主持人：中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不過二十余年的時(shí)間，應(yīng)該朔我們?nèi)杂性S多值得學(xué)習(xí)的地方，而香港及新加坡房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響又是非常深遠(yuǎn)的。2006年宏觀調(diào)控，站在他們的角度，他們?cè)趺纯创?下面我們將進(jìn)行我們下午的三人對(duì)話--施生問答錄。有請(qǐng)：施永青先生和張文豪先生。

　　施永青先生祖籍浙江寧波，生于上海，3歲到香港，大學(xué)畢業(yè)后曾教書8年，1978年和朋友創(chuàng)立中原地產(chǎn)，以無為而治的經(jīng)營(yíng)理念將中原發(fā)展成一家在香港和內(nèi)地頂級(jí)的集團(tuán)公司。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)游刃有余，還辦報(bào)紙，在香港的房地產(chǎn)界，施永青的偶像地位讓他似乎總是處在香港輿論的中心。他們接下來會(huì)有什么更精彩的言論呢？下面有請(qǐng)。

　　張文豪：今天我在來的路上，施永青先生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)判斷，這個(gè)判斷我就不多說了，我剛下飛機(jī)的時(shí)候，北京的朋友發(fā)一個(gè)短信，在河北發(fā)生了五級(jí)的地震，北京有沒有震感，我想這個(gè)會(huì)不會(huì)成為結(jié)論的支撐？

　　施永青：我想知道你看到了什么？

　　張文豪：在未來的價(jià)格會(huì)下跌15%左右。

　　施永青：應(yīng)該我聽到開發(fā)商說到東北有電，就上去了，我用這個(gè)估計(jì)在兩方面去談：一是宏觀調(diào)控的政策出來之后，我們做的二手市場(chǎng)的成交量少了30-40%，這是不小的數(shù)字，因?yàn)橹性瓏?guó)內(nèi)大概有1萬員工在前線，他們的敏感度還是很強(qiáng)的。成交量少了之后，隨之是價(jià)格影響，成交小的話，總有一部分人，等著要出售就把價(jià)錢降下來，才可以賣出去。去年上海，宏觀調(diào)控的時(shí)候，出現(xiàn)成交量下跌，之后價(jià)格也下跌。現(xiàn)在，按照成交量下跌的結(jié)論，這個(gè)價(jià)格也要下跌。另外下跌的原因是，因?yàn)槲也幌朐傧蛘祪r(jià)了，如果政策出來之后沒有效果的話，再出來一個(gè)政策影響就更加大了，現(xiàn)在中央政府推出來的政策大部分是有效的，這個(gè)效果隨著落實(shí)、貫徹應(yīng)該是慢慢的顯示出來。我自己估計(jì)，中央政府是想看到房地產(chǎn)的價(jià)格下來一點(diǎn)，他才滿意的，否則的話，他的政策怎么才能叫做有效呢？出來之后沒有結(jié)果，這個(gè)政策就沒有效了，為什么要價(jià)格下來？我估計(jì)如果這個(gè)價(jià)格不下這個(gè)水平的話，他可能還會(huì)出新的政策，這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者影響更加大。因?yàn)樗^宏觀調(diào)控，主要目的是想支援，不要單一的流向房地產(chǎn)，中國(guó)前兩年房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展得太快了，導(dǎo)致資源錯(cuò)配，投資什么最好呢？投資房地產(chǎn)最好。投資其他的行業(yè)賺錢的能力都沒有房地產(chǎn)好。造成資源都流向房地產(chǎn)行業(yè)，這是中央不想看到的。

　　現(xiàn)在我們想開發(fā)東北、開發(fā)內(nèi)陸的城市，如果開發(fā)的話，就讓資源流到內(nèi)陸去，現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展太快，內(nèi)陸城市的資源都被吸收到沿海的大城市。我聽到窮的省份：湖南、貴州，辛辛苦苦賺了一點(diǎn)錢，就到浦東買寫字樓。有什么辦法改變這個(gè)資源的流向？因?yàn)樵趶?qiáng)經(jīng)濟(jì)里面，最重要的信息就是價(jià)格信息，價(jià)格變化才能影響資源的變化。如果價(jià)格還是在上升，那它接受資源的能力就不會(huì)改變，所以一定要讓價(jià)格壓下來，才能夠把資源不再流向房地產(chǎn)。所以這個(gè)目標(biāo)，我相信中央是下了決心，達(dá)到目標(biāo)，我想早點(diǎn)讓他達(dá)到目標(biāo)。因?yàn)楝F(xiàn)在政策很多，這個(gè)政策還沒有貫徹之前，就不要下新的政策，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)政策不是一下子見效的，它是需要時(shí)間的，最好讓定出來的政策得到貫徹、得到很好的調(diào)整，不要一下子再下新的政策。這是我主觀的愿望，可能講多了一點(diǎn)，有可能有些人聽得不開心。

　　張文豪：這個(gè)我們比較感動(dòng)，為什么？因?yàn)槭┫壬綍r(shí)遠(yuǎn)在香港，能夠在這么短的時(shí)間內(nèi)，對(duì)中央的用意體會(huì)如此深遠(yuǎn)，還是對(duì)這個(gè)問題有一定的思考。但是剛才聽了施先生的話，體會(huì)出一點(diǎn)，這點(diǎn)如果能夠達(dá)到，還是非常有效的，他覺得這個(gè)政策的效果應(yīng)該能夠達(dá)到改變開發(fā)商和購(gòu)房者的預(yù)期目的。因?yàn)橥顿Y者買了房子，這個(gè)房子有比較大的增長(zhǎng)，如果預(yù)期改變了就會(huì)比較有效。

　　施永青：現(xiàn)在主要是在觀望，還沒有下結(jié)論。

　　張文豪：您的信心也不是很足。

　　施永青：以我在香港的經(jīng)驗(yàn)，香港是92年開始?jí)悍康禺a(chǎn)的價(jià)格，92年引進(jìn)了7成按揭，香港原來是做9成按揭的。增加買房子的難度，把9成按揭降到7成，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)也是這樣做，把7成降到5成。后來增加印花稅，在交接的時(shí)候才收，所以產(chǎn)生效益要用時(shí)間的。后來到董建華時(shí)代，增加了八萬五才把價(jià)格壓了下來，現(xiàn)在中國(guó)政府的政法里面，有一部分，我擔(dān)心不但沒有增加供應(yīng)，反而把供應(yīng)放慢了。

　　張文豪：為什么？施永青：因?yàn)?，轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅也好，五年內(nèi)出售的要收稅，一般五年內(nèi)出售要收稅的話，就把出售的時(shí)間拖后，我就把本來可以出售的房子都凍結(jié)了，我現(xiàn)在不賣了，再等幾年再賣了，市場(chǎng)供應(yīng)的就小了。另外有一些人仍然還要買，但是把營(yíng)業(yè)稅加到樓價(jià)里面，他要賣貴一點(diǎn)，抵消營(yíng)業(yè)稅，反而把價(jià)格推上去了?？偟亩惒荒茉黾庸?yīng)，反而是打擊了供應(yīng)?，F(xiàn)在減少大面積的房子，要做90平方米的房子，90平方米以上的供應(yīng)量小了，引起了價(jià)格也不一定掉下來，這兩個(gè)政策，在短期內(nèi)效果不明確，而且有反效果。

　　張文豪：為什么剛才提到會(huì)下降15%？有點(diǎn)矛盾。

　　施永青：因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)外都感受到，中央政府還是下大決心，不但是調(diào)整，而且很多行政上都要施壓，如果消費(fèi)者感覺到的話，一定會(huì)觀望起來，觀望起來之后，成交量就小了，價(jià)格就會(huì)下來。

　　張文豪：開發(fā)商也好，住房者也好，關(guān)心價(jià)格也是兩方面。您談到香港的經(jīng)驗(yàn)，香港房地產(chǎn)的市場(chǎng)是面目全非的。現(xiàn)在我們有這樣的一個(gè)政策，使用一些認(rèn)為是很有力度的政策，會(huì)不會(huì)一下子把市場(chǎng)調(diào)控過度？

　　施永青：這個(gè)要很小心的，房地產(chǎn)的調(diào)整是很復(fù)雜的，上午我聽到房地產(chǎn)在用方面的功能，房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的水平，在國(guó)內(nèi)來說，它很重要的功能就是儲(chǔ)藏財(cái)富的功能，它是一個(gè)金融的工具。很多人把財(cái)富用房地產(chǎn)的模式儲(chǔ)藏起來，這不是昨天發(fā)生的，已經(jīng)有20多年的時(shí)間，大家賺的錢都放在房地產(chǎn)里面，把他壓下去的話，是把中國(guó)人民辛辛苦苦存起來的財(cái)富蒸發(fā)掉了，這對(duì)中國(guó)人民可能沒有好處，只有壞處。因?yàn)槎ㄈA推出房地產(chǎn)八萬五的時(shí)候，也要負(fù)責(zé)任。為什么要負(fù)責(zé)人呢？要對(duì)既存負(fù)責(zé)任，他壓房地產(chǎn)的價(jià)錢主要有兩個(gè)原因：一是房地產(chǎn)的價(jià)格升得太高了，和普遍大眾的購(gòu)買能力脫節(jié)了，他的目標(biāo)是把房地產(chǎn)的價(jià)格低以后壓下來，大家都可以買得到房地產(chǎn)。另外，他擔(dān)心房地產(chǎn)的價(jià)格太高了，影響香港在國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)能力，外國(guó)的公司到香港租寫字樓，價(jià)格、租金太高了，沒有競(jìng)爭(zhēng)能力，壓房地產(chǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，讓普羅大眾改善生活，這是從社會(huì)責(zé)任的角度去做的，但是做的效果恰恰相反，香港當(dāng)時(shí)是55%的人擁有房地產(chǎn)，撬走一半。

　　我說中國(guó)60-70%的人擁有房地產(chǎn)，如果不是這樣的話，負(fù)面的影響太大了，打擊一大片，保護(hù)一小片，大部分的市場(chǎng)蒸發(fā)了，小部分的人認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格降下來，反而不敢買了。當(dāng)房地產(chǎn)的資產(chǎn)下降的時(shí)候，整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)能力，再投資能力，都沒有了，經(jīng)濟(jì)就衰退了，內(nèi)部需求就降低了，結(jié)果就百業(yè)蕭條，受打擊的人都是既存的，失業(yè)的都是既存的，房地產(chǎn)價(jià)格壓下來之后，經(jīng)濟(jì)收入受影響，基層人民受到的影響更大，結(jié)果房地產(chǎn)價(jià)格掉下來之后，整個(gè)香港怨氣大增。本來是想解決貧富懸殊的問題，但是結(jié)果，富的更窮了，窮得連吃也沒有了。這個(gè)影響更加大了。所以我覺得打壓房地產(chǎn)的時(shí)候，真的要對(duì)既存人民考慮多一點(diǎn)，影響不是簡(jiǎn)單的。最近，我看了關(guān)于國(guó)內(nèi)研究經(jīng)濟(jì)方法的一本書。他說明是運(yùn)輸巧妙。他說，你把一個(gè)石頭拋出去，是很簡(jiǎn)單的，是可以估計(jì)到的，但是你要知道，不僅僅是是石頭。如果你用簡(jiǎn)單的思維判斷，你拋出去的是鳥，它就飛掉了，不知道飛到哪里去？不要以為你想怎樣就可以怎樣，它是小鳥，它是可以飛的，拋出去你是不知道的，你以為這樣做出來人們都有好處，實(shí)際上是沒有的。

　　張文豪：從施先生來講，房?jī)r(jià)漲不好，狂跌也不好。我們的經(jīng)濟(jì)政策不是石頭而是鳥，所以我們大家石頭可以隨便拋，但是鳥要看好。您的看法很新異，叫房屋空置，我個(gè)人有點(diǎn)疑問，操作的難度上，房子黑著燈，怎么調(diào)查它是不是空置的。這里有很多原因，比如他出差了或者暫時(shí)有原因到國(guó)外住一段，另外還有一個(gè)就是他的覺悟高，他要節(jié)能。這些都可以造成它外面看起來是空的，你如何確認(rèn)它是空置？

　　施永青：香港是有房屋登記的地方。如果你出租房子的話是要登記的，所以哪些房子是空置或者沒有空置都有基本的數(shù)據(jù)。因?yàn)槊磕甓家獔?bào)稅，政府知道在你的名下有多少單位，要收多少租，他有基本的資料。我提倡空置稅，主要的原因是想把實(shí)際的信息反映出來，現(xiàn)在中國(guó)有一個(gè)情況是，就是投資、儲(chǔ)藏財(cái)富的工具，有些人買了房子自己又不用，也沒有出租出去，因?yàn)樽獬鋈ブ笫詹换貋碛钟X得麻煩，就讓它空置。變成了虛假的稅負(fù)。很多人買了房子投資給發(fā)展商，給政府一個(gè)錯(cuò)誤的信息，所以價(jià)格就上去了。如果不允許空置的話，就是讓它增加空置的成本，他就會(huì)把這個(gè)房子出租出去以后再賣出去。發(fā)現(xiàn)原來租出去，租金跌了，價(jià)格也就跌了。一般都是空置六個(gè)月之后，才收空置稅。如果這樣的話，很多人會(huì)想辦法把房子賣出去，增加供應(yīng)量，價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。如果你要租出去給人，你的對(duì)象就增加了?，F(xiàn)在國(guó)家說大單位太多，有人說大單位受歡迎，為什么有這樣的情況，因?yàn)橹袊?guó)人買房子的都是有錢人，有錢人投資什么？他是按照自己的需要投資，他已經(jīng)有兩間房子，他買第三間房子的時(shí)候，還是買200平方米，你買回來，租出去的話，就要面臨具體的問題了，這樣的房子有沒有需要。所以收空置稅的效果比收轉(zhuǎn)讓稅的效果還要好，這樣失業(yè)率會(huì)減小一點(diǎn)。

　　張文豪：按照您的分析，房?jī)r(jià)要跌，又不能跌過一定的幅度，調(diào)控的難度難乎其難。有沒有別的手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?，F(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)比較暢旺，能不能把資金吸引過來，從而便捷起到癥結(jié)的目的，你覺得怎樣？

　　施永青：現(xiàn)在國(guó)內(nèi)資金影響房地產(chǎn)的另外一個(gè)原因就是，國(guó)內(nèi)沒有其他的好投資，A股升值也不少，相對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格來說，股票的價(jià)格還是比較小，國(guó)內(nèi)上市的股票監(jiān)管不是太好，賺錢利潤(rùn)不是很高，作假比較多，很多人投資股票都吃虧了，所以他還是買房子比較安全一點(diǎn)。所以要想資金完全回到房地產(chǎn)里面去，你經(jīng)濟(jì)提供其他的投資工具，像股票、債券，要把金融活躍起來，這樣可以把資源抽到其他的市場(chǎng)去?，F(xiàn)在中國(guó)很大的問題是，資金積累很快，但是社會(huì)需求上不上去，你的資金投到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上的機(jī)會(huì)很小，如果提供其他的投資機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)就不會(huì)炒得這么熱。如果要調(diào)控我覺得也不容易，政府關(guān)注房地產(chǎn)是沒有錯(cuò)的，如果真的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)有不平衡的時(shí)候，再做調(diào)控市場(chǎng)也是應(yīng)該支持的。但是調(diào)控的時(shí)候，不要迷信理論，應(yīng)該是按照實(shí)際的情況，政策推出以后，看看市場(chǎng)怎么反映，再調(diào)整，否則的話，就容易造成破壞。

　　張文豪：我想問您一下，您在香港樓市幾十年的經(jīng)歷，香港樓市的升幅和它周期性變化比我們內(nèi)地的次數(shù)還要多，我想問您個(gè)人的問題，希望你能同時(shí)回答，就說："您在香港樓市每次轉(zhuǎn)折點(diǎn)的時(shí)候，您都做出過預(yù)測(cè)嗎？"這是第一個(gè)問題。第二，你每次預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度如何？

　　施永青：我自己，在香港是1976年進(jìn)入房地產(chǎn)，我第一次預(yù)測(cè)房地產(chǎn)出問題是在1981、82年的時(shí)候，覺得這個(gè)價(jià)錢已經(jīng)太高了，除了中英談判的問題之外，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)太高了，所以我避過了那次大調(diào)整。

　　張文豪：避過去，是沒有買？

　　施永青：我是賺了一點(diǎn)錢，當(dāng)時(shí)價(jià)格從1200元掉到400-500元，1萬多一平方米，掉到四、五千平方米。當(dāng)時(shí)我身邊的朋友受到影響。第二次，是97年，房?jī)r(jià)掉下來的時(shí)候，當(dāng)時(shí)很多人都聽我講，不要再買房子了，我自己把所有的房子都賣掉了。另外03年的五月份，家里可以買房子了。報(bào)紙是有紀(jì)錄的。過去的歷史是比較準(zhǔn)的，不敢擔(dān)保以后怎么樣，過去的歷史還是比較準(zhǔn)的。

　　張文豪：會(huì)議安排還有新加坡的林總沒有上臺(tái)，不知道林總有沒有到場(chǎng)？

　　主持人：沒有。

　　張文豪：非常感謝施先生給我們做的判斷，但是仔細(xì)一點(diǎn)，這個(gè)樓價(jià)上跌是施先生個(gè)人的觀點(diǎn)。

　　施永青：你們自己看一下。