主持人：謝謝巴曙松先生。我想王小廣先生可能是2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)中最受爭議的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一了，下面這個環(huán)節(jié)我們將由媒體、地產(chǎn)評論家與王小廣先生進(jìn)行一次"鏘鏘三人行"。

　　下面有請搜狐網(wǎng)編委、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)新聞中心主任莫春女士及著名房地產(chǎn)行業(yè)撰稿人、地產(chǎn)評論家，上海市長寧區(qū)住宅發(fā)展局、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會高級經(jīng)濟(jì)師顧海波先生與王小廣先生展開今年博鰲房地產(chǎn)論壇的第一次"博鰲三人行"，他們對話的主題是地產(chǎn)政策。

　　莫春：非常榮幸能和幾位嘉賓和業(yè)界的大腕交流，剛才聽了一上午的嘉賓演講，上午主要研討的環(huán)節(jié)都是有關(guān)宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)的，因此我們這場規(guī)劃仍然是延續(xù)房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控中的角色，我們知道，王小廣博士主要研究的領(lǐng)域就是宏觀經(jīng)濟(jì)，在截止到昨天晚上最新的觀點(diǎn)，他的觀點(diǎn)是：我國宏觀經(jīng)濟(jì)過渡依賴房地產(chǎn)，第一階段，請王小廣博士用幾分鐘的時間闡述他這個觀點(diǎn)。

　　王小廣：我想對宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)扎實(shí)的規(guī)劃。我的觀點(diǎn)我認(rèn)為答題方向是對的，你可以修正。今天中國宏觀經(jīng)濟(jì)的問題，是主要問題的矛盾是房地產(chǎn)問題，從宏觀調(diào)控的熱和遠(yuǎn)，所以中國房地產(chǎn)存在兩個依賴：一是房地產(chǎn)過渡依賴，依賴他生財、發(fā)財，所有人都發(fā)財。我不相信有目前這樣的事，這個是不會長久存在的，現(xiàn)在應(yīng)該到了一個反思對房地產(chǎn)的過度，中國經(jīng)濟(jì)要建立全球性的競爭力，就必須工業(yè)化、城市化。必須完成這個任務(wù)之后，我們才能完全的解決我們所謂的消費(fèi)。房地產(chǎn)泡沫，現(xiàn)在千萬不能倒，十年之后可以倒閉。中國主要的任務(wù)是工業(yè)化，加快工業(yè)化，建立我們資本、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)的競爭力。我們的改革是做了什么？我們現(xiàn)在這個階段，或者未來的十年，或者未來更長的時間，是建立產(chǎn)業(yè)支柱。如果房地產(chǎn)過熱就會導(dǎo)致很多的問題。經(jīng)濟(jì)的增長方式，經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)，滿足了房地產(chǎn)的鋼材，滿足了房地產(chǎn)很多的生產(chǎn)資料，不需要多少技術(shù)。我不是貶低房地產(chǎn)進(jìn)步，他是一個結(jié)果，而不是創(chuàng)造。因?yàn)橐蕾囦撹F，在低水平的技術(shù)要求下，他肯定是高耗的。

　　我講的是適度的增長和平衡的增長。大量的資金和資料都集中在房地產(chǎn)是不好的。還有對城市化的發(fā)展。也一個觀點(diǎn)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展是城市化。中國這幾年的城市化發(fā)展是放慢了。因?yàn)檗r(nóng)民進(jìn)不了城，所以這個我們是放慢了。我們的消費(fèi)是過度了，所以，宏觀調(diào)控一定要擺脫這種依賴性。

　　莫春：謝謝王小廣慷慨激昂的發(fā)言！他其中有一個觀點(diǎn)，就是高房價對城市化起抑制化的作用。下面請一下林明彥先生關(guān)于房價會不會抑制這個進(jìn)程，從企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)角度講說一下這個觀點(diǎn)。

　　林明彥：剛才我聽了很多學(xué)者的話，從目前我對房地產(chǎn)，同樣還可以找到價格中，從總體來講，是可以進(jìn)行調(diào)整調(diào)整的。

　　王小廣：我知道經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本的現(xiàn)象，就是物美價廉，才會創(chuàng)造更多的需求。

　　林明彥：房地產(chǎn)本身每一個樓盤都有一個不一樣，每一個路段的交通方便的話，價格就會稍微高一點(diǎn)。

　　王小廣：一個產(chǎn)品的價格，不管是宏觀的價格，還是一個產(chǎn)品的價格，是否高谷的時期，也存在低谷的時期，我認(rèn)為現(xiàn)在是高風(fēng)險期，他的價格被高估了，我們講基本的規(guī)律。

　　林明彥：如果這個情況發(fā)生了，他會根據(jù)市場的情況根據(jù)調(diào)整。

　　王小廣：他不會像很多的產(chǎn)品那么靈敏，但是我們的房子他由于有非市場因素在作用，他可能完全把這個過程搞得非常的高，延續(xù)得非常長，多少年以后，才發(fā)現(xiàn)過了，因?yàn)楦吖懒四敲炊?。日本?dāng)時的泡沫，最后跌到80%，那么有一段時間就是高估了80%。

　　林明彥：我認(rèn)為這個市場的購買者還是比較理性的，他們會考慮是否能夠購買得起。宏觀調(diào)控的政策一出臺之后，市場就有機(jī)會了。

　　莫春：我打斷一下，現(xiàn)在已經(jīng)形成PK的階段，臺上還有一位顧海波先生，您是和王小廣穿一樣顏色的衣服，是不是和他的觀點(diǎn)也是一樣？

　　顧海波：我們的住宅首先要賣給當(dāng)?shù)氐睦习傩眨罱K也是買房子的老百姓，我們歡迎人家質(zhì)疑。現(xiàn)在的房價和當(dāng)?shù)氐睦习傩辗績r相比已經(jīng)過高了，從這個角度來看，我認(rèn)為房地產(chǎn)應(yīng)該喘口氣，以利于我們更好的發(fā)展。因?yàn)槲覀兊闹黝}是轉(zhuǎn)型當(dāng)中的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型是如何轉(zhuǎn)？我們準(zhǔn)備了沒有？大家互動一下？思考一下。我比較贊同王小廣先生的建議?，F(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展得太快，我說兩個誤區(qū)：現(xiàn)在中國房地產(chǎn)的誤區(qū)很多，爭議也很多。我感覺中國房地產(chǎn)最大的理論誤區(qū)，就是穩(wěn)定房價。大起必須有一個盤子，讓它落，這是規(guī)律。另外一個他是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展，從"九五"到"十一·五"，他是特別的產(chǎn)物，國外叫好。但是我們理論準(zhǔn)備了沒有？思想準(zhǔn)備了沒有？房地產(chǎn)的改善對老百姓居住水平的改善也起到了作用。但是現(xiàn)在已經(jīng)造成了風(fēng)險，也造成部分地方政府信譽(yù)的缺失，我感覺房地產(chǎn)這段時間應(yīng)該喘口氣。

　　莫春：謝謝顧海波先生。他是來自上海的嘉賓，他是學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)的，同時在大學(xué)教過幾年書，也做過房地產(chǎn)的代理，現(xiàn)在還是房地產(chǎn)政府相關(guān)部門的背景，現(xiàn)在的身份是獨(dú)立的撰稿人和評論者。我覺得他很多的觀點(diǎn)，包括現(xiàn)在突出的觀點(diǎn)說：房地產(chǎn)真的應(yīng)該歇口氣了？我希望能夠有和現(xiàn)場的嘉賓進(jìn)行一個互動。剛才有一個嘉賓遞一個紙條給我說，請問北京和上海、深圳還有多少農(nóng)民？我不知道這是什么意思？能否請他說一下？

　　嘉賓：剛才談到價格高，對城市化的進(jìn)程有影響，我的個人觀點(diǎn)是：在高房價，上海最典型的地方，有多少農(nóng)民要進(jìn)行城市化？我覺得大部分地區(qū)包括海南一樣，這個對城市化有影響嗎？

　　王小廣：城市化不是一個城市的概念，而是全國的概念。你北京現(xiàn)在是1500萬有可能變成3000萬，這是完全有可能的。但是你高房價，大城市容量最大，我們要消滅這個機(jī)會，使城市化消滅這個不可能。因?yàn)橄裥〕鞘心挠芯蜆I(yè)機(jī)會，就是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)一片蕭條，沒有城市化的可能性，所以城市化是大、中城市的。

　　嘉賓：我有不同的意見，真正的城市化還是縣級市、地級市。大城市起到的是對國家的經(jīng)濟(jì)、政治其他方面的功能。但是真正要城市化的建設(shè)，他的任務(wù)是低層次的。

　　王小廣：中國的城市沒有地級。不能叫500萬，以后不能漲到700萬、1000萬，那是靜態(tài)的觀點(diǎn)。我覺得一定要增加大城市的容量，這就要取決于房價的成本。

　　嘉賓：中國有多少億農(nóng)民？假如10%城市化的話……

　　王小廣：現(xiàn)在很多省會城市200萬，城市是可以成長的。

　　嘉賓：可是很多城市的房價并不高。

　　王小廣：這么多農(nóng)民進(jìn)程根本不是城市化，我叫半城市化，叫勞動力的城市化，不是家庭式的城市化，是一個家庭都搬家到城市來了，有房子住，就可以進(jìn)行消費(fèi)。現(xiàn)在是很基層的結(jié)構(gòu)。

　　趙曉：我想請教王小廣，第一個問題是，因?yàn)槲覀儍蓚€是同行，同時氛圍特別好。剛才你談到中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，這個答題看法我是同意的，但是第一點(diǎn)講到，中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)是粗放型增長。第二是導(dǎo)致中國城市化放慢。還有粗放型的使用，就是大家都去買大房子，而不是去買小房子，那么這樣的經(jīng)過是可以改進(jìn)的。

　　王小廣：我同意你的觀點(diǎn)，就是關(guān)于地的價格。

　　趙曉：但是和第二點(diǎn)是矛盾的，如果要更好的釋放中國的城市化進(jìn)程，那么這個房價就要降低。但是高房價導(dǎo)致了中國城市化的放慢。這二者之間，在我的理解中是錯的，只能是成立一個。如果第二個也成立，如果房價低，那么大家大規(guī)模的進(jìn)城，都會去買大房子。

　　王小廣：可大房化，是和土地有關(guān)系，大房在哪？在郊區(qū)，市里怎么能建大房子。但是他也是高房價，所以它實(shí)際上沒有矛盾，房價他是土地、炒作幾個因素共同導(dǎo)致的。盡管便宜，他是從1500元漲到3000元，漲了一倍，那么進(jìn)入到市區(qū)有可能5000漲到8000，可能就漲得慢。

　　趙曉：今天我只是提出我的問題。1、如果中國經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，是不是有一種可能性的原因，在以前的發(fā)展過程中，過度的不依賴房地產(chǎn)。我說這話的意思是在1980-2004年之間，中國的經(jīng)濟(jì)增長以9%的速度增長，但是我們知道，房地產(chǎn)的增長是主要是從2000年以后開始的，在房地產(chǎn)開始增長以前，中國的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)以最快的速度增長了20年。這是非正常性的在增長，你看到增長30%、40%，這與前20年的增長是相適應(yīng)的。

　　2、如果今天中國經(jīng)濟(jì)真的是過度依賴房地產(chǎn)，我們有沒有辦法來解決這個問題同時不影響整個中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展？

　　莫春：關(guān)于這個問題，關(guān)于不過度依賴房地產(chǎn)的解決方案。

　　趙曉：還是講第一個吧。

　　王小廣：我剛才特別強(qiáng)調(diào)過度兩個字，從2003年開始強(qiáng)調(diào)了一個過度，投資過度增長，房價過度增長。

　　趙曉：如何看這個過度。有沒有看到中國銀行的調(diào)查，他說中國的房地產(chǎn)發(fā)展是在一個合理的范圍之內(nèi)。

　　王小廣：計算的方法不一樣。他把新房的價格，要么就是存量的價格和存量的面積，要不然就是現(xiàn)有的價格和現(xiàn)在的面積，在2004年的時候是135×價格，按照新房的成交價是11.4倍。這個方法、口徑不一樣，存量房的價格是很難估計的，要不然把現(xiàn)房的價格和現(xiàn)房的面積相乘然后再乘上當(dāng)時的收入，但這個說法有問題。

　　趙曉：我們講中國現(xiàn)在有82%的自住率。

　　莫春：我覺得我們進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)學(xué)的專業(yè)探討，我們應(yīng)該把更多的機(jī)會留過更多的嘉賓。有請忠誠國際的鐘建成董事長。

　　鐘建成：我發(fā)表一下自己的觀點(diǎn)，我覺得臺上和臺下都是正確的，因?yàn)槎际窃谟懻撘粋€規(guī)則的問題。我認(rèn)為現(xiàn)在確實(shí)到了一個應(yīng)該討論規(guī)則的時候。像下象棋一樣，假設(shè)說臺上兩位專家，或者是臺下哪一位，請最好的象棋大師，幾天來下肯定是下不完的。不是一個子打一個老將，幾個子也可以打老將，所以說一定要講原則，比如打足球，羅納爾多推薦的，如果我抱著足球去打籃，你說他怎么打贏我。還有一個規(guī)律反思，所以我呼吁，最好有國家領(lǐng)導(dǎo)人來參加這個論壇。

　　另外，我提一點(diǎn)建議，對博鰲房地產(chǎn)論壇，應(yīng)該進(jìn)行廣泛深度的包裝。就是兩個論壇都放在一起。

　　海南現(xiàn)在的房地產(chǎn)全國還好，我是海南三亞的，馬上要進(jìn)入海南最大的房地產(chǎn)開發(fā)之一，整個海南的房地產(chǎn)開發(fā)商還不是很高，不在此的斗爭當(dāng)中。謝謝大家！

　　易憲容：剛才說中國的粗放型這種方式和房價高是必然問題，其實(shí)這是基本問題，粗放型房地產(chǎn)價格來講，不僅僅表現(xiàn)為房價，還表現(xiàn)為有產(chǎn)業(yè)、土地資源充分利用，所以來講，房價可以表現(xiàn)很高，我們現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的易選擇，本來是高科技的產(chǎn)業(yè)，本來是好的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在都不做這個東西，都進(jìn)入了房地產(chǎn)市場。本來有些是算高科技產(chǎn)業(yè)，算先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，朝陽產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在倒過來，現(xiàn)在算房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)，是進(jìn)入門檻低的產(chǎn)業(yè)，這樣導(dǎo)致的結(jié)果肯定是粗放型的結(jié)構(gòu)。這是根本不可避免的問題。

　　王小廣：我謝謝易教授給我的補(bǔ)充。我想講這個觀點(diǎn)，我講一個現(xiàn)象，大家看一下，所有的工業(yè)化、城市化完成的國家，在之后發(fā)生的泡沫都沒有問題，之前發(fā)生泡沫的國家都有問題。我們講東南亞的問題，它的危機(jī)和這個泡沫也有關(guān)系。日本實(shí)行工業(yè)化之后，臺灣省之后，甚至香港也是之后，之后都是沒有問題，他成熟了，一個人長胖之后，他的免疫也起來了。所以我認(rèn)為不要過熱的抬高房地產(chǎn)的地位。

　　趙曉：我只是客觀性的談?wù)撨@個問題，在計劃經(jīng)濟(jì)的時代，我們國家經(jīng)濟(jì)的增長一樣的消費(fèi)，而在消費(fèi)里面他特別壓抑房地產(chǎn)的消費(fèi)。

　　王小廣：現(xiàn)在更加依賴的同時是強(qiáng)化。

　　顧海波：剛才我感覺到是內(nèi)部的困惑，支柱產(chǎn)業(yè)用將近20年才發(fā)育，長三角都發(fā)育起來了，在海南還需要一段的時間，在這個發(fā)展中已經(jīng)阻礙了我們這個產(chǎn)業(yè)提升的過程。感覺到就要靠產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升。房地產(chǎn)需要兩條路，要掌握的話是傷筋動骨的事情。所以是怎么樣理論、思想上的準(zhǔn)備。

　　另外，房地產(chǎn)有四個盆地：一個是利潤的盆地、一個是稅收的盆地、一個是匯率的盆地、還有政策的盆地。

　　嘉賓：我聽到您剛才講到一個概念的時候，中國和國外的概念是有誤差的，中國是城鎮(zhèn)化，國外是城市化。

　　王小廣：有什么區(qū)別？

　　嘉賓：非常正確。在國外都是用城市化的，為什么這樣提？在提出中國城市化進(jìn)程的時候就有這個問題，王博士是講要有超級的大城市，現(xiàn)在講的城鎮(zhèn)化是另外一個階層，是把鄉(xiāng)、鎮(zhèn)以點(diǎn)代面的形式作為一個衛(wèi)星城進(jìn)行發(fā)展。如果這樣的話，農(nóng)民是不會進(jìn)城的，因?yàn)樗谠匾呀?jīng)可以實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化了。對于房地產(chǎn)高漲這個問題的演化是不會影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程的，那么透過這兩種因素是有不同的評價的。我想中國通用的這種概念，像中國天津、長江三角洲、珠江三角洲這種類似的城市的進(jìn)程中，會不會因?yàn)槌鞘谢母咚侔l(fā)展，而導(dǎo)致農(nóng)民沒有辦法進(jìn)城呢？

　　王小廣：這兩個其實(shí)是沒有區(qū)別的，我們有一個概念叫做發(fā)展小城鎮(zhèn)化，其實(shí)就是城市化，中國實(shí)際上城市人口或者大城市最高的是中國、日本這種過密型的國家。你剛才講的是說明沿海地區(qū)。我們講的是中國的城市化，是動態(tài)的勞動力流動，造成人口向城市集中，是人口向城市集中，而且不是變成流民，而是要變成在那生活、就業(yè)，所以就要有消費(fèi)跡象。我認(rèn)為這個大大沒有?，F(xiàn)在每年城鎮(zhèn)就業(yè)人口每年是增加800萬-900萬。

　　嘉賓：十年前有一位教授曾經(jīng)討論過，在一次學(xué)術(shù)研討會上已經(jīng)恢復(fù)了一個定論，在學(xué)術(shù)上通行的做法，并不是開發(fā)超級大城市的做法。

　　王小廣：你講的是應(yīng)該要進(jìn)行辯論了。

　　嘉賓：那是你講的。

　　莫春：看來我們應(yīng)該建議主辦方再辦個討論會了，我們還是回到宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)的關(guān)系上。在最后幾分鐘時間，請兩位對話嘉賓，預(yù)測一下這次宏觀調(diào)控的政策對房地產(chǎn)的影響，能否達(dá)到相應(yīng)的目標(biāo)。

　　顧海波：在去年，中央下了"十六字"方針，我寫了要全面突破"十六字"方針?，F(xiàn)在的政策是原來的政策在延續(xù)，通過稅收和土地?，F(xiàn)在的政策是放松的，20%的所得稅是重申的，土地是在呼吁老百姓，因?yàn)橥恋胤ㄒ呀?jīng)頒布20多周年，那么什么叫做土地管制競爭？我覺得主要是盤活存量，那么你這個20多年，法律在哪里？我剛剛說你是不是在忽悠我。我覺得應(yīng)該通過贖買的政策。我認(rèn)為當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該做這個事情。稅收就是盆地，信貸這方面需要很大的調(diào)控，就是我感覺現(xiàn)在增長比較溫和，也用心良苦，中央的調(diào)控政策箭還在弦上?，F(xiàn)在什么叫投機(jī)、投資？還沒有解決，沒有界定。我們倒過來，技術(shù)解決好沒有？聯(lián)網(wǎng)沒有？國內(nèi)外的游資紛紛進(jìn)入長三角、珠三角，對當(dāng)?shù)氐睦习傩帐菢O不公平的。現(xiàn)在要用系統(tǒng)調(diào)控，會引起房地產(chǎn)的萎縮，這是肯定的。房地產(chǎn)要進(jìn)入均衡的發(fā)展，他發(fā)展的時代已經(jīng)過去了，應(yīng)該是中部、西部的問題。現(xiàn)在是全面要開發(fā)，貨幣的投放越來越高，引起中央、地方的高度神經(jīng)，從來沒有的。明年房價再漲變成什么控調(diào)呢？社會主義一定會進(jìn)入高級階段，我有最后三個歌名來代表房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來：過去由于太縱容了，由于四個盆地，我想用一個歌名叫《千年等一回》。現(xiàn)在造成了風(fēng)險投資的膨脹、貨幣投資的膨脹、造成房地產(chǎn)金融的風(fēng)險，造成老百姓的呼聲。我感覺到應(yīng)該是《讓我歡喜讓我憂》。明年怎么走，我也不知道。你不能說我們是市場經(jīng)濟(jì)，也不能說我們是計劃經(jīng)濟(jì)，有可能是官僚壟斷經(jīng)濟(jì)。無論政府開發(fā)商、老百姓、企業(yè)銀行都要學(xué)習(xí)，要再思考，為什么要宏觀調(diào)控，家?？偫碛眯牧伎?，未來我有兩個歌名：《無言的結(jié)局》和《明天會更好》我們會繼續(xù)的壯大，苦練基本功。整個生產(chǎn)要素向科技創(chuàng)新。謝謝大家！

　　王小廣：我講的這樣觀點(diǎn)，就是說經(jīng)濟(jì)增長、房地產(chǎn)的發(fā)展都需要調(diào)整，調(diào)整是一個優(yōu)秀的企業(yè)家，是一個機(jī)遇，我現(xiàn)在特別納悶的是，我們不想有那樣的調(diào)整，我最近看過一本書，有一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫得非常好，他說蕭條是最好的風(fēng)險，它可以解決一切的風(fēng)險。但是我想中國不會發(fā)生蕭條，房地產(chǎn)也不會發(fā)生蕭條，但是房地產(chǎn)需要調(diào)整。只有調(diào)整才能創(chuàng)造更多的機(jī)會，優(yōu)秀的企業(yè)家才能更健康的生存，而且這些落后的才會被淘汰，社會就會越來越好。所以我歡迎調(diào)整，大家做好調(diào)整的準(zhǔn)備，我們房地產(chǎn)會更加美好。

　　最后，我感覺到中國的房地產(chǎn)最好的黃金時間是十年之后。謝謝大家！

　　莫春：因?yàn)闀r間的關(guān)系，今天的鏘鏘三人行，變成了鏘鏘N人行。我們要用調(diào)整的心態(tài)面對短期中的中國房地產(chǎn)市場。

　　主持人：謝謝王小廣先生、謝謝顧海波先生和莫春女士。同時我們也謝謝今天上午各位嘉賓的精彩演講，上午我們的論壇暫時告一段落，大家可到大會指定的用餐地點(diǎn)用午餐。下午我們的論壇將從兩點(diǎn)整開始，內(nèi)容仍將圍繞宏觀調(diào)控政策展開，內(nèi)容也將更加精彩。