由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開(kāi)，本屆年會(huì)的主題為“改革三十年大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)”。觀點(diǎn)網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　以下為6月14日上午中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇演講實(shí)錄。

　　孟曉蘇：非常感謝大家！

　　博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)是第八年了，我是第一次參加這個(gè)論壇。為什么前幾年沒(méi)有來(lái)呢？因?yàn)檫@里天太熱、火太旺、炒作太多。要感謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、焦點(diǎn)等機(jī)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)媒體聚焦的平臺(tái)，可惜我們的一些“房地產(chǎn)名人”，卻談不出什么對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有益的“觀點(diǎn)”，他們所講的只是一些“感覺(jué)”。這些“感覺(jué)”被炒作，反映出的是一種行業(yè)浮躁。為什么今年我到這里來(lái)了呢？因?yàn)榻衲暝摮醋鞯亩汲醋魍炅耍裁?ldquo;拐點(diǎn)論”、“巨變論”都炒作過(guò)了，房地產(chǎn)企業(yè)家自己出來(lái)唱衰行業(yè)。此外，這次的題目是改革30年，在這種厚重的題目面前，那些輕浮的議論難以上得臺(tái)面。所以我猜測(cè)，應(yīng)是認(rèn)真研究問(wèn)題的氛圍了吧？

　　創(chuàng)新是一個(gè)民族的靈魂，房地產(chǎn)就是一個(gè)在創(chuàng)新中不斷發(fā)展的行業(yè)。我是從1983年起在最有創(chuàng)新精神的國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人萬(wàn)里同志身邊工作，后來(lái)又師從厲以寧教授學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)。我在1990年寫(xiě)的學(xué)位論文，主張堅(jiān)持中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的市場(chǎng)取向，成為最早提倡市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的青年學(xué)者之一。十六年前我開(kāi)始從事房地產(chǎn)業(yè)，又用創(chuàng)新的思維研究這個(gè)產(chǎn)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)源最早的就是由中房這個(gè)企業(yè)，第一任董事長(zhǎng)肖桐堪稱是“中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)之父”。中房集團(tuán)各企業(yè)在這次汶川大地震中的捐款，粗略統(tǒng)計(jì)不低于5000萬(wàn)元。中房綿陽(yáng)公司和中房成都公司的樓宇無(wú)一倒塌，而且地震之后馬上趕到前線救災(zāi)。剛才會(huì)上第一位主持人講到，房地產(chǎn)企業(yè)家在地震中經(jīng)受著道德的檢驗(yàn)，我看需要道德檢驗(yàn)的只是個(gè)別人。有的“房地產(chǎn)名人”不會(huì)講話，影響了房地產(chǎn)企業(yè)家的形象。所以我要提醒那些“房地產(chǎn)名人”，不會(huì)講話你就不要講。

　　十多年來(lái)我和我的同事研究房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，不斷向國(guó)家提出政策建議。包括住房建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)周期性發(fā)展理論，等等。在發(fā)展房地產(chǎn)金融方面的許多建議也是我們最早提出來(lái)的，包括發(fā)展住房抵押貸款、抵押貸款保險(xiǎn)、反向抵押貸款，等等。這些建議不少都是當(dāng)年都被采納變?yōu)檎?，正確的政策推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。當(dāng)然也有被推遲采納的，楊慎會(huì)長(zhǎng)和我在1998年就提出“政府要積極推進(jìn)保障體系建設(shè)”，被忽略了九年，終于在去年被采納。

　　面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的新局面研究深層次的理論問(wèn)題，我今天帶給大家的題目是《統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，加快供地制改革》。

　　第一、哪里有地：大量建設(shè)用地在農(nóng)村閑置。我完全擁護(hù)溫家寶總理所說(shuō)“一定要守住全國(guó)耕地不少于18億畝這條紅線”。一方面城市建設(shè)不應(yīng)該多占耕地，另一方面城市發(fā)展又需要擴(kuò)大用地，這個(gè)矛盾怎么解決呢？到哪里尋找城市發(fā)展的建設(shè)用地呢？我們看到大量的建設(shè)用地在農(nóng)村閑置。我國(guó)的建設(shè)用地包括城鎮(zhèn)用地、村莊用地和工礦用地，全國(guó)城鎮(zhèn)用地只有5000多萬(wàn)畝，而村莊建設(shè)用地有24800萬(wàn)畝，將近5倍于城鎮(zhèn)面積，其中80%以上是農(nóng)民的宅基地。據(jù)調(diào)查北京郊區(qū)有的地方戶均占用宅基地超過(guò)3畝。溫總理提出的解決城鄉(xiāng)建設(shè)用地要“統(tǒng)籌兼顧”的說(shuō)法非常正確，包括要解決由農(nóng)村進(jìn)入城市需要解決住房人員的居住條件問(wèn)題?，F(xiàn)在不少村落“空心村”現(xiàn)象嚴(yán)重，有的村子里80%的人已經(jīng)進(jìn)入城市，成了空心村，大量建設(shè)用地卻在那里閑置；農(nóng)民進(jìn)城后要買(mǎi)房或租房，又多占了一塊地。所以我認(rèn)為，城市發(fā)展用地的解決之道是在于如何盤(pán)活農(nóng)村建設(shè)用地。

　　第二，政策障礙：完善土地制度須打破壟斷。全面實(shí)行招拍掛所反映出的問(wèn)題是單一的供應(yīng)者壟斷著土地供應(yīng)市場(chǎng)。在土地招標(biāo)過(guò)程中是多家購(gòu)買(mǎi)，但卻只有一家供應(yīng)，造成地價(jià)過(guò)高上漲是必然的。另一方面，城鎮(zhèn)增量土地主要是來(lái)自在農(nóng)村，可是法律規(guī)定農(nóng)村建設(shè)用地只能由政府征用才能用于城鎮(zhèn)建設(shè)。使得地方政府用壟斷權(quán)進(jìn)行土地居間經(jīng)營(yíng)，獲取土地差價(jià)?，F(xiàn)在廉價(jià)征用農(nóng)民土地、高價(jià)拍賣給用地單位，形成了新的“剪刀差”，而且是就地高價(jià)轉(zhuǎn)賣，這是不合理的法律規(guī)定。溫總理說(shuō)，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償，土地出讓金主要應(yīng)給予農(nóng)民。在去年全國(guó)土地出讓總價(jià)款一萬(wàn)億當(dāng)中，有多少是應(yīng)當(dāng)給予農(nóng)民的？肯定是大部份。

　　問(wèn)題源于法律不健全。中華人民共和國(guó)憲法規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律的規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。“公共利益的需要”的限定是很為明確的，但是土地管理法卻規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，與憲法的原則不符合。黨的十六屆六中全會(huì)決定中已經(jīng)提出，要加快征地制度改革，探索確保農(nóng)民現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的有效辦法。我國(guó)憲法規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于村民集體所有，不能剝奪村民集體對(duì)于他們土地的支配權(quán)?，F(xiàn)在物權(quán)法已經(jīng)規(guī)定允許宅基地轉(zhuǎn)讓，只是權(quán)威觀點(diǎn)認(rèn)為，從全國(guó)范圍看，現(xiàn)在放開(kāi)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。

　　第三，直面難題：如何對(duì)待小產(chǎn)權(quán)考驗(yàn)智慧。現(xiàn)在問(wèn)題是農(nóng)民群眾已經(jīng)等不住了，各地大量涌現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房，反映了農(nóng)民改變土地利用現(xiàn)狀的急切。現(xiàn)在“小產(chǎn)權(quán)房”已占居民樓盤(pán)很大比例。主管部門(mén)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房違背法律規(guī)定，而我和不少專家認(rèn)為它有利于人民群眾。難道法律就不能修改和完善嗎？我曾在國(guó)務(wù)院和全國(guó)人大參與立法工作，三十年來(lái)我國(guó)兩次修改法律，使得農(nóng)村耕地推行土地承包制和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓從“不合法”成為合法，沒(méi)來(lái)得及立法的是農(nóng)村建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓，當(dāng)時(shí)還沒(méi)發(fā)現(xiàn)有這種需要。現(xiàn)在實(shí)踐發(fā)展了，難道就不能通過(guò)立法予以規(guī)范嗎？小產(chǎn)權(quán)房會(huì)走向何方，最好是加快征地制度改革，我國(guó)法律與政策的出發(fā)點(diǎn)都是為人民群眾。前段時(shí)間有“宋莊農(nóng)民告畫(huà)家”的報(bào)道，法院判畫(huà)家退房，而這個(gè)問(wèn)題最后是怎么解決的呢？是由村里收回了農(nóng)民的宅基地?，F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)方已經(jīng)引起各方面的重視，包括新任的住房部長(zhǎng)要求“按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)的原則，深入研究進(jìn)城定居農(nóng)民享受城市住房政策和農(nóng)村宅基地政策的銜接”。

　　第四，深層思考：城鄉(xiāng)建設(shè)用地應(yīng)合理調(diào)配。自改革開(kāi)放以來(lái)，涉及農(nóng)村的重大變革往往首先表現(xiàn)為農(nóng)民的“群體性違法”，最終證明農(nóng)民是正確的。我國(guó)憲法曾規(guī)定，人民公社制度不可動(dòng)搖。但是農(nóng)民群眾在黨的領(lǐng)導(dǎo)下推動(dòng)了農(nóng)村“聯(lián)產(chǎn)承包制”的改革，最終導(dǎo)致修改憲法，剔除掉“人民公社制度”的規(guī)定。這以后農(nóng)民開(kāi)始進(jìn)城務(wù)工，各地依據(jù)法律規(guī)定，組織干警到火車站“堵盲流”，就是阻止農(nóng)民進(jìn)城。有多少人為此獻(xiàn)出了寶貴的生命，值得我們景仰，但最終弄清楚原來(lái)做的是一件錯(cuò)事，寶貴的行政資源就這樣被濫用了?，F(xiàn)在堵不住農(nóng)民進(jìn)城了，有關(guān)部門(mén)在做什么呢？他們想堵住城里人不讓出去，阻止城市居民到農(nóng)村居住，我們的行政資源可能再一次被濫用。如何面對(duì)這些新課題呢？

　　現(xiàn)在我國(guó)每年出現(xiàn)“春運(yùn)大潮”，幾億人同時(shí)在交通線上流動(dòng)，桓古未有、舉世未有、中國(guó)獨(dú)有。各個(gè)系統(tǒng)都動(dòng)員起來(lái)服務(wù)于春運(yùn)大潮：交通部門(mén)加強(qiáng)運(yùn)力、公安干警不能休息、影視界拍出《天下無(wú)賊》、銀行推出“農(nóng)民工異地轉(zhuǎn)款”。沒(méi)有人考慮為什么出現(xiàn)“春運(yùn)大潮”這種怪現(xiàn)象，和怎樣改變這種現(xiàn)象。還不是農(nóng)民“一腳城里、一腳城外”造成的？有的已進(jìn)城工作多年，在加拿大都能辦移民了，我們還把人家叫“農(nóng)民工”。為什么農(nóng)村出現(xiàn)“留守兒童”？現(xiàn)在全國(guó)犯罪率中一半是青年，犯罪青年中有一半是“留守兒童”，而同時(shí)出現(xiàn)的是城市有很多中小學(xué)的生源不足。這些問(wèn)題為什么不能夠統(tǒng)籌解決呢？

　　中央早已提出“五個(gè)統(tǒng)籌”，包括“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”、“統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展”。在這種認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上，我提出：“讓農(nóng)民帶著地票進(jìn)城”！什么叫“地票”呢，就是把農(nóng)村閑置建設(shè)用地作為建設(shè)指標(biāo)，拿到他所移民進(jìn)入的城市，從而獲得在這個(gè)城市的居民權(quán)。一畝地票總能換一套經(jīng)濟(jì)適用房吧，這樣他就不至于變成無(wú)產(chǎn)者了。這樣的一畝土地能在城市發(fā)揮更大作用，不占用耕地，只是建設(shè)用地的轉(zhuǎn)移。那么農(nóng)民交出宅基地能復(fù)墾嗎？其實(shí)現(xiàn)在很多宅地占用的都是良田，而城市發(fā)展則可以使用沙地、荒地和坡地。這樣不僅不會(huì)減少耕地，反而有可能會(huì)增加耕地。這樣就可統(tǒng)籌調(diào)配城鄉(xiāng)建設(shè)用地，我把這種思路稱為經(jīng)營(yíng)國(guó)土。當(dāng)然這需要政府部門(mén)認(rèn)識(shí)到位、工作到位。

　　第五，利益調(diào)整：征收物業(yè)稅可代土地差價(jià)。地方政府為何熱中從土地出讓中獲取利益？原來(lái)地方財(cái)政多年支大于收，虧空額每年達(dá)一萬(wàn)多億元，不得不靠“土地差價(jià)”彌補(bǔ)。如何使地方財(cái)政不致減收？中房上海公司2003年在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出開(kāi)征物業(yè)稅的建議，物業(yè)稅在各國(guó)都是地方稅?，F(xiàn)在物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)試點(diǎn)”已三年，開(kāi)征起來(lái)困難重重。國(guó)稅總局最近表示物業(yè)稅近兩年內(nèi)都不可能開(kāi)征。為什么物業(yè)稅不好征呢？城市居民說(shuō)70年土地使用金我都交過(guò)了，怎么還向我征物業(yè)稅！可見(jiàn)最好是從沒(méi)有交過(guò)70年土地使用金的房屋開(kāi)征物業(yè)稅。那么到哪里去找這樣的房屋呢？有啊，就是小產(chǎn)權(quán)房。它沒(méi)有交過(guò)土地出讓金，恰恰可以從這里起步物業(yè)稅。所以我建議，可以把這幾個(gè)問(wèn)題聯(lián)系起來(lái)考慮。一方面沒(méi)有交過(guò)費(fèi)的交稅是理所當(dāng)然，另一方面可以給政府提供源源不斷的稅收，比利用土地差價(jià)剝奪農(nóng)民要合理得多。還可以幫助各方面下臺(tái)階，幫誰(shuí)下臺(tái)階呢？幫賣小產(chǎn)權(quán)的農(nóng)民下臺(tái)階，幫買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)的城里人下臺(tái)階，也幫政府主管部門(mén)下臺(tái)階。

　　諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者、美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨說(shuō)：“二十一世紀(jì)對(duì)世界影響最大的有兩件事：一是以美國(guó)為首的新技術(shù)革命，二是中國(guó)的城市化”。我們應(yīng)當(dāng)讓城市化造福于全國(guó)人民，使農(nóng)民不至于因?yàn)檫M(jìn)城而從有產(chǎn)者變成無(wú)產(chǎn)者，使城市居民可以得到更好的居住生活條件，也使房地產(chǎn)企業(yè)可以在更大的空間為城鄉(xiāng)居民建設(shè)房屋和提供服務(wù)。

　　謝謝大家。