一、將全民所有制公司改制為有限責(zé)任公司

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)是一個(gè)83年成立的全民所有制集團(tuán)，房地產(chǎn)只是華遠(yuǎn)集團(tuán)其中的一部份，比較有特色的是在93年華遠(yuǎn)房地產(chǎn)進(jìn)行的股份制改造，94年進(jìn)行的再次擴(kuò)股融資，并且和華潤進(jìn)行了合資，華潤合資集團(tuán)中有華潤、GOMCS，有國太財(cái)富和一些其它的基金共同組合的，當(dāng)然華潤在里面占大股，外方集團(tuán)里華潤占51以上，所以我們通常以華潤為主體，96年我們在香港上市，97年在國際上發(fā)了1億7千250萬美元的可換股債券，98年朱镕基上臺之后，利用金融風(fēng)波的余潮，我們在香港集中上市，有一次股價(jià)高漲進(jìn)行再次擴(kuò)股，所以前后華遠(yuǎn)地產(chǎn)公司從近外通過近外通過和華潤的合作和資本市場的結(jié)合，大約拿回5億多美元，所以去年我站在這個(gè)講臺上可以說是我們的股本金在國內(nèi)里是最大的，去年?duì)I業(yè)額大約42億人民幣，應(yīng)該說在國內(nèi)地產(chǎn)公司中比較大的，但是去年9月份后與華潤分手，今年我站在這個(gè)講臺上可能說是中國地產(chǎn)公司的小弟弟，不能說資產(chǎn)規(guī)模和營業(yè)規(guī)模都很大的一個(gè)公司，過去開戶工可能達(dá)到150萬平米。每年平均是這樣一個(gè)數(shù)字，銷售大概每年是50多萬平米，今年新的華遠(yuǎn)成立后實(shí)際上到目前為止只有一個(gè)項(xiàng)目，年底會(huì)再開工3個(gè)項(xiàng)目，總和起來開工項(xiàng)目為30多萬平米，不能在國內(nèi)說是大的。

　　講一講與華潤分手后的再次融資，去年9月份與華潤分手后，實(shí)際上我們的資金實(shí)際是在今年1月份和2月份才陸續(xù)支付的，我們轉(zhuǎn)讓股權(quán)大概賣了1億美元，這是華遠(yuǎn)集團(tuán)所持有的股權(quán)，那么去年分手后需要成立一個(gè)新的華遠(yuǎn)公司，來延續(xù)我們過去的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而過去公司已改名為華潤置地，在香港上市公司融資為華潤北京置地，在北京公司改名為華潤置地北京，轉(zhuǎn)換了一下次序，我過去所在公司實(shí)際上已把全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華潤后，華潤已持有公司92%的股權(quán)，成了華潤置地的最大股東，新的華遠(yuǎn)公司是去年12月30日成立，新的公司成立前，用其它一些公司的名字，是政府原來給的全民所有制的四大海開發(fā)公司的名字進(jìn)行一些項(xiàng)目合作，所以去年開的第一個(gè)項(xiàng)目為海潤國際公寓，去年10月份開盤到現(xiàn)在為止已銷售了80%，估計(jì)年底能完成全部銷售，600多套房子現(xiàn)在還剩下不到100套。

　　這是我們的第一個(gè)項(xiàng)目，從融資來說，去年年底把一個(gè)合資企業(yè)的股權(quán)賣掉以后，就是相當(dāng)于在相當(dāng)于在香港上市這樣一家公司的股權(quán)賣掉以后，等于華遠(yuǎn)集團(tuán)從新把所有錢拿回來變成國有資產(chǎn)，所遇到的第一個(gè)問題：在融資的過程中如何把國有資產(chǎn)問題進(jìn)行再次改造，在座的和參加會(huì)議的可能大多是非國有控股的這些企業(yè)為多數(shù)，我們過去在93年進(jìn)行改造時(shí)，其中一個(gè)融資過程，就是希望把國有的變成非國有的產(chǎn)權(quán)多元化的一個(gè)企業(yè)，然后建立一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)制度，為什么？一個(gè)國有企業(yè)實(shí)際上沒辦法進(jìn)行和資本市場結(jié)合的就是因?yàn)樗漠a(chǎn)權(quán)單元化，所以很難用現(xiàn)代企業(yè)制作一些辦法來尊重其他的股東和尊重其他的股權(quán)，而形成一個(gè)融資，所以實(shí)際上在融資之前是先要談的是一個(gè)企業(yè)是不是具備一個(gè)融資的條件？過去講課里有些人聽過融資的問題，其中一個(gè)方式就是傍大款，那么傍大款的過程中希望把自己化裝一下，你要像那么一個(gè)人，能去傍大款，你那漂亮的樣子能吸引別人才可以，作為我們來說，首先企業(yè)制度具備不具備在資本市場相融合的一個(gè)基礎(chǔ)條件，這可能是一個(gè)所有企業(yè)首先要解決的問題，比如說，產(chǎn)權(quán)是不是多元化的，這對經(jīng)外投資者或資本市場來說是很重要的，因?yàn)樵谝辉那闆r下，很難和資本市場相結(jié)合，為什么，老是你說了算，在你一股獨(dú)大的時(shí)候，別人的股權(quán)不可能在公司中參與意見的時(shí)候，他就不會(huì)被尊重，所以這些資本就很難進(jìn)入到這樣一個(gè)企業(yè)中來，第二是財(cái)務(wù)公開性，如果是一股獨(dú)大時(shí)，做任何事都可以不用公開，有些私人企業(yè)，老抱怨與外資結(jié)合時(shí)有一些困難，為什么？就是財(cái)務(wù)制度上是不公開的，因?yàn)槔鲜亲约赫f了算，因此你的財(cái)務(wù)制度很難被國際所承認(rèn)，如果不被國際所承認(rèn)時(shí)，這些資本也是進(jìn)不了，哪怕不被國內(nèi)的資本市場所承認(rèn)，它也同樣資本無法與你結(jié)合，第三，可能就是你的企業(yè)制度建立問題，你是不是用一個(gè)現(xiàn)代企業(yè)制度的方式來對公司進(jìn)行管理，而這個(gè)管理過程中，也是任何投資者都可能首先提到和問到的問題，如果他不能用這樣一個(gè)股權(quán)參與或決策上對每個(gè)股本都公平一種出發(fā)的話，資本也很難與你結(jié)合。

　　所以，首先我們考慮的一個(gè)企業(yè)要進(jìn)入資本市場首先要建立企業(yè)制度，要符合資本市場的要求，一些最低標(biāo)準(zhǔn)的要求應(yīng)該具備，不能說一個(gè)人說了算，或者沒有一個(gè)公開或標(biāo)準(zhǔn)的程序來監(jiān)督這樣一個(gè)管理集團(tuán)，然后來從事公司的業(yè)務(wù)，這樣從一開始都沒辦法與資本市場相結(jié)合，從建立公司初期，就首先建立這樣的制度、目標(biāo)，如果與資本市場相結(jié)合，我們首先要使公司的企業(yè)制度具備與資本市場相結(jié)合的基本條件，剛開始要有自己的董事會(huì)，所有的決議要通過董事會(huì)來作以鑒定，然后有所有法律文件，這樣在任何一個(gè)資本市場向你靠攏時(shí)它可以做一些技術(shù)的資料的審查，因此，第一步，首先由華遠(yuǎn)集團(tuán)用股權(quán)換回的資金先成立一個(gè)有限責(zé)任公司，這是我們第一步成立的有限責(zé)任公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)，為什么要先成立一個(gè)有限責(zé)任公司？就是當(dāng)證券會(huì)提出一個(gè)要求，一個(gè)企業(yè)進(jìn)行股份制改造時(shí)如果新增資本超過原有資本的2/3時(shí)，業(yè)績要從股份制改造時(shí)算起，而業(yè)績又必須保證連續(xù)了3年以后才能在市場上去上市，為了避免這樣的過程，我們先以有限責(zé)任公司的名譽(yù)去建，再擴(kuò)股到一個(gè)過程之后，再去改造為股份制公司時(shí)，如果新增的資本股本不超過一定的比例，那么先有的業(yè)績是連續(xù)結(jié)算的，去年的12月30日發(fā)的營業(yè)執(zhí)照里，只有一天的時(shí)間，但有了一年的業(yè)績，而且是一個(gè)盈利的業(yè)績，因此，可能去年12月30日一天可以在證券會(huì)代表一年的業(yè)績情況，如果要上市，可以縮短一年的業(yè)績營業(yè)時(shí)間。

　　這是我們第一步的資本結(jié)構(gòu)，首先，我做的第一步就是把一個(gè)完全全民所有制首先改造成一個(gè)有限責(zé)任公司，那么有限責(zé)任公司的過程實(shí)際上是要吸收一些其它股東的股本，不管它所占的比例大小，盡管我現(xiàn)在的公司還是一個(gè)國有控股的一個(gè)企業(yè)，占的比例非常大的一個(gè)企業(yè)，但是它已經(jīng)變成了一個(gè)有限責(zé)任公司，那么有限責(zé)任公司的時(shí)候就可能用私幕的方式，不受中國法律的任何約束進(jìn)行再次的擴(kuò)股，因?yàn)槲覀兊姆芍幸?guī)定有限責(zé)任公司在任意擴(kuò)股的過程中不需要額外的批準(zhǔn)，只要有人給你我你就可以擴(kuò)股，就是我們首先第一步所打下的基礎(chǔ)，那么在集團(tuán)內(nèi)部以現(xiàn)金的方式或房地產(chǎn)方式投入，將全民所有制改成一個(gè)有限責(zé)任公司，所以要有人給你錢，你就可以擴(kuò)股，那么這些股權(quán)的占有里，有些是我以前公司的，有的是占領(lǐng)投資人的，也有的是用房產(chǎn)進(jìn)行的投入，我總要有新的辦公地點(diǎn)，因?yàn)樵瓉淼奈乙呀?jīng)買掉了，那么組成了第一步，第二步，在公司成立以后，我們用華遠(yuǎn)的無形資產(chǎn)置換了一些其它項(xiàng)目公司的股權(quán)，這是新公司成立以后，在用無形資產(chǎn)進(jìn)行的一個(gè)轉(zhuǎn)換，海潤國際公寓過去也是一個(gè)非國有的公司振作的項(xiàng)目，

　　二、用華遠(yuǎn)的無形資產(chǎn)置換股全項(xiàng)目

　　三、用華遠(yuǎn)的無形資產(chǎn)與現(xiàn)金投入擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模

　　但可能在操作上有很多問題，然后經(jīng)過談叛以后，我們用我們的無形資產(chǎn)置換了這個(gè)公司55的股權(quán)，所以現(xiàn)在等于在這個(gè)項(xiàng)目中我們占大股，由我們來進(jìn)行圖紙的修改，項(xiàng)目的審批，施工的監(jiān)管，運(yùn)行的操作直到銷售，雖然我這個(gè)公司原有的注冊資金沒有花錢去換，但首先要確定是公司的無形資產(chǎn)即華遠(yuǎn)的牌子值多少錢，很多人在過去講品牌時(shí)都愛講品牌主要體現(xiàn)在產(chǎn)品，認(rèn)為做了一個(gè)好的產(chǎn)品，房子蓋得好，戶型好，用的材料好，就可以成為一個(gè)品牌的企業(yè)，他認(rèn)為建立一個(gè)品牌核心在于建立一個(gè)企業(yè)的品牌，華遠(yuǎn)不是代表一個(gè)具體的產(chǎn)品，“麥當(dāng)勞”也不是代表一個(gè)具體的產(chǎn)品，都不是以產(chǎn)品為產(chǎn)品品牌的概念，而是企業(yè)的紀(jì)事標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)?；蚩尚懦潭取⑹袌龅男抛u(yù)度，一貫生產(chǎn)和服務(wù)的品質(zhì)，華遠(yuǎn)就是用這樣的品牌產(chǎn)生的效益，如果是以產(chǎn)品為品牌時(shí)，若說來某一個(gè)項(xiàng)目好，但不能拿這個(gè)項(xiàng)目去換股權(quán)，也沒有一個(gè)合資者或投資人會(huì)認(rèn)同用這個(gè)項(xiàng)目本身的產(chǎn)品優(yōu)勢去承認(rèn)企業(yè)的運(yùn)行優(yōu)勢，而華遠(yuǎn)恰恰是建立了這個(gè)無形資產(chǎn)與品牌，所以可以用無形資產(chǎn)去換一個(gè)公司的股權(quán)，而這個(gè)企業(yè)為什么同意我用這個(gè)資產(chǎn)去換呢？就是有我的名稱后，整個(gè)的運(yùn)行操作到產(chǎn)品的定位設(shè)計(jì)分可以不操心了，有我這個(gè)品牌就可以從銀行拿到更多貸款，而原來沒有多少的資產(chǎn)公司，注冊資金又很少，想到銀行去貸款不可能有人給他擔(dān)保，也不可能有人給他很好的平級信譽(yù)，所以銀行不可能給他資金，他后續(xù)資金會(huì)遇到困難。而我們占有了55的股權(quán)后，所有的銀行都愿意給他貸款，因?yàn)闅v史的信譽(yù)已證明這個(gè)品牌很值錢，然后運(yùn)行操作與市場能力也可以證明華遠(yuǎn)可以獲得資金還掉銀行貸款和取得全部的利。

　　這項(xiàng)目實(shí)際上投入資金在開盤以后不到3個(gè)月基本全部收回到現(xiàn)在為止，沒有銀行貸款，全是用賣房子獲得的資金在支撐這個(gè)項(xiàng)目，帳上現(xiàn)在有3億多個(gè)閑錢，就是既沒給施工單位付，又把錢空在那，不能進(jìn)行利潤分配，所以這個(gè)項(xiàng)目在北京是一個(gè)很成功的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目到現(xiàn)在為止廣告不超過100萬，基本上沒做太多廣告，全部精裝修，全部配備家具，配備有電器設(shè)備，包括電視、冰箱、洗衣機(jī)全部配好，創(chuàng)造了一個(gè)在北京拿著牙刷可以進(jìn)駐的唯一一個(gè)項(xiàng)目，大多項(xiàng)目可能有精裝修，但是沒有生活的必備條件的配備，而這些華遠(yuǎn)基本就在項(xiàng)目里體現(xiàn)，同時(shí)在項(xiàng)目中提供了一個(gè)長安擔(dān)保公司的質(zhì)量擔(dān)保，張?zhí)庨L也是長安公司的副董事長，他們曾經(jīng)與華遠(yuǎn)合作過，在民用建筑里提供質(zhì)量擔(dān)保，華遠(yuǎn)是中國的首例，所有的裝修單位和材料供應(yīng)商都要到長安擔(dān)保公司投保，然后長安公司會(huì)給每個(gè)用戶一張擔(dān)保單，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量有問題時(shí)，憑擔(dān)保單在返修過程不能保證質(zhì)量時(shí)，到擔(dān)保公司可以要錢，擔(dān)保公司會(huì)按照他裝修的不符合質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格給用戶一筆現(xiàn)金，這樣可能拿現(xiàn)金再次裝修，而擔(dān)保公司再向施工單位或裝修單位進(jìn)行索賠，要求他們能承擔(dān)這部份責(zé)任，華遠(yuǎn)的目的和保險(xiǎn)不同，擔(dān)保是為了不出責(zé)任，盡可能不賠，就是因?yàn)槭┕挝灰雀兑还P抻金，作為保證金，而基本上是全國擔(dān)保的，為了讓自己的擔(dān)保權(quán)不受損失，就一定在施工質(zhì)量上作很多努力，否則擔(dān)保公司扣的錢會(huì)比他在工程中投機(jī)取巧、偷工減料損失的大得多，所以這個(gè)項(xiàng)目會(huì)特殊的措施及無形品牌都造成項(xiàng)目在市場上的反映都非常好，前50%的客戶幾乎都是前面花園老客戶或者是他們介紹的相關(guān)客戶，所以不用過多的開拓市場，就保證了項(xiàng)目的基本操作規(guī)，最近一段時(shí)間每天以二到三套四套的數(shù)據(jù)進(jìn)行銷售。所以我們估計(jì)在年底銷售完，無形資產(chǎn)的價(jià)值，無形資產(chǎn)的價(jià)值恰恰體現(xiàn)在我們項(xiàng)目操作過程中，獲得了比他們原來預(yù)期更高的收益。原來計(jì)劃這項(xiàng)目他們最早可能要賣8000元每平米，現(xiàn)在平均價(jià)格已經(jīng)超過9500元/平米，由于品牌產(chǎn)生的超值收益也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們預(yù)期的收益，所以，55股權(quán)置換的過程就創(chuàng)造了一個(gè)再融資的過程，等于此項(xiàng)目我沒付錢，但無形資產(chǎn)形成了一種新的融資和新的拓展。

　　另外一個(gè)舉措，今年三月用華遠(yuǎn)的資產(chǎn)和現(xiàn)金進(jìn)行了擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的合作，北京的手里集團(tuán)控制了29家三星級以上的酒店，還有一些三星級以下的酒店，而大部分酒店大概都在十年二十年以前建設(shè)，因此，現(xiàn)在面臨酒店業(yè)再次改造的過程。手埋集團(tuán)的下屬公司手氣，持有大量的汽車，從北京出租到禮賓車的社會(huì)保障大概有八千多部車，還有一個(gè)小的出租車隊(duì)，他們過去在市中心占有好多停車場位置非常好，同時(shí)擴(kuò)大的過程中，本來在三環(huán)（在城外）現(xiàn)在已經(jīng)變成城里了，通過和他們的合作，想把他伯所有的停車場和已經(jīng)需要改造的酒店繼續(xù)改造。他們也想繼續(xù)，這兩個(gè)企業(yè)，華遠(yuǎn)和手時(shí)節(jié)，經(jīng)常合作成立了一個(gè)房產(chǎn)公司和一個(gè)物業(yè)管理，利用他們優(yōu)勢，想把酒店管理的優(yōu)勢進(jìn)到小區(qū)，也同時(shí)利用他們資源進(jìn)行改造。目前在內(nèi)地有四個(gè)酒店需要改造，今年進(jìn)行改造是燕降酒店和酒店，在這土地上還建了幾個(gè)酒店和幾棟高級公寓，土地酒店進(jìn)行置換獲得了新的土地資源，新的土地資源利房地產(chǎn)的形式可以給他們帶來更大的利潤，用“華遠(yuǎn)的無形資產(chǎn)和技術(shù)能力來和各方進(jìn)行合作。首先與首力集團(tuán)開一到二個(gè)項(xiàng)目，審批規(guī)劃的過程各種準(zhǔn)備過程在今年或明年陸續(xù)完成，變成房地產(chǎn)的建設(shè)形象

　　四、用私募方式完成有限公司擴(kuò)股

　　五、完成私募后改成股份公司

　　六、品牌在融資中的作用

　　七、華遠(yuǎn)的企業(yè)文化合價(jià)值

　　用私幕的方式進(jìn)行有限責(zé)任公司的擴(kuò)股，國有控股要經(jīng)過去國有資產(chǎn)管理局審批后，才所以把國有控股這一項(xiàng)縮減為國有不控股，一月份開始早報(bào)，八月份政府批準(zhǔn)進(jìn)行私幕，這次擴(kuò)股時(shí)把國有次產(chǎn)的股產(chǎn)稀是到一定的比例再次體現(xiàn)了華遠(yuǎn)的無形資產(chǎn)，國際上進(jìn)行資本融資時(shí)，一個(gè)很重要的事是靠企業(yè)的。利用預(yù)期的利潤來解決資本的回收問題。資本擴(kuò)張時(shí)的能力不足以支撐，今年華遠(yuǎn)下個(gè)月將進(jìn)行一次擴(kuò)股，這次擴(kuò)股主要不是靠利潤而靠酒店的信譽(yù)，止前華遠(yuǎn)的信譽(yù)已接近3個(gè)億，就是這次有3個(gè)億的私幕完全是憑華遠(yuǎn)牌子，憑任志強(qiáng)的管理能力，其它人就愿意給華遠(yuǎn)投錢，大概股東投的是六七千萬，合起來有幾個(gè)億的資金。用華遠(yuǎn)的品牌可以置換出來的資金就是這部份，還有就是用股權(quán)置換項(xiàng)目的權(quán)益。在法律上相當(dāng)于擴(kuò)股，和某一些單位私下商量，私幕是不可以隨便登報(bào)的，第一步?jīng)]有把它轉(zhuǎn)換為股份制，就是因?yàn)樵谧C券的上市中，有些障礙，所以進(jìn)行了一次么幕，而沒有把股份制直接進(jìn)行，私幕的下一步就是把它進(jìn)行一些股份制的改造，就是上市公司的基本條件再次擴(kuò)股進(jìn)股本不能太大，吸收外來資金不能太多了，所以我們先私幕，后改造，這可能是每一個(gè)企業(yè)在融資過程中都會(huì)遇到的問題，在么幕時(shí)，進(jìn)行了一些么人股權(quán)的設(shè)置，通常在公司入股時(shí)直接把私人股權(quán)直接入到公司里，私人持股只能以自然人的方式直接入到股東里面去，這幾次上市的公司中，證券會(huì)都要求對原有的個(gè)人股進(jìn)行處理，在合資時(shí)，合資公司不允許有個(gè)人股的成份，94年華遠(yuǎn)是第一家進(jìn)行合資的股份制公司，要求把個(gè)人股取消，但按照股份制公司的規(guī)定，個(gè)人股又允許存在，96年上市以后，要求把個(gè)人股從合資公司中取消，不然不能有好幾百個(gè)自然人的個(gè)人股，一個(gè)當(dāng)時(shí)采用回過的方式把個(gè)人股的回過消滅掉，如果這樣以前所有的個(gè)人股都被收購了，現(xiàn)設(shè)立一個(gè)叫投資中心的概念，把所有個(gè)人股集中到投資中心，使投資中心以法人企業(yè)的名字再入股到新的華遠(yuǎn)公司里。私人合并的好處所有的個(gè)人股東可以聯(lián)合起來，以一個(gè)企業(yè)的名言占有這個(gè)公司較大的股權(quán)，并在股東會(huì)和董事會(huì)占有自己的席位，如果每個(gè)人的股權(quán)都是分散的，而單獨(dú)持有時(shí)就很難在董事會(huì)占有那席位，也很難用聯(lián)全起來的投票去平衡其它股東的一種狀態(tài)。

　　把股權(quán)投入到股份制公司里面去，在股份制公司里占有一定比例的股權(quán)，到現(xiàn)在為止我們雖然這樣，最終可能要在下個(gè)月，在戰(zhàn)略投資人的股權(quán)全部進(jìn)入后，和私人公司的股權(quán)平衡，看它能占多少比例，估計(jì)能占到15%左右，現(xiàn)在還沒做最后的確定，按照國家公司法的規(guī)定，如果你私人成立一個(gè)完全自然的公司，你是不能全部投資的，法律的規(guī)定上規(guī)定，但是我這個(gè)公司只能投入自己不超過公司盡占50%的這個(gè)資本對外投資，但是我這個(gè)公司如果要持有股權(quán)的話一定是100%的投資，持有100%的股權(quán)，否則沒有辦法一比一轉(zhuǎn)換，就我這一塊錢的股東相當(dāng)于持有房地產(chǎn)公司一塊錢一股的股東，這個(gè)本來股權(quán)是平的，所以在資產(chǎn)增加，分紅的時(shí)候這個(gè)條件是不公轉(zhuǎn)換，但是如果你只能投入50%，就等于大約2塊線一股，這又不合適了，但是它有一個(gè)特殊的約定，我們又鉆了一個(gè)法律的空子，就是北京市有一個(gè)特殊的規(guī)定叫做股份合作制企業(yè)，所以我們就把這個(gè)中心按照股份制合作制企業(yè)的方式，成立了這樣一個(gè)中心，而且經(jīng)過了體改委的批準(zhǔn)，這是一個(gè)特殊的企業(yè)行為，它可以不受公司法人的約束，而按股份制合作企業(yè)的北京市的規(guī)定來執(zhí)行，我不知道其它地區(qū)是不是有這樣一個(gè)法人結(jié)構(gòu)的管理規(guī)定，如果沒有的話，你如果單獨(dú)成立的是一個(gè)完全公司的話也遇到的問題就是你的投資不能超過盡占的50%，那你就沒有辦法一比一轉(zhuǎn)換，這是一個(gè)麻煩事，現(xiàn)在就建立了一個(gè)比較好的結(jié)構(gòu)，那么如果我在資本市場上需要義價(jià)轉(zhuǎn)讓我的股權(quán)時(shí)，我可以用這公司的名義把全部公司賣掉。任何一個(gè)再進(jìn)入的企業(yè)，都可以用一個(gè)法人的名義使用否則他無法一個(gè)一個(gè)收購個(gè)人股的股權(quán)，這為我的下次轉(zhuǎn)讓創(chuàng)造了條件，也為我的下次上市創(chuàng)造了一個(gè)條件，就是上市的時(shí)候按照我們現(xiàn)場的規(guī)定個(gè)人股這塊是不能隨著上市變成流通股的，而法人股也不能參與流通，也許幾年后法人股也可以直接流通了，這樣的話我在轉(zhuǎn)讓的過程中我是以一個(gè)法人股的名譽(yù)來處理個(gè)人股的事情，而這個(gè)個(gè)人股完全在第二級公司里處理，在這個(gè)公司準(zhǔn)備上市的公司的結(jié)構(gòu)里是看不到有任何個(gè)人股的，所以這是一個(gè)技術(shù)上的超作問題，這里頭，品牌在融資中的作用，是很難被沒有進(jìn)入資本市場的人所充分認(rèn)識到的，在市場單獨(dú)銷售過程中，可能更多的人認(rèn)為我的企業(yè)是什么不重要，而我的產(chǎn)品是非常重要的，比如說潘石屹，過去的操作過程中，眼況是大股東，所以從來沒有人知道他公司名字是什么，因?yàn)樗恍枰靡粋€(gè)企業(yè)的品牌形勢來進(jìn)行市場融資或者是對外形象宣傳，所以他只要宣傳我潘石屹和我的現(xiàn)代城就夠了，這次他重新做博鰲的時(shí)候，他把所有的項(xiàng)目捆在一起，希望能在將來去融資，到現(xiàn)在為止，這個(gè)融資還沒有完全實(shí)現(xiàn)，我個(gè)人覺得這個(gè)企業(yè)品牌的建立問題在他過去的幾年中沒有被重視，

　　所以不是為了建立一個(gè)企業(yè)，而是為了建立一個(gè)產(chǎn)品，很多項(xiàng)目公司都會(huì)遇到同樣問題，我過去建了很好的一個(gè)項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司的項(xiàng)目情況都很好，但是由于那時(shí)只注意產(chǎn)品，只重于把房子怎么賣出去，我的小區(qū)如何好，而不注重于企業(yè)的品牌宣傳，因此在企業(yè)形象宣傳過程中，沒有從企業(yè)制度、財(cái)務(wù)制度及各個(gè)方面認(rèn)真研究，所以會(huì)遇到在融資過程中的障礙，而企業(yè)品牌在融次過程中是一個(gè)非常強(qiáng)勢的、最需要被重視的東西。比如說潘石屹在現(xiàn)代城中其中有一個(gè)無理由退房，無理由退房的概念可以說是市場操作的一種方法，從我個(gè)人來認(rèn)為是一種再次發(fā)作的契約，就是你等于是一種回過的契約，如果不是這樣認(rèn)為的話，他就會(huì)遇到一個(gè)問題，就是你所有的合約都變成了貨然債物，在資本市場是不存認(rèn)這樣一個(gè)可以悔過的契約，可能存認(rèn)你的銷售收入，只要你有無理由退房的話，你所有的銷售收入都不能記帳，都得變成應(yīng)付款，為什么？別人可能退房了，當(dāng)潘石屹再資準(zhǔn)備在資本市場上市的時(shí)候，他可以把這個(gè)理由回絕了，所以他不再提無理由退房地概念，就是資本市場不接受這樣一個(gè)概念，契約就是契約，簽了契約以后，就必須嚴(yán)格按照契約去執(zhí)行，否則，你和資本市場所簽的所有契約都會(huì)被資本商認(rèn)為你可能無理由退回，那么從市場中你所有的產(chǎn)品銷售也同樣遇到這樣問題，假定是契約就是嚴(yán)格執(zhí)行，就是他沒錢了他也得買你的房子，買不起就按照合約的規(guī)定扣他錢，如果說他可以無理由退房，那么你的全約就不能生效，如果你的合約不能生效，資本市場就不認(rèn)為你有這樣的營業(yè)收入或者是可以預(yù)結(jié)算這樣的利潤，這里有一個(gè)重大差別，就是國內(nèi)的財(cái)務(wù)計(jì)算方式，是以樓盤全部入住竣工以后可以結(jié)算利潤。這是按照國際計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的方式執(zhí)行。但是在國際資本市場里，是按照工程進(jìn)度和銷售收入兩個(gè)質(zhì)里最低的進(jìn)行，就是你工程進(jìn)度雖然快，樓都蓋完了，但沒有賣出去也不能結(jié)算，你賣得很快，但工程進(jìn)度不到也不能結(jié)算，所以西方的快進(jìn)制度是按照兩個(gè)進(jìn)度里最低的條件來進(jìn)行預(yù)結(jié)算利潤。所以他的會(huì)計(jì)報(bào)表與我們的會(huì)計(jì)報(bào)表是不同的。因此如果假定你的收入可以用無理由的方式進(jìn)行退還的話，這個(gè)財(cái)務(wù)收入就不能計(jì)算為預(yù)期利潤或者說已固定的財(cái)務(wù)收入。因此在這里就出現(xiàn)了問題，那么我們現(xiàn)在做的就是作為一個(gè)品牌來說很重要是在一個(gè)企業(yè)的文化與企業(yè)的精神問題，如果我這個(gè)企業(yè)有一個(gè)很好的文化，并且有一個(gè)完整的運(yùn)行過程和規(guī)則，被企業(yè)所承認(rèn)的時(shí)候，這時(shí)資本市場才能認(rèn)可企業(yè)的管理能力，企業(yè)的運(yùn)行制度，以及你的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才有可能與你進(jìn)行直接的結(jié)合。

　　八、公司利潤的轉(zhuǎn)換

　　在資本融資中很重要的一個(gè)是企業(yè)的利潤，在預(yù)期的利潤里，如果你不能創(chuàng)造一個(gè)預(yù)期利潤時(shí)，你就很難在資本市場創(chuàng)建一個(gè)PE。沒有這個(gè)PE值的話，你就不能在一家擴(kuò)股或在此公司，只能融資一次，第二次怎么辦，就是最終一個(gè)企業(yè)需要用股本進(jìn)行融資時(shí)，這個(gè)代價(jià)是很昂貴的，就是你必須要給股東分錢。那么可能沒錢，按照國內(nèi)的會(huì)計(jì)制度來說，我們的項(xiàng)目必須要竣工以后才能結(jié)算利潤，比如說我海潤國際公寓，從去年的9月份開工，11月份開始預(yù)銷售，到明年的8月份才能入住，也就是說我實(shí)際的利潤要在明年8月份才能出現(xiàn)，那么今年我就沒利潤，因?yàn)槲倚陆ǖ墓緵]有延續(xù)的項(xiàng)目，可是我要擴(kuò)股的話，我必須的話，我必須要保證今年的利潤得分紅，今年如果不能分紅的話，股東誰還信任你，明年我要再想進(jìn)行一次私幕，就沒人給我錢，雖然我有傳統(tǒng)的品牌，這是過去的歷吏，而這個(gè)歷史中，我們給了股東很好的回報(bào)，所以我們才能用這樣一種方式來用這個(gè)品牌去融資，那么我們就可以用股權(quán)轉(zhuǎn)換的方式提前把利潤兌現(xiàn)，就是當(dāng)我的營業(yè)收入預(yù)期到一定程度時(shí)，我可以把海潤國際公寓的股權(quán)賣掉，把它轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金變成我的收入，轉(zhuǎn)換成利潤而最后在今年的年度中可能我們就會(huì)用同樣的方式使它出現(xiàn)利潤，那怕我買掉其中的一部份也得有利潤，否則我沒辦法保證股東的權(quán)益問題。

　　企業(yè)的文化、股權(quán)利潤的轉(zhuǎn)換還有改制中的個(gè)人利潤的問題，個(gè)人股的問題也大概說了，設(shè)計(jì)到個(gè)人股的問題，就是不能在報(bào)紙上透露的東西，就是我們在中間實(shí)行了一個(gè)國有股的期權(quán)制度，在國內(nèi)，實(shí)際上在法律制度上沒有期權(quán)的概念，中國的企業(yè)沒有期權(quán)，但是在國際上，期權(quán)是一個(gè)企業(yè)對企業(yè)管理層和員工進(jìn)行激勵(lì)機(jī)制的一個(gè)重要手段，那么當(dāng)個(gè)人股參與的時(shí)候，如果個(gè)人股參與了，你又沒有期權(quán)制度去做以獎(jiǎng)勵(lì)的話，很難使這個(gè)管理者不在里面混水摸魚，他可以像國有企業(yè)的公關(guān)消費(fèi)一樣大量的侵吞或者是占有其他股東的利，所以我們個(gè)人股參與的過程中，也在里面設(shè)計(jì)了一個(gè)期權(quán)的概念，期權(quán)的概念就是把國有股的一部份用一期銷售的方法在五年之內(nèi)用一個(gè)固定價(jià)格對價(jià)賣給了私人公司。然后由這個(gè)私人公司就是剛才所說的投資中心把他轉(zhuǎn)換成投資中心個(gè)人股的股權(quán)，當(dāng)然需發(fā)政府批準(zhǔn)，也是作為一個(gè)試點(diǎn)，我們審報(bào)了一個(gè)批準(zhǔn)，這樣一個(gè)設(shè)計(jì)就是個(gè)人股的參與個(gè)人中有了雙重的意義，一個(gè)可能從個(gè)人實(shí)際投入資