由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會(huì)的主題為“改革三十年大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”。觀點(diǎn)網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　以下為6月14日下午華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)演講實(shí)錄。

　　任志強(qiáng)：他們給我提供的題目和我自己定的題目有點(diǎn)差別，博鰲論壇有個(gè)特點(diǎn)是創(chuàng)新。目前市場(chǎng)上有說(shuō)好的、有說(shuō)不好的，有一些現(xiàn)象，我覺(jué)得更重要的是政府帶房地產(chǎn)向什么方向去？我們現(xiàn)在的問(wèn)題三十年歷程回頭看一下，有四個(gè)問(wèn)題：一、我個(gè)人覺(jué)得公共產(chǎn)品缺失是當(dāng)前存在的最大問(wèn)題，也包括在房地產(chǎn)存在公共產(chǎn)品缺失；二是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與凈化的較量；三是利益分配差異導(dǎo)致的社會(huì)失衡，所以才有這么多的想法和輿論；四是消費(fèi)觀念混亂?，F(xiàn)在我認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)形成了市場(chǎng)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)是怎么來(lái)的呢？可能是被迫的選擇。

　　我說(shuō)公共產(chǎn)品的缺失，是因?yàn)檎艞壛俗约旱呢?zé)任。我們回憶這三十年來(lái)，大概從1978年開始經(jīng)歷了不同的發(fā)展階段，第一階段是1978年的房荒，文化大革命期間，全國(guó)人均城市居住面積只有3.5平米；改革開放后和1949年相比，1949年是人均4.9平米，也就是低于了1949年建國(guó)時(shí)的水平，還不包括30萬(wàn)的城市人口和知識(shí)青年，假如把他們算上可能連3平都不到。在這種情況下加速城市的發(fā)展建設(shè)，今年我們提出的是國(guó)防第一、工業(yè)第二、市場(chǎng)第三，最后才落到住房上，因此我們另一階段常常是先生產(chǎn)后生活。最終改革開放第一件大事就是大力城市建設(shè)，以解決日益增長(zhǎng)的社會(huì)矛盾。1980年提出了住房券市場(chǎng)化和商品化的模式，孟總他們也來(lái)了，他們就是80年中國(guó)成立的第一家房地產(chǎn)企業(yè)，那時(shí)候我們要進(jìn)行大量的城市建設(shè)。那個(gè)時(shí)候并沒(méi)有真正解決市場(chǎng)化的問(wèn)題，第二階段是基本建設(shè)方式向開發(fā)方式轉(zhuǎn)化，到1980年開始試點(diǎn)，一直到1984年出臺(tái)《房地產(chǎn)管理辦法》我們才開始建設(shè)，在此之前大部分都是以基礎(chǔ)建設(shè)，各單位財(cái)政撥款或用社會(huì)上的資源進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)和改革。一直到90年代，我們進(jìn)入第三個(gè)階段，在此之前法律上規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)必須全面承擔(dān)，要進(jìn)行基本建設(shè)，包括道路、橋梁、汽車站。1991年的時(shí)候出臺(tái)了55號(hào)令，這時(shí)候打破了非國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)化的市場(chǎng)大門，也就是開始向社會(huì)經(jīng)營(yíng)開放，之后供給方式的市場(chǎng)化出現(xiàn)了。1990年的土地出讓制度一直到1998年，這一段時(shí)間基本上是生產(chǎn)可以市場(chǎng)化了，有了各種各樣的開發(fā)公司，所以房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于沒(méi)有供給方式。但在需求方式上有限制性條件，除了十四個(gè)開放城市以外，大部分城市還是要寫計(jì)劃，像北京市有這么多規(guī)定，申請(qǐng)商品房的情況，一直到真正實(shí)現(xiàn)老百姓的需求，房改實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化的需求轉(zhuǎn)變，商品化供應(yīng)之后出現(xiàn)了更多是公共產(chǎn)品缺失的問(wèn)題。我們可以看到在80年代價(jià)格改革等等。在1998年之前應(yīng)該說(shuō)住房問(wèn)題是伴隨就業(yè)的福利產(chǎn)品，只要有就業(yè)、有單位那單位就給你分房子，至于能不能分得上是單位的問(wèn)題，但從法理上是一種福利制的分配方式。所以在1998年全公社的表達(dá)能力是非常果斷的。

　　結(jié)果是大量的人沒(méi)有房子，更多的是人不結(jié)婚，造成的結(jié)果是住房成為國(guó)家建設(shè)的包袱，沒(méi)有人解決住房的問(wèn)題，這個(gè)包袱從80年代開始。政府背不動(dòng)福利房的包袱，所以推動(dòng)市場(chǎng)化的建設(shè)。不想大家住的很差很小給予一些政策，為什么會(huì)出現(xiàn)這種局面呢？在90年代中期開始大量的改造，這種包括國(guó)家機(jī)關(guān)、政府機(jī)關(guān)的減員、縮編和分流，在這一階段讓更多的人把住房和就業(yè)聯(lián)系在一起，所以我們不得不進(jìn)行住房改革來(lái)轉(zhuǎn)移政府的包袱，或者政府不再背著包袱，最終采取了市場(chǎng)化。這一系列的改革使人們失去了福利性住房，這也是市場(chǎng)化改革背后的原因。

　　同時(shí)也改變了收入分配的利益格局，從中央財(cái)政、地方財(cái)政支付住房補(bǔ)貼換了一種方式，這種情況發(fā)生了一個(gè)重大的變化，原來(lái)是單位、國(guó)家、財(cái)政支出給予住房條件的補(bǔ)貼、福利基金等等?，F(xiàn)在反過(guò)來(lái)了，老百姓自由買賣在土地上獲得巨大的一筆錢，來(lái)支付政府用于基本建設(shè)、城市改造的一筆錢，所以這個(gè)發(fā)生了重大變化。我們從市場(chǎng)供給過(guò)程中政府得到了巨大收入，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)從低潮進(jìn)入高潮，所以經(jīng)營(yíng)性住房變成了和房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣的模式，因此我們完成了一些使命，不得不促使中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改變。

　　所以在18號(hào)文件里已明確指出它是支柱型產(chǎn)業(yè)。市場(chǎng)化之后發(fā)生一個(gè)重大變化，就是很多人在孩子的時(shí)候促進(jìn)住房產(chǎn)業(yè)，很多父母很早給孩子買了房子。伴隨著城市化，我們?nèi)司娣e有所改變，得益于我們實(shí)行了最終的市場(chǎng)化改造，政府讓市場(chǎng)來(lái)代替政策分配的利益，讓更多的人實(shí)現(xiàn)了承包。政府歷次試圖通過(guò)市場(chǎng)放出一些東西，從2004年到2008年經(jīng)過(guò)五年的時(shí)間，其中一個(gè)重要的目標(biāo)是希望房?jī)r(jià)穩(wěn)定，通過(guò)消費(fèi)者解決住房的問(wèn)題。其根本的問(wèn)題在于市場(chǎng)，如果市場(chǎng)能解決就好很多，所以造成公共產(chǎn)品嚴(yán)重缺失，而最后造成行業(yè)各個(gè)部門對(duì)國(guó)家政策的缺失，至到2007年6月份政府不得不最后承認(rèn)市場(chǎng)歸屬，政府不得不向社會(huì)承諾我們要依法經(jīng)營(yíng)，這一部分在實(shí)踐進(jìn)行中也是造成社會(huì)反應(yīng)的問(wèn)題之一。九幾年的時(shí)候哪個(gè)人敢說(shuō)，沒(méi)人敢說(shuō)，只有在1998年以后才知道，人們不得不替自己選擇住房，因?yàn)檎还芰耍珜?shí)際上政府應(yīng)該承擔(dān)功能產(chǎn)品的保障作用。所以公共產(chǎn)品的確實(shí)是房地產(chǎn)在社會(huì)中重大爭(zhēng)議的一個(gè)原因。

　　在現(xiàn)代新聞媒體當(dāng)中，眼前看得最多的就是銷售矛盾的問(wèn)題，比如說(shuō)完成這批公共產(chǎn)品，比如說(shuō)加工業(yè)，這批產(chǎn)品大部分是在原料、生產(chǎn)、消費(fèi)所有環(huán)節(jié)之后再到市場(chǎng)上，結(jié)果是什么呢？結(jié)果是價(jià)格不行，勞動(dòng)價(jià)格增長(zhǎng)了結(jié)果我失去了競(jìng)爭(zhēng)力，所以大量的加工企業(yè)都應(yīng)該以這個(gè)調(diào)控，就是告訴你本來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，盡管低價(jià)但有市場(chǎng)，我們不給你提要求了，能夠抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)服務(wù)。二是公共產(chǎn)品，現(xiàn)在不光是對(duì)油、汽、電這些方面，形成的結(jié)果是什么？政府拼命要求石油你們?nèi)プ鍪袌?chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)我們輸出的工業(yè)用油、也包括電、煤，大家可以了解一下?？墒瞧嚨⒄`的時(shí)間比油價(jià)上漲耽誤的時(shí)間更多，導(dǎo)致油變相銷售。

　　我們?cè)倏纯窗牍伯a(chǎn)品，就是鼓勵(lì)是壟斷的信息，沒(méi)有完全市場(chǎng)化，是受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管制的，所以大量的都是地方政府來(lái)做的，按照那個(gè)60%-70%都是政府官員。產(chǎn)品結(jié)果是計(jì)劃，源頭是計(jì)劃，比如說(shuō)我們的戶型受到困擾等等，就是它不是完全市場(chǎng)化的產(chǎn)品。市場(chǎng)是買者和賣者共同決定以交易價(jià)格為市場(chǎng)基礎(chǔ)，他就不是一回事兒。有些是完全市場(chǎng)化的東西，生產(chǎn)者和消費(fèi)者的決策同時(shí)刺激，但是價(jià)格下調(diào)，所以在城市價(jià)格上買大戶型，我們認(rèn)為這個(gè)價(jià)格并不是不合適。看看我們的利益分配，在利益分配中、在資源上，我們統(tǒng)計(jì)算出來(lái)有一萬(wàn)個(gè)億，一萬(wàn)個(gè)億和二千個(gè)億差不多差5倍，就有一個(gè)結(jié)果，結(jié)果是低油價(jià)大量的汽車污染，地方政府不歡迎這些資源，而房地產(chǎn)恰恰相反。

　　大家覺(jué)得什么時(shí)候買房子，我說(shuō)這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)怪，消費(fèi)傾向混亂：投資、發(fā)展、退縮、災(zāi)后重建的心理安全，提高收入我比你良好，但實(shí)際上價(jià)格銷售的時(shí)候是根據(jù)需要改善的貿(mào)易煩惱。現(xiàn)在9070的標(biāo)準(zhǔn)只安裝一下就實(shí)施，更多的是出現(xiàn)了過(guò)度調(diào)整的生產(chǎn)政策，比如說(shuō)桑拿浴進(jìn)行調(diào)整，我們現(xiàn)在如果70%的有保障，而只有30%的市場(chǎng)，那怎么叫市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力呢？如果我的數(shù)字比你到，我認(rèn)為它是一種追風(fēng)。我覺(jué)得現(xiàn)在談的更多是災(zāi)后重建，所有買房的人都變成被地震產(chǎn)生心理恐慌效應(yīng)的怎么樣。

　　從這個(gè)發(fā)展的進(jìn)程講，我們希望這個(gè)社會(huì)的進(jìn)程，最后希望所有人能富起來(lái)。謝謝。