主持人：下面我們請(qǐng)出我們的第三位嘉賓，富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)李思廉，李先生的演講主題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與城市經(jīng)營(yíng)共創(chuàng)雙贏。

　　李思廉：大家好，很榮幸作為今天大會(huì)的發(fā)言嘉賓之一，今天我說(shuō)的題目是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)營(yíng)共創(chuàng)雙贏。在我的主題演講之前，先講一下今天大會(huì)的主題。我覺(jué)得2004年中國(guó)的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)出現(xiàn)低潮。第一個(gè)原因是因?yàn)槿珖?guó)大多數(shù)品牌房地產(chǎn)商經(jīng)過(guò)了十多年的奮戰(zhàn)，不管是對(duì)土地政策還是金融政策都有很好的免疫系統(tǒng)；管理優(yōu)秀的企業(yè)還有很強(qiáng)的預(yù)警系統(tǒng)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候做出反應(yīng)，調(diào)整策略。當(dāng)然在這個(gè)過(guò)程中，肯定會(huì)有免疫能力差的企業(yè)倒下來(lái)，但是市場(chǎng)自然有后來(lái)人。一批優(yōu)秀的中小型企業(yè)都無(wú)時(shí)無(wú)刻的都在虎視眈眈，為了變新成為比較大型的企業(yè)而努力奮斗。第二個(gè)原因是土地的問(wèn)題。土地的規(guī)范化可以說(shuō)是大型的房地產(chǎn)商共同努力，或者說(shuō)是大家最愿意看到的局面。通過(guò)新一輪的收緊的土地，規(guī)范化公開(kāi)、公正的好處就可以體現(xiàn)出來(lái)了。有實(shí)力的企業(yè)，還可以加快發(fā)展，向全國(guó)買(mǎi)地。這樣可以令到流散在沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力企業(yè)手中的土地又一次回歸到市場(chǎng)上面來(lái)。因?yàn)榇蠹叶贾?，由于以前中?guó)的國(guó)情和體制，有關(guān)系的企業(yè)手中都會(huì)有大量的土地，政府一時(shí)也難于清查處理。通過(guò)這次大規(guī)模的閑置土地清理，土地的價(jià)值更能夠體現(xiàn)出來(lái)，市場(chǎng)的運(yùn)作也可以更透明。整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)都會(huì)受到好處，土地的市場(chǎng)也可以很干凈，大家辦手續(xù)也可以輕松很多?，F(xiàn)在回到我今天所講的題目，就是“房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和城市經(jīng)營(yíng)共創(chuàng)雙贏”。

　　作為本屆論壇廣州的發(fā)展商代表，在感到榮幸的同時(shí)，也希望和在座的朋友共同探討一下富力地產(chǎn)集團(tuán)十一年以來(lái)發(fā)展的模式和廣州特定的市場(chǎng)情況。從本屆年會(huì)主題看來(lái)，我認(rèn)為誰(shuí)抓住了城市發(fā)展的脈搏，加強(qiáng)企業(yè)的自身管理就可以獲得房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和成功。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)支柱的地位主要體現(xiàn)在基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性。在現(xiàn)代化城市建設(shè)的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)都發(fā)揮著這兩個(gè)特點(diǎn)。在上個(gè)世紀(jì)90年代初期，廣州開(kāi)始了舊城改造、新區(qū)開(kāi)發(fā)，為眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供了發(fā)展的良機(jī)。富力地產(chǎn)集團(tuán)就是在這個(gè)時(shí)期創(chuàng)建的。在隨后的10幾年里，富力緊跟著時(shí)代的步伐在廣州的城市建設(shè)同步的同時(shí)，也為廣州的城市建設(shè)添磚加瓦，努力實(shí)現(xiàn)著富而思進(jìn)，力創(chuàng)新高的目標(biāo)。

　　企業(yè)可以參與的經(jīng)營(yíng)城市的機(jī)遇當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)是很重要的。我們認(rèn)為，地產(chǎn)的發(fā)展隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程一起發(fā)展。在體制轉(zhuǎn)變的今天，在政府開(kāi)明領(lǐng)導(dǎo)下的今天，經(jīng)營(yíng)層次的主體不僅僅是政府了，還有一個(gè)龐大的充滿活力的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)中適者生存，強(qiáng)者更強(qiáng)，良性的競(jìng)爭(zhēng)使每個(gè)優(yōu)良的企業(yè)，都保持了很大的進(jìn)步。下面我想利用富力作為一個(gè)例子，分開(kāi)三點(diǎn)說(shuō)一下我今天的題目。

　　第一，是城市化發(fā)展中房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇。經(jīng)營(yíng)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)城市有共通之處，多年以來(lái)，通過(guò)市場(chǎng)無(wú)形的力量提高了企業(yè)在所在的城市、所在的區(qū)域的平臺(tái)價(jià)值，強(qiáng)化了企業(yè)的資金流、信息流和人才流、物質(zhì)流的吸引力和凝聚力。在90年代廣州的城市化的進(jìn)程當(dāng)中，富力地產(chǎn)把握了時(shí)機(jī)，也是發(fā)展企業(yè)本身，也為城市化作出了貢獻(xiàn)。從1994年開(kāi)始，富力為廣州的老城區(qū)搬走了20多支污染嚴(yán)重的大煙筒；也解決了老企業(yè)的異地重建、擴(kuò)大生產(chǎn)的資金緊缺的問(wèn)題；也為市民提供了良好的居住和生活環(huán)境，富力得到了社會(huì)公眾的認(rèn)可和贊賞。在2001年的7月份，當(dāng)北京贏得2008奧運(yùn)會(huì)主辦權(quán)的時(shí)候，富力也立刻決定，進(jìn)軍北京。在充分的準(zhǔn)備底下用31.6億投標(biāo)，在02年的三月份贏得了北京CBD地區(qū)一塊占地48萬(wàn)平方米的最大的住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)。也利用北京的奧運(yùn)，投入了大量的資金來(lái)刺激市場(chǎng)。我們從2003年3月份開(kāi)賣(mài)到現(xiàn)在，我們已經(jīng)賣(mài)了33億取得了優(yōu)良的成績(jī)，也跟政府創(chuàng)造了雙贏。這個(gè)可以說(shuō)富力地產(chǎn)集團(tuán)就是隨著城市化的腳步成長(zhǎng)的。第二，我們跟城市同步發(fā)展，也搶建了城市的高點(diǎn)。熟悉地產(chǎn)的人都知道，房地產(chǎn)要做的好，絕對(duì)不是一件容易的事，這個(gè)跟城市經(jīng)營(yíng)的難度都是一致的。房地產(chǎn)公司的生命線是什么呢？我說(shuō)的就是房子的質(zhì)量，這個(gè)跟城市管理要把治安和環(huán)境搞好的基本道理是一樣的。富力在發(fā)展的初期，主要圍繞在老城區(qū)拿地、蓋房子、銷(xiāo)售、累積資本。到了近期，隨著廣州城市建設(shè)的高速發(fā)展，富力選擇了廣州的CBD地區(qū)珠江新城作為發(fā)展戰(zhàn)略的陣地，在銷(xiāo)售商品房的同時(shí)，也向強(qiáng)項(xiàng)投資的物業(yè)如酒店、寫(xiě)字樓方面發(fā)展。這個(gè)跟王總剛才的觀點(diǎn)有一點(diǎn)不同，不過(guò)我想如果我們能夠控制一些安全比例還是可以的。

　　從2003年9月份的土地拍賣(mài)開(kāi)始，富力地產(chǎn)先后在珠江新城拿了7塊地?，F(xiàn)在在珠江新城的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)了50萬(wàn)平方米。在建的大概有40萬(wàn)平方米，包括了三棟寫(xiě)字樓，也包括了兩棟五星級(jí)的賓館，他們分別是萬(wàn)豪酒店下的廣州富力麗思卡爾頓酒店和凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)下的廣州富力君悅大酒店。隨著前幾天的中國(guó)最大的機(jī)場(chǎng)--廣州白云新機(jī)場(chǎng)的使用，還有CAPE九加二的影響，還有廣州南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的高速發(fā)展，和整個(gè)廣州交通的樞紐的建成，我們期待在2006年我們所有商業(yè)物業(yè)蓋成的同時(shí)可以和廣州同步，邁向新的臺(tái)階。

　　第三，是關(guān)于土地金融和城市土地政策思考的一些問(wèn)題。我覺(jué)得城市的一切的活動(dòng)都是依賴(lài)著土地上面，城市的土地是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展必要的前提，也是經(jīng)營(yíng)城市重點(diǎn)策略資源之一。在城市的國(guó)有資產(chǎn)當(dāng)中最具有活力，增值潛力最大，政府又能夠直接營(yíng)運(yùn)的就是城市土地的資產(chǎn)。政府如果把土地的資產(chǎn)管好，財(cái)政一定好，大部分的城市問(wèn)題也解決了。我覺(jué)得政府應(yīng)該建立更透明、公平、公開(kāi)的土地政策。這個(gè)跟房地產(chǎn)可以建立雙贏的局面，也是最有效的最簡(jiǎn)單的辦法。

　　最后，我提一些我的希望和建議，談一下稅費(fèi)的問(wèn)題。中國(guó)的稅務(wù)進(jìn)行了多次的改革，中國(guó)也進(jìn)行了好多好多次不同的改革，但是企業(yè)所得稅的變化始終是最慢的。我們希望各地的政府通過(guò)不同的渠道，可以把這個(gè)企業(yè)的所得稅降到大概25％以?xún)?nèi)，也可以把經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)降低一下，也把企業(yè)分紅給個(gè)人的稅降一下。我想可以很快的刺激投資的意向，加快城市的發(fā)展，政府實(shí)際下面收到的整體稅收一定會(huì)增加的。

　　第二也希望政府的領(lǐng)導(dǎo)和城建部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)，包括建委、國(guó)土局的領(lǐng)導(dǎo)定期跟房地產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)開(kāi)座談會(huì)聽(tīng)聽(tīng)我們的建議。覺(jué)得好的，符合國(guó)家政策的就采用，這樣也肯定可以加快城市的發(fā)展，共創(chuàng)雙贏，也讓企業(yè)對(duì)城市的建設(shè)做出貢獻(xiàn)。我今天的發(fā)言就到這里，謝謝大家。

　　主持人：下面是我們的提問(wèn)時(shí)間，有哪些朋友有問(wèn)題？

　　聽(tīng)眾：李總，你好，王石他說(shuō)有機(jī)會(huì)還來(lái)海南投資。據(jù)我所知，在?？谝呀?jīng)有一個(gè)富力花園了，不知是否是富力地產(chǎn)的投資？如果是的話，請(qǐng)問(wèn)你是怎樣看好?？谑袌?chǎng)？為什么還敢來(lái)海南投資？然后對(duì)于?？诘某鞘薪?jīng)營(yíng)與海口城市共創(chuàng)雙贏你有一些什么建議？謝謝。

　　李思廉：富力花園可能跟我們的關(guān)系不大，我們公司對(duì)海南的認(rèn)識(shí)不深。我來(lái)玩過(guò)幾次，對(duì)海南的旅游條件非?？春?。但是，房地產(chǎn)的發(fā)展跟王石先生剛才所說(shuō)的，中國(guó)現(xiàn)在最安全的還是搞商品房。把它賣(mài)了賺了錢(qián)，公司在過(guò)去的十年都非常積極的這樣做，累積了大量的現(xiàn)金流，所以我們從今年開(kāi)始才投資商業(yè)的房地產(chǎn)。由于海南的人口關(guān)系，我想我們短期來(lái)大力發(fā)展房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)不是很大，可能旅游的會(huì)考慮一下。

　　聽(tīng)眾：我是來(lái)自廣州的新快報(bào)的記者，我想問(wèn)一下廣州的局部市場(chǎng)今年以來(lái)呈現(xiàn)了很強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，而實(shí)際上表現(xiàn)出來(lái)廣州的房地產(chǎn)商有一些出現(xiàn)了預(yù)售的資金量占有的投資量的比例過(guò)高的一種傾向。不知道李先生怎么看待這個(gè)問(wèn)題的？還有一個(gè)就是對(duì)于富力地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，你們的自有資金量占有的比例能不能透露一下？

　　李思廉：大家都有不同的安全線，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)都非常透明的。自有資金還是多點(diǎn)比較好，我們的自有資金的比例肯定是超過(guò)30％的，這個(gè)主要是因?yàn)槲覀兊倪^(guò)去十年累積了比較充足的資本金。

　　主持人：謝謝，后面的朋友有問(wèn)題要提出嗎？讓我們用掌聲謝謝李思廉先生。