8月13日，由觀點新媒體主辦，上海證券報、每日經(jīng)濟新聞、搜狐焦點網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。14日上午會上，中坤投資集團董事長黃怒波先生發(fā)表了題目為《品牌再塑造--中國房地產(chǎn)企業(yè)的再出發(fā)》的演講。以下為黃怒波先生演講的全文實錄：

　　黃怒波：實際上這個題目稍微有一些改變，因為昨天聽了一天后，有很多想法。我想這個論壇我們主題是復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來。嚴(yán)格的講實際上有兩個主題詞要討論，一個是關(guān)于復(fù)蘇，是否我們真的在復(fù)蘇。一個是改變，是否我們未來真的能改變。從這個延伸出品牌再塑造的問題。

　　第一，關(guān)于復(fù)蘇的問題，昨天整體來看，大家情緒都很高，因為這一段時間確實不錯，所有的人房子都賣完了，包括我們的?，F(xiàn)在復(fù)蘇的跡象有幾個重要的方面，一個是庫存極速下降。下降到這些年來的最低水平。第二，地王再歸來，而且地王價格大大超過了07年以前的價格。第三，房地產(chǎn)價格的恢復(fù)。我不叫它在上漲，因為房地產(chǎn)價格上升通道是不變的，如果理性的恢復(fù)還是可以的。第二個大的跡象就是流動性空前未有的極速增長，今年這么大的流動性、這么集中的投入，這么多年來還是不多見的。導(dǎo)致全社會上下對通脹的預(yù)期，對自己儲蓄的擔(dān)憂。最近一個統(tǒng)計，老百姓的儲蓄，包括企業(yè)，包括百姓的儲蓄，首次下降。再一個，住房的剛性需求還是在回升。在前幾年，我們很多的媒體也好，經(jīng)濟學(xué)家也好，總是在講狼來了，講這個泡沫一定會出現(xiàn)。包括我們企業(yè)家也好、房地產(chǎn)專家也好，都在講，其中提出百日巨變。這些信號給大家一個預(yù)示，就是房地產(chǎn)必然要崩盤，價格一落千丈。從這個就導(dǎo)致了社會觀望情緒，甚至出現(xiàn)抵制買房，把正常存在的剛性需求也終止了。在目前流動性過剩的前提下，大家發(fā)現(xiàn)狼沒有來，百日巨變也沒有發(fā)生，大家預(yù)期要通脹，唯一保值的就是房子，在這種情況下，出現(xiàn)了小陽春。還有一個，中央政府也好、專家也好、媒體也好，都在說中國經(jīng)濟率先復(fù)蘇了。中央政府宣布保八，媒體也在講，這些信號消除了危機感。原來大家都覺得不確定，經(jīng)濟崩潰、就業(yè)有問題，現(xiàn)在樂觀情緒出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)快速回暖。還有一個大的問題，投資需求。實際上中國的投資產(chǎn)品非常少，通脹的預(yù)期，讓民眾發(fā)現(xiàn)了，企業(yè)唯一保值或者升值的將來或者是房產(chǎn)或者物業(yè)。

　　這些因素就造成了現(xiàn)在復(fù)蘇的現(xiàn)象，你說現(xiàn)象也好，說假象也好，但是我想無論如何它不是真正的復(fù)蘇。我給這個現(xiàn)象下了一個結(jié)論，叫偉哥效應(yīng)，是央行給我們?nèi)堪l(fā)了偉哥，大家吃了后，一夜之間全部興奮了。但是偉哥之后會怎么樣，我們再探討探討。復(fù)蘇體現(xiàn)的背后，房地產(chǎn)運營模式，以前宏觀調(diào)控提出的問題都沒有去解決。2004年以來國家針對房地產(chǎn)業(yè)進行了30多次的調(diào)控，提出了許許多多的問題，但是因為金融危機終止調(diào)控措施。從另外意義上，說是挽救了房地產(chǎn)業(yè)。百日巨變沒有發(fā)生，到底是好是壞，也許我們失去了一次鳳凰蘗盤的機會。在金融危機之后，中央政府出臺的大量政策，幾乎把所有能給的都給了，有幾個政策比較關(guān)鍵，一個是20%資本金的問題，還有土地出讓金緩交問題，還有二套房放松的問題；還有一個很關(guān)鍵的，就是最高法的司法建議，就是對金融危機當(dāng)中出現(xiàn)的房地產(chǎn)糾紛，不采取強制措施，這也是很重要的一條。實際上挽救了中國的經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)，但是我認(rèn)為也把一場至關(guān)重要的改革與機會終止了。

　　第二個觀點，復(fù)蘇的假象的一個依據(jù)。房地產(chǎn)業(yè)的形象并沒有有所好轉(zhuǎn)。我們有一個簡單的統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)在整個中國社會的形象是負(fù)面的。有幾個數(shù)字，如果你在百度當(dāng)中輸入"房地產(chǎn)暴利"，可以檢出27萬篇。北京社會2008年調(diào)查，房地產(chǎn)業(yè)的誠信程度在全社會是最低的，發(fā)生的三鹿奶粉事件食品行業(yè)誠信度是倒數(shù)第二。昨天任總也講小康雜志做的調(diào)查，對企業(yè)也好、商人也好，誠信度比性工作者還要低。從這個就說明房地產(chǎn)行業(yè)形象不是很好。中華慈善總會對100個房地產(chǎn)企業(yè)進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)只有8%的民眾對房地產(chǎn)企業(yè)比較滿意，除此之外都是評價很低的。調(diào)查還顯示只有6成左右的房地產(chǎn)商將商業(yè)誠信作為最主要的社會責(zé)任活動。四成企業(yè)還沒有把這個列入社會責(zé)任履行范疇。新浪網(wǎng)進行了一個2000人調(diào)查，認(rèn)為開發(fā)商形象是負(fù)面的比例高達80.96%。在這種情況下，宏觀調(diào)控之前的房地產(chǎn)形象完全是負(fù)面的。在這次復(fù)蘇當(dāng)中沒有看到任何有所調(diào)整的跡象，所以我說復(fù)蘇掩蓋了一些問題，還是沒有得到真正的解決。

　　第三，房地產(chǎn)創(chuàng)新并沒有出現(xiàn)。從這次復(fù)蘇看，開發(fā)模式也好、營銷模式也好、運營模式也好，都還是守舊的，沒有出現(xiàn)絲毫的創(chuàng)新。從土地供應(yīng)模式、金融產(chǎn)品，從銷售模式、盈利模式、社會服務(wù)以及與消費者的關(guān)系，絲毫都沒有變化，都還是宏觀調(diào)控以前的模式。當(dāng)然了，樓盤更大了，也更漂亮了，也更美了，但是原有開發(fā)模式與思路都沒有改變，實際上為這個行業(yè)下一步的創(chuàng)新造成了很大的阻力。這種模式不改變，也就引誘了新的進入者進來，因為盈利太豐厚了。

　　第三個就想談復(fù)蘇當(dāng)中的新的風(fēng)險。第一，經(jīng)濟回暖的不確定性。現(xiàn)在也許是我們自己走夜路，自己給自己吹口哨，我們講中國經(jīng)濟復(fù)蘇了。但是中國經(jīng)濟發(fā)展是在一個全球化背景下發(fā)展，我們是全球化最大的受益者，在全球經(jīng)濟還在谷底的時候，中國經(jīng)濟是不是能一枝獨秀，是不是這四萬億的偉哥刺激的我們很興奮，下一步會怎么樣？所以在這個問題上，經(jīng)濟回暖有很大的不確定性。給我們房地產(chǎn)下一步發(fā)展經(jīng)濟背景也帶來了極大的不確定性。新的風(fēng)險，因為現(xiàn)在社會整個產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了回暖，導(dǎo)致了各種的鯊魚也好、鱷魚也好，各種精英單位作為新的野蠻人闖入，只有這個地方有利益。在這個時候出現(xiàn)地王，拉高地價不計成本，直接推動了房價上升預(yù)期、通脹預(yù)期，再加上庫存急速下降，開工量不足，就出現(xiàn)了恐慌性購買，怕明天沒有房了。這就造成房價不穩(wěn)定、不理性的急速上漲，給中央政府對我們行業(yè)調(diào)控埋下了禍根。改革開放以來，唯一給民營企業(yè)開放的領(lǐng)域就是房地產(chǎn)業(yè)，為什么房地產(chǎn)業(yè)在福布斯富豪榜這么多，就是因為只有這個行業(yè)給民營開放。再一個，目前大家都在披星戴月，日夜兼程的開工，所有房地產(chǎn)企業(yè)都在趕快開工。明年下半年起就會有大量的產(chǎn)品，在這個時候如果經(jīng)濟回暖不確定性再繼續(xù)保持，如果世界經(jīng)濟再出新的問題，如果央行再出現(xiàn)新的政策，會對房地產(chǎn)市場帶來一個很大的危機。這個時候會帶來新的庫存與資金鏈的問題。鐘偉教授給我講，今年將發(fā)生豬肉價格飛速上漲，因為前兩年價格下跌，老百姓不養(yǎng)豬了，但是豬肉還是要吃，今年可能豬肉價格就會急速上漲。我管目前的現(xiàn)象叫"養(yǎng)豬現(xiàn)象"。我給它定義盛世危年，大家都在說好聽的，總得有人說點不好聽的。如果我們那么樂觀，或者會給自己埋下一個麻煩的伏筆。當(dāng)政府緩過勁來，整個經(jīng)濟復(fù)蘇的時候，要考慮平衡，那個時候政府會再出手，延續(xù)終止的調(diào)控措施。對這個我們要有思想準(zhǔn)備。當(dāng)然也有好的一面，四萬億投入后，基礎(chǔ)設(shè)施、交通能源大幅投入，中國大城市會不斷形成、不斷完善。城市空間會放大，出行的便利，新的建設(shè)用地的城市空間會形成，比如舉一個例子，原來北京的大興，所有土地都在升值，所有的土地都得到了大家關(guān)注。原來大家都不去，因為交通不便。城市化發(fā)展速度，會給我們城市增加無限空間。所以大家不要以為地沒有了，新的土地量出現(xiàn)，會對建筑價格產(chǎn)生抑制。舊村改造也是一個大的戰(zhàn)略，將騰出十年發(fā)展的用地，這方面大家不用擔(dān)心。

　　下一步對房地產(chǎn)業(yè)要意識幾個問題，第一，資源短缺將是城市化加速后的重大問題。水、氣、電、交通這些公共產(chǎn)品，一定會成為房地產(chǎn)開發(fā)的制約因素。比如原來沒有意識到你建的小區(qū)可能沒有水了，地下水限制開采。做房地產(chǎn)不考慮這個，是沒有辦法開發(fā)的。南水北調(diào)，將給北京市帶來一個巨大發(fā)展空間。因為有水了，城市容納量大了，人口可以容納更多了，這使房地產(chǎn)需求更大。但是反過來說，我們?nèi)ヒ粋€將會發(fā)生水危機的城市進行開發(fā)，那將是一場災(zāi)難，比如水價不斷上升。防災(zāi)和安全問題是現(xiàn)在一個重要問題，現(xiàn)在城市災(zāi)害越來越多，這個將會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)問題。我們是不是在災(zāi)難頻發(fā)的地區(qū)投資，這個要考慮。還有天氣越來越熱，成本越來越上升，這些都要考慮。此外安全問題也提出來了，我們原來以為社會治安很好，現(xiàn)在社會矛盾加劇，城市越來越不安全。在這個時候，房地產(chǎn)提供產(chǎn)品的時候，下一步是它一個支撐的因素，也是一個失敗的因素。要考慮到隨著中國經(jīng)濟系數(shù)增大，現(xiàn)在大概0.496，社會利益沖突越來越尖銳，在這個時候我們房地產(chǎn)企業(yè)要防范風(fēng)險，避免成為矛盾對象。同時社會安全問題將影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的提供，更安全、更安靜、更放心的社區(qū)規(guī)劃是高品質(zhì)的標(biāo)志，所以我們做房地產(chǎn)商從現(xiàn)在規(guī)劃，要考慮防災(zāi)意識，要考慮安全意識。

　　這個結(jié)論就是要相信未來，我們從改變看到行業(yè)很好的未來。在這兩個結(jié)論下，我提出房地產(chǎn)企業(yè)再塑造的問題，第一個問題，我們針對剛才講的負(fù)面形象來講，我們行業(yè)一定要整體企業(yè)公民，要勇于承擔(dān)社會責(zé)任，要改善與社會、與民眾的關(guān)系。要塑造善的企業(yè)品牌，樹立不作惡的企業(yè)形象?，F(xiàn)在上海梅都倒掉的這個樓，是一個很壞的形象，是一個作惡的企業(yè)。我們要注意品牌再塑造的問題。品牌再塑造當(dāng)中，我們要做社會的一個進步的領(lǐng)先者。比如社會的節(jié)能、安全，這些科技方面我們要采取新的產(chǎn)品、新的設(shè)計、新的規(guī)劃，做社會進步的引領(lǐng)者，在這個當(dāng)中找到我們盈利增長點。再一個，改善土地持有、資金獲得、上升預(yù)期為模式的經(jīng)營模式，增強我們的公益性。實際上萬科在四川地震后做了很多工作，但是他們因為驚弓之鳥，不敢再說了。這是改善我們企業(yè)形象、行業(yè)形象一個極好的機會。

　　總體來看，房地產(chǎn)業(yè)針對上面的改變，我們應(yīng)該提出一個品牌再塑造的概念，如果在這樣的情況下，我想面臨兩三年內(nèi)有可能到的大的宏觀調(diào)控，我們可能不至于再象去年那樣惶惶不可終日。謝謝！