主持人：下面我們請(qǐng)出中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青先生，他的演講主題是從香港歷次房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)探討宏觀調(diào)控對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。有請(qǐng)！

　　施永青：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，我是從香港來的，我就從香港宏觀調(diào)控的一些經(jīng)驗(yàn)看看國(guó)內(nèi)的情況。從我今天早上參加這個(gè)研討會(huì)，我的基本感覺就是國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)宏觀調(diào)控都是很反感的，都是很抗拒的。我發(fā)覺除了開發(fā)商不喜歡宏觀調(diào)控之外，中央政府跟地方政府也是有分歧的，中央總是說過熱了，有泡沫了，地方說哪有過熱，發(fā)展商也說沒有混亂都很清楚的。所以要不要調(diào)控呢？我自己看從房地產(chǎn)先不要說要不要調(diào)控，做房地產(chǎn)的一定要了解房地產(chǎn)是一個(gè)周期性很明顯的行業(yè)，和其他的行業(yè)不同，其他的行業(yè)的周期性沒有房地產(chǎn)這么明顯，它的一個(gè)周期可能持續(xù)幾年，房地產(chǎn)要么不升，一升不是升幾個(gè)月，他是升幾年。香港從1984年底《中英聯(lián)合聲明》公布之后，升到1997年。前后升了10多年，升了13年都是一步一步上的，但是為什么有這個(gè)升法呢？主要的一個(gè)原因就是房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品生產(chǎn)其實(shí)很強(qiáng)的，他不像做服裝的，市場(chǎng)有需要他工廠下個(gè)星期就可以大量的生產(chǎn)。房地產(chǎn)發(fā)掘不夠的時(shí)候，從土地開發(fā)、招標(biāo)、建設(shè)完成三到五年的時(shí)間，所以他不夠的時(shí)候就完全不夠，幾年里面都不夠，它太多的時(shí)候也沒有辦法改變，因?yàn)橐呀?jīng)開工了，建筑合同也已經(jīng)去做了，地價(jià)已經(jīng)付了，錢也貸了就沒法停下來。所以他的周期是一定有的，做房地產(chǎn)發(fā)展的話是沒有辦法逃避這個(gè)周期。另外一個(gè)方面政府就是因?yàn)橹婪康禺a(chǎn)的周期這么嚴(yán)重，倒下來的時(shí)候影響這么大，所有的政府都無可避免想去調(diào)控房地產(chǎn)的，你看香港的房地產(chǎn)從97年跌下來跌到去年年底是跌到70%，有些寫字樓、豪宅跌了80%的也有，所以對(duì)整個(gè)社會(huì)的影響是很大的。

　　所以我知道房地產(chǎn)是沒法政府完全不動(dòng)的，香港上一次開始調(diào)控的是1991年年底，政府已經(jīng)覺得香港的樓價(jià)太高，當(dāng)時(shí)就是91年從這個(gè)按揭貸款從90%降到70%，使得很多的買家本來可以多買樓的都沒有辦法買，很多人本來可以變成你的需求的都被淘汰。當(dāng)時(shí)91年調(diào)控，經(jīng)過92年、93年到97年都沒有成功，政府除了調(diào)控按揭之外，還調(diào)控手續(xù)費(fèi)，我們叫印花稅，就是交易的重價(jià)稅，從增收手續(xù)費(fèi)，又控制發(fā)展商怎么賣樓，要抽簽，不準(zhǔn)排隊(duì)，要用本票訂金要多少，要賣給什么人，不能賣給有限公司，一定要賣給用家，還不能轉(zhuǎn)讓，政府其實(shí)做了很多的調(diào)控，但都不成功。使它成功，1997年主要是一個(gè)“百萬屋”增加政府供應(yīng)，這個(gè)就跟中國(guó)政府的做法完全不一樣，香港政府覺得樓價(jià)太高的時(shí)候，怎么辦呢？就是增加土地供應(yīng)。中國(guó)政府覺得房地產(chǎn)過熱了，它是收縮土地發(fā)展，把土地的供應(yīng)收縮不貸款給發(fā)展商去發(fā)展，這個(gè)其實(shí)有一個(gè)很大的矛盾，一方面覺得樓價(jià)升得太快，另一方面又不給他供應(yīng)，不給供應(yīng)的結(jié)果可能人家就買不到房子?，F(xiàn)在拆遷量這么大的情況下，沒有新的開發(fā)量，樓價(jià)反而就降不下來。這個(gè)說法是否成功你們?cè)傺芯俊?/p>

　　我先要談?wù)劦木褪且驗(yàn)橛羞@個(gè)房地產(chǎn)周期性，資源的錯(cuò)配也是政府一個(gè)最大的考慮，香港政府調(diào)控的主要原因有三個(gè)方面，第一個(gè)方面就是他覺得樓價(jià)的上升已經(jīng)跟普通人的購(gòu)買力脫節(jié)了，一般人買不起，他覺得在買樓人的是炒家、是投資者。這個(gè)情況在中國(guó)有沒有呢？我覺得在一些大城市還是有的，我們?cè)谏虾Ｒ灿幸恍┐淼臉I(yè)務(wù)，買樓的人中有相當(dāng)大的比例，他不是買來用的，他是買來投資的，他是一個(gè)資金沒出路的情況下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這么快，資金接力得很快，沒有出路的資金就流到房地產(chǎn)里面去。所以剛才如果說政府要調(diào)控的話，有一個(gè)情況我覺得發(fā)展商要留意的，就是中國(guó)政府對(duì)外匯政策的態(tài)度，我看到中國(guó)政府有一個(gè)意向，可能國(guó)際上也有壓力，要中國(guó)開放資金市場(chǎng)，讓資金流到外面去投資?，F(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展這么快，有一個(gè)很大的原因是資金不能流到國(guó)外去，他的投資的對(duì)象只是在國(guó)內(nèi)，現(xiàn)在中國(guó)有一個(gè)QDII有一部分的資金允許他投入到國(guó)外，將來這個(gè)資格會(huì)越來越降低，讓資金流到國(guó)外去的時(shí)候就可能出現(xiàn)流進(jìn)房地產(chǎn)的資金比較少，剛才有一個(gè)題目是談融資、資金的流向。其實(shí)我覺得中國(guó)的房地產(chǎn)不缺乏資金，如果中國(guó)的房地產(chǎn)缺乏資金的話，價(jià)格怎么會(huì)上去？現(xiàn)在的價(jià)格上去就是不斷的有資金流進(jìn)房地產(chǎn)，但是這個(gè)房地產(chǎn)的資金不是直接流入到銀行的貸款里面，流入到發(fā)展商融資能力方面，而是流到發(fā)展商賣樓的時(shí)候、推銷的時(shí)候的對(duì)象他有資金流進(jìn)去，否則價(jià)格也不會(huì)上來。所以如果中國(guó)的政府在宏觀調(diào)控的時(shí)候，允許資金外流的話，中國(guó)的房地產(chǎn)的升值能力可能受到影響。

　　剛才上午王石談到美國(guó)的房地產(chǎn)占的GDP比例比中國(guó)高，中國(guó)從可能3%左右現(xiàn)在升到靠近10%。很重要的原因在其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展的時(shí)候，都會(huì)出現(xiàn)這種情況，就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平比較低的地方，人民他的資金，他的錢用什么地方，就是用在吃的方面。經(jīng)濟(jì)不好的地方多數(shù)錢都花在吃。到了生活水平比較好一點(diǎn)，他就可能把錢花在住的地方，再好一點(diǎn)的時(shí)候可能花在改善生活指數(shù)上，去旅游，去買一些好的名牌、炫耀性的消費(fèi)。我覺得現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還在從吃為主慢慢的更多的放在住的地方，這個(gè)比例還在上升。我覺得將來還可以上升，但是升到一定的程度他也會(huì)慢下來的，不是說我們想升就可以升，這個(gè)上升一定要跟中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)配合。香港以前要壓房地產(chǎn)的原因，就是房地產(chǎn)的價(jià)格的升幅比經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的升幅要快，跟一般人的購(gòu)樓的能力有距離，這是政府出手的原因。另外一個(gè)原因就是政府覺得資源錯(cuò)配，也就是流到房地產(chǎn)的資金比整個(gè)政府希望流向的行業(yè)不配合，我相信中國(guó)政府現(xiàn)在最想資金流到石油企業(yè)里面去，開發(fā)油田?，F(xiàn)在普通人都覺得去炒樓賺錢最快，香港在96、97年就出現(xiàn)這情況，我認(rèn)識(shí)一個(gè)朋友，到他家里去吃飯，他的老婆就在埋怨，說他的老公是在國(guó)內(nèi)開工廠的，說你干嘛這么麻煩要到美國(guó)去看市場(chǎng)，又要到韓國(guó)去買原料，還整天在深圳管生產(chǎn)，你一年賺的錢還不如我在淺水灣炒兩棟別墅賺，我炒兩棟就賺了幾千萬，你做了一年還賺1000萬不到，你不要去做了把錢給我去炒樓?，F(xiàn)在中國(guó)有些地方因?yàn)槌礃琴嶅X比較快，“溫州幫”四處去炒樓嘛。就出現(xiàn)了資金流向可能跟國(guó)家的整體規(guī)劃上不配合，所以政府要打壓房地產(chǎn)。所以我自己看，政府要宏觀調(diào)控也有他的一些原因。一個(gè)就是樓價(jià)的升幅比生產(chǎn)力升的更快，尤其是一些樓雖然銷售了出去但還是空置的可能造成資源的浪費(fèi)。另外一個(gè)就是資金的錯(cuò)配，可能也有一些人也覺得房地產(chǎn)的價(jià)格上升可能影響中國(guó)的經(jīng)營(yíng)成本，如果影響經(jīng)營(yíng)成本吸引外資，產(chǎn)品出口的價(jià)格可能太高，影響競(jìng)爭(zhēng)能力。所以從這個(gè)角度去看，政府要宏觀調(diào)控有它一定的原因。我覺得中國(guó)政府這次對(duì)宏觀調(diào)控的決心還是蠻大的，所以可能現(xiàn)在效率不明顯的話，他還有新的政策出籠。當(dāng)然這個(gè)還是不太重要的，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)內(nèi)已經(jīng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，除了有國(guó)營(yíng)企業(yè)之外，還有很多的民營(yíng)企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)也不是聽中央的指揮盤去做的。從今天開會(huì)我看發(fā)展商的膽子也不小，對(duì)中央的政策也可以冷嘲熱諷一番的。我相信中央的政策出來之后，也不是一定完全配合的。所以香港的情況就是搞了幾年宏觀調(diào)控的效益還不出來，現(xiàn)在我覺得最重要還是看資金的流向，雖然剛才大的發(fā)展商說的都是宏觀調(diào)控對(duì)我沒有影響，其他的發(fā)展商的資金少了，他們可能要把以前拿到的土地拿出來，正合我胃口我可以吞多一點(diǎn)，這只是看到的發(fā)展商的情況。出問題最大的情況就是如果資金從房地產(chǎn)撤走的話那就表示這個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格可能要掉下來，房地產(chǎn)價(jià)格下降的時(shí)候，就不僅是小的發(fā)展商出問題，大的發(fā)展商一樣可以出現(xiàn)問題。

　　因?yàn)樗韧哆f的估計(jì)跟市場(chǎng)真正能夠銷售的情況可能不一樣，現(xiàn)在這個(gè)情況還沒有出現(xiàn)，炒得最熱的是上海，宏觀調(diào)控談了這么久，價(jià)錢還沒有掉下來，但是可以看到的情況就是流進(jìn)去的錢已經(jīng)比較少了，所以價(jià)格的升幅沒有去年這么快了，這是不是有一個(gè)指示性的標(biāo)志，表示資金的流向可能出現(xiàn)的一些取態(tài)上的改變。觀望的人可能已經(jīng)增加，我剛才說了一些大的城市的情況，就是很多買樓的人本身是投資者，買來之后他只是作為儲(chǔ)存財(cái)富的一種方式，不是自己用的。如果用的人夠多也負(fù)擔(dān)得起的話，投資資金撤走的時(shí)候還有用家去承建；如果這個(gè)價(jià)格已經(jīng)跟用家的購(gòu)買力脫節(jié)的話，資金撤走的時(shí)候可能存積的人不夠的話，這個(gè)價(jià)錢就會(huì)掉下來。價(jià)錢一旦掉下來，就可能出現(xiàn)一個(gè)自我完成的機(jī)制，就是價(jià)錢掉下來吸引的資金越少，原來的資金可能撤走，價(jià)錢就進(jìn)一步下降。價(jià)錢掉下來銀行就會(huì)收縮信貸，可能要發(fā)展商還錢、要炒家還錢，那地幅就會(huì)增價(jià)。這個(gè)情況是中國(guó)政府要非常留意的，打壓房地產(chǎn)，如果變成一件災(zāi)難性的恐懼性的事對(duì)市場(chǎng)就會(huì)造成很大的破壞力。

　　但是中國(guó)政府要小心的同時(shí)，我覺得發(fā)展商也要小心。發(fā)展商應(yīng)該認(rèn)識(shí)到前幾年賺錢這么容易，不是一個(gè)常態(tài)而是一個(gè)特殊的情況下出現(xiàn)的情況，你不能夠把公司的規(guī)劃、長(zhǎng)期規(guī)劃都認(rèn)為以后的賺錢也這么容易的。所以在經(jīng)濟(jì)剛開放的時(shí)候，這個(gè)賺錢的路子比較容易一點(diǎn)，這個(gè)路子從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭來看，可能還可以繼續(xù)但只是開始的十年、二十年的情況。我相信開發(fā)商賺了這么多的錢，他的計(jì)劃都是跨時(shí)代的，有長(zhǎng)遠(yuǎn)的大計(jì)，那就不能看成常態(tài)。所以我覺得現(xiàn)在是發(fā)展商應(yīng)該開始檢討他的策略上怎么去配合中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)然政府的政策最好就是不要行政干預(yù)，透過市場(chǎng)機(jī)制去調(diào)整是最好的。但是我相信以中國(guó)政府的現(xiàn)在的發(fā)展情況他還是會(huì)有新的宏觀調(diào)控的政策出來的，發(fā)展商不能沒有準(zhǔn)備。我先談到這里，看大家有什么問題。