主持人：按照我們論壇的日程安排，接下來是我們嘉賓的主題演講，還有現(xiàn)場(chǎng)觀眾的提問交流。我們今天第一位的演講嘉賓他可以說是房地產(chǎn)界的運(yùn)動(dòng)健將，也曾成功登上珠峰，也駕駛了大帆船在大海里乘風(fēng)破浪，讓我們用熱烈的掌聲歡迎萬科企業(yè)股份有限公司董事長王石。

　　王石：各位嘉賓，上午好！主題剛才主持人已經(jīng)說了，分兩條來談，第一是宏觀調(diào)控下的行業(yè)認(rèn)識(shí)，第二是中小地產(chǎn)商的發(fā)展之路。我們從圖表看出，我們應(yīng)該是一個(gè)發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)，基本上我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)是用比較經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法來進(jìn)行，這是一個(gè)主流。我們企業(yè)也用比較的方法來比較我們應(yīng)該怎么看。比較美國的房地產(chǎn)的情況，從這個(gè)圖表會(huì)發(fā)現(xiàn)有意思的兩點(diǎn)：1、房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)在美國50年的發(fā)展是比較穩(wěn)定的，從豎著來看，這個(gè)房地產(chǎn)和相關(guān)的行業(yè)在GDP當(dāng)中占到五分之一左右，這個(gè)很有意思，那我們中國這個(gè)差遠(yuǎn)了。我們?cè)僮屑?xì)看，它統(tǒng)計(jì)包括的內(nèi)容和我們傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)不大一樣，它包括住房、家具，這兩項(xiàng)約占15％，家具、電器、裝飾、房子維護(hù)等家庭支出約占10％，是這樣一個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑。按照我們現(xiàn)在所謂的房地產(chǎn)而言，差不多在這里面約占10％。那么我們給過這樣一個(gè)數(shù)字，從1950-2000年，在50年中發(fā)現(xiàn)它所占的比重在每年發(fā)展中變化不是很大的。所以我們相信，雖然中國現(xiàn)在房地產(chǎn)許多的統(tǒng)計(jì)口徑是不一樣的，但根據(jù)美國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來講，我相信中國的房地產(chǎn)逐步成為一個(gè)主流行業(yè)，乃至成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱經(jīng)濟(jì)一定是必然的趨勢(shì)。

　　我們按照這個(gè)再來看，假定中國的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，我們看到中國統(tǒng)計(jì)口徑這里，我們所謂的房地產(chǎn)的行業(yè)是占美國22-23％，在GDP占10％左右，那在中國這塊占多少呢？我們處在2003年的位置上是6.5%，如果按照美國的發(fā)展趨勢(shì)是繼續(xù)增長下去。但98年以后，看房地產(chǎn)在GDP的比重是一直陡升，從3％陡升到現(xiàn)在的百分之六點(diǎn)幾。但我們相信這種陡升的斜率不會(huì)按現(xiàn)在的陡升幅度上升，會(huì)有所放緩。即使這樣我們預(yù)計(jì)約占比較合適的比重就是占10％左右，時(shí)間應(yīng)該是2013年。也就是說，總體來講，中國房地產(chǎn)的行業(yè)比較快速的發(fā)展會(huì)持續(xù)到2013年左右，也就是在那個(gè)時(shí)候會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)，不可能是陡升持續(xù)發(fā)展下去。但在這之前，應(yīng)該說中國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在處于一個(gè)比較好的發(fā)展局面，無論宏觀調(diào)控來還是不來，作為它的一個(gè)比重，在GDP中總的趨勢(shì)一直在增長不會(huì)改變。但是又不可能一直越來越大，應(yīng)該說到了10％左右會(huì)有一個(gè)基本上恒定的百分比。

　　下面我們談?wù)摰氖呛暧^調(diào)控。作為房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控早于今年4月底的宏觀調(diào)控。所謂早于今年4月底的宏觀調(diào)控，我們可以回顧一下。剛才一位大會(huì)的嘉賓在發(fā)言的時(shí)候，談的話題很有意思：一個(gè)是不是泡沫，第二個(gè)是不是過熱，再一個(gè)就是現(xiàn)在的宏觀調(diào)控。作為房地產(chǎn)來看，爭執(zhí)比較大的是去年121文件，引起嘩然。但我們從現(xiàn)在來看，作為房地產(chǎn)行業(yè)來講并沒有超越121文件這樣一個(gè)原則，只不過現(xiàn)在是非常嚴(yán)格的按照這樣去做。121文件的本質(zhì)是什么？本質(zhì)是降低金融風(fēng)險(xiǎn)。所以再看看，降低金融風(fēng)險(xiǎn)的措施是什么。最本質(zhì)的東西就是一個(gè)要求企業(yè)的自有資金率不低于30％。比如說他曾經(jīng)限定不允許用流動(dòng)資金貸款買地，實(shí)際上資金到企業(yè)之后，你很難鑒定，除非你貸了款就去買地當(dāng)然很明顯違反121文件。資金在企業(yè)手中，是自有資金還是資金回籠，還是銀行的貸款你是分不出來的，它真正的本質(zhì)在于企業(yè)自有資金率。我們看看121文件一直延續(xù)到今年的4月底開始，銀行又作新的規(guī)定無非是把自有資金率從30％提高到35％。我相信，如果我們調(diào)控到今天還覺得力度不夠，無非進(jìn)一步再增加自有資金率，很可能從35％提高到40％，好在我們看5、6、7月份宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的影響還是比較明顯，所以說我覺得這是一個(gè)本質(zhì)。我覺得很有意思的現(xiàn)象是：121的出臺(tái)恰好是在去年非典之后，大家都認(rèn)為非典對(duì)經(jīng)濟(jì)造成很大的影響，一定為經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一些刺激的措施。但是反過來講，不但沒有，反而來個(gè)121，整個(gè)對(duì)房地產(chǎn)降低金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)的打壓的政策，所以當(dāng)時(shí)引起整個(gè)媒體的嘩然、發(fā)展商的嘩然。當(dāng)時(shí)最典型的說法是：一個(gè)就是房地產(chǎn)的冬天來了，再一個(gè)就是一半的房地產(chǎn)商都要“死掉”。121到了這個(gè)宏觀調(diào)控之前房地產(chǎn)的冬天并沒有到來，不但一半沒有死掉，連5%都沒死掉。馬上接著進(jìn)一步真正的開始宏觀調(diào)控，我相信可能會(huì)有人還有疑慮，盡管沒這樣說，是不是有房地產(chǎn)的冬天，是不是有一半的人死掉？這兩個(gè)預(yù)計(jì)到現(xiàn)在雖然沒人說，不過有人擔(dān)心，但我覺得這個(gè)擔(dān)心是多余的。繼續(xù)這樣宏觀調(diào)控，照樣不是冬天，我相信房地產(chǎn)的行業(yè)像我們?cè)谧幍牟検且粯樱瑧?yīng)該還是熱氣騰騰的，盡管有危機(jī)，盡管有問題。為什么反差這么大？121文件之后，即刻又有一個(gè)國務(wù)院的18號(hào)文件，結(jié)果我們發(fā)展商歡心鼓舞覺得怎么怎么對(duì)121文件的否定。我們看看半年之后，121文件被否定了嗎？沒有，不但沒被否定，而且進(jìn)一步的收緊，自有資金由30％提高到35%。

　　這里不多展開。萬科的基本觀點(diǎn)有兩種：宏觀調(diào)控有利于行業(yè)健康的發(fā)展，但確實(shí)要通過這次調(diào)控正確認(rèn)識(shí)行業(yè)螺旋上升的周期性，房地產(chǎn)不可能一直是陡線這樣上升，盡管大的趨勢(shì)是上升，但上升過程一定是波動(dòng)的。所以大的

　　形勢(shì)給每一個(gè)發(fā)展商都有很好的機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是如何認(rèn)識(shí)來把握，這是我想要說的。下面給的這個(gè)圖表都非常明顯的展示出宏觀調(diào)控之前和宏觀調(diào)控之后我們面臨的局面，這樣的局面可以說宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展的趨勢(shì)是比較好的。它基本是投資增長的趨勢(shì)很明顯在回落，市場(chǎng)供應(yīng)在減少，但是需求水平在持續(xù)保持會(huì)出現(xiàn)一個(gè)很有意思的剪刀叉。投資的速率很明顯的下降下來了，市場(chǎng)由于投資速率的下降，供給市場(chǎng)的房屋在減少，但是總體的社會(huì)需求的水平卻繼續(xù)保持，這是現(xiàn)在持續(xù)的三個(gè)特點(diǎn)。所以我們可以看到，宏觀調(diào)控這次見效非常明顯，最主要是這個(gè)需求相當(dāng)旺盛。我們看到了由于土地的供給減少，很明顯土地價(jià)格在上升。供給減少了，全國的平均房產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)穩(wěn)定的上升。

　　本次宏觀調(diào)控對(duì)行業(yè)帶來的影響是什么？我們可以歸結(jié)這幾點(diǎn)：第一，進(jìn)一步凸現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)資金密集性的特征。比如說土地一方面緊縮土地價(jià)格上升，凸現(xiàn)了資金密集，所以我們會(huì)發(fā)現(xiàn)資金非常緊張。但是另一方面通過土地拍賣，一塊土地隨便是3個(gè)億、5個(gè)億、10個(gè)億，把資金密集性特征進(jìn)一步凸現(xiàn)。在這種情況下，開發(fā)商受到明顯的影響，我覺得主要的有三類：無論大小，高負(fù)債經(jīng)營公司會(huì)受到明顯影響；所謂的黑馬受影響應(yīng)該是最大的，因?yàn)樗扛哓?fù)債來進(jìn)行經(jīng)營，以假定市場(chǎng)會(huì)持續(xù)增長，不是波浪式的前進(jìn)會(huì)受到明顯的影響；產(chǎn)業(yè)化專業(yè)化開發(fā)商會(huì)受到明顯的影響。第三，非主流的住宅開發(fā)商會(huì)受到明顯影響。當(dāng)然，我們從這三項(xiàng)來看，對(duì)萬科影響不大，為什么？當(dāng)然我看到在座的很多熟悉的面孔對(duì)他們影響也不大，因?yàn)樗麄兊呢?fù)債比例適當(dāng)?shù)模钇鸫a不要超過銀行要求的底線。比如說現(xiàn)在的35%，你超過這個(gè)你會(huì)很難受。因?yàn)槟愠^這個(gè)銀行很難受，銀行感到難受一定不會(huì)讓你舒服。這是第一個(gè)高負(fù)債經(jīng)營公司會(huì)受到明顯的影響。第二，產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展商會(huì)受到明顯的影響，我們看為什么？之所以萬科說影響不大，是因?yàn)槲覀冞@么多年致力的就是專業(yè)化。顯然這次宏觀調(diào)控當(dāng)中，我們知道專業(yè)化和多元化將成為永恒爭論的話題。在中國發(fā)展的經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，我們企業(yè)都不大，屬中小企業(yè)的發(fā)展商，萬科則擺脫中小企業(yè)這樣的規(guī)模。小企業(yè)是什么概念？按照國際評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)就是經(jīng)營規(guī)模不超過5億美金的，就是40億人民幣。我相信我們?cè)谧拇蟛糠侄际切⌒推髽I(yè)。萬科前兩年一直在評(píng)全世界兩百家的優(yōu)秀小企業(yè)，全世界三百家最有發(fā)展?jié)摿Φ男∑髽I(yè)，我就特別的不平衡。為什么把我擺在小企業(yè)當(dāng)中去？人家就告訴我，說小企業(yè)的界定是5億美金規(guī)模。萬科去年63個(gè)億才超越了小企業(yè)的范圍，所以在中小企業(yè)當(dāng)中一定要搞專業(yè)化。萬科已經(jīng)專業(yè)化到不僅僅把非房地產(chǎn)行業(yè)不做，就是房地產(chǎn)的行業(yè)當(dāng)中我們也選擇做什么，我們只做住宅。我們看到這次宏觀調(diào)控中顯然目標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)很重要的就是商業(yè)地產(chǎn)，就是所謂的大mall或者寫字樓所謂的是非常嚴(yán)格的限定，你做這個(gè)壓力會(huì)比較大。如果你做的品種比較多，壓力就更大了。尤其在這兩年當(dāng)中，比較熱的時(shí)候，我們非常優(yōu)秀的房地產(chǎn)商，他突然說我們的資金很雄厚了，現(xiàn)在是民營企業(yè)重型化，我要去投鋼鐵我要去投發(fā)電廠要去投什么的，在這個(gè)宏觀調(diào)控當(dāng)中必須面臨選擇，這房地產(chǎn)你還搞不搞，不搞的話就趕快賣掉；如果你要搞，趕快把所謂的要成為鋼鐵大王的夢(mèng)、電力大王的夢(mèng)趕快不要做了。你得趕快脫手，可能還可以借宏觀調(diào)控還有機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)過來。如果你不轉(zhuǎn)，硬撐著頭皮，在今天的論壇上你還說怎么成功，我敢說三九的今天就是你的明天。

　　我們?cè)偻聛碇v，很想把萬科在上一次宏觀調(diào)控中是怎么做起來的，萬科是怎么做法，和我們的發(fā)展商共享一下。我們?cè)谏洗魏暧^調(diào)控中面臨的比在座很多還要難，因?yàn)槭袌?chǎng)不像現(xiàn)在這樣，宏觀一調(diào)控，市場(chǎng)即刻就很不好了。但萬科的多元化、跨地域，各種行業(yè)，萬科在當(dāng)時(shí)是怎樣做的？

　　我們?cè)倩仡櫼幌?，萬科本身就是一個(gè)多元化、跨地域、多種行業(yè)。91年、92年底萬科第一個(gè)開始快速擴(kuò)張形成跨地多元化公司的局面，我們采取的策略是什么呢？就是走專業(yè)化道路的減法，所謂的海爾的加法、萬科的減法就是這樣出來的。很有意思的是我們的調(diào)控是早于宏觀調(diào)控，93年進(jìn)行宏觀調(diào)控，而萬科的決策策略是92年底也就是在房地產(chǎn)那一年最火爆的時(shí)候，萬科決定進(jìn)行調(diào)整的。調(diào)整后萬科專搞房地產(chǎn)，其他行業(yè)都減掉。我們剛決策沒半年，宏觀調(diào)控就下來了，房地產(chǎn)是一片蕭散。我們認(rèn)為從房地產(chǎn)行業(yè)的前景來講非常好，不能因?yàn)槟承┱叩淖兓淖儜?zhàn)略調(diào)整的決定，并沒有放棄專做房地產(chǎn)。比如說我們現(xiàn)在這兩年非常喜歡講所謂的股權(quán)經(jīng)營、資本運(yùn)作，從沒聽過萬科談什么股權(quán)運(yùn)作、資本運(yùn)作。但可告訴你們，你們現(xiàn)在資本股權(quán)運(yùn)作的手法萬科都曾經(jīng)做過，而且都做的非常精彩。比如說萬科曾經(jīng)持有30多家公司的股份，這個(gè)股份的一半在萬科參股后陸續(xù)上市。我們海南第一家民營上市的公司叫新能源，是萬科策劃參股第一家民營上市的公司。萬科先后兩年投資了700萬不到，上市后從二級(jí)市場(chǎng)套進(jìn)的資金是1個(gè)億。我舉這個(gè)例子是什么意思呢？就是所謂的資本經(jīng)營萬科早就覺得不能做了。如果說萬科還認(rèn)為那時(shí)候是融資高手、資本運(yùn)作高手，可能我不過就是民營企業(yè)最大的那個(gè)新疆的這家公司這樣的結(jié)果而已。時(shí)間能說明一切。但是萬科就沒有膨脹到那種程度，就開始意識(shí)到不能那么做了就開始主動(dòng)的減少，全部減掉。所以戰(zhàn)略收縮，由全國13個(gè)城市調(diào)整為重點(diǎn)投資，深、滬、京、津、沈等五個(gè)城市，項(xiàng)目包括從所謂的股權(quán)投資資本性的當(dāng)中撤出來，全部賣掉。到98年萬科大致上完成減法過程的第一輪戰(zhàn)略緊縮，結(jié)果是什么？你會(huì)驚訝的發(fā)現(xiàn)萬科這個(gè)減法，管理能力和專業(yè)能力得到了很大的提升。萬科的品牌優(yōu)勢(shì)，就是在做減法的過程當(dāng)中突現(xiàn)出來的。第三，成功的規(guī)避了宏觀調(diào)控的影響，成為房地產(chǎn)行業(yè)的老大。也就是93年到98年，萬科的房地產(chǎn)最困難的5年當(dāng)中，萬科是房地產(chǎn)70％。第二個(gè)到99年萬科開始第二輪萬科的減法，所謂減法不是一味的一減再減，萬科又開始第二輪戰(zhàn)略的第一個(gè)擴(kuò)張，我們從當(dāng)年盲目的13個(gè)城市，收縮了5個(gè)城市。從99年到現(xiàn)在，我們又?jǐn)U張到現(xiàn)在的19個(gè)城市，預(yù)計(jì)到今年還會(huì)增加到第21個(gè)或者第22個(gè)或者每年差不多以3-5個(gè)城市增進(jìn)。但我們看看，萬科現(xiàn)在進(jìn)入的城市是什么樣的規(guī)律呢？我們第一次進(jìn)入城市完全是隨機(jī)性的，就是你那里有關(guān)系能進(jìn)去就進(jìn)去了，但是現(xiàn)在萬科的投資非常明顯，基本上集中在三個(gè)地區(qū)，長三角、珠三角、環(huán)勃海灣。這三個(gè)地區(qū)所占的當(dāng)然還有我們?cè)瓉頉]有確定戰(zhàn)略之前的像武漢、成都、長春，戰(zhàn)略確定之后就是這個(gè)3%。3%是什么概念呢？就是國土面積的3％，這三個(gè)地區(qū)所占的國土面積3％。這個(gè)3%的國土面積在預(yù)計(jì)未來15年之內(nèi)或者未來16年之內(nèi)也就是2020年，這個(gè)3％的國土上將占中國14億人口的55％，GDP的65%，產(chǎn)值75%，和出口額的92％，這就是萬科為什么說是在全國城市范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)，但是我們90％的資源只集中在全國的3％的國土上進(jìn)行投資，是非常密集型的投資。我們這兩年在地域成長非常迅速之后，跨地域來講現(xiàn)在看不出來有第二家戰(zhàn)略投資非常明確，還是處于萬科第一輪擴(kuò)張時(shí)那種隨機(jī)性。比如說萬科認(rèn)為全國投資房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)積累比較成熟還有一家中國海外，但是中國海外在跨地域的地域投資上我們也看不出他在戰(zhàn)略上集中度的、城市群態(tài)的投資，顯然這種集中資源的城市群態(tài)的投資是和萬科下步的戰(zhàn)略有關(guān)系，搞什么呢？搞所謂的標(biāo)準(zhǔn)化、部品化、產(chǎn)業(yè)化。

　　再講一點(diǎn)，關(guān)于企業(yè)的留有余地和自有資金率的方法。我們現(xiàn)在也聽到有很多企業(yè)在擴(kuò)張時(shí)談到他找合作伙伴、銀行融資和資金回籠。我們?nèi)f科在第一輪擴(kuò)張時(shí)用的是什么方法？我們用的是三個(gè)0.4的投資法：第一個(gè)0.4就是股權(quán)投資的0.4，就是找投資伙伴，他與萬科的比例。很人會(huì)說我一定要控股，你再跟著投資，我不能低于51%，而萬科不是，萬科最多40％，60％是靠其他的合作伙伴，也就是說一個(gè)項(xiàng)目投資中萬科就是第一個(gè)0.4。第二個(gè)0.4，我們籌集的資金，比如說在1塊錢當(dāng)中，萬科4毛錢，其他投資6毛錢，但我們的比例還要融到銀行去，也就是說萬科和投資者一共加起來只占4成，6成銀行貸款。第三個(gè)0.4，是我把銀行的融資也加進(jìn)來之后，就是萬科、投資者和銀行只占0.4，0.6靠資金回籠。這樣算的結(jié)果是一個(gè)億的投資萬科實(shí)際上只出1200萬。這個(gè)0.4我相信現(xiàn)在很多的發(fā)展商都在用。但這樣的結(jié)果會(huì)造成資金鏈條緊繃的幾個(gè)問題：一個(gè)是你找的投資伙伴一定是各有各的想法，你的伙伴之間在市場(chǎng)好的時(shí)候盈利多的時(shí)候絕對(duì)沒問題，宏觀一調(diào)控你原來的預(yù)期，比如說我去年也就是20多個(gè)億，今年預(yù)計(jì)鐵定150個(gè)億。你能達(dá)到150個(gè)億股東是絕對(duì)沒意見，達(dá)不到呢？股東就會(huì)產(chǎn)生分析。這個(gè)時(shí)候也假定4毛錢、6毛錢是銀行貸款的，現(xiàn)在銀行不貸了，再來你預(yù)計(jì)的速度三天賣完的現(xiàn)在三個(gè)月也沒賣完，這個(gè)就要崩掉了。所以我們回頭來講，我們不要再津津樂道所謂的這樣一個(gè)沒有任何余地的緊繃的鏈條。這種萬科是早用而且證明了給萬科帶來很大的難處，這樣開發(fā)的項(xiàng)目你會(huì)調(diào)整非常長的時(shí)間才把它調(diào)整回來。

　　也就是一定要改變過去那種緊繃繃的，假定市場(chǎng)沒有任何風(fēng)吹草動(dòng)的情況下，假定股東給了你錢什么都不管的情況下的投資方法。我們?cè)倩剡^頭來看看這次宏觀調(diào)控對(duì)企業(yè)、對(duì)萬科的影響是什么？盡管萬科一直在上市投資，一直在融資方面有比較主動(dòng)權(quán)，但是我們也看到中國金融體系在國有銀行所占的比重，國有銀行受宏觀調(diào)控的影響，萬科也自然受到影響，也就是如何融資和國有銀行這樣的關(guān)系。萬科這么多年一直在提融資經(jīng)營專業(yè)化，但這兩年萬科開始在提融資多元化。所謂融資多元化最根本的是減少對(duì)國有銀行的依賴，就是如何來解決融資多元化的戰(zhàn)略。

　　這方面萬科這兩年有些嘗試，恰好這些嘗試在今年出了結(jié)果，所以它應(yīng)該是個(gè)巧合。我們發(fā)現(xiàn)國家銀根一緊縮，萬科出現(xiàn)發(fā)科轉(zhuǎn)債、信托資金、海外融資、MBS等整個(gè)來講是一個(gè)接一個(gè)來。我們發(fā)現(xiàn)萬科的貸款規(guī)模并沒有陡然的增加，但貸款的資金結(jié)構(gòu)在發(fā)生很有意思的變化，我們知道對(duì)于中國的國家銀行來說貸給發(fā)展商的基本都是短期貸款。所以我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)有長期占用資金的特征，所以如何來改變短期貸款給對(duì)發(fā)展商帶來很大的挑戰(zhàn)。再一個(gè)如何改變單一的貸款結(jié)構(gòu)也給發(fā)展商帶來很大的挑戰(zhàn)。這方面萬科在這兩年做了很有意思的嘗試。

　　在這方面來講，就是說作為一個(gè)公司這樣做，再一個(gè)來講公司之間行業(yè)上的連鎖，我覺得這方面過去叫“中城房網(wǎng)”，現(xiàn)在叫“中城聯(lián)盟”。這幾年的探索我覺得是非常值得借鑒的。由于時(shí)間問題這里就不展開了。

　　也就是強(qiáng)調(diào)一個(gè)就是行業(yè)上的加強(qiáng)合作，共享土地的資源，緩解資金壓力，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)實(shí)現(xiàn)雙贏，共同促進(jìn)行業(yè)的健康成長。我覺得這方面，“中城聯(lián)盟”應(yīng)該是很好的一個(gè)例子。歸結(jié)到最后一句話就是渡過陣痛，共求行業(yè)的美好明天。我的講演部分就結(jié)束了。

　　主持人：好，謝謝你精彩的演講，接下來是現(xiàn)場(chǎng)交流提問時(shí)間，我們將有5分鐘時(shí)間給大家用作提問，有哪位朋友有疑問？

　　聽眾：你好，我是海南當(dāng)?shù)氐囊患颐襟w，很高興你來到美麗的海南。我想提一個(gè)關(guān)于海南的問題。眾所周知，海南十年前曾經(jīng)有一個(gè)開發(fā)高手陷入過低谷，十年后大家又來到了海南。你會(huì)不會(huì)還來海南投資？你認(rèn)為現(xiàn)在的海南像不像十年前的海南？有沒有過熱？會(huì)不會(huì)發(fā)生十年前的那樣的情況？謝謝你。

　　王石：這個(gè)海南已是物是人非吧，當(dāng)然海南還是十年前的海南，但是人都變了。至于提到房地產(chǎn)，海南的房地產(chǎn)和十年前發(fā)生了根本性的變化，萬科應(yīng)該說在2年前就開始探討準(zhǔn)備再一次進(jìn)入海南，有機(jī)會(huì)會(huì)在海南投資的。因?yàn)楹Ｄ献畲蟮馁Y源是海洋氣候，在中國的版圖上是沒有的。剛才我講的3％的國土上也包括海南，因?yàn)楹Ｄ蠈儆谥槿堑母拍?。再一個(gè)它的特殊資源，隨著中國消費(fèi)的人均GDP的增長、消費(fèi)的結(jié)構(gòu)，海南包括尤其我們博鰲這塊地方，包括三亞，包括?？趹?yīng)該說作為房地產(chǎn)作為休閑的房地產(chǎn)都是非常好的資源，不可取代的。這是我基本看法。

　　聽眾：你好，我是北京電視臺(tái)的記者。你剛才說了，宏觀調(diào)控已經(jīng)對(duì)像萬科這樣專業(yè)化的大型企業(yè)沒有太多的影響了，你今天的題目是說在宏觀調(diào)控下中小企業(yè)的發(fā)展之路，你能不能告訴我他們的出路在哪里？是什么？

　　王石：實(shí)際上我剛才講的就是中小企業(yè)，萬科的我講了兩個(gè)部分，一個(gè)是現(xiàn)在它是在怎么做，再一個(gè)就是在上一次宏觀調(diào)控萬科是在怎么做，實(shí)際上怎么做法是告訴現(xiàn)在的中小企業(yè)要走的道路。再簡單的來講，第一是要專業(yè)化，最好借宏觀調(diào)控這個(gè)時(shí)候不好的趕快甩，因?yàn)榇蠹叶疾缓?。好的時(shí)候甩可能大家都會(huì)誤會(huì)經(jīng)營好好的怎么會(huì)把它賣了，可是在這種情況下老王都講這個(gè)專業(yè)化他是通過甩賣成功的，專業(yè)化在房地產(chǎn)來說不僅僅專業(yè)化房地產(chǎn)，還有你專業(yè)化什么？實(shí)際上萬科只做住宅，沒有做商業(yè)的地產(chǎn)，沒有做其它，過去曾經(jīng)做過的都賣掉了。現(xiàn)在面臨全新的選擇是做什么？應(yīng)該從某種角度來講風(fēng)險(xiǎn)最小的，和對(duì)中國目前比較適合的就是搞住宅開發(fā)。為什么呢？因?yàn)樽≌旧韥碇v蓋了就賣。你如果搞商業(yè)地產(chǎn)，首先第一個(gè)來講，商業(yè)地產(chǎn)很忌諱零售，有一個(gè)大Mall很忌諱零售。比如說萬達(dá)的做法，王健林先生他不知道大Mall不適合零售嗎？我相信他知道，但為什么呢？就是開始，他引進(jìn)一個(gè)大的主力專賣店之后，就號(hào)召來零售這些小的店，但我們知道因?yàn)榱闶叟c大的矛盾沖突，遇到很多麻煩。我們現(xiàn)在中國的企業(yè)當(dāng)中，即使中型企業(yè)像萬科這樣的也不大適合開展這種。誰比較適合？像華潤地產(chǎn)、首創(chuàng)有相當(dāng)?shù)娜谫Y能力才能適合搞這樣的占用資金開發(fā)這樣的商業(yè)地產(chǎn)、搞住宅。但是我們知道房地產(chǎn)的主流產(chǎn)品是住宅，住宅的資金回籠比較快，所以我的建議是搞住宅。第二，不要盲目的追求所謂的華南板塊效應(yīng)，就是所謂的大盤，2000畝不行，3000畝不行，6000畝不行，10000畝，我們看到現(xiàn)在有結(jié)論了。第一不可能給到你這么大的地，第二有這么大的地你一定很難受。三年前我曾經(jīng)評(píng)價(jià)一家房地產(chǎn)公司的北京12平方公里的土地，我說搞這么大？這哪是搞開發(fā)住宅區(qū)啊？這是開發(fā)城市啊？三年之前，當(dāng)?shù)卣f話給我說王石你想干什么？我什么都不想干，只是說了句實(shí)話，但是政府不愿意聽，我不說了。三年過去了，王石沒干什么，但是這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的困難重重。12萬平方公里你地面上建不了多少東西，你光往地下砸這么多錢，是不是？所以不要追求大小。凡在三年、四年前，趕快清理，無論公司大小，清理的多元化。

　　搞專業(yè)化的某一個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)在都過得非常舒服。比如說我知道潘石屹先生他很舒服，因?yàn)樗蜁r(shí)尚地產(chǎn)一個(gè)項(xiàng)目，他集中就在北京。很簡單，產(chǎn)品是什么非常清楚的。反過來講，潘石屹說他那兒有一個(gè)大的寫字樓，那有個(gè)大商場(chǎng)，我說他一定會(huì)有問題，這個(gè)不是你聰不聰明，這已經(jīng)決定了。你早調(diào)整，早舒服；晚調(diào)整，就很難受；再晚一點(diǎn)，你面臨的就可能經(jīng)營不下去。就是一定要做專業(yè)化，這是我一再強(qiáng)調(diào)的。很多時(shí)候多元化叫：“東方不亮西方亮”，我就告訴你：“東方不亮西方也不亮”。我很多朋友經(jīng)營的非常好，三年前，他們說他們江浙一帶的企業(yè)和你萬科的不一樣，很多都是從政府下來的，都有秘書的背景，確實(shí)資源非常好，所以我們這個(gè)資源不用白不用。我們一定要搞資產(chǎn)經(jīng)營結(jié)合起來的，我們一定多元化的。到現(xiàn)在他們都承認(rèn)了，還是你老王對(duì)。不是我聰明，而是我走了這條彎路，所以一定要專業(yè)化。第二，你要想融資，現(xiàn)在很多想到了國內(nèi)資金困難了，到國外融資去，要透明度。國內(nèi)的錢你覺得不好騙了，國外的錢更不好騙。你想騙國外騙子們的錢，那是百年經(jīng)歷的老騙子，你騙他的錢？更難。你要真的想從資本上融資，很多人說了萬科從德國HI銀行就是專門搞房地產(chǎn)融資的銀行貸了3500萬美金，說請(qǐng)教一下什么經(jīng)驗(yàn)。我說有什么經(jīng)驗(yàn)？我說我們光談判就談八個(gè)月了。就是透明度，透明到我們?nèi)f科可能還不符合他的標(biāo)準(zhǔn)，所以融資更不容易。為什么我們看到在香港很多我們的民營企業(yè)做一錘子買賣？因?yàn)槟蔷褪谴篁_子和你小騙子一塊騙投資者的錢，那只能騙一次。最典型的楊斌，歐亞農(nóng)業(yè)那只能騙一次，為什么我們到香港上市一次就給你開除了。所經(jīng)以說你要從長遠(yuǎn)的發(fā)展來講，不要有僥幸心理。第一個(gè)就是要專業(yè)化，第二個(gè)就是講透明度，第三個(gè)要適度留有余地，不要繃得太緊，繃得太緊最后市場(chǎng)一變化，你天天加班都沒有用。我是剛從澳洲最高峰登完回來，又登大洋洲最高峰，三年時(shí)間已經(jīng)把七大洲完成了。這宏觀調(diào)控對(duì)萬科沒有影響，不但沒有影響，而且還有正面影響，我相信潘石屹先生最困難的是他沒有土地儲(chǔ)備，但是這次宏觀調(diào)控對(duì)他來講拿地不是很難啊，他不是說怎么用雞蛋換糧票，對(duì)吧？你手中有現(xiàn)金不怕沒底，是不是？還是專業(yè)化、透明度，你要想做大公司要做長久的，要想拿別人兜里的錢，就是透明度。當(dāng)然這里包括規(guī)范化各方面。第三個(gè)留有適當(dāng)余地。比如說中國現(xiàn)在的這些基金這些經(jīng)理對(duì)萬科其中一點(diǎn)就是保守，真的來講萬科不保守啊。好像萬科不是創(chuàng)新形象，其實(shí)萬科也挺創(chuàng)新的，但一定要留有余地，不留有余地你就會(huì)非常難受。因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，就不再多說了。