由觀點機(jī)構(gòu)、第一財經(jīng)日報、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。經(jīng)過2004年到2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，中國房地產(chǎn)依然欣欣向榮。然而關(guān)于宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的爭議導(dǎo)致我們對中國房地產(chǎn)的未來依然充滿了困惑。我們不知道中國是否面臨真實的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的挑戰(zhàn)，不知道或?qū)⒌絹淼慕?jīng)濟(jì)風(fēng)險將給中國的房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么？我們不知道未來的行業(yè)規(guī)則會有怎樣出人意料的轉(zhuǎn)變，也不知道下一輪更為猛烈的宏觀調(diào)控會落在那里？面對越來越高的信貸門檻，與越來越高的土地價格，中國房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的接軌將把行業(yè)導(dǎo)向何方？在2007博鰲房地產(chǎn)論壇中，或許能找到答案。

　　以下為2007博鰲房地產(chǎn)論壇8月17日上午任志強(qiáng)演講實錄。

　　任志強(qiáng)：未來看什么？未來主要看大家有沒有錢買房子，如果大家有更多錢買房子呢，可能發(fā)展商心里就踏實一些，如果大家窮得都沒有錢買房子，發(fā)展商也就完蛋了。涉及到未來涉及到全面討論更多的都是房價，這個前幾年小范在博鰲會上說：“我不說房價，因為也搞不清楚是漲還是降”，也有人說房價很快會跌了，跌的一塌糊涂，因為政府會宏觀調(diào)控，我不想不管政府做不做，關(guān)鍵是看大家有沒有錢買房子。我今天用的題目：衡量房價上漲的合理性。

　　具體合理不合理大家判斷，我只是把一些數(shù)字列出來，讓大家看一下，我們經(jīng)歷的是怎么樣的一種情況？第一，GDP和CPI，從98年以來，我們可以看到兩個上漲速度是一高一低，高的是我們的GDP平均在9以上，CPI平均在5以下，只有今年的7月份在連續(xù)多少年以后第一突破了5。但是，目前可以看到肉價已經(jīng)下降了，也可能全年平均下來的GDP總數(shù)仍然在5以下，說明大的宏觀背景，宏觀背景就是經(jīng)濟(jì)在總體增長的時候，看不到哪個國家房價不增長，如果哪個國家房價不增長，恰恰是總體經(jīng)濟(jì)不增長的過程。

　　上面那條線是我們的GDP變化，中間細(xì)的是房價的指數(shù)的變化，可以看到在04年宏觀調(diào)控之后，房價高于GDP增長速度。但是，這里沒有扣除物價上漲指數(shù)，假定物價上漲指數(shù)進(jìn)行調(diào)整之后，我們會發(fā)現(xiàn)房價從來都是低于GDP增長速度的，這個房價討論收入的時候，國家公布的數(shù)據(jù)都會明確提出來，扣除物價指數(shù)之后增長多少？但討論房價時候從來沒有人說要扣除物價上漲指數(shù)，不知道是大家故意的疏忽，還是故意想說房價漲的過高。住宅銷售價格和商品房銷售價格略有差別，但是我們可以看到，調(diào)整后的商品住宅銷售的價格，也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP的發(fā)展速度。房價指數(shù)增長的情況，房屋銷售價格增長在宏觀調(diào)控之前，基本上一種下降的趨勢，這幾年基本是呈下降趨勢，04年達(dá)到最高峰以后，基本上處于下降趨勢，在今年4月份才開始上調(diào)。

　　我們看看人均收入和房價增長情況，商品住宅是圖里看的最深色的線，這是住宅銷售價格。但是，這個收入增長卻是是往上翹最高的線，這個直到03年。再看04年以后，從住宅銷售價格和收入情況變化，也可以看出來，城鎮(zhèn)實際增長是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房價格的增長，這兩個差距是巨大的。02年到06年收入增長，這張表上很明顯，這是主辦單位之一《第一財經(jīng)日報》的資料，在收入資料平均這幾年基本上維持在13.5，城鄉(xiāng)余額增長是16.8，高于我們收入增長的比例，也就是說大家還是有錢的，消費支出是下降的。最主要的恩格爾指數(shù)的變化，這一個是城市，一個是鄉(xiāng)村的，下面那條線可以明顯看出，連續(xù)這么多年里頭，城鎮(zhèn)居民消費家庭恩格爾是下降的，大家有更多的錢可以進(jìn)行消費了，買房子不買房子是個人的偏好。

　　職工工資增長比例是更高的，平均這幾年都在13%以上，一季度是16.8，二季度是14點多，4年的過程中，從2002年全國在職職工工資是1萬3千億，到06年變成2萬3千億，人均從12000塊錢增加21000塊錢，在4年多的時間接近翻了一倍。但是，房價沒有翻一倍，這是二季度扣除物價指數(shù)以后，我們的人均增長漲了14.2%今年房價增長并沒有高于我們的收入增長，每個人都算房價收入比。但是，每個人算的方法不太一樣。幾年前，我跟易憲容交鋒過，我們認(rèn)為按照國際上的方法，房價收入比從來用中位數(shù)，沒有一個正式國家公布的房價比是平均數(shù)，中位數(shù)表示三個，第一是收入的中位數(shù)，房價的中位數(shù)，房屋廚房面積的中位數(shù)。不是說我按100米算，而是按全部交易成果之中房屋面積的中位數(shù)來計算，我們沒有發(fā)現(xiàn)中位數(shù)真正有多大距離，即使和發(fā)達(dá)國家相比，我們也沒有多少距離。從房價收入比來看。我們是逐步下降的，什么意思？就是收入增長速度是高于房價增長速度。但是，普遍銷售的情況，存量的住宅水平去很低，這也就是說為什么很多人在積極買房子，昨天在和鐘偉討論的時候，舊房子不是房子，所有人都認(rèn)為舊房子成垃圾。鐘偉特別舉個例子說，95年蓋的房子，離了現(xiàn)在不到15年的時間，這個房子應(yīng)該被淘汰，沒有寬帶、燃起、電話線，所有都在樓梯打洞，打了一堆的洞，包括沒有空調(diào)也在房上打洞，按照這樣的說法我們的房子永遠(yuǎn)不夠。

　　8月6日，大概美國時代周刊特別調(diào)查了，我們30歲以下的成年人大概有3億多，30歲以下的成年人連續(xù)三年工作人均是34，是所有年齡組增長最快。到2015年30歲以下的成年人將近5億人，他們恰恰是這個階段收入增長最快的階層，也是結(jié)婚生子購房需求、剛性需求最強(qiáng)烈的一個階層，因此在普遍人均居住面積70多平米的時候，他們會說70多平米不夠我住的，要結(jié)婚現(xiàn)在套房子，在網(wǎng)上可以說。很多人說，這次低把收入家庭的住房問題政府解決了。工薪家庭的沒有辦法解決，所以，買100米的房子，才能去結(jié)婚，可是錢不夠，全世界沒有政府會照顧沒有成家的單個納稅人。在香港的法律上規(guī)定，單個納稅人無權(quán)申請經(jīng)濟(jì)住房和居者有其屋，在沒有成為家庭之前，我們在所有的文件明顯看到，都是按家庭解決住房問題，不納入家庭的人無沒有資格談。

　　現(xiàn)在很多年輕人，網(wǎng)上給我帖子，我今年23歲，我想買一套住房多少平米的住房，要我回答你不該買，很重要的是如何證明大家有沒有錢來買房子，我們用的一個國際上通行的數(shù)，叫做住房可支付性指數(shù)，這是我們工作室剛昨晚的一次研究報告，我們以前的研究報告可支付性指數(shù)從2004年公布，各個地區(qū)也做了一個專項，這次做了一個專門的解釋，什么叫可支付性指數(shù)？實際上除了正常的消費以后，有多少錢拿來買房子或者進(jìn)行住房消費，全世界通常認(rèn)為，一個家庭在持續(xù)支付持續(xù)住房收入之后，其收入仍然可以維持其基本生活水平，包括滿足衣、食、行、醫(yī)療、教育，如果小于30%說明指數(shù)小于100，大于30%就說明指數(shù)大于100，大于100就說明有能力購買好的房子，30%是多數(shù)國家衡量標(biāo)準(zhǔn)，比如說澳大利亞定為25%，歐洲大部分定為35%，所以，我們選用30%為指數(shù)。

　　這個消費指數(shù)首先要扣除就是基本消費，維持勞動力再生產(chǎn)的基本情況，這個數(shù)據(jù)數(shù)學(xué)模型不用，按1998、2004年包括衣食住行各個方面，而且這八項指出的整體變化扣除掉，每個家庭按照人均扣除掉，人均消費支出實際上，在98年、04年翻了一倍，人均可支配收入也翻一番，消費指出占家庭收入73.7%，基本消費家庭指出的比重基本上在總體收入是沒有發(fā)生的變化，就是食品占51%，到04年還是占51%，其它的基本變化就是醫(yī)療增加了0但家庭醫(yī)療設(shè)備減少了，文化余額增加了，基本上比例所占的是相等。這是根據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字得出來的結(jié)論，最大的住房指出比例，扣除一系列必須維持生活而用的收入之后，可以看看剩多少錢拿來買房子。當(dāng)然也可以買別的，1998年到2004年不同收入家庭最大的比例差別是非常得大。

　　我們按照統(tǒng)計局規(guī)定，按最低收入戶、低收入戶、中等收入戶，中等偏上收入戶分類。最低收入戶包括困難收入家庭，明顯可以看出在中等偏下收入戶家庭頭，1998年可用于住房支出的已經(jīng)大于30%，到了2004年上升了三分之一，主要是因為前面我說的，工作的收入增長，而消費收入的增長雖然是同步。但是，工資收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住房價格的增長。全部平均起來在1998年的時候，只有48%，2004年是67%，在銀行按揭的貸款中有一個很明顯的規(guī)定，月供不能大于月收入50%。把它作為一條基準(zhǔn)線，現(xiàn)在實際的計算并不是他它作為基準(zhǔn)線，因此這個可支付性指數(shù)是以月供主要住房消費指出進(jìn)行設(shè)計，而且HAI在全世界各個國家去查，都是國家通用的，政府機(jī)構(gòu)用于衡量和消費能力的房價基本指數(shù)。2004年城市居民家庭最大的月供比例，從居住住房、水電、燃?xì)飧鞣矫娑季幼∑饋砥骄聛硎?1.8%，由此通過公式倒算出來，在中國35個大城市中，HAI按25%的家庭收入支出買房子，其中有28個城市低于100，如果按35%的家庭住房指出，大概有12個城市低于100。如果按45%的支出大概有5個城市低于100。這個家庭收入支出比重越大的時候，家庭收入比重支出越小的時候，住房的價格就顯得越低的時候，從全國2005年平均住房價格計算，全國只有6個省市，如果把深圳從廣東分離出來是七個城市，高于全國平均價格，05年是3019。六個城市主要是北京、天津、上海、三個直轄市，然后加上浙江、江蘇、和廣東三個全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最發(fā)達(dá)的地區(qū)，如果這六個城市，我們超過3000平均的房價，就變成1900塊錢，剩下的城市再大平均中，許多城市有1300，平均下來只有1900塊錢，在這種基礎(chǔ)上，即使?jié)q20%，也不超過2500，所以房價到底有多高，不僅僅盯著這六個大城市，我們也可以明顯看出，這六個大城市HAI遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于100的，北京只有68.89%，我們也從全世界各個核心城市去查了，在好的城市里頭數(shù)值都是最低的。為什么？在國外和國內(nèi)不一樣是自由流動居住，人們可以由自由的工作選擇權(quán)和居住選擇權(quán)，而我們國家目前還有戶口人額的限制，他們政府認(rèn)為可之支付性指數(shù)越低越買不起房子，說明我這個城市競力越高，社會指數(shù)不會這么低了，逐步提高了，所以是一種反向的思維，我們也可以看到，在這種表中，凡是HAI指數(shù)越低，或者低于100，恰恰說明這個城市吸引力對外的輻射能力對富有人群的吸引能力是最強(qiáng)。

　　所以，很多不是為了當(dāng)?shù)氐娜税凑债?dāng)?shù)氐氖杖雭磉M(jìn)行消費的，而是吸引更多有錢人來到這個城市，這也是集中城市化過程中的必然現(xiàn)象，通過房價作為壁壘，而形成一種自我調(diào)節(jié)，這種情況是不是可以看得很悲觀，如果按5%的收入，證明房價是過高了，但是我們恰恰不要忽略的另外一個重要現(xiàn)象，就是考慮存量住房條件資產(chǎn)下，住房可支付性指數(shù)的修整，目前，住房已經(jīng)達(dá)到85%點幾，按建設(shè)部的米數(shù)是83點幾，按套數(shù)是85%點幾，這部分形成資產(chǎn)并沒有進(jìn)入到日常家庭收入之中，所以，我們做了相應(yīng)的調(diào)整。2005年，住房存量資產(chǎn)前后條件下對比，不考慮住房存量條件，最低收入只有43.8%，離100不到50%，這個數(shù)據(jù)差得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)，如果考慮到低收入家庭或者最低收入家庭，已經(jīng)擁有的住房存量可以看出來接近100%，已經(jīng)達(dá)到了93.1%，這個數(shù)值比我們剛才提到，北京68%點幾要高得多得多，低收入戶已經(jīng)達(dá)到了185.3，完全有能力換房了。

　　中等以上收入戶就不算了，中等偏下收入戶達(dá)到441.1，也就是他可以買4套房。雖然我們在討論房價已經(jīng)很高了，很多人會用收入和房價做比例。但是，更重要的是你的支付性指數(shù)有多少？有多少余錢可以拿出來買房子，這可能是現(xiàn)在一個家庭維持必然生活之后可以用于消費的余額，根據(jù)這種計算我們發(fā)現(xiàn)未來房價的趨勢可能不是繼續(xù)下降，而且不是需要嚴(yán)格控制讓它下降，有可能按照支付性性指數(shù)還是必然的上升結(jié)果。

　　最低收入戶，以舊換新住房支付能力，這里面發(fā)生巨大的變化，在最低收入戶里面我們也做了一個分析，前面所說的加入存量住房以后，擁有房改房的人達(dá)到85.5，低收入家庭一定要社會保障，商品房的人可以達(dá)到因為他們不管怎么樣都買不起房子，擁有商品房不買房子。結(jié)論，最需要廉租房幫助的住戶在整個計算中只有2.5的家庭，北京到目前為止，符合廉租房條件的人7.6萬人，已經(jīng)解決2.6萬人，還有5萬多人沒有解決，大概一共有400萬戶家庭，平均起來不到2%，5萬多戶家庭為什么沒有解決，一個是兩年以前北京市從6.5平米提高到7.5平米，如果按6.5平米計算，就沒有那么多人。

　　另外，我們這些大部分符合廉租房拆遷戶，不愿意去領(lǐng)取申請廉租房，申請之后就享受不到拆遷給它的的拆遷費，所以，北京屬于一種特殊情況，北京廉租房錢有多少？公積金盈余大概一年有將近6個億，可以用于支出，如果每個人按照一個家庭30平米的補(bǔ)貼，這是市場價格，就補(bǔ)900塊錢的價格，富富有余兩個多億就夠了，北京政府投入15個億，就是公積金的5個多億和財政支出的10億，用于建房的，這是政府最不愿意見到，當(dāng)它不屬于低收入家庭的時候仍然住在那個房子里，發(fā)補(bǔ)貼不屬于低收入家庭可能還能解決其它家庭的收入，得出結(jié)論是什么？這些數(shù)字不是我的觀點，不要以為是我任志強(qiáng)說的，通過統(tǒng)計局各種數(shù)據(jù)得出來的結(jié)論，我們城市居民有更多的能力來用于更多的錢支付住房、消費，謝謝大家！