任志強(qiáng)：前面有很多同志講了很多情況，來這前大家都讓我說121，報(bào)紙上介紹121不好的辦法，所以這次想說的是新的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，16號(hào)我們跟銀行進(jìn)行了交流，銀行提出了有幾種說法，第一個(gè)說法是121號(hào)文件發(fā)出的時(shí)候叫做事出有因。第二個(gè)叫情有可原。第三個(gè)說法叫做要仔細(xì)研究。121號(hào)文件肯定是事出有因，就是因?yàn)樗泻芏嗵厥獾脑蛟斐?21號(hào)文件的出臺(tái)，所以我想對(duì)121號(hào)文件的出臺(tái)背景做一個(gè)分析。

　　去年我們供給總量銀行貸款是19000，占80.2%，債券市場(chǎng)是3800億，股票是以962億，總的量是24000億。到今年上半年1-6月份銀行的貸款總量是17000億，企業(yè)債券只發(fā)了65億，國債是3140億，和去年總比例差不多，而股市大大降低，只有240億，問題在上前年已經(jīng)貼近前年容量，到7月份更慘，18872億總的貸款，如按貸款問題計(jì)算的話整個(gè)社會(huì)融資已經(jīng)超過去年全年，同比增長9953億，這是銀行貸款總量增加，企業(yè)債比年減少10億，國債比去年同期增加了，因去年同期算起來連企業(yè)算過來才380億，可今年上半年國債又增加了310億，就是比去年同期增加50%還多，這個(gè)總量的情況看，已經(jīng)比去年有大的增加了，大概已經(jīng)增加到24，這個(gè)數(shù)量是非常大的一個(gè)數(shù)量，所以央行叫做事出有因，從投資情況看，上半年完成的投資額是19348萬億，增速是31%，到了7月份更高了，變百32.9，一路上漲投總額對(duì)房地產(chǎn)是有影響，對(duì)全國的經(jīng)濟(jì)是有影響的，所以他們發(fā)出一個(gè)指令不只是對(duì)房地產(chǎn)，而是對(duì)全國的整個(gè)高速增長有影響。從房地產(chǎn)的增速3867億到6月份的數(shù)字，增速是30%，對(duì)GDB的直接貢獻(xiàn)率是一點(diǎn)二，加相關(guān)企業(yè)貢獻(xiàn)率是2％，在總的1900億投資里房地產(chǎn)占19。9%，就是1.2的直接增長。加上增加的其他附帶，大概又有2%的貢獻(xiàn)率，應(yīng)該這個(gè)貢獻(xiàn)率在上半年發(fā)展速度很高的。我們過去GDP的貢獻(xiàn)率一般情況下投資增長是4.5％，進(jìn)出口只占一0.3，進(jìn)出口雖然很大有700多億美元，但是在GDP的總量比重是越來越低的，過去我們對(duì)外的依賴度很強(qiáng)的時(shí)候，外貿(mào)的增長會(huì)占到2％點(diǎn)左右，現(xiàn)在已經(jīng)下降到不到0。5%，但投資增長過去占一半左右，現(xiàn)在已經(jīng)超過了整個(gè)比例。

　　這個(gè)投資增長的分類，從投資增長總的情況看房地產(chǎn)沒增長多少，表面上看我們房地產(chǎn)的增速是34％，但實(shí)際上競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)比去年只增長了一點(diǎn)一百分點(diǎn)。但是基本建設(shè)和更新改造在整個(gè)GDP增長過程中是提高得很快，什么意思呢？在我們97年以后，國家提出了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果是沒有什么可以發(fā)財(cái)?shù)?，所以大家都把他轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。為什么會(huì)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)？當(dāng)時(shí)我們政策基本上不允許發(fā)展，要減產(chǎn)，房子要壓定，鋼材以8個(gè)主要生產(chǎn)點(diǎn)為主，150萬以上的基本上滅掉。當(dāng)時(shí)新一屆政府提出的一些防止重復(fù)建設(shè)，壓縮市場(chǎng)供給過量的一些產(chǎn)業(yè)，所以像我們的紅豆從服裝向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)業(yè)了。中遠(yuǎn)跟大企業(yè)幾乎把產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)，等于是98年以后一次國家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果造成了所有的產(chǎn)業(yè)幾乎把所有的資金都轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)，因只有房地產(chǎn)可以發(fā)財(cái)，經(jīng)過5年時(shí)間后，造成的結(jié)果是什么，鋼材不足，煤炭不足，發(fā)電不足，所有的都不夠，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)整體的龍頭作用、先導(dǎo)作用在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)本身，因此在更新改造和基本建設(shè)增長過程中，明顯看出都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的增長速度。房地產(chǎn)表面看來是很高，但實(shí)際上在國家經(jīng)濟(jì)中的比重并不是很大，1-6月份房地產(chǎn)貸款中只有1488億，占的比率是非常低，只占百分之八點(diǎn)幾，但全國整個(gè)貸款問題是高速增加，高速增加中增速是主流的，其他行業(yè)的帶動(dòng)是由于房地產(chǎn)產(chǎn)生了帶動(dòng)效應(yīng)。這種效應(yīng)殺頭時(shí)一定先殺房地產(chǎn)，從產(chǎn)業(yè)情況看，第二產(chǎn)業(yè)的增長速度是最快的，超過了50％，這是連續(xù)九年沒有過的情況，第三產(chǎn)業(yè)比去年同期下降，比重也下降，這就說明由于房地產(chǎn)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的高速增長，包括我們的壓定，壓定的結(jié)果造成現(xiàn)在的紡織業(yè)大幅增長，紡織業(yè)的進(jìn)出口由于進(jìn)入WTO受的局限性小了以后，就并命出口、生產(chǎn)，這利結(jié)果是第二產(chǎn)業(yè)發(fā)增長速度巨快。另外從東中西三個(gè)部分可以看出來。落后地區(qū)的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)地區(qū)的增長速度?，F(xiàn)在房地產(chǎn)主要是指東部地區(qū)，因發(fā)達(dá)地區(qū)的增長速度和總量是很大的。東部地區(qū)已占73%，中部和西部各占19%，總量非常低，但是從發(fā)展速度看東部和中部的發(fā)展速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)地區(qū)的。比如廣東去年增長速度是百分之二十幾，而今年1-6月份增長只有百分之七點(diǎn)幾，比去年大概同比之下了三分之二，北京去年是26，今年大概只有12，也是大幅度下降，發(fā)達(dá)地區(qū)可能除了上海略有增長以外，其他地區(qū)應(yīng)該說發(fā)達(dá)地區(qū)的增長速度是很慢的，非發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)增長速度尤其快，比如說內(nèi)蒙達(dá)到119%，這種增長速度是非常快的。像江西中等發(fā)達(dá)地區(qū)和甘肅等等大概有16各省市超過了80這個(gè)增長速度，很多在90以上，這個(gè)增長速度在中西部地區(qū)是很明顯的，原因是原來的基礎(chǔ)低稍微一改過就超過了，所以他增長比例是非?？斓?。從資金來源情況看和所占比重看，銀行也就是國有預(yù)算占的比例是越來越低了，去年是19。9，今年只有5%，非常低，其他經(jīng)濟(jì)占18％，增長率是47％，也是非常高的，這是我剛才說的很多非房地產(chǎn)企業(yè)的資金流向房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)中占了越來越多的比重，國內(nèi)貸款增長率占了55.9％，比重是24.8％，自籌資金增長是最快，在上半年我們完成的投資的過程中是完成3800億，但是到位的資金已達(dá)到5700億，就是到位資金怎樣投到房地產(chǎn)在帳上存的錢還有兩千億，這個(gè)數(shù)量是非常非常巨大的，自籌資金上半年增長的是1700億，貸款只增加了1400億，說明我們自籌資金，各行業(yè)的股本金或其他行業(yè)轉(zhuǎn)過來的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國內(nèi)貸款。從上訴的情況看，我們可以明顯看出，房地產(chǎn)在今年的上半年，在所有的比重中都不是最高，在所有增長中也是不最高的，為什么打到房地產(chǎn)頭上，就是因?yàn)槲覀儦v史的教訓(xùn)由于房地產(chǎn)而產(chǎn)生了其他一些重要影響。此圖2001年以來生產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)價(jià)格的變化，高這條線是生產(chǎn)資料的價(jià)格的增長。我們經(jīng)常學(xué)家最擔(dān)心的是生產(chǎn)資料價(jià)格增長之后可能會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)價(jià)格的增長，92到93年最先起作用的是生產(chǎn)資料價(jià)格的增長，這個(gè)價(jià)格增長，在六個(gè)月到九個(gè)月之后引起了消費(fèi)品價(jià)格的高速增長。而消費(fèi)品價(jià)格攀升后產(chǎn)生通貨膨脹，從經(jīng)濟(jì)學(xué)來說，這是一種歷史上的必然規(guī)律。這個(gè)圖表可以看出，我們?cè)?002年生產(chǎn)資料價(jià)格趨于上漲趨勢(shì)，但到去年年底前仍然是負(fù)增長，是在0線以下，但是今年的一季度，工業(yè)鋼材、生產(chǎn)資料這些價(jià)格是暴漲，漲到5.9％，第二季度有SARS原因仍然長了3.4，這個(gè)增長速度是非?？?，雖然現(xiàn)在略有所下降和我們的信貸和非典以后都略有所下降，但經(jīng)常學(xué)家都有擔(dān)心是不是會(huì)出現(xiàn)92年，93年的情況由于生產(chǎn)資料價(jià)格增長以后導(dǎo)致消費(fèi)品價(jià)格增長。從消費(fèi)品價(jià)格來說，我們到六月份的增長是0.5％，到七月份增長了0。1%，這是消費(fèi)品價(jià)格，而消費(fèi)品的價(jià)格略有增長的趨勢(shì)，這種趨勢(shì)會(huì)不會(huì)延長誰也不知道，所以央行就在拼命的說總量過盛的情況下一定會(huì)帶動(dòng)消費(fèi)品價(jià)格的增長，這就是可能出現(xiàn)通脹的一種前提，所以先要發(fā)出一個(gè)警告，這是我們?nèi)ツ陜?chǔ)蓄存款的一個(gè)變化。今年上半年儲(chǔ)畜存款居中，新增存款是一萬億，同比增長了2358億，增幅是18。4%，居民儲(chǔ)蓄的總量已超過了1.52萬元，這個(gè)數(shù)量是非常巨大的，今年的增長大家都很奇怪，GDP沒增長那么多，都說社會(huì)收入水平?jīng)]提高那么多，可是錢從哪來呢？老百姓的存款增加了一萬多億，如房地產(chǎn)說我們?nèi)ツ甑目偭坑?800億的銷售總額，如果居民新增儲(chǔ)畜一萬億，也就是說每年不用花原來的本錢，新增的存款已經(jīng)可以在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提高好幾倍，提高30-40%是沒問題的，不是沒有錢，儲(chǔ)蓄的情況是什么呢？就是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長，同時(shí)高于房地產(chǎn)的增長，這是一種怪現(xiàn)象，今天銀行宣布增長1%的上交儲(chǔ)備率，相當(dāng)于增長銀行的1500個(gè)億，這個(gè)數(shù)量看來很大，但實(shí)際上從新增貸款存款情況看沒什么用。可能提高3-4%也不會(huì)把貸款總量速度的壓下去，所以仍然存在危險(xiǎn)。

　　居住金融資產(chǎn)的基本結(jié)構(gòu)，我們現(xiàn)在居民大量?jī)?chǔ)蓄是70％以上的銀行存款，什么概念，就是從國際上來看基本上存款率在5到10之間，就是要把錢要投到房地產(chǎn)中去，房屋可以替代所有的存款，我們現(xiàn)在的情況，金融界或者說經(jīng)濟(jì)學(xué)界都認(rèn)為由于大家都用貸款買房子，所以壓制了其他銷售。確實(shí)我們二季度的消費(fèi)大幅度下降，只有6.3是四年以來最低的，但7月份已經(jīng)上升到9。9，這個(gè)增幅已經(jīng)很高了，主要是因?yàn)榉堑涞膯栴}造成的。他們把他歸結(jié)為是因?yàn)榉康禺a(chǎn)貸款增加以后，大家把錢作還貸款了沒錢去做其他消費(fèi)。大家儲(chǔ)蓄主要的原因在于，我們希望有教育基金，為養(yǎng)老存款，為醫(yī)療存款，因在不斷的改革過程中醫(yī)療要個(gè)人出錢，養(yǎng)老要出更多的錢，在國際上其實(shí)房子就代替了養(yǎng)老基金和教育基金和醫(yī)療基金，因?yàn)榉孔涌梢噪S時(shí)抵押給銀行，從銀行轉(zhuǎn)換出現(xiàn)金來，在我們的國家里把房子抵押給銀行后，不管你還我多少貸款，只要你沒百分百還完前房子是不能作為二次抵押。這是我們金融制度的一種缺陷，在美國你還了10％，你就再貸10%，還了20%你就可以在再抵押再貸款了，房子可以隨時(shí)變化我的教育基金、養(yǎng)老基金、醫(yī)療，因此他把所有的存款都變成房子，而不變成存款，中國的改革還要很多年才能達(dá)到這個(gè)地步。在我們居民資產(chǎn)里存款應(yīng)該是占一個(gè)大頭，而這個(gè)大頭仍然會(huì)影響到我們現(xiàn)在的有市場(chǎng)消費(fèi)和我們的存貸關(guān)系，前面就是告訴大家央行為什么事出有因，因除了房地產(chǎn)以外的同步增長或比房地產(chǎn)更高的增長已經(jīng)引起了銀行的恐慌。上調(diào)儲(chǔ)備金不是面對(duì)房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)作為一個(gè)先導(dǎo)的行業(yè)開刀一定開在房地產(chǎn)，如不把發(fā)開在房地產(chǎn)上，其他行業(yè)的高速增長仍然會(huì)出現(xiàn)各種危險(xiǎn)，這張表是2000年按GDP計(jì)算的同比例中國、美國的情況。從表上可明顯看出，香港是靠股，股市的融資量是最大，美國是靠債，債的融資是最大的，中國是靠貸，因中國除了貸款以外，沒有其他的。前面那張表可以看出，企業(yè)債券只有65億，市場(chǎng)融資只有200多億，對(duì)于我們的房地產(chǎn)已經(jīng)完成3800多億的貸款總額情況來看，除了貸款外沒第二條路，這是中國的制度性問題，這個(gè)制度問題不是今天能夠解決的，也不是長期能解決的，央行用121文件夾來調(diào)整了房地產(chǎn)貸款的問題以外，有人說為什么不用國外銀行來分解中國銀行對(duì)房地產(chǎn)投資或信貸的風(fēng)險(xiǎn)呢？我們央行不是不想這么做，但是一旦境外銀行進(jìn)來以后，實(shí)際上不能控制的是投資增長的風(fēng)險(xiǎn)和通用的風(fēng)險(xiǎn)，所以要同時(shí)限制才有可能防止其他通脹風(fēng)險(xiǎn)的存在，或者說經(jīng)濟(jì)過熱的現(xiàn)象在整體局面上現(xiàn)出，這不是單一房地產(chǎn)問題，國家體制的金融不開放程度，可能到06以后才會(huì)全部解決，但可充分說明不管是房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)外其他行業(yè)也只有靠銀行的借貸，也同樣沒其他的融資渠道，也同樣缺少發(fā)展的潛力。比如說我們民航業(yè)的負(fù)債率是全國最高的，比我們的房地產(chǎn)負(fù)債率高多了，平均覆蓋率是91％，但是銀行為何仍然給民航貸款，給民航去買飛機(jī)，我們經(jīng)二個(gè)負(fù)債率最高可能就是銀行，我們所有都幾乎達(dá)不到8％的資本，也就是有最少有92%以上的負(fù)債率，所以房地產(chǎn)平均70％并不高，不在于負(fù)債率的高低而于你受市場(chǎng)約束的情況有多少，央行把刀砍在房地產(chǎn)主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)可能會(huì)帶動(dòng)全國的其他行業(yè)而產(chǎn)生通過膨脹的或經(jīng)濟(jì)過熱的風(fēng)險(xiǎn)。

　　121號(hào)文件可能會(huì)產(chǎn)生的情況，一個(gè)是土地儲(chǔ)備與供給情況會(huì)發(fā)生巨大變化，供給的總量會(huì)相應(yīng)減少，當(dāng)供給總量減少時(shí)對(duì)已經(jīng)擁有的地產(chǎn)不是壞事，比如說，開發(fā)區(qū)總量的限制問題，除了銀行的貸款對(duì)房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行限制以外，對(duì)開發(fā)區(qū)的土地儲(chǔ)備加以更加大的限制，我們現(xiàn)在365萬開發(fā)區(qū)的總量和我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)總的建設(shè)用地相比都大于了，我們房地產(chǎn)開發(fā)土地用量是多少呢，大概只有開發(fā)區(qū)總量10%都不到，非常低，所說最主要的限制各種不合法的開發(fā)區(qū)和限制利用開發(fā)區(qū)土地建設(shè)住宅或其他的設(shè)施建設(shè)，包括國土資源對(duì)開發(fā)區(qū)土地的限制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)好事，他會(huì)使非房地產(chǎn)限制用地的總量得到控制，使房地產(chǎn)不會(huì)因開發(fā)區(qū)的泛用而增長了，我們現(xiàn)在很多村、縣、鄉(xiāng)、都有自己的開發(fā)區(qū)，這種開發(fā)區(qū)基本上非法占地，非法建設(shè)，用大量的低價(jià)房子來擠壓房地產(chǎn)的供應(yīng)總量，這可能是一個(gè)比較大的影響。土地價(jià)格連續(xù)三年高于房?jī)r(jià)的增長，今年上半個(gè)是7，房?jī)r(jià)增長是5，連續(xù)土地的高速增長，這有個(gè)茅盾，中行希望房?jī)r(jià)降下去，而房?jī)r(jià)降下去的唯一條件是加大供給，加大控制和加大供給才有可能使房?jī)r(jià)降下來。另外一個(gè)是控制土地，只有控制土地，自然會(huì)使土地價(jià)格上升，土地價(jià)格上升時(shí)一定會(huì)使房?jī)r(jià)相應(yīng)上升，這種逆轉(zhuǎn)關(guān)系，我覺得土地供給的減少對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)情況并不是太差，可能是一個(gè)好事，但是差在哪里呢？差在今后房地產(chǎn)公司的儲(chǔ)備減低，從房地產(chǎn)操作都知道，一個(gè)項(xiàng)目操作可能要兩年，美國機(jī)場(chǎng)的改造要用多長時(shí)間，大概用的十幾年的時(shí)間，其中規(guī)劃的時(shí)間用的8年，香港機(jī)場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)四年多快五年時(shí)間，到現(xiàn)在規(guī)模都沒有做，為何沒一個(gè)完整的規(guī)劃，因很多年了，就是在一個(gè)重要的地區(qū)認(rèn)真做一完整的規(guī)劃對(duì)城市不產(chǎn)生各種負(fù)擔(dān)而增長價(jià)值的時(shí)候，規(guī)劃期是非常長，房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備減少只能證明工作準(zhǔn)備的時(shí)間會(huì)減弱，拿到一塊土地后用一年或兩年的時(shí)間研究他和規(guī)劃，而如果是地拍賣的話，必須馬上就要開工，不開工錢都扔進(jìn)去，往往在兩年之內(nèi)再不開就會(huì)沒收，這種情況的結(jié)果使我們的房地產(chǎn)業(yè)可能受到一重大損失，就是一個(gè)企業(yè)不能夠連續(xù)起動(dòng)業(yè)績(jī)，中間會(huì)中斷或突大突小，對(duì)開發(fā)企業(yè)的信貸問題，115號(hào)文件實(shí)際上把對(duì)各種開發(fā)企業(yè)的政策都寫得很清楚，只是一個(gè)重申并沒擴(kuò)大范圍，自有資金30%原來的文件都有了，但是對(duì)重要公司產(chǎn)可能產(chǎn)生相對(duì)危急，中小企業(yè)怎么辦，幾種情況，一個(gè)是能不投就不投，把地賣了就算，一種情況是把中小企業(yè)聯(lián)合起來，變成通過股權(quán)融資聯(lián)合起來就普大了，還有互相聯(lián)合起來可以互補(bǔ)，否認(rèn)的話自己想把好事都獨(dú)吞了，不能形成使用的話很難使金融政策發(fā)生危機(jī)的情況下讓中小企業(yè)很寬松的。而我們中小企業(yè)怎樣和希望的資金或與社會(huì)融資結(jié)合。重要一個(gè)是你這個(gè)中小企業(yè)可能不具備境外融資的一些條件或資金結(jié)合的一些條件，因?yàn)槟愕墓芾眢w制是不透明的，也許中小企業(yè)很多是一個(gè)人說的算。如果你是一個(gè)有共同社會(huì)團(tuán)體，如由議會(huì)帶決定，能不能發(fā)導(dǎo)彈或原子彈時(shí)，這個(gè)國家可能這個(gè)管理體制被西方來所接受。這和我們企業(yè)機(jī)制是一樣，如你的中小企業(yè)我這個(gè)總經(jīng)理一個(gè)人說了算，沒有一個(gè)健全的對(duì)外管理班子的話，國外的基金一定不會(huì)接受，因?yàn)槟銜?huì)把錢卷跑。因沒有安全感，因此你投資和決策機(jī)制治理結(jié)構(gòu)都和你能不能境外資金相結(jié)合有直接關(guān)系，不是一個(gè)中小企業(yè)說，你要的規(guī)模多大才能成為一個(gè)好的企業(yè)，判斷一個(gè)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，第一條不是看的規(guī)模和資金總量，而是看是直接監(jiān)督還是簡(jiǎn)接監(jiān)督，還是通過部門運(yùn)轉(zhuǎn)，這是美國平衡哈飛大街是這么寫的，平衡一個(gè)企業(yè)是大是小基本條件，雖然你可能是一個(gè)小公司，但你完全是這種運(yùn)作治理結(jié)構(gòu)時(shí)。國際上沒一個(gè)單位認(rèn)為你因只有15個(gè)人是一個(gè)小公司，因7個(gè)人的資金可以管幾千億美元，所以國際對(duì)中小企業(yè)判斷和我們現(xiàn)有判斷是不一樣，這次信貸里對(duì)寫字樓和商務(wù)的影響是最大的，可能要改變協(xié)作和商務(wù)的一些做法。大連萬邊采用商業(yè)地產(chǎn)的做法就是如果你要到變成現(xiàn)房才給我按揭，變成按揭時(shí)干脆用租金的收入來代替按揭的時(shí)候，一旦你有了一個(gè)好的租約的時(shí)候，你就可以有條件去發(fā)信貸資金或者是說賣給境外的資金。防止大的企業(yè)有條件去拿銀行貸款的人都不會(huì)用信托基金，因成本高，但對(duì)中小企業(yè)來說，只要你提供相應(yīng)的保證或比較好的營利條件的話，發(fā)信托資金并不是一個(gè)難的事情，按揭的延遲會(huì)影響到開發(fā)的現(xiàn)金流，這個(gè)現(xiàn)金流有影響已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，因現(xiàn)在有些企業(yè)可能出現(xiàn)斷流的情況，實(shí)際上要想辦法增加你的貸款，大的企業(yè)可能沒問題，當(dāng)你自有資金比較松時(shí)我無非是把按揭貸款換成開發(fā)貸款，我增加貸款來解決時(shí)間差的問題，但中小企業(yè)由于注冊(cè)資本低，很難從銀行所得更多的開發(fā)貸款，可能會(huì)造成現(xiàn)金流的一些差異，我們的文件上寫了，不允許開發(fā)企業(yè)要求施工企業(yè)墊款，有一個(gè)杠桿的作用，你可用最簡(jiǎn)單的法辦來要求施工企業(yè)墊款，那就是你找一個(gè)擔(dān)保公司，你讓他給你擔(dān)保，他的擔(dān)保條件你可能交10％的押金，然后用90%的資產(chǎn)或其他的相關(guān)擔(dān)保，他負(fù)責(zé)給你開出一個(gè)單子給施工企業(yè)，讓施工企業(yè)給你墊款，在這種情況在國際上是通行的，在銀行來說也是通行，因任何一個(gè)施工企業(yè)拿到一個(gè)貸款，因他算是一種合約行為，商務(wù)談判不記為121號(hào)文件所列入的違約條件，如果你提供的擔(dān)保起到一個(gè)杠桿作用，你可能會(huì)用10%或30%的資金獲得百分百的資金。利用杠桿的作用使你的資金總量加大，我想我們的中小企業(yè)可能更多要用社會(huì)上已經(jīng)現(xiàn)成的，國際上已經(jīng)慣例的一種方法改變你的資金需求總量，利用你的承受效應(yīng)去轉(zhuǎn)換你的資金帶動(dòng)力，這就是我們包會(huì)長所說的，你可能要用各種金融手段，把他變成1比5，1比10，或1比多少更多的帶動(dòng)力。

　　對(duì)消費(fèi)信貸的影響可能是最大的，在延期支付的情況下資金量會(huì)有一定的影響，特別是在寫字樓和商住的經(jīng)營方式，今天用的金融方式的錢全是開發(fā)同的錢，房子沒賣，他把它賣給一個(gè)商業(yè)公司，由商業(yè)公司去組織經(jīng)營，商業(yè)公司經(jīng)營后通過房屋的賣價(jià)變成一個(gè)的抵押貸款值，然后從銀行貸到一筆錢，不是開發(fā)貸款，變得固定資產(chǎn)貸款，然后從固定資產(chǎn)貸款在經(jīng)營過程中，提升商業(yè)品看，把商業(yè)地區(qū)的品質(zhì)提高后再把他整體轉(zhuǎn)換為，賣給一個(gè)基金，或者賣給其他的一些業(yè)主，這種轉(zhuǎn)換過程就是我們經(jīng)營方面的轉(zhuǎn)換，比如說我們的商場(chǎng)還沒有開始建，但我們跟渥爾馬簽訂了15年加15年的租約，一下子就可能有10億以上的資金我把租約賣掉。那么剛剛需要把租約買走的時(shí)候，有可靠穩(wěn)定的收入，同時(shí)你建設(shè)資金你就不用想了，你不需要銀行貸款，他把租約賣走時(shí)你獲得的資金已經(jīng)高于你的銷售價(jià)格。因此，用各種辦法去轉(zhuǎn)換他的金融方式這是很重要的。第二個(gè)住房預(yù)期問題可能會(huì)在城市上有一定的影響這種影響可能需要我們?cè)诋a(chǎn)品項(xiàng)目選擇的問題上做一些調(diào)整，比如說你過去做的很是高樓，你是不是選一些低樓，就是把不同施工周期產(chǎn)品結(jié)合在一個(gè)公司里，使你的資金流通過不同的施工周期取得轉(zhuǎn)換。兩三套房子可能三個(gè)月封頂，6層的房子可能要8個(gè)月封頂，小框型的房子可能要一年時(shí)間封頂，你每一次都要做三十幾層的房子，你可能要兩年才能做完，因此，時(shí)間周期差是每個(gè)開發(fā)企業(yè)在結(jié)構(gòu)上選擇時(shí)可做相應(yīng)的調(diào)整，萬科比較穩(wěn)定地或平衡地保持了他每年的結(jié)算，因他基本上都做同類型的產(chǎn)品，我都做四到六層的房子，我的周期就很短，每個(gè)周期縮短的過程中就把按揭的資金鏈問題通過時(shí)間差或周期差調(diào)整開了，假定你只有一個(gè)項(xiàng)目而且是三十多層的項(xiàng)目，你就會(huì)遇到一個(gè)資金鏈現(xiàn)金流的困難。

　　從國務(wù)院來說，從我們座談會(huì)知道國務(wù)院要發(fā)的10號(hào)文件和央行的意見并不一致，很重要一個(gè)就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，我認(rèn)為央行的文件實(shí)際上不只是面對(duì)房地產(chǎn)，只是因?yàn)檎麄€(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的過數(shù)以后，把房地產(chǎn)當(dāng)成龍頭來壓制，把龍頭壓住以后可能龍身就飄不起來了，從國務(wù)院來說充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)中國整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，用了持續(xù)健康，要繼續(xù)發(fā)展的良好評(píng)價(jià)，就是因?yàn)楝F(xiàn)在基本上沒有出現(xiàn)過熱或健康穩(wěn)定發(fā)展過程，經(jīng)常學(xué)家在分析過程中認(rèn)為，我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)有可能出現(xiàn)每年可能取得30%、40%、50%的增長，取得一個(gè)高額和巨額的回報(bào)，但是可能三年后就下去，然后還需要用兩三年的時(shí)間再上去，他們舉了個(gè)例子是我們需要每年有10%或20%的平穩(wěn)增長，還是你一年取得一個(gè)100或者是200的高利，然后兩年就掉下去了，當(dāng)然，我們的中央政府一定希望是持續(xù)和健康，但每年不是一個(gè)巨額波動(dòng)的增長情況，是希望我們平穩(wěn)發(fā)展20年或30年，從地方政府來說，實(shí)際上對(duì)121文件也有采取了一些突出的政策，如成都已經(jīng)采取一些財(cái)政補(bǔ)貼的方式，對(duì)購房實(shí)施一定限度財(cái)政補(bǔ)貼。比如上海也對(duì)土地為和周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)采取一些降低成本價(jià)格或降低稅費(fèi)這樣一些財(cái)政補(bǔ)貼的一些方式來解決相應(yīng)的問題，實(shí)際上各地政府都可以相應(yīng)地出臺(tái)一些類似的政策來彌補(bǔ)因宏觀政策的調(diào)整，而使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)或經(jīng)濟(jì)GV下降的一種措施，因?yàn)榈胤秸赡鼙葒鴦?wù)院政府可能跟強(qiáng)調(diào)我地方的GDP和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益問題，地區(qū)城市居民住宅的改善問題，作為央行來說，幾乎所有商業(yè)銀行都認(rèn)為央行只是發(fā)出一個(gè)信號(hào)，并沒有真正想把房地產(chǎn)徹底搞垮。97年應(yīng)該說房地產(chǎn)的高速發(fā)展是因?yàn)槲覀兎抠J政策的幾次重大調(diào)整，從97，98，99，大概每半年出臺(tái)一個(gè)新的政策文件對(duì)個(gè)人消費(fèi)信貸給予巨大的支持，假如沒有這個(gè)巨大的支持，實(shí)際上房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可能發(fā)展到今天，98年23號(hào)文件房改前，全國的房地產(chǎn)個(gè)人消費(fèi)信貸只有100億，但是現(xiàn)在已經(jīng)超過了10000億，這是一個(gè)巨大的發(fā)展過程，超過10000億的個(gè)人消費(fèi)信貸已經(jīng)占到我們貸款余額的8％，這個(gè)比例也是迅速提高了，過去幾年百分之零點(diǎn)幾都不到，現(xiàn)在已到了百分之七、八，增長速度也是非?？欤偃鐩]有銀行支持的話，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)發(fā)展到今天。實(shí)際上央行想發(fā)出信號(hào)沒有出臺(tái)新細(xì)則前就是告訴大家總體經(jīng)濟(jì)可能會(huì)過熱，請(qǐng)自己根據(jù)你淚當(dāng)?shù)匕l(fā)展情況去研究，你當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)是不是過熱，或是不是應(yīng)該增加投資或減少投資，他可能是一個(gè)好意，對(duì)商業(yè)銀行來說和央行不一樣，商業(yè)銀行求的是最佳經(jīng)濟(jì)效益，因商業(yè)銀行可能需要要承擔(dān)，央行是不承擔(dān)存款利息，商業(yè)銀行要承擔(dān)存款利息的，如果沒有貸款的話商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)是最大的，因他要給貸款支付利息，反過來說他也希望自己的貸款是大額的，為什么大額的呢？房地產(chǎn)可能是到一千萬、兩千萬，或三個(gè)億、五個(gè)億，而三個(gè)億、五個(gè)億變成個(gè)人貸款的話他可能需要100個(gè)人去勞動(dòng)，管理成本就大大增加，而一筆貸款的話就可能一個(gè)人就可以解決好幾個(gè)億的貸款，這一定是有一個(gè)商業(yè)利益在中起到一個(gè)追求作用，在追求商業(yè)利益的過程中可能有自己不同的做法，所以也可能有一些貪污腐化，然后有一些違規(guī)貸款，121號(hào)文件下來以后大概境外有很多銀行進(jìn)來了，他們可能更多地希望用境外銀行的低息貸款來吸引國內(nèi)的按揭消費(fèi)，我們已經(jīng)和三家境外銀行簽了合約了，我們國內(nèi)的商業(yè)銀行貸款利率，不但低而且貸款成數(shù)提高，有的銀行提出百分百的貸款，有的銀行提出8萬貸款，包括辦公樓也是8成，也有的銀行提出前三年你都可以不還錢，只還利息不還本錢，等06年進(jìn)入人民幣以后你還人民幣就行了，所以各個(gè)銀行的談判條件是不一樣的，為什么可以接受人民幣，就是因?yàn)槿嗣駧诺拈L虹值壓力是存在，所以，很多境外銀行把美元扔進(jìn)來以后，人民幣升值掙的錢比利息還多，如果你這個(gè)企業(yè)具備一個(gè)透明度，能夠和西方接軌的話，多境外銀行獲得按揭貸款不是一件很難的事情，因?yàn)楝F(xiàn)在的銀行都希望做自己的生意。央行解釋是這次政策是為財(cái)務(wù)補(bǔ)臺(tái)，就是我們的財(cái)政措施可能會(huì)退出，雖然現(xiàn)在還有大量的國債發(fā)行，從97年以后，%C