主持人：接下來我們有請順馳集團(tuán)董事長孫宏斌，演講主題是“將每次變化當(dāng)作機(jī)會”。

　　孫宏斌：我是第一次到博鰲來，我來的時(shí)候還是挺高興的，不知道為什么，也不知和誰較上勁了。我昨天沒太睡好，我覺得昨天沒有得罪誰，要是哪有做得不好的地方，大家跟我說一下。我想其實(shí)很多人都在關(guān)注我們的時(shí)候，是我們的一種幸運(yùn)，這時(shí)候犯的錯(cuò)誤會少一些，包括大腕也好，媒體也好給我們提意見，我們都會認(rèn)識考慮，對的話，我們都會認(rèn)真聽，我想每個(gè)企業(yè)都有可能犯錯(cuò)誤，都會有想不到的地方，我們希望通過這個(gè)會對我們企業(yè)有提高、有促進(jìn)。我今天發(fā)言的題目是“把每次變化當(dāng)作機(jī)會”，變化是常說常新的話題，應(yīng)對變化，在國外管理書里面有關(guān)“變化”的書是最多的，因?yàn)楝F(xiàn)在這個(gè)變化局勢太劇烈了。我想從亞洲金融危機(jī)到WTO到911到阿富汗戰(zhàn)爭伊拉克戰(zhàn)爭這么多變化，變化特別快。對于房地產(chǎn)來說這些年變化也特別大了，從土地政策的變化到121文件到18號令，太多的變化了，包括金融的變化。變化特別正常，變化是一種常態(tài)，每個(gè)企業(yè)如何應(yīng)對這種變化，我想是擺在我們面前的非常重要的課題。我們在幾年就說要擁抱變化、擁抱變革，只有變化才能提供機(jī)會，我們在蘇州買的那塊地的時(shí)候，當(dāng)時(shí)幾個(gè)大的公司都說要去，可是報(bào)名的時(shí)候都沒去，結(jié)果我們自己去了，后來我們是以底價(jià)摘的這塊地。后來他們都說別的公司都不來了，你看這個(gè)形勢，你怎么還來呀。去年年底的時(shí)候金融形勢也不好，貸款也是挺難的，這個(gè)土地政策不明朗，后來我就說正是因?yàn)樾蝿葑兓?，正是因?yàn)榇蠹覍π蝿莅l(fā)生的分歧，使我們有機(jī)會超越別人，沒有這樣的變化的，就沒有分歧，就沒有發(fā)展?，F(xiàn)在看的話，機(jī)會確實(shí)給我們了。當(dāng)時(shí)這塊地我們買的是208萬一畝，現(xiàn)在周圍賣了四塊地，在我們買完地五個(gè)月以后，最便宜的地是一畝地360萬，最貴的460萬，加起來每畝平均375萬，我們的判斷還是對的。我們當(dāng)時(shí)在上海的買這塊地是90萬一畝，當(dāng)時(shí)的開發(fā)商都說我們瘋了，周圍的開發(fā)商說最多開70萬。兩個(gè)月以后，我們周圍賣兩塊地，一塊是128萬、一塊是130萬，怎么能應(yīng)對這種變化，這是我今天要說明的問題。

　　我今天大概想說明幾個(gè)問題，第一個(gè)問題100億銷售的回款從哪里來的，這是我最后一個(gè)說的數(shù)字，本來我是想說少一點(diǎn)的，我第一個(gè)想說的是100億的銷售回款目標(biāo)是怎么來的，每個(gè)企業(yè)制定目標(biāo)是戰(zhàn)略中最重要的東西，這個(gè)目標(biāo)特別重要，這個(gè)目標(biāo)錯(cuò)了以后其實(shí)是比較麻煩的。第二個(gè)我想說一下順馳的風(fēng)險(xiǎn)有多大，從商業(yè)的模式看，是非常重要的問題，這是我原來不太理解的，在好多年前我看書，商業(yè)模式應(yīng)該是在戰(zhàn)略之前的，我當(dāng)時(shí)不太理解，現(xiàn)在我理解的，商業(yè)模式應(yīng)該在公司之前，就是說你沒有辦公司就應(yīng)該有商業(yè)模式，然后才有公司。當(dāng)然我們在座和很多人可能沒有這個(gè)意識，但是你應(yīng)該知道怎么賺錢以后才有公司，比如房地產(chǎn)開發(fā)商你知道要買一塊地便宜一點(diǎn)，把地賣了賺錢了，或者說買了一塊地蓋上房子賺錢了，你必須有個(gè)商業(yè)模式才有公司，必須有商業(yè)模式才有戰(zhàn)略，商業(yè)模式非常重要的，怎么重視也不為過。把商業(yè)模式明白了以后，其實(shí)能夠讓你的風(fēng)險(xiǎn)特別低。第二個(gè)看順馳的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大，第三個(gè)看宏觀調(diào)控究竟影響了什么，這是我們自己的理解。第四個(gè)是宏觀調(diào)控下我們在干什么，其實(shí)每一次巨變我們都做了很多的變化，我們向全國擴(kuò)張是在121文件以后。6月13日出的121號文件，7月20日我們開了全國化戰(zhàn)略的一個(gè)會，我們開始大規(guī)模擴(kuò)張。實(shí)際121號文件為我們提供了一個(gè)機(jī)會，很多人說121怎么難的時(shí)候，我們是在和每個(gè)行長進(jìn)行溝通，每個(gè)行長都說沒問題，規(guī)模上不會有影響。事實(shí)上121文件以后我們貸款更容易了，是因?yàn)榭梢再J款的公司少了。我想今天主要說一下，宏觀調(diào)控以后我們在干什么，很多人都在分析宏觀調(diào)控影響有多大，但是我想分析的人多，你得到什么結(jié)論，宏觀調(diào)控究竟影響什么。我想有結(jié)論的人不多，所有人都在說宏觀調(diào)控，所有人其實(shí)都在看著報(bào)紙、看著網(wǎng)站說，有了判斷以后，你做什么，如果說你沒有行動，你該干嗎還干嗎的話，你就根本不用分析了，你也不用做結(jié)論了，這個(gè)沒有意義了。所以一要有分析就要有判斷，有判斷就要有行動，有行動后要十分堅(jiān)決?？纯次覀儓?jiān)決得在做什么。

　　最后一個(gè)宏觀調(diào)控以后順馳還在不在。最近很多關(guān)注順馳，前些日子網(wǎng)站上有很多的調(diào)查，網(wǎng)站上一個(gè)專題是“順馳的神化會不會破滅”，會破滅的我記不起有多少票了，但是不會破滅只有1票，那是我投的。因?yàn)槲覀児镜娜颂貏e忙，沒有時(shí)間上網(wǎng)，就我有點(diǎn)時(shí)間，我就給投了一票。所以我們看看宏觀調(diào)控后順馳在哪里，這上面有一個(gè)簡單的公式，我們2004年的銷售回款目標(biāo)是如何定出來的，房地產(chǎn)的行業(yè)和其他的行業(yè)不一樣，明年你定目標(biāo)的時(shí)候不是你想定多少就定多少的，你明年的目標(biāo)你今年、去年、前年、大前年就已經(jīng)定了，因?yàn)榉康禺a(chǎn)所有的項(xiàng)目想在明年實(shí)現(xiàn)銷售的話，你的土地必須在三四年前拿到土地才有可能實(shí)現(xiàn)銷售額，所以不是想做多少就做多少的，這是房地產(chǎn)的特點(diǎn)。你拿到一個(gè)項(xiàng)目以后，需要辦手續(xù)，需要規(guī)劃，是需要一個(gè)過程的，這是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。去年我們定2004年目標(biāo)的時(shí)候，我們把目標(biāo)分為三部分，第一部分是庫存項(xiàng)目的回款，第二個(gè)部分是新開項(xiàng)目的回款，第三部份是新增項(xiàng)目的回款。庫存項(xiàng)目是什么呢，就是如果你定2004年目標(biāo)的時(shí)候，2003年已經(jīng)開盤，2004年繼續(xù)在買的項(xiàng)目，大概對今年的貢獻(xiàn)有多少。還有就是過去的地早就買了，可能是三年前或是五年前買的，但已經(jīng)開盤了，正在賣的，今年能貢獻(xiàn)多少。第二部份是新開項(xiàng)目，就是地已經(jīng)買完了，還沒有開盤的，如果這個(gè)項(xiàng)目開盤了以后，對2004年的貢獻(xiàn)有多少。第三部份是新增的項(xiàng)目，就是說你還沒有買地，如果你再買兩塊地對今年的貢獻(xiàn)有多少。這個(gè)目標(biāo)就是這三部份組成。去年說今年我們能做100億的時(shí)候，因?yàn)閹齑骓?xiàng)目基本上到了八九十個(gè)億，我們今年在天津一個(gè)城市就做到70個(gè)億，因?yàn)槲覀兊纳习肽暌呀?jīng)做到34個(gè)億，因?yàn)榇蠹叶贾郎习肽暌认掳肽觌y一些，如果乘2的話就是68個(gè)億，所以我們在天津做到70個(gè)億還是有把握的。每個(gè)月6、7個(gè)億，8月份我們目標(biāo)定在5.8個(gè)億，這個(gè)月因?yàn)榍岸螘r(shí)間項(xiàng)目賣得比較快，營銷許可證陸續(xù)還在拿，所以今年我們在天津能做到70個(gè)億是非常有把握的。我們在天津所有的項(xiàng)目全部是在三年前、五年前還有七年前買的地，現(xiàn)在正在賣，不是說今年想在天津做70個(gè)億。今年你有100個(gè)億、1000個(gè)億現(xiàn)金也不可能賣70個(gè)億的，是因?yàn)槟阗I完土地后不可能那么快的開始賣，也不可能賣這么多。我想我們的項(xiàng)目就出來，這就是戰(zhàn)略，我們一直說制定戰(zhàn)略時(shí)要有四個(gè)要素，第一你必須要有目標(biāo)，第二要如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，第三實(shí)現(xiàn)目標(biāo)后你還要有競爭力，比如說今年你做一個(gè)項(xiàng)目做得挺好的，賣得也挺好的，客戶也是比較滿意，結(jié)果你明年沒有項(xiàng)目賣了，你就沒有競爭力了，第四是競爭力的可持續(xù)性，我們定的目標(biāo)要考慮三個(gè)方面的原因，制定目標(biāo)的戰(zhàn)略基礎(chǔ)，一個(gè)是宏觀形勢，宏觀形勢在變、在調(diào)，戰(zhàn)略是持續(xù)的過程，另一個(gè)是行業(yè)的變化，行業(yè)也老是在變化的，還有一個(gè)是企業(yè)自身的變化，這三個(gè)是制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。

　　目標(biāo)作為戰(zhàn)略中最重要的因素必須有支撐，沒有支撐的目標(biāo)就不是目標(biāo)，那是幻想。當(dāng)我們定了目標(biāo)的時(shí)候，我們一定是有支撐的，沒有支撐目標(biāo)就有意義，這是我們制定100億目標(biāo)是如何來的。如果說2005年的回款目標(biāo)，為什么我說銷售回款呢，因?yàn)檫@個(gè)數(shù)對我有用，銷售額再多的，沒有拿到錢也沒有用，我們的目標(biāo)是在于你拿到多少錢，如果說2005年定目標(biāo)的時(shí)候還是這個(gè)，今年已經(jīng)開盤的項(xiàng)目，在2005年能夠買多少，現(xiàn)在已經(jīng)買完地后沒有開盤項(xiàng)目，明年能夠買多少，如果到第四季度我們新買的土地明年能有多少貢獻(xiàn)。從這里面我們可以看出，新買的土地主要是明年、后來和將來的貢獻(xiàn)，這是為將來做的工作。如果說2005年說一個(gè)目標(biāo)的時(shí)候，我們說這個(gè)目標(biāo)不是說是因?yàn)樽龊迷S多工作，最后說到我這的時(shí)候我就說成200個(gè)億，是因?yàn)槲沂沁@樣算出來的，不是因?yàn)槲覀兎且龀墒裁礃印?/p>

　　我們3-5年的中長期目標(biāo)要做第一，做第一是我們的理想也是我們的追求，但是做第二我也不丟人。我拿多少錢做這個(gè)項(xiàng)目，別人拿多少錢做這個(gè)項(xiàng)目。我們是什么起點(diǎn)，我90年代從監(jiān)獄出來的時(shí)候口袋里一分錢也沒有，能做到今天我做第三也不丟人呀。但是要讓我們有理想，讓我們有追求。這個(gè)理想不是我一個(gè)人的理想，是公司全體員工的理想，這個(gè)理想在鼓舞著大家，在整合著大家，去年我們順馳派出去了200多個(gè)總經(jīng)理助理以上的干部，我們置業(yè)這邊派出有100多個(gè)副總經(jīng)理以上干部，我們開總經(jīng)理助理以上級別會的時(shí)候有600多人，給這些年輕人提供了多少機(jī)會，給我們所有的員工提供了多少機(jī)會，因而在這種理想的鼓舞下，我們在創(chuàng)造這些奇跡，我們給年輕人創(chuàng)造這些機(jī)會。所以我說，了解順馳的人都知道，順馳是一個(gè)非常務(wù)實(shí)的公司，我們的目標(biāo)完不成的時(shí)候就換人，我們是一個(gè)非常務(wù)實(shí)的企業(yè)，沒有一句虛的。我們一直說企業(yè)文化，我們企業(yè)文化是什么？我們的企業(yè)文化就是做事的方式和習(xí)慣，考核企業(yè)文化的尺度是什么？就是結(jié)果，沒有結(jié)果的企業(yè)文化就是胡扯，企業(yè)文化就是企業(yè)的性格，企業(yè)的品格、品質(zhì)，跟人品一樣，人挺好的，做什么事總是做不成，這人就跟傻瓜差不多。我們的企業(yè)文化是干什么，我們的企業(yè)文化就是要讓它出結(jié)果的東西，那是習(xí)慣。文化的定義是什么，就是習(xí)慣和習(xí)俗。我想說我們100個(gè)億的目標(biāo)是如何來的，一個(gè)是算數(shù)加起來的，現(xiàn)在一共有多少的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目明年有多少錢，加起來多少錢，現(xiàn)在買完地的時(shí)候明年開盤能賣多少，一共加起來是多少呢，2003年加起來一共是150個(gè)億，今年我們依然說是100個(gè)億，形勢好的時(shí)候我們調(diào)到189億，3-4月份我在天津呆的時(shí)候賣的特別好，最近我們到調(diào)到最保守120億，一直在調(diào)，這數(shù)字怎么出來的，是一個(gè)項(xiàng)目、一個(gè)項(xiàng)目出來的，在座的北京朋友應(yīng)該知道，北京原來是20個(gè)億的目標(biāo)，現(xiàn)在調(diào)到12-13個(gè)億，長三角原先是30-40億，現(xiàn)在我們調(diào)到20.9億，都一直在變，為什么呢，有些目標(biāo)必須有支撐，沒有支撐的目標(biāo)就不是目標(biāo)，是幻想。這是我想說的第一點(diǎn)。

　　你這個(gè)目標(biāo)100億是怎么來的，我們看商業(yè)模式，它是一個(gè)非常重要的。我一直崇尚特別簡單的商業(yè)模式，商業(yè)模式越簡單越容易說服別人支持你，這是商業(yè)模式的一個(gè)通用公式。商業(yè)模式是什么，就是說你要回答你的錢從哪里來，你的錢去哪里，你的錢是什么時(shí)候去的，然后你的錢有沒有增值，什么時(shí)候回來，這就是所有的商業(yè)模式。不管你做什么行業(yè)，你的產(chǎn)品或者你的網(wǎng)站，或者你的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資公司，那些就是你們這些錢的載體，載著這些錢跑了。就像VC(風(fēng)險(xiǎn)投資公司)一樣，錢是如何投的，就是.COM(高科公司)的錢從哪里來，錢從VC(風(fēng)險(xiǎn)投資公司)來的，錢又去哪了。然后這個(gè)有沒有增值，只有上市才知道，通過上市能賣你的股票，什么時(shí)候上市你的半年期解凍了以后就回來的。然后對每一個(gè)產(chǎn)品、所有的行業(yè)都是一樣。順馳的錢是從那里來的，我們的商業(yè)模式簡單不簡單，我們的錢是從哪里來，昨天晚上說了錢都是一樣的，沒有區(qū)別，是自有資金，我們合作伙伴的資金，順馳的合作伙伴資金是一個(gè)最大的特點(diǎn)，我們每個(gè)大的項(xiàng)目都有合作伙伴。很多人都說你有多少錢，你的自有資金你跟我算賬，這個(gè)帳不能這樣算。跟我們合作的一個(gè)單位，在我們公司股本投資就有10個(gè)億，天津都知道是哪個(gè)單位。作為股本資金投入，我們給他分的利比較多，但是他和我們是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的，他是我的股本資金。銷售回款是我們最重要的資金來源，然后就是銀行，還有信托，我們在做的大約有七筆信托，我們在上個(gè)星期的時(shí)候，成功的把第一筆的信托按期兌付了，我們提前一周把我們的第一筆信托兌付了。老百姓還要買，當(dāng)時(shí)的信托是比較低，我們給客戶的回報(bào)是3.8%，老百姓都特別滿意。上周我們在北京發(fā)行了一筆信托新華信托是農(nóng)總行擔(dān)保的，發(fā)行了1個(gè)億北京大興“順馳領(lǐng)海”這個(gè)項(xiàng)目，可能大家對“領(lǐng)海”項(xiàng)目上存在認(rèn)識上的問題，發(fā)行比較難，我們給農(nóng)總行、新華信托都有一個(gè)銷售承包協(xié)議，要是賣不完的話，最后你給購，后來農(nóng)總行賣這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，散戶都賣完了，大戶拿了1800萬資金都沒買著，現(xiàn)在主要是資金市場比較寬松，境外基金這一塊，我們做了大量的工作，我們現(xiàn)在談的境外基金有30多家，為什么不成，就是因?yàn)樗蟾吡?，他的錢少，談起來太費(fèi)力，但是還在談，我想這是資金來源，錢去哪了，去買地和項(xiàng)目建設(shè)了，這是我們兩個(gè)主要的去處，什么時(shí)候去的，我們都是選擇付款條件比較好的土地，北京的項(xiàng)目大家都算你的9個(gè)億加起來多少個(gè)億，北京的項(xiàng)目我們是9.05億的付款，我們付了30%，按照政府要求就可以開工了，再加上工程款我們3個(gè)億，可以開盤了。3個(gè)億就是我們北京項(xiàng)目的最大投資量，我們的銷售回款就足以支付后面的工程款和土地款，這個(gè)項(xiàng)目的總投資是20個(gè)億，9.05億的土地款，3個(gè)億是這個(gè)項(xiàng)目的最大投資量。政府在招標(biāo)文件上就說兩年的付款期限，我們的所有地方基本上是分期付款的項(xiàng)目，我們鄭州有一塊地，當(dāng)時(shí)有塊更好的地，我們還是選擇了三年付清的，我們選擇付款方式比較好的地，增值沒有增值，我們所有土地都增值了，我們所有的房子都有利潤，現(xiàn)在賣得再便宜都在成本價(jià)以上，都有10%的利潤，都是通過你提供的產(chǎn)品回來。

　　我們公司強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，一個(gè)是價(jià)值價(jià)格比，產(chǎn)品值多少錢，房子一定是價(jià)值價(jià)格比，不是性能價(jià)格比，這是房地產(chǎn)的特點(diǎn)，電腦或是時(shí)裝是講性能價(jià)格比的，你買電腦的時(shí)候，明明知道的半年后會下降，降一半，你還是買，為什么呢？就是你要這個(gè)性能，但房子你明明知道半年以后會降一半的話，你不會買，它的功能再好，再舒適，你也不會買的。另一個(gè)就是我們的可變現(xiàn)性，我們做住宅這些年，從公司成立的那一天起，很多年前，我和一位法國商人談的時(shí)候，他是一個(gè)非常成功的大商人，他說我做了這么多年的生意，我理解做生意就兩個(gè)字“變現(xiàn)”，我也一直在理解和研究這個(gè)東西。變現(xiàn)是什么？就是你的商品的可變現(xiàn)性好，什么是可變現(xiàn)性好？就是你的銷量對價(jià)格敏感，當(dāng)你缺錢的時(shí)候你降300塊，這個(gè)月就能多賣30套，當(dāng)時(shí)還缺錢的時(shí)候再降200塊錢，這個(gè)月就多售50套，產(chǎn)品對價(jià)格特別敏感。不像有些產(chǎn)品你做得特別大，要么你一腳踢出去了，要么你賣得非常費(fèi)力，就像寫字樓一樣，有些時(shí)候?qū)懽謽菍r(jià)格并不敏感，不敏感在哪里？你的成本可能是6000，10000的時(shí)候難賣，降到9000的時(shí)候也不好賣、降到7000的時(shí)候也不好賣，沒有降到你成本價(jià)的時(shí)候可能都不好賣。所以可變現(xiàn)好的產(chǎn)品，價(jià)值價(jià)格比高的產(chǎn)品通過這種方式讓這些錢回來，什么時(shí)候回來，我們基本上是按照我們計(jì)劃開盤、銷售、回款。去年12月8日北京拍那塊地的時(shí)候，我們說6月18日開盤，沒有一個(gè)人相信，6月19日我們?nèi)缙陂_盤了，只推遲了一天，因?yàn)?9日是周六。我們說蘇州項(xiàng)目的時(shí)候，我們說是6月開盤，我們6月12日如期開盤，那是去年12月22拿的土地，南京的土地是去年11月4日拿的土地，6月12開始內(nèi)部認(rèn)購，當(dāng)時(shí)南京的項(xiàng)目確實(shí)有其他開發(fā)商阻擊，比預(yù)期晚了12天拿到銷售許可證，北京也是，我們原定6月12日開盤，想提前，但結(jié)果是因?yàn)樵诒本┱迷谇皟蓚€(gè)星期土地局作調(diào)整，那時(shí)候國土資源部耽擱了我們兩個(gè)星期的銷售經(jīng)營許可證，如果不耽誤的話，我們原來跟客戶說的是在6月12日開盤，后來我們是在6月17日拿的銷售許可證，6月19日開盤。那時(shí)房管局在調(diào)整，大家都在開會我們找不到人，但是我們還是如期地按計(jì)劃地開盤、銷售、回款。所以錢什么時(shí)候回來，銀行都知道，為什么大興這個(gè)土地農(nóng)總行愿意擔(dān)保，因?yàn)槲覀兯械腻X都在他那里放著呢，他知道我們每個(gè)月能收一個(gè)億，他知道他沒有風(fēng)險(xiǎn)。說到我們的商業(yè)按揭，現(xiàn)在商業(yè)按揭都難，農(nóng)行也一樣，但是他知道我們的商都賣出去了，他知道后面還有很多客戶呢，他有什么風(fēng)險(xiǎn)。這是我們的商業(yè)模式。我們這次宏觀調(diào)控能度過這個(gè)難關(guān)，就是一個(gè)商業(yè)模式簡單，我們和銀行溝通的時(shí)候，我們和合作伙伴溝通的時(shí)候，和銀行監(jiān)管部門溝通的時(shí)候，很容易跟他說我一共多少錢，錢從哪里來，又去哪了，土地都增值了，每一個(gè)項(xiàng)目都有利潤，現(xiàn)在都在按期回款了，沒什么好擔(dān)心的了。我們在銀行的存款從1月份開始存款余額一直在十個(gè)億以上。7月8日檢查的時(shí)候有7.8個(gè)億，是因?yàn)槲覀冑J了1個(gè)億貸了1年，三個(gè)月就把房子賣出去了，抵押物沒了，銀行就把錢扣住了。你要還，他不讓你還，你還了以后，他賺什么錢呀。其他的錢有幾個(gè)億，他貸的每一筆款都監(jiān)管著，不能都用盡了，都只能用在這個(gè)項(xiàng)目上。我們今年的貸款余額一直在10個(gè)億以上，沒有低于10個(gè)億，按照這個(gè)，你跟銀行監(jiān)管部門說，跟合作伙伴說，就特別容易溝通。我的錢從哪里來？投了買的2個(gè)億的股權(quán)，控股了30%的股權(quán)，然后這個(gè)公司就是我們的了，這個(gè)公司也就增值了，不知道，沒有人知道他怎么增值。所以我們這個(gè)太容易了，就照這樣一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地算，就是按現(xiàn)在我們的土地價(jià)值，八家公司清盤以后，把銀行所有的錢還上，還余40個(gè)億，這是銀行算的帳。所有全部清盤，現(xiàn)在至少有40個(gè)億。這么簡單的商業(yè)模式，我想我們做的是縮短錢到錢的距離，就是說錢是什么時(shí)候去的，什么時(shí)候把錢拿回來，把這個(gè)距離縮短了，回報(bào)率肯定高，任何一行業(yè)都是這樣的。風(fēng)險(xiǎn)投資，你投出去肯定希望它盡快上市，盡快賣出去，把周期縮短，或等你快上市的時(shí)候投資，或是你能上市的時(shí)候他投資，做貿(mào)易的周期越短，回報(bào)越高，做房地產(chǎn)的，哪個(gè)行業(yè)都是一樣，這是通用的商業(yè)模式，這是普遍真理，你周期縮短，回報(bào)率越高。但是你要知道這個(gè)有多難。從商業(yè)模式看，這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？所有的錢投的地方都增值了，都按照計(jì)劃回來了，我們最大的風(fēng)險(xiǎn)是什么，說到最大的風(fēng)險(xiǎn)就是退一塊地，比如說我們做了很多工作，蘇州這塊地現(xiàn)在我們已經(jīng)交了5億4仟萬，按照政府的規(guī)定交了20%，最難的時(shí)候把這塊地退給了政府，這是我們最大的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@塊地增值了，政府可以增值了400萬，他愿意收回，收回去他們可以多賣一倍。但是我們不想退，我找了六家大的公司在談，如果我出現(xiàn)問題后，這塊地原價(jià)賣給你，前面所有的利息都不要，我原先投了多少錢，你把這些錢給我，然后再過三個(gè)月以后，我再回購，30%都行，為什么？因?yàn)檫@塊地已增值100%了。給30%他不愿意再賣回來，或者說你不賣，別的地方我們再合作一次，這是我們最大的風(fēng)險(xiǎn)。這商業(yè)模式錢從哪里來，錢去哪里了，能不能增值，要說清楚風(fēng)險(xiǎn)在哪里。

　　宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響，為什么說是對房地產(chǎn)市場的影響呢，我要關(guān)注最終的產(chǎn)品，因?yàn)槟阗I的是房子，而不是土地，關(guān)注房地產(chǎn)市場的影響。房產(chǎn)市場的影響我大概簡單的列了一下，我特別同意昨天大家在對話中說的對市場的判斷，任總說的對，房子不可能降價(jià)，降價(jià)空間很小，為什么？我們再看一下影響，我和大家沒有任何的分歧，我想把時(shí)間段分出來，你說現(xiàn)在還是明年，還是說后年，你不把時(shí)間段分出來你說不清楚，昨天任總說了，現(xiàn)在土地少了，錢少了，供應(yīng)量肯定少了，供應(yīng)量少了，需求沒有變化，你肯定是大幅度漲價(jià)，但現(xiàn)在為什么沒有變化呢，有的地方漲幅降低呢，我想把這分為三個(gè)時(shí)間段，現(xiàn)在所有的政策對現(xiàn)在的影響，對供給的影響，就是說這個(gè)土地少了，錢少了以后，對現(xiàn)在的供給幾乎沒有影響，地少了，錢少了以后，影響到的只能是明年、后年，所以現(xiàn)在的土地、錢再少對現(xiàn)在的供應(yīng)量也幾乎沒有影響，而且供應(yīng)量也有可能增加。為什么？原來有地的開發(fā)商缺錢的時(shí)候，他可能降點(diǎn)價(jià)賣，他可能快點(diǎn)賣，所以對房地產(chǎn)市場供給方面幾乎沒有影響，有可能供給還增加了。對需求的影響，宏觀調(diào)控最主要的影響的是客戶的心理預(yù)期、持幣待購，等著降價(jià)。這個(gè)影響是立竿見影的，馬上就有的。真實(shí)的需求確實(shí)是沒有變，但是現(xiàn)在買的人原來少了，或是比以前謹(jǐn)慎了，或是比原來考慮的周期長了，或是貸款慢了，這種造成了什么結(jié)果，就是現(xiàn)在你覺得非常困難。

　　然后你看將來，商品房的供應(yīng)量會大幅度的減少，就是因?yàn)閺娜ツ觊_始土地的供應(yīng)量少的，今年更少了，錢也少了。這個(gè)影響明年就會看得出來，明年房地產(chǎn)商品房的供應(yīng)量會大幅減少，或者后年。需求又恢復(fù)到原來，或者還有增加，肯定是有的。所以需求增加了，供給大幅減少，會出現(xiàn)什么情況？肯定大幅漲價(jià)，至少供需兩旺。以下這是我們自己的觀點(diǎn)，第四季度我們判斷到了十月份以后，銀行的錢放不出去，工行6月份在上海開了會，農(nóng)行等各個(gè)總行都在開會，據(jù)我們了解，工商銀行的貸款總額幾乎沒有減少，和以前的計(jì)劃基本上保持一致，房地產(chǎn)貸款幾乎也沒減少。農(nóng)行有點(diǎn)減少，但也不多。我們判斷各個(gè)銀行今年比去年的增量減少最多會在20%，總量還是比去年多，從4月起到8月份沒放什么貸款，放得很少，在總量沒變的情況下，到第四季度當(dāng)你想放貸款的時(shí)候，你放給誰？所有的宏觀調(diào)控都實(shí)現(xiàn)了以后，能夠貸款的企業(yè)沒有多少家，一個(gè)城市大約30家，像廣東建行自有資金4個(gè)億，在廣州大概就30家，今年錢有富余，貸不出來為什么，是因?yàn)槭袌錾蠜]有這么多的項(xiàng)目承載這些貸款。潘總是個(gè)好公司他不缺錢，房地產(chǎn)市場上適合的項(xiàng)目沒有這么多的項(xiàng)目承載這些貸款，所以資金會放不出去?，F(xiàn)在我們看出來了，現(xiàn)在所有的信托資金都非常好賣，我們上海、南京做的兩筆信托，其實(shí)都是信托資金異地做的，異地其實(shí)在監(jiān)管部門是比較模糊的地區(qū)，但是都賣得特別好。所以我想在第四季度我覺得會是一個(gè)挺好的局面。土地市場我也說一句，去年的時(shí)候我們判斷土地在今年會有大幅度漲幅，今年上半確實(shí)大幅地漲了，下半年我們判斷漲幅不會太多，因?yàn)橥恋卮蠓壬倭?，錢也少了，土地大幅上漲的可能性不大。我想說的一點(diǎn)是我們判斷這些做什么呢，宏觀調(diào)控你想干什么，你要知道你的行動，如果說我們判斷對的話明年的市場房子大幅少了，需求沒有少而且增加了，那你現(xiàn)在做什么呢？是買地，肯定是買地。如果你知道明年后年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量大幅減少，如果需求是真實(shí)的，就不用說了，供求關(guān)系發(fā)生失衡的時(shí)候，現(xiàn)在你做什么，現(xiàn)在你買地，就算再困難，砸鍋賣鐵再買兩塊地肯定合適，這是你的判斷。如果說將來出現(xiàn)海南的情況，你過了明年，土地大幅度下降，土地降一半，你還買的話，你就死了。如果說中國的土地降25%，那我說關(guān)門了，我認(rèn)了，你判斷以后，你行動了，你得承擔(dān)你的后果。但是誰能說出中國的房產(chǎn)市場降25%，門都沒有，也不可能?，F(xiàn)在的需求為什么是真的，因?yàn)槲覀兲焯齑蚪坏滥敲炊嗟目蛻簦疤煨瞧谒耐砩衔遗懔颂旖蛐磐械目偨?jīng)理到北?？磯K地，大前天到了北?？磯K地，后來我們又看了兩塊土地，昨天下午過來以后，天津信托的總經(jīng)理就跟我說，他買了一套房子，當(dāng)時(shí)他在產(chǎn)業(yè)局當(dāng)局長，給了他一套六七十平米的房子，后來他換%