由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開(kāi)，本屆年會(huì)的主題為"改革三十年大變局下中國(guó)房地產(chǎn)新契機(jī)"。觀點(diǎn)網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　以下為6月14日下午中原集團(tuán)副主席黎明楷（Sherman）演講實(shí)錄。

　　黎明楷：大家好！我講的內(nèi)容跟大會(huì)選擇的主題有一點(diǎn)點(diǎn)不同，我講一下二手住宅市場(chǎng)，為什么講二手呢？我相信你們對(duì)一手的掌握度已經(jīng)非常深了，不想聽(tīng)我來(lái)吹了，我談一下中國(guó)主要城市二手住宅市場(chǎng)的比較。二手市場(chǎng)在一個(gè)成熟的市場(chǎng)來(lái)講占的分量是比較重的，二手市場(chǎng)活躍是住宅整體市場(chǎng)成熟的標(biāo)志，從內(nèi)地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看現(xiàn)在處于一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程。也不是說(shuō)內(nèi)地市場(chǎng)不成熟，不如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在某些方面不理智、消費(fèi)者不理智，偏偏大企業(yè)一般都是在市場(chǎng)中擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，在市場(chǎng)好的時(shí)候它能跑過(guò)一節(jié)、它能生存下來(lái)。另外，二手的產(chǎn)品比一手有更強(qiáng)的一般性，就是買房的人不一定要買新的房子。

　　如果香港賣成熟的，那南方成熟的投資是比較高的，二手房占比例還是比較大的，我們看到二手房在質(zhì)量方面還是有差距，但是確實(shí)跟規(guī)劃、環(huán)境方面有關(guān)系。

　　再說(shuō)一下市場(chǎng)活躍程度，我這里用人均成交套數(shù)來(lái)解決。內(nèi)地城市二手住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展空間大，你在推廣盯著這種客人的時(shí)候不要那么積極會(huì)好一點(diǎn)，香港與你的想象是差不多的。在香港做二手還是比較努力做的，成本還是能達(dá)到大的成交量。要等內(nèi)地變成二手住宅專用市場(chǎng)，應(yīng)該還要經(jīng)過(guò)好長(zhǎng)時(shí)間等待。大概介紹一下二手的水平，一手的可能沒(méi)有你們的熟悉，具體比較其中一個(gè)應(yīng)該是人算的，香港的人均GDP大概是深圳的三倍，深圳的GDP也超過(guò)了1萬(wàn)，其實(shí)廣州也能賽過(guò)，也就是低了一點(diǎn)點(diǎn)。凡是上海、北京的二手平均價(jià)格有點(diǎn)偏高了，作為一個(gè)核心的大城市其實(shí)還有很多的努力，有一些是進(jìn)度比較低的，是我們?cè)诙质袌?chǎng)積極的成交。與這些積極的成交為例，以北京為低，在北京市場(chǎng)的差度可能就會(huì)比較大。

　　接著分析一下各城市中原領(lǐng)先指數(shù)。基于對(duì)各地二手市場(chǎng)的掌握，在二手方面的價(jià)格是比較明確的。其實(shí)在這段時(shí)間里上海在2005年就經(jīng)過(guò)一些調(diào)整，調(diào)整以后上海目前的樓價(jià)低了，但上海的5月份僅升了50%。如果我要分析一下在深圳，目前也在回調(diào)，北京的價(jià)格也上升了，這是好事還是壞事，這是大家自己判斷了。

　　各城市租金水平及租金回報(bào)率，香港租金絕對(duì)值高，內(nèi)地城市租金水平差異小，內(nèi)地城市租金回報(bào)率已經(jīng)低于香港；廣州和香港租金回波率水平相當(dāng)，均為4.5%左右。其他的東西不用說(shuō)太多了，我就講這些，謝謝大家！