8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開(kāi)幕。論壇第二天上午，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生發(fā)表了主題為“當(dāng)前對(duì)市場(chǎng)的錯(cuò)誤認(rèn)知”的演講。

　　以下為任志強(qiáng)先生演講的全文實(shí)錄：

　　任志強(qiáng)：謝謝各位！這個(gè)題目是他們寫(xiě)的，我只是把統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)列了列，讓大家有一個(gè)更清醒的認(rèn)識(shí)。7月份公布了宏觀數(shù)據(jù)，我最擔(dān)心有多少是負(fù)數(shù)，信貸增長(zhǎng)負(fù)的77%，雖然投資增長(zhǎng)保持32.9%，但是比上月下降0.7%。發(fā)電量和上月相比是負(fù)的0.4%。這產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，到底我們宏觀經(jīng)濟(jì)是不是恢復(fù)了。發(fā)電量下降當(dāng)中，中小企業(yè)發(fā)電量下降48%，也就是說(shuō)中小企業(yè)在上半年電力不但沒(méi)有增長(zhǎng)，而且是極度下降。上半年7.37萬(wàn)億貸款中，中小企業(yè)僅占8.5%，大部分都進(jìn)入了一些大企業(yè)，所以7月份數(shù)字并沒(méi)有在6月份公布宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)字后，認(rèn)為7月份都很好了。7月份并沒(méi)有看到一個(gè)極好的情況?；蛘哒f(shuō)脆弱的宏觀經(jīng)濟(jì)在7月份表現(xiàn)出來(lái)的可持續(xù)增長(zhǎng)能力是毫無(wú)疑問(wèn)的，但是要進(jìn)入一個(gè)良好的基礎(chǔ)，還是不穩(wěn)定的。我想告訴大家，并沒(méi)有出現(xiàn)一個(gè)投資已經(jīng)全面反彈或者技術(shù)層面看已經(jīng)全面上升的結(jié)果。房地產(chǎn)投資，情況很好，略有增長(zhǎng)，11.6%，住宅增長(zhǎng)8.2%。但是這個(gè)增長(zhǎng)是緩慢的，和去年同期相比大概有19.3%的下降。我更注重他在固定資產(chǎn)投資中的比重，去年22%，今年到目前為止是18.57%，尤其是住宅只占13%，和歷年相比，它是下降的。

　　所以投資情況并沒(méi)有出現(xiàn)完全好轉(zhuǎn)，投資已經(jīng)出現(xiàn)恢復(fù)，但是增幅是緩慢的。從開(kāi)工面積來(lái)看，達(dá)到25億平方米，增加12.5%，但是新開(kāi)工下降9.1%，預(yù)示著供求關(guān)系并沒(méi)有得到緩解。6月份和7月份相比，7月份只有7000萬(wàn)開(kāi)工，環(huán)比下降了42%。原來(lái)我們預(yù)測(cè)6月份好轉(zhuǎn)后，7、8月份應(yīng)該保持一個(gè)持續(xù)開(kāi)工增長(zhǎng)過(guò)程，但是實(shí)際結(jié)果是下降。從竣工面積來(lái)說(shuō)，竣工2.54億平方米，增長(zhǎng)24.7%，目前從銷售和竣工比例來(lái)看，只有0.6：1，0.6是什么概念？這里面包括了很多不可銷售的面積，比如車庫(kù)，它不是按照商品房面積來(lái)計(jì)算，象機(jī)房、鍋爐房、變電室等等，同時(shí)計(jì)入竣工面積，如果不能計(jì)入竣工面積，這樣看來(lái)大概只有0.4：1，這預(yù)示著供求關(guān)系在惡化。

　　大家都說(shuō)出現(xiàn)了很多天價(jià)地，成為很可怕的情況。但是土地整個(gè)供應(yīng)量并沒(méi)有上升，同比下降25.8%，并不是象很多媒體說(shuō)的，因?yàn)榈赝醭霈F(xiàn)，大家都在拼命搶地，或者我們也沒(méi)有看到政府加大土地供應(yīng)量。真正用于商品房的用地是在下降的，而我們完成土地開(kāi)發(fā)同比下降13.4%。這預(yù)示著供給并沒(méi)有獲得一個(gè)良好的基礎(chǔ)。當(dāng)你想要增加開(kāi)工的時(shí)候，也許沒(méi)有地或者沒(méi)有規(guī)劃，不能補(bǔ)足生產(chǎn)周期，這兩者都預(yù)示著下半年如果不能土地增加，后期供應(yīng)出現(xiàn)更嚴(yán)重的問(wèn)題。

　　銷售出現(xiàn)一個(gè)增長(zhǎng)，7月份媒體報(bào)道7月份出現(xiàn)量跌價(jià)升，但是統(tǒng)計(jì)數(shù)字上沒(méi)有這樣的反映，統(tǒng)計(jì)數(shù)字是4.1億多平方米銷售面積，增長(zhǎng)37%，比1-6月份加快了5.4個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明7月份銷售不但沒(méi)有下降，而且繼續(xù)上升。住宅也增加5.4個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)辦公、商業(yè)分別增加5點(diǎn)多。

　　總體來(lái)看，價(jià)升量跌的情況并沒(méi)有存在。從銷售金額來(lái)看，完成了1.9萬(wàn)億，我們最高年份是2007年，總共2.96萬(wàn)億，現(xiàn)在已經(jīng)完成了最高年份的2/3，而我們還有將近一半的時(shí)間。這個(gè)加快速度是非?？斓?，增長(zhǎng)了60%多，比上月增加了7.4個(gè)百分點(diǎn)。一系列數(shù)字證明，我們?cè)阡N售中，辦公和商業(yè)略有恢復(fù)，但是增長(zhǎng)中最快的還是住宅。因此大家關(guān)心的也是住宅的銷售情況。從資金來(lái)源情況來(lái)看，我更關(guān)心是后面這塊，增長(zhǎng)28.7%，比上月增加5.1%，國(guó)民貸款增加10%，房地產(chǎn)獲得貸款總量并不大，但7月份看貸款轉(zhuǎn)移速度非?？?，開(kāi)發(fā)貸增加10.1個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)貸增加了77%。個(gè)貸增長(zhǎng)速度也是非?？臁５侥壳盀橹?，資金增長(zhǎng)速度快于投資增長(zhǎng)速度，投資只增長(zhǎng)11.6%，自有資金增長(zhǎng)28.9%，差了1.5倍。這一輪銷售高速增長(zhǎng)很重要得益于金融措施，特別是0.7的貸款利率，對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用很大，相當(dāng)于消除了近30%房?jī)r(jià)，貸款利率降低也對(duì)可支付能力的提高起到巨大作用。

　　從價(jià)格上來(lái)看，很多人都說(shuō)價(jià)格在拼命在漲，我們看不到價(jià)格在漲。同比價(jià)格上漲了1個(gè)點(diǎn)，在上個(gè)月也增長(zhǎng)了，但是上個(gè)月增長(zhǎng)中經(jīng)濟(jì)適用住房增長(zhǎng)0.6，而商品房?jī)r(jià)格是下降的。這個(gè)月出現(xiàn)了轉(zhuǎn)正，新建商品房住房增長(zhǎng)0.3%。所以我們?cè)谡?的比例中略占一定比例。但是名義上大家看到高檔房拼命漲價(jià)中，這個(gè)數(shù)字還是負(fù)的，同比負(fù)的1.7%。環(huán)比0.9%，和上月比是0.8%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看不到和去年相比的價(jià)格增長(zhǎng)，沒(méi)有大家所說(shuō)的這么多的泡沫。

　　別忘了08年價(jià)格是在07年已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)論之后的下跌，所以08年價(jià)格不是我們所有的價(jià)格高峰，相比之下他和07年已經(jīng)產(chǎn)生了一個(gè)巨大差異，而我們現(xiàn)在和08年數(shù)據(jù)還有一個(gè)差異。是不是所有城市都漲了？不是。新建同比上漲只有43個(gè)，同比下降還有26個(gè)，其中很多城市下降幅度還很大，超過(guò)了5個(gè)點(diǎn)。我們也沒(méi)有出現(xiàn)很多媒體上所說(shuō)的全國(guó)普遍性的價(jià)格上漲，更得不出房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的結(jié)論。二手房同比價(jià)格增長(zhǎng)3%，是增長(zhǎng)幅度最大的。同比上漲城市42個(gè)，同比下降城市25個(gè)。二手房交易中的投資客已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房交易的投資客。一手房真正加入炒房的這部分或者投資客所占比重很低。上海外國(guó)人員和非本地戶籍人員占23%。但是兩外人員里頭大概有一半以上是為了取得上海戶口，在上海工作。他們看投資客不到10%，或者略接近10%?？鄢虾Ｒ蛩刂猓渌鞘邢鄬?duì)就更低了。但是二手房買完后迅速就掛牌，這個(gè)數(shù)量達(dá)到40%。二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中價(jià)格上升幅度，3%，而一手房只有1%，明顯看出二手房交易上漲幅度和參與投資的比重都大大增加。辦公、商業(yè)和非住宅的其他部分，實(shí)際上環(huán)比增長(zhǎng)速度很慢，商業(yè)相比還是負(fù)的0.2%。從景氣數(shù)字來(lái)看，我們景氣指數(shù)只有98.01，如果和08年2月份相比，大概還相差8個(gè)點(diǎn)，如果和07年最高峰相比，大概相差11個(gè)點(diǎn)。我們并沒(méi)有認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)全面的恢復(fù)，只能說(shuō)還在上升之中，這個(gè)上升之中的概念就是剛剛爬坡爬上去，坡還沒(méi)有爬到頂。為什么市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有階段有小陽(yáng)春說(shuō)法，有各種不同的說(shuō)法，就是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家或者說(shuō)學(xué)者把中國(guó)目前的情況和日本、美國(guó)以及一些發(fā)達(dá)國(guó)家做了對(duì)比，有的人說(shuō)我們已經(jīng)出現(xiàn)了日本在80年代房地產(chǎn)泡沫的情況。有的人說(shuō)我們出現(xiàn)了美國(guó)次級(jí)貸之前連續(xù)幾年價(jià)格上升的情況。他們認(rèn)為這種次級(jí)債的前兆已經(jīng)出現(xiàn)了，所以在擔(dān)心因?yàn)橥浐蛢r(jià)格上漲而產(chǎn)生下一步經(jīng)濟(jì)通縮以及經(jīng)濟(jì)泡沫破滅。但從中國(guó)情況看，我們發(fā)展階段上與世界發(fā)達(dá)國(guó)家有巨大差距，我們到美國(guó)都看到，美國(guó)高速公路很好。高速公路主要是因?yàn)榘劳柊l(fā)現(xiàn)高速公路有利于戰(zhàn)爭(zhēng)，所以他進(jìn)行了高速公路建設(shè)。高速公路建完后，也照樣沒(méi)有車跑。但是到現(xiàn)在，如果沒(méi)有當(dāng)時(shí)艾森豪威爾有大量的高速公路投資，也可能他今天也不會(huì)有這么發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)。中國(guó)政府正在干的一件事，就是重復(fù)艾森豪威爾時(shí)期拼命改造和建設(shè)美國(guó)高速公路以及交通設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施的過(guò)程。

　　這個(gè)過(guò)程中，我們對(duì)比一下房地產(chǎn)，從美國(guó)、日本、西德、英國(guó)、法國(guó)，他們從50-80年代發(fā)展中，二戰(zhàn)后，他們持續(xù)用了30年時(shí)間進(jìn)行了住宅高速發(fā)展過(guò)程，后20年上升幅度是加速的。同樣中國(guó)在2010年應(yīng)該是一個(gè)加速過(guò)程，而不是減弱的過(guò)程。因?yàn)槿司鵊DP現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)2000美元，如果按照購(gòu)買力算，接近4000美元。按照這樣同比的情況看，我們和這些發(fā)達(dá)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)階段相差50年。而50年后可能會(huì)走同一個(gè)道路，就是繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)過(guò)程。美國(guó)從60年代到2000年，02年房地產(chǎn)占GDP比例是非常大的。但是我們現(xiàn)在GDP總量，大概增加值只占GDP2%-3%，和發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距是巨大的。所以我們房地產(chǎn)業(yè)不是多了，而是少了。

　　這是美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)在50-70年代住宅建設(shè)占固定資產(chǎn)投資的比重關(guān)系，而這個(gè)比重關(guān)系平均大概21左右。中國(guó)到目前為止，住宅僅占整個(gè)固定資產(chǎn)投資13%，我們通常是用房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重相當(dāng)于這些國(guó)家發(fā)展過(guò)程，就是18-21之間，但是人家是僅住宅就占了這么大比重，這樣我們大概還差了8-10個(gè)點(diǎn)。這些國(guó)家用20年左右的時(shí)間，只有日本略低一點(diǎn)，因?yàn)槿毡緵](méi)有本土戰(zhàn)爭(zhēng)，所以相對(duì)弱一點(diǎn)。我們是慘遭戰(zhàn)爭(zhēng)創(chuàng)傷，而又有文化大革命，幾十年沒(méi)有發(fā)展，所以住宅發(fā)展速度還相差很遠(yuǎn)。

　　從發(fā)達(dá)國(guó)家情況看，我們大概相差60年發(fā)展階段。從2000年，大概17.8%人均居住面積，相當(dāng)美國(guó)1940年水平。而我們2010年，大概能達(dá)到20.5居住面積。建筑面積全國(guó)平均28.9，這樣最多達(dá)到美國(guó)1950年水平。早在60年代我們提出超英趕美，可能我們要再用60年時(shí)間才能追上。美國(guó)到2000年戶均面積210平米。僅從面積來(lái)說(shuō)，我們現(xiàn)在90平米以下的存量房占70%以上，而新建比重也很高。

　　最近城市建設(shè)住房中，90平米以下比重仍然很高。即使2000-2005年期間，也仍然超過(guò)了50%。06年后，我們一統(tǒng)計(jì)，因?yàn)?0、70政策讓這一比重繼續(xù)加大，保障房政策也讓這一比重繼續(xù)加大?？梢钥闯鲂粜驮谖覀兊谋戎睾兔绹?guó)之間的差別。

　　都說(shuō)富人房子很大，高收入家庭平均住房面積僅僅超過(guò)90平米，91.2%，低于美國(guó)1950年91.4%全國(guó)戶均面積，這就是我們和美國(guó)之間的差別。按照同樣方法看，超過(guò)100平米房子在全國(guó)平均只占17%，北京只占16.9%，所以以為我們有很多大房子、很多高消費(fèi)，其實(shí)錯(cuò)了。整體住房情況來(lái)看，我們的差距是巨大的。多數(shù)城市住房成套率較高，但是這中間有很大差別，住房成套率僅僅占80%左右。這個(gè)成套率水平還需要加速。特別是北京連80%都套。改善需求，從三代人、四代人比例來(lái)看，是巨大的。四代人、三代人同住一套房子的比重很高，所以開(kāi)發(fā)商或者房地產(chǎn)業(yè)還不是一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。下半年情況看，庫(kù)存快速下降，大家都說(shuō)7月份銷售下降，可是從7月份數(shù)字來(lái)看，如果和08年、07年相比，都是一個(gè)高速增長(zhǎng)過(guò)程。北京日均銷售情況來(lái)看，09年上半年和08年相比，大概增長(zhǎng)169%，增長(zhǎng)速度很快。雖然8月份、7月份可能都比6月份有所下降，但是下降并不能說(shuō)明市場(chǎng)不好。這個(gè)價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于07、08年上半年，環(huán)比平均增長(zhǎng)1.7%，這個(gè)增長(zhǎng)說(shuō)明我們現(xiàn)在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度很合理，而且沒(méi)有高速增長(zhǎng)。而下半年適度增長(zhǎng)是一定會(huì)出現(xiàn)的。投資增長(zhǎng)在加速，而投資增長(zhǎng)情況看，我們估計(jì)全年超過(guò)15%，目前來(lái)看這個(gè)增長(zhǎng)速度還不足以讓新開(kāi)工增加。7月份我們發(fā)現(xiàn)貸款在快速轉(zhuǎn)移，雖然總的貸款比例下降77%，但是房地產(chǎn)貸款已經(jīng)超過(guò)1億，開(kāi)發(fā)貸、個(gè)貸分別增長(zhǎng)42%、78%。非銀行融資貸增加，境內(nèi)、境外發(fā)債的龍湖、張江，境外的發(fā)債的大概有十來(lái)個(gè)國(guó)家，包括首創(chuàng)。而申請(qǐng)IPO的A股都很多。金地和平安大概有100億合作。

　　我估計(jì)下半年土地供給將加速。很多城市都認(rèn)為土地是制約房?jī)r(jià)一個(gè)重要因素，雖然我們國(guó)土部門不這樣認(rèn)為，他們發(fā)了一個(gè)署名文章，開(kāi)發(fā)商囤積7000公頃，我覺(jué)得人可能有點(diǎn)傻，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商沒(méi)有這么多錢囤積這么多土地。從制約情況看，導(dǎo)致價(jià)格上升和土地供應(yīng)量減少，供求關(guān)系惡化是很重要的依據(jù)。06-09年三年時(shí)間，大部分土地都轉(zhuǎn)向保障性住房和非住宅建設(shè)，這樣的土地供應(yīng)量一定會(huì)讓供求關(guān)系產(chǎn)生巨大惡化。同時(shí)樓面價(jià)平均從06平均樓面價(jià)2700元變成4500元，這個(gè)上漲速度很快。雖然國(guó)土部門發(fā)了一個(gè)公告，說(shuō)土地價(jià)格比重只占房?jī)r(jià)比重23%，比例和漲價(jià)沒(méi)有任何關(guān)系。07年、08年，三環(huán)路沒(méi)有一塊土地供應(yīng)。而目前為止，三環(huán)路以內(nèi)，06-09年只供應(yīng)4.7%土地供應(yīng)量。環(huán)路內(nèi)價(jià)格上漲就成為必然，因?yàn)樗欢〞?huì)在短缺中迅速上漲。

　　我認(rèn)為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不要擔(dān)心房地產(chǎn)，因?yàn)橹袊?guó)政府不靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，就沒(méi)有路可出。當(dāng)國(guó)家投資這部分開(kāi)始下降的時(shí)候，8月份投資增長(zhǎng)速度可能會(huì)下降到30%以下，如果民間投資不能替代，我們認(rèn)為保八都有問(wèn)題。我認(rèn)為政府會(huì)用房地產(chǎn)來(lái)保八，明年上半年不能緩解供求關(guān)系和房?jī)r(jià)高速上漲的矛盾的情況下，也不可能出臺(tái)過(guò)度的一些調(diào)控措施。謝謝！