主持人：接下來(lái)為我們演講的第二位嘉賓是華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生。他的演講主題是中國(guó)現(xiàn)有土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

　　任志強(qiáng)：王石作了一個(gè)精彩的報(bào)告，在上一次調(diào)控的時(shí)候，我們就一起討論過(guò)，因?yàn)槲覀冊(cè)谝粋€(gè)公司里同時(shí)當(dāng)公司董事，大家知道華潤(rùn)置地王石是我的董事之一。他們討論很好的減法，而且討論了一個(gè)專(zhuān)業(yè)化的問(wèn)題。我們和他們的差別就是我們的專(zhuān)業(yè)化是所有行業(yè)都參與了?？赡芡跏膶?zhuān)業(yè)化是他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)對(duì)他來(lái)說(shuō)是一個(gè)弱項(xiàng)，所以把

　　商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成了一個(gè)最主流的住宅產(chǎn)業(yè)，住房為主的一種產(chǎn)業(yè)，因此也創(chuàng)造了一個(gè)在幾次宏觀調(diào)控后的變化。給我的主題，要求講的是關(guān)于土地政策。我們可能比更多的企業(yè)有幸經(jīng)歷了多一次的宏觀調(diào)控，就是在1988年的，我們中國(guó)的土地政策在1979年的時(shí)候，因?yàn)楹腺Y法而開(kāi)始了允許土地進(jìn)行有償出讓。但實(shí)際上在88年之前，大部分都以行政劃撥為主的，一直到91年的時(shí)候，北京仍然用危房改造、行政劃撥的方式來(lái)提供土地。91年之后開(kāi)始出臺(tái)了55號(hào)令，隨后開(kāi)始有了土地出讓的制度。到95年的時(shí)候，我們開(kāi)始出現(xiàn)了房地產(chǎn)法。而房地產(chǎn)法規(guī)定了三種方式，一種叫拍賣(mài)，一種叫招標(biāo)，另外一種叫協(xié)議出讓。我們不知道現(xiàn)在的掛牌是根據(jù)中國(guó)的哪一種法律出現(xiàn)的，起碼到目前為止，任何的法律上都沒(méi)有掛牌的這種特殊方式。95年之后，中國(guó)房地產(chǎn)法里明確規(guī)定在不具備直接招標(biāo)和掛牌的情況下，可以用協(xié)議出讓的方式出讓土地，并且明確的規(guī)定協(xié)議出讓最大的弊病是要防止非市場(chǎng)化出讓金的損失，而政府真正要保護(hù)的是土地出讓金。2002年7月1號(hào)開(kāi)始下達(dá)11號(hào)令。11號(hào)令用防止土地腐敗，或者因?yàn)橥恋氐臋?quán)錢(qián)交易形成的腐敗，而限制所有的地方政府不得再用協(xié)議出讓的方式進(jìn)行土地出讓。同時(shí)，號(hào)稱(chēng)用公開(kāi)的土地市場(chǎng)的方式來(lái)提供土地，我們相信所有的地產(chǎn)商都?xì)g迎政府用協(xié)議出讓的方式來(lái)公開(kāi)透明的提供土地。但目前我們最大的問(wèn)題是這個(gè)協(xié)議不是一個(gè)信息透明的，因?yàn)樗惶峁┮粔K土地的透明的信息，而不提供一個(gè)政府在一個(gè)年度或者一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期提供土地的特殊信息。這樣就變成了局部信息的透明度被全部信息的透明度所掩蓋，而沒(méi)有全部透明的信息度就造成了局部地塊壟斷性?xún)r(jià)格的提高。而這種價(jià)格的提高，就成為現(xiàn)在市場(chǎng)上，大家所看到的我們的土地價(jià)格高于房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，最終形成了由于土地價(jià)格的增長(zhǎng)而造成房?jī)r(jià)的巨額增長(zhǎng)。土地公開(kāi)"招拍掛"，給了政府一個(gè)特殊的權(quán)利，就是可以有一個(gè)經(jīng)營(yíng)的商品，低進(jìn)高出，用低價(jià)的方式收購(gòu)?fù)恋?，而用價(jià)高者得的方式拍賣(mài)土地，讓政府從中可以獲取無(wú)限的暴利。

　　我們的政府是把雙重的行政功能和金融功能混合在一起了。任何一個(gè)國(guó)家的政府都應(yīng)該提供公共服務(wù)產(chǎn)品為主的功能，但是我們的政府通過(guò)11號(hào)令變成了一個(gè)商品的經(jīng)營(yíng)主體。它不但是市場(chǎng)規(guī)則的建立者，并且是市場(chǎng)規(guī)則的管理者，同時(shí)也是市場(chǎng)規(guī)則的經(jīng)營(yíng)主體。因?yàn)樗梢杂猛恋剡M(jìn)行生產(chǎn)，用土地作為商品去賺錢(qián)，用土地變成向銀行舉債或者借貸的主要工具。我們到目前為止，各地政府利用土地變成賺錢(qián)的工具，同時(shí)可以不上稅，不接受稅務(wù)局的管理。那么它在與民爭(zhēng)利的過(guò)程中，最終是由整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)政府把土地變成賺錢(qián)的工具而形成的全部成本。實(shí)際上由消費(fèi)者在承擔(dān)給政府的所謂貢獻(xiàn)，而這個(gè)貢獻(xiàn)相當(dāng)一部分是不能返回于民有利的相關(guān)問(wèn)題。比如說(shuō)財(cái)政的收入里面規(guī)定了必須有多少教育經(jīng)費(fèi)，必須有多少扶貧基金，必須有多少社?；?，它會(huì)按照人大所規(guī)定的一套制度來(lái)進(jìn)行分配的。但土地所獲取的全部暴利卻不在人大的控制范圍之內(nèi)，既不提取教育基金也不提取相應(yīng)的扶貧基金和其他的公益基金，全部用于城市建設(shè)。就是這樣一種變化的過(guò)程和財(cái)政管理的過(guò)程，讓政府拼命的運(yùn)用土地作為財(cái)政收入之外的額外收入。這種不受監(jiān)控的額外收入，這可能會(huì)形成我們新一輪政府投資的擴(kuò)張。

　　這次宏觀調(diào)控有一個(gè)重要的文件就是限制地方政府的拆遷。而這種拆遷行為要有計(jì)劃控制恰恰是認(rèn)識(shí)到正是因?yàn)橥恋爻蔀榱艘环N商品，政府無(wú)限的可以舉債，用銀行或者其他土地預(yù)期收入變成套現(xiàn)的一種方式擴(kuò)大了大量的拆遷、大量的農(nóng)用征地而進(jìn)入到一個(gè)轉(zhuǎn)化為商品的過(guò)程中。一個(gè)典型，比如陜西省的扶豐縣年財(cái)政收入只有5000萬(wàn)，累計(jì)欠教師的工資大概超過(guò)了1000萬(wàn)，而農(nóng)民的現(xiàn)金收入只有160塊。但是它花了2個(gè)億，建了一個(gè)新區(qū)，建了一個(gè)大量的土地開(kāi)發(fā)區(qū)，就是想用土地大量的舉債去轉(zhuǎn)換成商品，然后換成地方財(cái)政收入。類(lèi)似這樣的事情可能在很多地方舉不勝數(shù)。大量的低級(jí)別的縣級(jí)、地級(jí)或者政府里頭大量的舉債，恰恰是因?yàn)樗麄兿Ｍ恋啬艹蔀樯唐?，進(jìn)行商品經(jīng)營(yíng)。我們就提出一個(gè)問(wèn)題，政府為什么能大量舉債？通過(guò)大量負(fù)債把土地變成商品的過(guò)程中沒(méi)有破產(chǎn)？就是我們的法律給了我們中央政府或者地方政府一個(gè)保護(hù)，就是它在作為商品經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中不受這個(gè)破產(chǎn)法的約束。所以大量的負(fù)債使它可以不被破產(chǎn)。另外一個(gè)，就是11號(hào)令給他一個(gè)保險(xiǎn)，就是通過(guò)11號(hào)令的土地壟斷，使他今天不能發(fā)財(cái)，但以后可以用土地發(fā)財(cái)。

　　我認(rèn)為這樣一個(gè)形成過(guò)程對(duì)房地產(chǎn)形成了雙重的角色：第一個(gè)角色是在2002年的7月1號(hào)以后，形成了新一輪土地投資和房地產(chǎn)的投資高潮。尤其帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)的提升，比如說(shuō)大量的拆遷。長(zhǎng)三角地區(qū)的城市化速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均值，去年和前年都達(dá)到了2.5以上，其中一個(gè)重要原因就是他們用土地的收益去大量轉(zhuǎn)化拆遷過(guò)程和征地過(guò)程造成拆遷量巨大。江蘇省的拆建量相當(dāng)于去年它全部竣工量的三分之二，如果按1：2.5計(jì)算，它今年的房子都不夠去年拆遷還帳。所以我們雖然有大量的建設(shè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不見(jiàn)存量增加，就是因?yàn)槲覀冊(cè)谕瑫r(shí)拆除大量的原有建筑。這輪政府的投資行為而造成南京地區(qū)和周邊地區(qū)房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)和土地價(jià)格的高速增長(zhǎng)，離不開(kāi)政府把它作為商品而形成的一種結(jié)果。我原來(lái)以為統(tǒng)計(jì)的累計(jì)3年中土地收益是6千多個(gè)億，我昨天發(fā)現(xiàn)一個(gè)最新的報(bào)道，3年累計(jì)的土地收益是9千多個(gè)億。9千多個(gè)億的政府土地收益這個(gè)意味著什么？我們從98年開(kāi)始，為了防止宏觀緊縮的局面，政府用了積極的財(cái)政政策，從98年到2003年一共發(fā)了9300多億的國(guó)債，利用9300億個(gè)國(guó)債來(lái)推動(dòng)中國(guó)的投資增長(zhǎng)?？傻侥壳盀橹梗瑢?shí)際上9300多億沒(méi)見(jiàn)多大動(dòng)靜，真正起推動(dòng)作用的是地方政府的9300多億的土地收益。這個(gè)土地的收益真正造成了土地征地和建設(shè)過(guò)程中的循環(huán)，因?yàn)樗谡鞯睾筒疬w的過(guò)程中不斷的創(chuàng)造大量住房的需求。而這個(gè)住房需求是強(qiáng)制性的需求，沒(méi)有列在消費(fèi)領(lǐng)域而是列在投資領(lǐng)域。它轉(zhuǎn)換成我們可以看得到的，拆遷的土地價(jià)格、補(bǔ)償價(jià)格在不斷的提高。城市里每拆一平方米的補(bǔ)償價(jià)格在不斷提高。這個(gè)提高重新返回到一級(jí)市場(chǎng)變成房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)和供給與需求關(guān)系的不平衡。我們大概的算一算，北京最貴的就是北京破平房的拆遷費(fèi)用大概一平方米3萬(wàn)多塊錢(qián)，比買(mǎi)一個(gè)高級(jí)的辦公樓的還要貴。為什么？十平米的房子大概住三口人，按照北京市的規(guī)定，你少于六平米最少要給你補(bǔ)到六平米，再乘于1.7的廚房廁所和客廳的面積數(shù)，然后再加上每平米按室內(nèi)大概一萬(wàn)塊錢(qián)的拆遷費(fèi)。累計(jì)算起來(lái)攤到他們10平方米里，等于花3萬(wàn)塊錢(qián)到3.7萬(wàn)去買(mǎi)他們10平方米的一間小平房。這樣的一個(gè)累計(jì)結(jié)果形成了政府額外財(cái)源和轉(zhuǎn)向推動(dòng)，就是說(shuō)用強(qiáng)行拆遷來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上引起了這次最終宏觀調(diào)控的結(jié)果。我個(gè)人認(rèn)為，宏觀調(diào)控的行為恰恰是因?yàn)檫@樣一個(gè)土地政策而形成了最新一輪的房?jī)r(jià)和土地價(jià)格的高增長(zhǎng)。而這種高增長(zhǎng)被中央所認(rèn)為，我們可以看到，這次宏觀調(diào)控的一個(gè)重要原因就是控制土地。

　　有人說(shuō)土地是由于開(kāi)發(fā)商大量泛用征地。我們可以想想，在座的可能都是開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有政府的批準(zhǔn)你敢去濫征用嗎？所以一定是政府在土地上犯錯(cuò)誤。第二項(xiàng)就是控制金融，而金融的控制首先我們應(yīng)該看到政府是在用土地的預(yù)期收入做大量舉債，而形成了地產(chǎn)的投資，或者是用預(yù)期收入去騙房地產(chǎn)先支付買(mǎi)地的錢(qián)。因此很多的地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了大量政府違約，就是政府簽了合同收了錢(qián)以后不能按期完成拆遷或者提供土地。到目前已經(jīng)在法院起訴的項(xiàng)目大概已經(jīng)接近70%是政府違約了，雖然數(shù)量總數(shù)還不太多，因?yàn)樘鄶?shù)開(kāi)發(fā)商不敢告政府。這一輪兩項(xiàng)的調(diào)控主要矛盾不是集中在開(kāi)發(fā)商，而是集中在政府，所以土地政策對(duì)房地產(chǎn)影響，就明顯可以看到像8月31號(hào)的大限問(wèn)題。所有的歷史問(wèn)題是發(fā)展商創(chuàng)造的嗎？不是，發(fā)展商沒(méi)有一個(gè)會(huì)去創(chuàng)造歷史遺留問(wèn)題，歷史問(wèn)題一定是由政府創(chuàng)造的。因?yàn)橹挥姓拍軇澮粭l線去創(chuàng)造歷史遺留問(wèn)題，任何時(shí)候發(fā)展商一定會(huì)按照政府所規(guī)定的土地規(guī)則去申請(qǐng)土地或獲得土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。每一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，二百多個(gè)章，你少蓋一個(gè)開(kāi)發(fā)商也干不成。所以一定是政府在犯錯(cuò)誤，然后讓發(fā)展商吃藥。我們認(rèn)為政府在招拍掛的過(guò)程中而形成結(jié)果，只有一個(gè)解決辦法，就是把土地的壟斷變成土地公開(kāi)的一級(jí)市場(chǎng)。而這個(gè)一級(jí)市場(chǎng)可能是用招標(biāo)方式、用土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的方式、社會(huì)公開(kāi)的方式去進(jìn)行。政府只作為市場(chǎng)的建立者，就是只建場(chǎng)不建市，不能成為市場(chǎng)的從業(yè)者。這樣它才不會(huì)有舉債，不會(huì)有市場(chǎng)信息的不公開(kāi)，不會(huì)有私下交易的問(wèn)題，而這個(gè)公開(kāi)的土地競(jìng)爭(zhēng)才可能使成本大大下降，使政府的腐敗真正不被權(quán)錢(qián)交易而兌現(xiàn)。因?yàn)楣_(kāi)招投標(biāo)的過(guò)程中市場(chǎng)化的操作過(guò)程中，可能不是你作為運(yùn)營(yíng)主體了，同時(shí)能控制土地成本，也可以在土地再招標(biāo)的過(guò)程中限定這塊土地上百分之多少的土地房屋必須在某某價(jià)格之下，而其他的房屋可以用高價(jià)去產(chǎn)生。否則一定會(huì)出現(xiàn)土地價(jià)格越高，所有的開(kāi)發(fā)商一定不會(huì)因?yàn)楦咄恋爻杀径ドa(chǎn)低質(zhì)的產(chǎn)品，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)值是由土地產(chǎn)出價(jià)值而決定的。

　　由此可見(jiàn)，土地政策在歷年都是對(duì)我們房地產(chǎn)發(fā)展有極大的關(guān)系。88年的停款建，93年的金融控制一直到這次的宏觀調(diào)控，但我覺(jué)得這次宏觀調(diào)控和前兩次的完全不同。就是原來(lái)的兩次調(diào)控是為了把經(jīng)濟(jì)壓下去，增長(zhǎng)的速度要軟著陸。而這次只是希望把投資速度控制在一個(gè)合理的節(jié)奏范圍之內(nèi)，而不是希望投資更低，或者是越低越好，或者是重新回到緊縮的過(guò)程。因此我想面臨這樣一次新的緊縮的控制，我們應(yīng)該有些充分的認(rèn)識(shí)。我覺(jué)得中央政府會(huì)考慮全國(guó)人民的的收入問(wèn)題和我們進(jìn)入小康的目標(biāo)問(wèn)題，不希望把它變成硬著陸或軟著陸。也許更多的發(fā)展商恰恰利用這樣的機(jī)會(huì)，能在這次宏觀調(diào)控中使自己獲得更大的發(fā)展。我們1993年宏觀調(diào)控的時(shí)候，恰恰是我們剛剛進(jìn)行股份制改造的時(shí)候，大概比萬(wàn)科晚了很多年，萬(wàn)科是88年，大概五、六年。但是就是因?yàn)楹暧^調(diào)控讓我們?cè)诰硟?nèi)不能獲得融資，所以94年我們采用境外合資的方式，引進(jìn)了境外的投資者。96年成功在香港上市，前后融進(jìn)大概5億美元。這樣一個(gè)過(guò)程恰好說(shuō)明，每一次宏觀調(diào)控，對(duì)一些態(tài)度不太明確或者是認(rèn)識(shí)不太充分的企業(yè)是一個(gè)危機(jī)，而對(duì)另外一些企業(yè)可能恰恰是一個(gè)機(jī)會(huì)，用這種危機(jī)的機(jī)會(huì)去創(chuàng)造一個(gè)度過(guò)危機(jī)的成功案例。我想，在這次宏觀調(diào)控中，一定會(huì)有更多的發(fā)展商從小變大而成長(zhǎng)起來(lái)，或者創(chuàng)造更多發(fā)展機(jī)會(huì)。別忘了我們每年大概要生1500萬(wàn)個(gè)農(nóng)民。假定我們首先不把這1500萬(wàn)個(gè)農(nóng)民安置了，那么每年我們的城市化率不是在提升，而是在降低。僅此一個(gè)目標(biāo)，就可以讓我們的發(fā)展商可能超過(guò)剛才王石說(shuō)的2013年的發(fā)展速度。這個(gè)陡升的速度我估計(jì)還要保持20-30年的高速發(fā)展，沒(méi)有房地產(chǎn)的高速發(fā)展，中國(guó)仍然不會(huì)在2050年實(shí)現(xiàn)我們的城市化率和達(dá)到的小康目標(biāo)。我說(shuō)完了，謝謝。

　　主持人：好，下面是任志強(qiáng)先生的提問(wèn)時(shí)間。

　　聽(tīng)眾：剛才王石先生提到商業(yè)地產(chǎn)會(huì)受到比較嚴(yán)格的限制，剛才任先生也提到這個(gè)，請(qǐng)你把這一塊詳細(xì)講一下。

　　任志強(qiáng)：最新文件規(guī)定商務(wù)部要起草一個(gè)文件，要下一個(gè)文件規(guī)定，地方的商務(wù)局要負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)氐?0000平米以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行聽(tīng)證會(huì)，而且要請(qǐng)周邊地區(qū)已形成競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的人提出意見(jiàn)。商務(wù)局要在8000平米以下的大型Mall之類(lèi)的單獨(dú)的商業(yè)提出一種聽(tīng)證會(huì)，這是正在運(yùn)行的辦法之一。我覺(jué)得這是一個(gè)毛病，能不能從事商業(yè)地產(chǎn)要根據(jù)各個(gè)企業(yè)的情況，也許我企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化，就像王總說(shuō)的這個(gè)專(zhuān)業(yè)化就是專(zhuān)做商業(yè)地產(chǎn)，而他的專(zhuān)業(yè)化是做住宅地產(chǎn)，這個(gè)根據(jù)各個(gè)公司可能是不同的，但是商業(yè)房地產(chǎn)有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是你的融資方式。如果你用境外的現(xiàn)金流銀行的融資方式，可能會(huì)在每次一萬(wàn)塊的東西抵押了一萬(wàn)五千塊錢(qián)，你是不斷增加你的資本現(xiàn)金流而擴(kuò)大，否則的話，你一定有一個(gè)資金支撐的問(wèn)題。我們都知道可能香港的上市公司里商業(yè)地產(chǎn)大概固定出租回報(bào)會(huì)占到公司盈利40%-60%，所以它是很穩(wěn)定的。金融危機(jī)并沒(méi)有使香港的地產(chǎn)上市公司垮臺(tái)。而我們現(xiàn)在的地產(chǎn)基本上是建了房子就賣(mài)掉，沒(méi)有任何存量或者沒(méi)有任何租金收入。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)很大在于有固定回報(bào)的收入來(lái)抵抗類(lèi)似于宏觀調(diào)控的金融危機(jī)，你的租金可能是3年5年的租金，所以在宏觀調(diào)控中不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的一個(gè)周期的下躍而造成租金收入的減低，通常是這樣的。但是你能不能做到，在于你的專(zhuān)業(yè)化程度夠不夠，或者在于你的融資能力夠不夠。政府在確實(shí)是在對(duì)它限制，我覺(jué)得政府在瞎操心。溫總理大概批了三次對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的限制性問(wèn)題，我覺(jué)得這和我們的土地制度有關(guān)。因?yàn)橥恋刂贫仁紫认薅四阋欢ㄒ?0、50、70年的差別，一定要有公共建筑、商業(yè)建筑或者是住宅建筑的差別。在美國(guó)，我們可以充分看到，紐約的房子今天可能是住宅，明天可能變成了寫(xiě)字樓，后天可能變成了商場(chǎng)，大后天又把它變成了寫(xiě)字樓。他是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行逐步調(diào)整的，但是我們國(guó)家的土地制度限定了這個(gè)東西一定是按照這個(gè)使用年限和規(guī)劃條件跟你簽訂土地出讓合同，你不能改變這個(gè)它的使用性質(zhì)，這是一個(gè)極大的錯(cuò)誤。類(lèi)似在唐人街里我們可以看到很多舊的廠房，舊的工業(yè)房子都變成了很高級(jí)的住宅。不管你是在紐約也好，澳大利亞也好，加拿大也好，你都可以看到類(lèi)似的現(xiàn)象，非常典型。就是因?yàn)樗耐恋?，你干什么我不管了，你就交土地錢(qián)就行了，交物業(yè)費(fèi)就行了。但是我們中國(guó)恰恰因?yàn)槲覀兊墓芾碇贫榷斐闪私裉炫鷾?zhǔn)你的商業(yè)，明天不能改成住宅后天不能改成工廠大后天也不能改成寫(xiě)字樓。其實(shí)李嘉誠(chéng)也同樣會(huì)把他的希爾頓炸掉，很新的一個(gè)希爾頓，改成

　　了一個(gè)新的寫(xiě)字樓，就在香港的中國(guó)銀行的邊，差點(diǎn)想蓋的比中國(guó)銀行還高。因?yàn)橹袊?guó)銀行王雪冰當(dāng)行長(zhǎng)說(shuō)你最好別比我高，所以砍了兩層。我們說(shuō)明市場(chǎng)中是允許做調(diào)整的，但是中國(guó)政府死硬的按計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的管理辦法，不允許你做產(chǎn)品的調(diào)整。住宅就只能是住宅，商業(yè)就只能是商業(yè)，這可能是一個(gè)政治上或者是制度上的一個(gè)錯(cuò)誤。所以在嚴(yán)格的限制商業(yè)地產(chǎn)不能擴(kuò)大或不能發(fā)展。我想最主要是我們沒(méi)有按照市場(chǎng)化的要求來(lái)平衡我們的地方經(jīng)濟(jì)。商業(yè)地產(chǎn)，比如按美國(guó)來(lái)說(shuō)，他的衡量方式是按照我們的第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的，或者就業(yè)人口的轉(zhuǎn)移速度來(lái)決定的，決定商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。而中國(guó)現(xiàn)在城市化率大概只有39%，十年前只有28%，這兩個(gè)差距是巨大的。我們大概93年到現(xiàn)在提高11點(diǎn)，平均每年增長(zhǎng)1個(gè)點(diǎn)。而我們到2050年要求是60%，這個(gè)數(shù)字的話我們還差20多個(gè)點(diǎn)，是根本不可能在短期做到的，因?yàn)槲覀兊某錾侍吡?。那么商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值恰恰是就在于越是政府認(rèn)為不應(yīng)該建的，它可能恰恰是老百姓需要量最大的也可能是最值錢(qián)的。

　　聽(tīng)眾：你好，如果以你剛才的話說(shuō)，政府犯錯(cuò)了給我們吃藥，如果現(xiàn)在政府生病了的話，我們應(yīng)該給政府開(kāi)出一劑什么樣的藥方？

　　任志強(qiáng)：我們給政府提出了最好的就是你不要是投資體制改革而是投融資制體制改革的方式，你不要用行政命令的管理方式而是要用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)方式。這個(gè)不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家是這樣提出來(lái)的，所有的企業(yè)者可能也這樣提出來(lái)的。你可以用利率、匯率、物價(jià)等等其他的任何市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方式去調(diào)解，但是你不要用行政的命令方式去調(diào)節(jié)。行政命令把我們房地產(chǎn)的資本金提高了35%，但是按法上規(guī)定我們只有25%。如果按法執(zhí)行的話或者中國(guó)是一個(gè)法制的國(guó)家的話，政府規(guī)定最好不要自己去觸犯法律，去違反這些規(guī)定。

　　聽(tīng)眾：我是來(lái)自天津日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)的記者，我想問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題，剛才王石先生提出個(gè)黑馬現(xiàn)象，你認(rèn)為天津發(fā)展起來(lái)的順馳集團(tuán)能不能看作一匹黑馬？你怎么看待順馳現(xiàn)在在全國(guó)快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略？華遠(yuǎn)集團(tuán)有沒(méi)有在中長(zhǎng)期進(jìn)入更多城市這種擴(kuò)張計(jì)劃，你怎么看待的房地產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)和控制風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)鍵問(wèn)題？

　　任志強(qiáng)：第一，我不知道王石說(shuō)的黑馬是不是指順馳。第二，我也沒(méi)有說(shuō)順馳是一匹黑馬。我想作為企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們沒(méi)有權(quán)利去評(píng)論別人的管理體制和商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，只能評(píng)估一種現(xiàn)象。作為商業(yè)模式來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)企業(yè)要靠自己內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理方式。比如說(shuō)專(zhuān)業(yè)化，我們都同意，你如果適用于這樣一個(gè)專(zhuān)業(yè)化，你就做這樣一個(gè)專(zhuān)業(yè)化。我覺(jué)得我們可以用商業(yè)的三種模式來(lái)平衡一下地產(chǎn)的三種模式：一個(gè)是百貨店。我自認(rèn)為我就是百貨店，什么都賣(mài)，既賣(mài)土地，又賣(mài)辦公樓，又賣(mài)商場(chǎng)，還又賣(mài)住宅，還賣(mài)別墅。第二個(gè)可能就是沃爾瑪。我想王石就類(lèi)似于沃爾瑪這種同樣的大面積的重復(fù)性的拷貝，這是城市擴(kuò)大或者是在規(guī)模擴(kuò)大過(guò)程中一個(gè)最成功的案例。第三個(gè)就是專(zhuān)賣(mài)店。就是我只賣(mài)耐克鞋或者說(shuō)我只賣(mài)奧運(yùn)商品。我們大概商業(yè)上分這三類(lèi)型，地產(chǎn)界實(shí)際上商業(yè)模式也分為這三種類(lèi)型。你愿意選哪一種類(lèi)型，是你企業(yè)自己的事情。我覺(jué)得最終是要看它是不是能夠成功，能不能被市場(chǎng)所認(rèn)可。我們只能提醒大家要防止各種宏觀政策的變化而引起的資金鏈的斷鏈，或者要注意你的商業(yè)模式中你是不是在每個(gè)行業(yè)中都?jí)驅(qū)I(yè)化，如果你確實(shí)做到了你可能就會(huì)不至于犯三九的錯(cuò)。我們所看到的就像朗咸平先生所說(shuō)的，過(guò)大的時(shí)候不如先做強(qiáng)，如果你先能做強(qiáng)的時(shí)候，一定比你先做大更好。也有人剛才提出來(lái)了，我們也有很多黑馬，就做某一單項(xiàng)，比如說(shuō)潘石屹先生，就做SOHO這項(xiàng)，但他很成功。如果他兜里的錢(qián)比你兜里的錢(qián)多，可能這就是成功的表現(xiàn)。我之所以把地賣(mài)給他，就是因?yàn)榭梢詮乃抢锬玫酱罅康默F(xiàn)金，而創(chuàng)造我企業(yè)的大量利潤(rùn)。我想最現(xiàn)實(shí)的就是落袋為安，我們先把錢(qián)擱在自己兜里。謝謝。