主持人：各位早上好，由于我們昨天的活動結(jié)束的比較晚。相信我們今天第一位發(fā)言嘉賓讓大家高興，有請潘石屹先生，潘先生演講主題是“我看8.31大限”。

　　潘石屹：謝謝大家。這么早給我捧場，我想說8.31它的歷史是國土資源部2002年下發(fā)的11號文件，要求所有的經(jīng)營型的土地出讓的時候要采用“招拍掛”也就是進行公開交易。兩年時間過去，國土資源和監(jiān)察部今年3月30日下發(fā)“71號令”，就是8月31號之后，在中國的土地上所有的出讓都要按照“招拍掛”的方式，否則按照違紀(jì)去處理。出現(xiàn)8.31大限，是對房地產(chǎn)發(fā)展商影響非常大的一件事情，我本人的觀點是支持這個政策的，從2002年這個政策開始下發(fā)后，一直到8.31大限，我是支持的。理由是作為國家的土地在交易的過程中應(yīng)該公開，只有公開才對所的企業(yè)的機會都是一樣的，無論是國有企業(yè)、私人企業(yè)、外資企業(yè)，機會都是一樣的，而且我認(rèn)為這是房地產(chǎn)市場化的最重要的環(huán)節(jié)，改革開放讓我們富裕起來，讓我們國家和民族富裕起來，最主要是市場化。如果不是市場化，退回去的話，往事不堪回首，一定是一個非常貧困的國家，我們大家都不富裕。這個政策是讓它市場化，對于房地產(chǎn)發(fā)展商來說，是把很重要的環(huán)節(jié)市場化，所以我是支持的。我們設(shè)想一下如果不市場化，倒退回去，今天在座的可能不是我們，是誰呢？而是一些跟政府關(guān)系比較近的，容易拿到土地的，是他們的房地產(chǎn)的開發(fā)公司，是每個縣、每個區(qū)的房地產(chǎn)的開發(fā)公司，而今天在座的絕大多數(shù)都是憑自己的能力，憑自己的本事創(chuàng)出來的民營房地產(chǎn)開發(fā)公司。市場化從我個人來說，是發(fā)自內(nèi)心的贊成，希望中國的房地產(chǎn)每一個環(huán)節(jié)，從土地到銀行按揭到二手房的市場都能夠市場化?？墒窃谶^去的幾個月里，很多的媒體說我跟任志強是聯(lián)合起來是反對這個政策的，可能是我說話的時候有西北口音，眾多的媒體記者沒有聽清楚，我是支持這個政策的。我和任志強觀點不一樣，在這件事情上不是一樣的，所以上來以后首先要把這點說清楚些。

　　我這兩天坐下來認(rèn)真的聽了會議，在這之前有很多的同行在談8.31大限對房地產(chǎn)的影響，常常容易給別人得到一個結(jié)論，就是大公司認(rèn)為沒有問題，中小企業(yè)你們趕緊要想辦法，你們不想辦法，在8月31日之后，游戲規(guī)則全都變化了，我不這樣認(rèn)為，我覺得這是錯誤的觀點。因為8.31作為市場化政策的出臺，它衡量的標(biāo)準(zhǔn)是你是不是市場化的企業(yè)，如果整個管理還是靠銀行貸款，不市場化，可能會在大限的時候失去你的市場份額，失去你的規(guī)模。如果你是市場化的公司，“8.31大限”只能給你創(chuàng)造更多的機會，更多的獲得資源機會，跟公司的大小沒有關(guān)系，就是說跟人的體重沒有關(guān)系，只與你的健康有關(guān)系，只要你是一個健康的公司，哪怕是一個很小的公司，可能通過“8.31大限”徹底的游戲規(guī)則的改變，就會成長起來，成為一個很好的公司。所以我來想一個公司不要太注重比規(guī)模，比規(guī)模的話，不是好的征兆，還是要比健康，只要活的健康就行。對我們公司的影響，從8.31到宏觀調(diào)控的政策有一些影響，影響不是很大，比如121號文件有三個文件，是提高銀行按揭貸款的門檻，這對我們現(xiàn)金流產(chǎn)生了波動，產(chǎn)生了比較大的影響?？傮w來說，情況比較好，沒有銀行貸款，整個營業(yè)額在過去的三年中還比較高，所以在調(diào)整游戲規(guī)則的時候，就像開車一樣，換車的過程中影響不是非常大。最近一段時間外面比較亂，又要宏觀調(diào)控，又凍結(jié)農(nóng)民的征地，拆遷又有問題，政策是接二連三的出。作為我希望盡量不要動，盡量不要往外面跑，我這次坐飛機到海南島，是我四個月里第一次坐國內(nèi)航班，在四個月里我沒有離開過北京，也沒有參加會議，讓自己比較安靜一點。但我每個星期堅持一天在網(wǎng)上聊天，在網(wǎng)上聊天就有好多人批評我，說我潘石屹是不思進取，無所作為。這樣的一個中國的小商人，居然不搞銀行貸款，就種好自己的一畝三分地。其實這個可能和我的經(jīng)歷有很大的關(guān)系，我在想每次我在網(wǎng)上聊天的時候，得到這個批評的時候，30年前的時候，我就是西北農(nóng)村一個放牛的小孩，每天生產(chǎn)隊長給我一頭黃牛，給我一個比我身體還大的背簍，去的時候要把牛的肚子喂飽，還得割回去一大背簍的草，整個吃的、穿的、住的都比較貧窮，我想有了今天就像做夢一樣，所以賺了一個億是多，賺上1000萬我覺得也挺多，賺上100萬我也覺得是非常多的，這可能是我的一個心態(tài)吧。

　　我想在座的要是回想30年前都不是很富裕，不是我們的能力問題，而是當(dāng)時的體制不讓我們富裕，有了今天有好的機會，大家都能有發(fā)財?shù)臋C會，有了這個時代建房子的機會，這是個非常難得的機會，所以我們不要太過分的比，我們的營業(yè)額5000萬是好的，營業(yè)額是1個億也是好，只有公司健康了它才是快樂的，才是放松的。我每年都參加兩個會，一個是這個會，就是21世紀(jì)經(jīng)濟報道辦的會，因為這最早是跟21世紀(jì)經(jīng)濟報道的朋友在一起辦這個會議，我們應(yīng)該給中國的同行創(chuàng)造一個聚一聚、大家交流的機會，我覺得作為房地產(chǎn)發(fā)展商摻和這種會不是很好的，所以21世紀(jì)經(jīng)濟報道的朋友一直持續(xù)的辦下來，到了今年已經(jīng)是第四屆，我覺得辦的很好。第二個我參加的就是單大偉做的住交會，這可能是全中國最大的會，去年號稱是有5萬人參加，就頒獎典禮有6000人參加，這些會都給大家提供了一個交流的機會，我覺得也有一些弊端，有特別不好的是大家互相攀比。例如去年的住交會孫總在會上被評了十大風(fēng)云人物，我就沒有評上，單大偉就非讓我上去，上去以后單大偉把主持人換了王萍，王萍上來就問在座前排的房地產(chǎn)開發(fā)商，你們?nèi)ツ甑臓I業(yè)額是多少，今年的營業(yè)額是多少，就說這兩個數(shù)，下面坐了好幾千人，第一個就說去年營業(yè)額35個億，今年增漲30%，有40多個億，第二個說的肯定比第一個高。我覺得這樣的攀比心理就跟昨天踢足球似的，最后輪到孫宏斌，孫總這100多個億怎么出來的呢，我在孫總旁邊，孫總就說不用說數(shù)字了，我做兩個第一，中國房地產(chǎn)發(fā)展商的第一和中國房地產(chǎn)代理商的第一。我還勸孫總說何必要做第一，你和萬科比什么呢，他都做了二十多年，在全國各地處理糾紛的能力，處理客戶投訴的能力，都要比我們強得多，都要有經(jīng)驗。這樣攀比的話，不比第一的話，就丟面子，我感得沒有什么丟面子可言，這兩天開會都這樣的體會，我體會到了大家又在比。劉曉光上來列了一大堆數(shù)字，都是幾百億幾百億的，在下面的記者就坐不住了問我人家都做到幾百億了，劉曉光做的是共產(chǎn)黨的買賣，是國營企業(yè)，他的資產(chǎn)比萬科早，49年10月1日就有了，就開始建設(shè)了，人家就有土地的了，所以我覺得不要輕意的比。我的公司就發(fā)展幾年、十幾年的時間，和49年成立的公司比這肯定不太好比，而且這樣一比就不好放松了，回去以后就較勁，一較勁房地產(chǎn)就過熱，一過熱房地產(chǎn)就不平衡了。希望這兩個會有一種理性、互相放松的交流經(jīng)驗，就算小的，小有小的好處，大有大的好處，互相學(xué)習(xí)、互相尊重的一個會議。謝謝大家，我是不是有被提問的機會？

　　主持人：現(xiàn)場的朋友肯定不會放過這個機會。

　　聽眾：潘總，第一屆博鰲論壇的時候是讓你下決心在博鰲投了一個藍色海岸，當(dāng)時你信誓旦旦地在第一期開發(fā)完以后接著開發(fā)第二期，現(xiàn)在好像你第一期的配套還沒有完全做完，第二期準(zhǔn)備什么時候開？這是第一個問題。第二個問題是你這個別墅在中國開了一個先河，叫中國旅游房地產(chǎn)，從現(xiàn)在的經(jīng)營情況來看，據(jù)我們所知道的，是很一般的，我想請問潘總你對這別墅的今后的經(jīng)營是怎么看的？或者是有什么新的辦法去解決這個問題？

　　潘石屹：回想起已經(jīng)是三四年前的事情，每個人都有不理智的時候，都有沖動的時候，我正好在法國的藍色海岸去度假，度假完了來到博鰲，我就發(fā)現(xiàn)博鰲這里的氣候、海岸線、道路要比法國的藍色海岸好多了。中國人要富裕起來的話，也要休閑度假，北方冰天雪地的時候來博鰲是一種享受，這是第一個沖動。第二個沖動是中國強大起來了，中國要有一個對外說話的舞臺，在北京的話太官方了，所以要有一個中立的地方就是亞洲博鰲論壇，在我的來的時候江澤民都題了詞了，寫了詩了，做了批示就是要在這里。第二個就是在這個島上做的話，需要房子，我們就在很短的時間之內(nèi)，為第一屆亞洲博鰲論壇提供了115套房子，我想這個從商業(yè)上來說是不成功的，從對亞洲博鰲論壇的貢獻來說我覺得還是一個歷史性的貢獻，為了安排我們的房子，確實是各個領(lǐng)導(dǎo)都在協(xié)調(diào)。做完一期以后，二期我們沒有做，因為土地的原因，各方面的原因沒有過戶過來，我就把第一做完了。第一期做完以后，從配套以來，還是比較齊全的。從現(xiàn)在銷售的情況來看，大約在今年年初時銷售了65%，今年又有幾套銷售出去，現(xiàn)在不到70%，剩下的我們就不銷售了。去年和前年的兩年時間生意比較清淡，因為客戶投資的回報率都是比較低，只有百分之幾的回報率，在北京購買我們房子的回報率都是15%，所以這里是比較低的。好在這些基本上是我們的老客戶，就是購買現(xiàn)代城的和建外SOHO的在6000多個客戶中的很小的一部分，對我們還是很理解的。從今年的4月份以來，入住率都比較高，都是在60-70%入住率，回報率都在上升。所以我看海南島的時候，覺得它是一個時間的問題，中國人的收入還是非常低，一下太超前的想讓所有的人去休閑度假，還需要有一段時間，我想不會很遠，應(yīng)該是幾年十年的時間，中國人就會有消費的愿望，但是對我們公司影響很小，盡管在商業(yè)上來說不是很成功，可是去年前年占我們的營業(yè)額不到3%，還從負擔(dān)來說不是太大的財務(wù)負擔(dān)。

　　聽眾：潘先生，你好，我想問一下，你覺得“8.31大限”對于那些不太健康的企業(yè)會產(chǎn)生什么樣的影響，你又會給不太健康的企業(yè)向市場化靠攏的過程中給什么樣的建議？

　　潘石屹：我覺得市場每個環(huán)節(jié)都有市場，市場既可以銷售我們的產(chǎn)品，也可以銷售我們的項目，也可以銷售我們的股權(quán)，所以在8.31的時候，外地的情況我不是很了解，北京的%