8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。13日下午的論壇現(xiàn)場(chǎng)，中原集團(tuán)主席施永青先生發(fā)表了主題為“中國(guó)機(jī)會(huì)，2009內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)”的演講。

　　以下為施永青先生演講的全文實(shí)錄：

　　施永青：今天主辦單位給我的題目是中國(guó)機(jī)會(huì)2009年中國(guó)的房地產(chǎn)。其實(shí)機(jī)會(huì)很難在研討會(huì)上告訴你們，因?yàn)榫唧w的機(jī)會(huì)應(yīng)該是跟每一個(gè)人所在的地方，所在的時(shí)機(jī)配合的，不是在臺(tái)上可以講的。臺(tái)上講的都是假的機(jī)會(huì)，拿了也沒用。我能夠講的是看看這個(gè)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化。因?yàn)橛凶兓?，才有機(jī)會(huì)。沒有變化的話，一切都是跟原來(lái)的差不多，你要上位也不容易。所以了解變化就可以掌握機(jī)會(huì)。其實(shí)2009年的變化是很大，剛才很多談的都說(shuō)了去年大家都在擔(dān)心公司能不能生存下去，現(xiàn)在如果說(shuō)機(jī)會(huì)的話，大部分的變化已經(jīng)出現(xiàn)了，拿到機(jī)會(huì)的人，我相信也是多數(shù)。今天上午有兩個(gè)講者，他是有一點(diǎn)酸溜溜的，他就是看到人家的機(jī)會(huì)太多，他把機(jī)會(huì)白白沒有用。恒隆陳總說(shuō)政府把大部分房地產(chǎn)商都救了，他說(shuō)應(yīng)該做的不好應(yīng)該懲罰，沒有懲罰，所以他的機(jī)會(huì)反而小了。他本來(lái)以為這個(gè)浪把其他小的地產(chǎn)商都掃出去了，淘汰一大部分，剩下來(lái)他的機(jī)會(huì)就好了。SOHO潘總也準(zhǔn)備的好好的，錢也有，但是政府把其他人都救了，救市對(duì)他們沒有用。但是其實(shí)對(duì)大部分內(nèi)地開發(fā)商，其實(shí)是給了他們一次重生的機(jī)會(huì)。問題是有機(jī)會(huì)重生了？下一步是不是能夠接受教訓(xùn)，以后可以做得好一點(diǎn)。機(jī)會(huì)，我相信大部分開發(fā)商都拿到了。

　　未來(lái)情況怎么樣呢？我認(rèn)為在中國(guó)的機(jī)會(huì)，在宏觀來(lái)說(shuō)還是最好的。金融海嘯之后，中國(guó)是頭一個(gè)國(guó)家給人民有希望，覺得經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇了。前景又開始美好了。其實(shí)中國(guó)在國(guó)際上的地位，經(jīng)過金融海嘯之后應(yīng)該更加鞏固。我在香港接觸很多西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也好、一些評(píng)論人員也好，他們以前都是覺得中國(guó)的政治制度、經(jīng)濟(jì)制度、管理模式都是存在很多問題的。他們都是認(rèn)為這些問題可能隨時(shí)爆發(fā)，使中國(guó)高增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)會(huì)被拖后腿。但是實(shí)際上證明了中國(guó)在金融海嘯之后，在原來(lái)困難的環(huán)境里面，我們的生命力，我們的適應(yīng)能力比西方反而更加強(qiáng)，所以西方現(xiàn)在不但是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上現(xiàn)在開始覺得自己做得不夠了，他在理論層面其實(shí)世界上的學(xué)者都是很現(xiàn)實(shí)的，誰(shuí)做得好，就說(shuō)誰(shuí)的營(yíng)運(yùn)模式好、誰(shuí)的管理理念好。

　　好像80年代日本做得好的時(shí)候，大家都要學(xué)日本。我相信很快，西方的大學(xué)都要來(lái)研究中國(guó)了。為什么中國(guó)在金融海嘯之后，會(huì)做得比人家好，不但學(xué)者要這樣做，先是有資金的人已經(jīng)把目光放在中國(guó)。最近中國(guó)的外匯儲(chǔ)備在出口減少的情況下，外匯儲(chǔ)備還是增加很快，每個(gè)月就增加1700多億美元，其中估計(jì)有1000多億都是一些資金流到中國(guó)來(lái)的。我自己看未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的銷售對(duì)象會(huì)比將來(lái)更寬、更闊。好像美國(guó)的紐約、英國(guó)的倫敦，他們房地產(chǎn)銷售的對(duì)象都不是英國(guó)人、倫敦人、紐約人。倫敦核心地區(qū)的房地產(chǎn)很多都是落在阿拉伯王子、什么俄羅斯商人，現(xiàn)在中國(guó)有些先富起來(lái)的人也在倫敦買房子。如果中國(guó)將來(lái)成為世界關(guān)注的中心、資金流向的中心甚至是營(yíng)運(yùn)模式、政治制度學(xué)習(xí)的模范，那我們銷售的對(duì)象會(huì)更大，房子也好、商品也好，最重要就是你的需求大，你就支持力大、價(jià)格就會(huì)好?，F(xiàn)在如果我們的銷售對(duì)象能夠增加的話，我們的市場(chǎng)承受力就會(huì)更大。當(dāng)然現(xiàn)在因?yàn)閲?guó)家還有限外的政策，限制外國(guó)人到內(nèi)地來(lái)買房子。外國(guó)人一般不許買，來(lái)中國(guó)一年后才可以買，要成立投資公司在中國(guó)投資，難度也很高。但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，你有需求，錢就會(huì)通過不同途徑進(jìn)來(lái)。你有潛在的需求在，政府如果需要外來(lái)資金做支持的時(shí)候，只要放一點(diǎn)，錢就會(huì)流進(jìn)來(lái)。我們現(xiàn)在有吸引錢的能力，這個(gè)潛在的資金都在等。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為中國(guó)如果信心高的話，是不用怕外國(guó)人來(lái)買中國(guó)的房地產(chǎn)。為什么呢？房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)是拿不走，他們投資后，這個(gè)房地產(chǎn)還在中國(guó)，還是要給中國(guó)人使用。在80、90年代的時(shí)候，很多日本人都到美國(guó)買房地產(chǎn)。有些美國(guó)人看了也不開心，什么日本的財(cái)團(tuán)把紐約的洛克菲勒中心都買去了。有一段時(shí)候，日本人在美國(guó)很不受歡迎，他們就是擔(dān)心日本人把美國(guó)都買下來(lái)了。但是美國(guó)一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)不要緊，讓他買吧，他把錢拿到美國(guó)投資，銀行還借錢給他買。結(jié)果市場(chǎng)一變，日本人把很高價(jià)買回來(lái)的房子，要很便宜的又賣回給美國(guó)人，還欠給了美國(guó)銀行一大筆債，還要慢慢還。房地產(chǎn)他也拿不走的，他花了錢，永遠(yuǎn)就是給中國(guó)人用的。對(duì)外當(dāng)然有時(shí)候可以限制一下，但是大部分情況下不限制也不要緊。現(xiàn)在中國(guó)救市還要用自己的錢來(lái)救，如果真的要救的話，你開放一點(diǎn)，錢就會(huì)進(jìn)來(lái)了，就可以用人家的錢來(lái)救市，這樣就更加便宜。

　　另外出現(xiàn)一個(gè)變數(shù)是什么呢？房?jī)r(jià)在上半年上升的太快了。升的快，對(duì)擁有房子的人當(dāng)然有好處，大部分人民在城市里面的都有房子，那他們就感覺到開心。他發(fā)覺自己的資產(chǎn)值上升了，他就愿意去消費(fèi)，愿意去投資，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇很有好處。但是另一方面，還沒買房子的人，他就覺得房?jī)r(jià)跟他自己的負(fù)擔(dān)能力，越來(lái)越遠(yuǎn)了。所以在網(wǎng)上可以看到很多針對(duì)房地產(chǎn)商的言論，在傳媒里面、在學(xué)術(shù)界都有很多為民請(qǐng)命的人，都是說(shuō)應(yīng)該抑制一下了。我認(rèn)為這種呼聲在下半年會(huì)依然存在。另外對(duì)于中央的政策，也會(huì)有一定的影響。因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)政府，房地產(chǎn)影響居住民生，他不能夠不關(guān)注的。所以現(xiàn)在有一些言論，就是政府官員的言論也會(huì)對(duì)一些第二套房的管理，對(duì)房?jī)r(jià)是不是太高，都有一些聲音出來(lái)。我認(rèn)為這種聲音如果房?jī)r(jià)在這個(gè)水平可能還會(huì)出來(lái)的，但是總體來(lái)說(shuō)，我上午也說(shuō)了，政府寬松的貨幣政策，借貸還是比較容易的。所以這個(gè)價(jià)格可能會(huì)升慢一點(diǎn)。但是掉下來(lái)的機(jī)會(huì)還是不太多的。在這種情況下，某些政策一點(diǎn)會(huì)收緊的。一個(gè)就是貸款的政策。另外我估計(jì)政府對(duì)資助性的房子，就是一些限價(jià)的房子、廉租的公房，政府要在這方面做多一些，解決基層的居住問題。對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能也有一些機(jī)會(huì)。但是開發(fā)商也會(huì)擔(dān)心這樣的政策性房子出來(lái)后，可能搶走了市場(chǎng)需求。這種情況我在香港見過，但是香港的情況就是如果政府制作了一部分資助性的房子，結(jié)果留下來(lái)給開發(fā)商做的房子，是一群收入比較高的買家。開發(fā)商做比較高等的房子，政府做的是比較基層的、比較小的房子。這種分工出來(lái)，對(duì)開發(fā)商也不是不利的。因?yàn)槿绻昧硗獾姆椒ㄌ幚?，不是用公家的錢建一些福利房，政府可能用另外一個(gè)手法，就是增加土地供應(yīng)量，大量增加土地的結(jié)果可能把整體的房?jī)r(jià)拖下來(lái)?，F(xiàn)在是分開來(lái)，政府做一些福利性的房子，開發(fā)商做一些商品房，針對(duì)社會(huì)里面收入比較高的人，這種分工對(duì)開發(fā)商也不是一定不利的。

　　另外我自己看未來(lái)土地的政策，上午也有人說(shuō)最近有一些地王，價(jià)格很高，這種情況會(huì)不會(huì)繼續(xù)下去呢？我自己看政府應(yīng)該是批多一點(diǎn)地出來(lái)，一個(gè)可以調(diào)整供應(yīng)不足，另外就是你在經(jīng)濟(jì)上，政府需要去開發(fā)，不是去賣儲(chǔ)藏的房子。開發(fā)商如果把以前建好，賣不出去的房子，現(xiàn)在幫你賣出去，這個(gè)當(dāng)然對(duì)開發(fā)商有好處。但是政府來(lái)說(shuō)，希望你買了土地后，要去開工，要去建房子，這個(gè)功能才有工作，建筑材料，鐵也好、磚頭也好、木材也好，才有這個(gè)需求。這個(gè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，樓價(jià)上升有好處。所以政府在某一種程度上應(yīng)該推一些土地出來(lái)，讓你們?nèi)ラ_發(fā)，去建造，不是讓你們賣原來(lái)的房子。在這種情況下，我認(rèn)為土地還是會(huì)出來(lái)的。所以地王要不要去搶，我認(rèn)為等一會(huì)兒還是有機(jī)會(huì)的。因?yàn)橛行╅_發(fā)商經(jīng)常說(shuō)這么高的價(jià)錢叫我怎么辦，我認(rèn)為未來(lái)應(yīng)該是還有機(jī)會(huì)買得到好的土地。另外，政府我相信對(duì)一些投機(jī)、炒賣、稅項(xiàng)方面也會(huì)有新的檢討。

　　總的來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為現(xiàn)在的價(jià)錢其實(shí)已經(jīng)相對(duì)偏高的是在貨幣政策下相對(duì)偏高，如果對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該找機(jī)會(huì)在偏高的時(shí)候賣多一點(diǎn)。因?yàn)殚L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，一旦經(jīng)濟(jì)比較好的時(shí)候，政府就不需要房地產(chǎn)去支撐這個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，他就會(huì)掉回來(lái)，可能就要打壓，宏觀調(diào)控。經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，可能反而樓價(jià)沒有機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在的價(jià)錢，是建立在一個(gè)比較脆弱的基礎(chǔ)上的，所以有機(jī)會(huì)我認(rèn)為還是應(yīng)該盡量賣多一點(diǎn)，因?yàn)槲磥?lái)可能還有便宜一點(diǎn)的土地供應(yīng)。因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)能過剩，政府寬松的貨幣政策的錢很難流進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的，為什么很難流進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)能過剩，它的生產(chǎn)線已經(jīng)有很多停工了，你給錢他，難道再去建多幾條生產(chǎn)線嗎？他這樣做是更大的浪費(fèi)。所以在經(jīng)濟(jì)沒有好之前，政府會(huì)支持房地產(chǎn)，真的如果出口增加了，內(nèi)需增加了，經(jīng)濟(jì)上去了，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策可能會(huì)有所調(diào)整。所以我認(rèn)為這個(gè)機(jī)會(huì)大家要認(rèn)清形勢(shì)，自己把握自己的機(jī)會(huì)，謝謝大家！