(xù)再生產(chǎn)到底怎么來維持。有些人甚至算過帳，賣掉的房子。如果重復(fù)過去模式，是不是買了地就可以占領(lǐng)市場，大家都有這樣的困惑。房地產(chǎn)行業(yè)走到了兩個十字路口，一個是房地產(chǎn)政策走向一個十字路口，一個是房地產(chǎn)盈利模式也走到一個十字路口。

　　第一個轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)今后發(fā)展，爭奪焦點(diǎn)從過去爭奪資源，到今后爭奪客戶或者叫爭奪市場。因為在一個房價不斷上漲，規(guī)模不斷擴(kuò)張的時候，其實房地產(chǎn)企業(yè)本身我想擴(kuò)張它的規(guī)模是它很重要的支撐之道。過去房地產(chǎn)從融資買地，蓋樓銷售這樣一個過程，他更重要的是希望每個過程、每一個循環(huán)是在擴(kuò)大規(guī)模。它最重視的是擴(kuò)大規(guī)模。擴(kuò)大規(guī)模必然要解決它的制約因素，一個是融資，一個是買地。把這兩個問題做到了，房地產(chǎn)的命根子就解決了。但是現(xiàn)在這個簡單的模式我想不一定能夠再適應(yīng)未來需求。現(xiàn)在包括我們買地，買地王也好，其實還是這種思維的持續(xù)，他認(rèn)為這個市場還會擴(kuò)大，價格還會上漲，所以只要是有了土地資源，他又能在未來市場占據(jù)主動。

　　今后我們可以看到，隨著市場競爭的激烈化，包括成本逐漸透明化，這種簡單的模式缺乏競爭力。到2008年的時候，房地產(chǎn)碰到銷售的問題，很多企業(yè)措手不及。包括我們一線大品牌企業(yè)，他們要想開拓市場只有一個辦法，就是降價。只有這個最笨的方法。降完價發(fā)現(xiàn)再去買地的時候，它的重置成本是虧損的。所以并沒有一個應(yīng)對市場的策略。房地產(chǎn)碰到困難的時候，只有降價這一個手段，說明行業(yè)本身市場競爭能力非常缺乏。

　　大家已經(jīng)明白這個降價模式不能持續(xù)發(fā)展，肯定很多企業(yè)要逐漸從別的方式爭奪市場、爭奪客戶，這個方式是什么？就是它的核心競爭力。這才是大家要考慮的一個最根本的變化。這是最根本的對一個好企業(yè)、壞企業(yè)，核心競爭力評價的變化。第二點(diǎn)，把過去單純追究規(guī)模成長到追求企業(yè)精細(xì)化好和強(qiáng)的一個轉(zhuǎn)變。今天我們覺得房地產(chǎn)大的企業(yè)很多，但是今天的大，我想并不一定是明天的強(qiáng)。規(guī)模大不等于盈利。08年以前賣了過百億的企業(yè)，很多的毛利率并不是盈利的。我想過去十年，由于城市化規(guī)模的擴(kuò)張，由于價格不斷上漲，中國不少房地產(chǎn)企業(yè)由小變大。我想第二個核心應(yīng)該是由大變成強(qiáng)。這是一個本質(zhì)的變化?？赡苡行┤诉€沒有感覺到，還認(rèn)為在重新昨天的輪回。

　　第四，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的出路，也是新的機(jī)遇、新的挑戰(zhàn)。第一個最大的機(jī)遇是要市場的變化。今天的房地產(chǎn)離不開城市化的進(jìn)程，今天城市化變化就是由量的增長往質(zhì)的方面提升。今天我們看到城市的變化不再是規(guī)模變化，吸引招商的項目，更多的希望營造一個新的CBD、商業(yè)中心或者從事新的生活方式。這個變化，我們實際上我覺得我們陽光100有很多的感受。如果你適應(yīng)了變化，你的盈利能力大大提升，盡管它的土地價格在提升你可以同樣有新的模式。其實我們最簡單的一個體會，你如果在二、三線城市，站在未來的角度營造一個城市新的時尚中心，基本上你都成功了，而且盈利會超出你的想象。我們在柳州市中心有一個項目，房價可以從4000元賣到8000元，樓面地價400元。這些城市新的需求功能，CBD需求功能也好，它有一個非常大的口。這個機(jī)遇是巨大的，而不必一定要通過地王實現(xiàn)高盈利。第二，有一個變化。我們做房地產(chǎn)的可能要從過去的短周期到長周期的轉(zhuǎn)變。中國房地產(chǎn)這十年發(fā)展，從小變大，大家都要快速滾動、快速開發(fā)、快速銷售，這種模式在今后地價不斷高企，投入巨額資金的時候，可能產(chǎn)品細(xì)分更重要。如果粗放式經(jīng)營，基本上掙不到這個錢。

　　市場變化給了我們很多挑戰(zhàn)，我想大的洗牌時代已經(jīng)到來，但是這個洗牌不等于昨天的贏家，恰恰給了我們很多新的機(jī)會，在新的游戲規(guī)則下，大家都是公平的，反過來更重視市場。有市場能力的，對市場變化很敏感，爭奪客戶能力強(qiáng)，而不是爭奪其他土地能力強(qiáng)，我想他在未來會占據(jù)有利地位。謝謝大家！