8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。在會(huì)上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員、中國改革基金會(huì)國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱先生、中原集團(tuán)主席施永青先生、摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄先生聯(lián)袂奉獻(xiàn)了一場精彩的"博鰲三人行"。以下為2009博鰲房地產(chǎn)論壇首個(gè)"博鰲三人行"的全文實(shí)錄：

　　樊綱：我已經(jīng)講了半天個(gè)人觀點(diǎn)，現(xiàn)在非常希望聽位兩位的觀點(diǎn)，一位是金融家，一位是地產(chǎn)家。從地產(chǎn)家開始。

　　施永青：其實(shí)今年不但是內(nèi)地，香港的房地產(chǎn)也翻天覆地的變化。我記得去年8月份的時(shí)候我說世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入冰河時(shí)期，就是這次金融危機(jī)可能是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的，不是單是一個(gè)周期性的，受到的沖擊將會(huì)非常長遠(yuǎn)。所以當(dāng)時(shí)我相信很多開發(fā)商自己也看到自己的處境是非常危險(xiǎn)，資金鏈隨時(shí)可能隨時(shí)斷，能不能保命，也成了問題。

　　但是非常令人意想不到的金融危機(jī)反而救了中國的開發(fā)商，如果沒有金融危機(jī)，中央的宏觀調(diào)控還不容易這么快放出來。現(xiàn)在突然間，這么多的資金流進(jìn)了市場，使成交量、開發(fā)商資金的問題都一下子得到解決?；旧衔疫€是認(rèn)同中央的政策。剛才樊先生也說我們所有的政策都有代價(jià)的。這個(gè)代價(jià)我認(rèn)為還是很值得付出的，雖然有很多，現(xiàn)在說什么泡沫問題，流動(dòng)性過剩的問題，但是我認(rèn)為金融危機(jī)之后我們最大的一個(gè)問題就是要解決我們主要矛盾，我認(rèn)為上世紀(jì)30年代的大蕭條最重要的破壞力其實(shí)是通貨收縮。如果通貨收縮的話，大家就覺得未來的東西更便宜，大家都不花錢了，沒有人愿意去投資，沒有人愿意去消費(fèi)，一旦進(jìn)了這個(gè)連鎖反應(yīng)之后，真的可能要5年、10年才可以回頭，我認(rèn)為現(xiàn)在的政策很重要的一點(diǎn)，雖然我們現(xiàn)在是在通貨收縮，什么CPI都在下跌，但是要在這種情況下要人對未來可能的通貨膨脹產(chǎn)生預(yù)期，這個(gè)是很難做的事。明明是在通貨收縮，你還要使人家擔(dān)心未來的通貨膨脹，這是很大的矛盾。要解決這個(gè)問題，你一定要用很大的力量、很蠻的手段，矯枉必須過正，所以在這種情況下才出現(xiàn)上半年銀行的貸款7萬多個(gè)億。我自己看這錢流出來，流到什么地方去，中央看不看得到，我們看到的事，中央沒有理由看不到。一定有相當(dāng)一部分進(jìn)入股市、樓市，使樓價(jià)大幅上升。但是這個(gè)效果就要讓大家有實(shí)際的感覺。價(jià)格信息是一個(gè)很強(qiáng)烈的信息，是一個(gè)很簡單的信息，是普通人都可以感受到的信息，就是我買的房子，現(xiàn)在是什么價(jià)錢了?，F(xiàn)在的情況就是現(xiàn)在的房價(jià)在很多城市里面已經(jīng)達(dá)到了歷史高峰，歷史的高峰就是說差不多所有有房子的人現(xiàn)在都在賺錢了，這就是一個(gè)很良好的感覺。你沒有這個(gè)感覺，要他相信經(jīng)濟(jì)在好起來，要他相信未來可能有通貨膨脹，這個(gè)是起碼的基礎(chǔ)。所以我認(rèn)為房價(jià)上升是要達(dá)到調(diào)整人們對未來預(yù)期的一個(gè)必須的手段，沒有這個(gè)效果的話，你做政策上的調(diào)控，要人改變它的心態(tài)，都不容易的。所以我認(rèn)為這個(gè)是一個(gè)政策理想中的效果?，F(xiàn)在全世界是中國第一個(gè)改變了人民的心態(tài)。我也去過其他地方，整個(gè)氣氛就不同。中國就是比較樂觀的，就是覺得我們真的是在好起來。外面還沒有完全有這個(gè)氣氛。所以我覺得這個(gè)政策還是成功的，但是升的這么快，當(dāng)然開始的時(shí)候不升的這么快，達(dá)不到這個(gè)效果。但是下半年還會(huì)不會(huì)用這樣的手段，剛才樊先生也說了，其實(shí)環(huán)境已經(jīng)不同的，但是我認(rèn)為雖然可能收緊一點(diǎn)，但是一定還要維持這個(gè)價(jià)格起碼不是掉頭向下。如果下半年的政策收的太緊，房地產(chǎn)價(jià)格維持不住現(xiàn)有的水平的話，你變成上半年的努力白費(fèi)了。所以我認(rèn)為收的時(shí)候也不會(huì)收的太緊，應(yīng)該可能出現(xiàn)的情況就是交投量可能會(huì)小了一點(diǎn)，但是價(jià)格還是維持在高位徘徊。我自己看上半年這么大的成交量，不是一個(gè)常態(tài)。我們做房地產(chǎn)的也不能期望以后都是有這么高的交投量，我們應(yīng)該有辦法在一個(gè)比較低一點(diǎn)的，比較正常的交投量下面也可以有生存能力，我認(rèn)為就是交投量7月份已經(jīng)少了20%左右，這種水平大部分的開發(fā)商、代理商還可以生存下去，這個(gè)成交量還可以維持現(xiàn)有價(jià)格在這個(gè)水平保持下去。

　　所以基本上我對下半年還是樂觀的，但是也要調(diào)整我們的心態(tài)，我認(rèn)為上半年的上升，在某一種程度上是透支了未來的一點(diǎn)的升幅，所以既然是透支了，你就要為將來有一個(gè)合理的估計(jì)。我先講到這里。

　　樊綱：里面有很多邏輯，代表了房地產(chǎn)商的觀點(diǎn)。就有一個(gè)地方有點(diǎn)矛盾，你說價(jià)格現(xiàn)在到了最高位，讓大家感覺都好。但是沒有買房子的人，在最高位的時(shí)候就往下去了。

　　施永青：在中國城市里，擁有房子的人是大多數(shù)，沒有買房子的人是少數(shù)，所以應(yīng)該保護(hù)多數(shù)，如果為了少數(shù)，傷害了多數(shù)，政策還是幫助多數(shù)人。

　　樊綱：接下來請龔先生談?wù)劇?/p>

　　龔方雄：剛才樊綱教授對中國的經(jīng)濟(jì)做了比較深刻、全面的詮釋。我們這一節(jié)的討論主要從經(jīng)濟(jì)和政策層面來看中國的房地產(chǎn)市場。就這一點(diǎn)，我高屋建瓴，從全球局勢對樊綱教授對我們經(jīng)濟(jì)形勢的判斷做一些補(bǔ)充。全球經(jīng)濟(jì)的格局實(shí)際上想象的也比大家都好，現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)的時(shí)點(diǎn)跟中國經(jīng)濟(jì)在1、2月份的情況很相似，實(shí)際上已經(jīng)在企穩(wěn)復(fù)蘇當(dāng)中。這個(gè)企穩(wěn)復(fù)蘇造成的原因?qū)嶋H上有金融方面的原因，金融方面的原因就是說金融體系的去杠桿化已經(jīng)基本結(jié)束。金融作為經(jīng)濟(jì)潤滑劑的功能正在恢復(fù)。如果金融功能恢復(fù)后，那么經(jīng)濟(jì)周期就回到一個(gè)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)周期步伐當(dāng)中。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)周期理論實(shí)際上是一種庫存調(diào)節(jié)的理論，任何衰退和復(fù)蘇都由庫存調(diào)整所引起。這就使全球經(jīng)濟(jì)所處在一種狀態(tài)當(dāng)中，什么狀態(tài)呢？我們生產(chǎn)商把庫存都調(diào)的太低了，去庫存化到了極點(diǎn)，但是全球的消費(fèi)者沒有想象那么差，很差，但是沒有想象那么差。沒有想象那么差的原因跟各國政府協(xié)調(diào)一致應(yīng)付史無前例的金融風(fēng)暴，大家采取的政策有關(guān)系。這樣的話，在未來6-18個(gè)月，全球經(jīng)濟(jì)就會(huì)由于重新填補(bǔ)庫存，出現(xiàn)一個(gè)比較強(qiáng)勁的周期性的反彈。從我們摩根大通角度來看，這個(gè)反彈第三季度已經(jīng)開始。美國經(jīng)濟(jì)在第三季度可能會(huì)開始2%、3%的成長，明年美國我們估計(jì)可能有3%的成長，未來18個(gè)月，經(jīng)濟(jì)增長勢頭非常明顯。對中國經(jīng)濟(jì)也是一個(gè)錦上添花，未來6-18個(gè)月，中國經(jīng)濟(jì)會(huì)相當(dāng)好。結(jié)構(gòu)性問題沒有消除，結(jié)構(gòu)性問題就是我們經(jīng)常講的對全球經(jīng)濟(jì)比較悲觀的那些說法，比如說經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)角度來講，美國存款儲(chǔ)蓄率還要繼續(xù)上升，其結(jié)果就是消費(fèi)率要繼續(xù)下降。如果消費(fèi)繼續(xù)下降的話，大家想一想，美國經(jīng)濟(jì)70%是由消費(fèi)帶動(dòng)，它的增長勢頭從哪里來？這個(gè)問題還沒有解決。所以2011年、2012年全球經(jīng)濟(jì)的前景仍然是非常非常不確定的。這個(gè)庫存調(diào)整后，比如說該增加的庫存增加了，庫存也都填滿了，下一步經(jīng)濟(jì)成長的潛力由誰帶動(dòng)，這就是全球經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)所面臨的不確定性。所以說我想拉回中國經(jīng)濟(jì)角度來講，我們的出口現(xiàn)在是以20%多的速度下降，如果去年是100，今年這個(gè)指數(shù)就下降到70多，即使明年全球經(jīng)濟(jì)周期性反彈，我們出口恢復(fù)到10%成長，明年指數(shù)也就85、86左右。什么意思？過剩產(chǎn)能的問題仍然會(huì)長期存在。而且2011、2012年全球經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇勢頭可能還不如明年。所以從這個(gè)角度來講，明年即使政策出現(xiàn)方向性改變，從寬松政策走向緊縮政策，我們估計(jì)這種調(diào)整也會(huì)非常非常溫和。為什么呢？我同意樊綱教授一個(gè)基本判斷，宏觀政策是一個(gè)短期政策，它要與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)而變。但是還是要有前瞻性。前瞻性就要看到長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)成長的動(dòng)力來自哪里。如果明年搞緊縮，2011、2012年又開始放松政策，又可能給經(jīng)濟(jì)帶來不必要的波動(dòng)。這種前景的含義在哪里？我們寬松的流動(dòng)性環(huán)境可能會(huì)長期存在。這種前景對我們地產(chǎn)商，對我們判斷金融市場，在金融市場進(jìn)行操作非常非常重要。我講的這種觀點(diǎn)我希望大家有操作性。全球資本最近的流動(dòng)性是怎么流動(dòng)？大家在預(yù)期未來6-18個(gè)月周期性反彈，在預(yù)期周期性反彈的時(shí)候，全球的資本正在向高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的資產(chǎn)和領(lǐng)域做配置，流出什么地方？流出低風(fēng)險(xiǎn)的債券、低收益的債券、固定收益和現(xiàn)金產(chǎn)品。債券方面他主要是配置一些高風(fēng)險(xiǎn)的，比如說垃圾債券。還有從資產(chǎn)角度來講，配置新興資產(chǎn)。所以說，現(xiàn)在我們很多地產(chǎn)開發(fā)商都到香港、美國融資，現(xiàn)在開發(fā)商如果要上市融資，非常容易，市場愿意把這個(gè)錢給他們。錢正在從低風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域流入高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，這個(gè)趨勢會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。未來6-12個(gè)月，這種趨勢不會(huì)改變。這是第一。

　　第二，從長期角度來講，這就要回到我們房地產(chǎn)市場?，F(xiàn)在全球市場，全球投資人，全球資金重倉中國，這個(gè)事情我已經(jīng)講了很長時(shí)間。我們從1月份助推中國的房地產(chǎn)和汽車板塊，當(dāng)時(shí)大家迷茫的情況下，汽車、耐用消費(fèi)品是我們主打板塊。我們建議如果大家要重配新興市場，一定要重配中國，一定要重配中國的話，談到長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，一定要重配內(nèi)需，但是中國內(nèi)需的引擎、發(fā)動(dòng)機(jī)來自哪里？房地產(chǎn)、汽車。而且一些長期的房價(jià)為什么會(huì)上漲的結(jié)構(gòu)性原因，不管從供給還是需求角度來講，剛才樊綱教授、朱秘書長都講了這個(gè)土地價(jià)格。土地價(jià)格的問題是中國房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)之所以價(jià)格不斷上升的根本性原因。對國際投資者來講，他們知道中國人地關(guān)系是怎么樣，中國人均可耕用地，中國人口基數(shù)的問題。這個(gè)趨勢是非常明顯的，加上中國的城市化率現(xiàn)在也只有44%、45%，中國城市化進(jìn)程每年以1%、2%上升，什么意思呢？中國城鎮(zhèn)人口每年都以1500-2000萬人口在上升。這就是我跟國際投資者經(jīng)常講，在中國要解決保持城市化的進(jìn)程，相當(dāng)于中國每年都要建造一座紐約、東京或者倫敦這樣的城市。這就是一個(gè)長期的趨勢，再加上人民幣。每一次全球的、亞洲金融風(fēng)暴，全球投資者對中國的信心都增強(qiáng)了。人民幣這次是一個(gè)非常典型的例子。去年在新興市場當(dāng)中，人民幣是一個(gè)唯一沒有貶值的貨幣。我們講的是百年不遇的金融風(fēng)暴。在所有全球貨幣當(dāng)中，大家知道去年只有日元和人民幣沒有兌美金貶值。大家想一想，如果這個(gè)風(fēng)暴是百年不遇的，中國出口以20%多的速度下降的情況下，人民幣沒有對美元貶值，下一步等人民幣貶值，要等到什么時(shí)候？所以人民幣穩(wěn)定趨勢加強(qiáng)了很多。你看熱錢流入，很多國際資本愿意在香港也好、美國也好，購買中國資產(chǎn)。但是很多錢也愿意以各種方式流入我們本土市場。大家知道二季度，我們國家外匯儲(chǔ)備增加了多少？將近2000億美金，但是如果把外貿(mào)順差，把外國直接投資，把這些國際，我們現(xiàn)有的外匯儲(chǔ)備存量，把這些因素考慮進(jìn)去，實(shí)際上有1000億左右美金解釋不了外匯儲(chǔ)備成長來自哪里，很可能就是熱錢流入。所以說從趨勢性角度來講，中國城市化進(jìn)程，中國土地價(jià)格長期上漲的趨勢，再加上人民幣、再加上國際資本從低風(fēng)險(xiǎn)向高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)類別配置，中國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力比全球經(jīng)濟(jì)要強(qiáng)得多。資產(chǎn)泡沫會(huì)一直存在。我不覺得中國目前已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)泡沫。但是在產(chǎn)能過剩的情況下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)通脹幾乎不可能，唯一有可能出現(xiàn)通脹的領(lǐng)域就是資產(chǎn)通脹，其中就包括房地產(chǎn)。謝謝大家！

　　主持人：接下來請互動(dòng)嘉賓復(fù)地集團(tuán)董事長范偉先生發(fā)表一下您的觀點(diǎn)。

　　范偉：我有一個(gè)問題問一下樊綱教授跟龔方雄，去年8月到今年8月一年時(shí)間，這么大的危機(jī)好像就過去了，這么容易就過去的。我有一個(gè)問題，現(xiàn)在所有政府都在用量化寬松貨幣政策、流動(dòng)性，當(dāng)年日本政府也在用量化寬松，同樣的手段，為什么日本還是延續(xù)這么長時(shí)間走不出衰退的陰影？這個(gè)原因在哪里？

　　樊綱：咱們對日本也有很多討論，首先日本是一個(gè)長期結(jié)構(gòu)性問題，就是剛才龔方雄先生提到的它宏觀調(diào)控，但是沒有解決長期結(jié)構(gòu)性問題，很多東西一直遲遲調(diào)不過來，這是它的基礎(chǔ)性問題。第二，現(xiàn)在大家都在吸取日本教訓(xùn)之一就是你不能一下子拱起來，馬上又撤火。你要看到它的補(bǔ)充庫存后，長期過剩生產(chǎn)能力還存在的時(shí)候，它可能產(chǎn)生的一些壓力。這也是我們現(xiàn)在都在關(guān)注、都在討論的問題。第三，日本量化庫存，當(dāng)他利率到了零之后，反倒數(shù)量政策并不到位。伯蘭克02年寫了一篇文章，他認(rèn)為即使利率到了零之后，仍然需要數(shù)量。流動(dòng)性陷阱的時(shí)候，也需要一定規(guī)模的數(shù)量，才能使市場發(fā)生調(diào)整。這是更短期的政策操作問題?；氐礁L期的，日本確實(shí)有幾個(gè)問題交織在一起，包括老齡化。這是我們中國經(jīng)濟(jì)跟全世界經(jīng)濟(jì)跟他不太一樣的問題。它的一個(gè)發(fā)達(dá)國家經(jīng)過20年泡沫，產(chǎn)生那么多結(jié)構(gòu)性問題，然后又跟老齡化等等攪合在一塊，它是一個(gè)長期調(diào)整的過程。

　　是不是現(xiàn)在已經(jīng)過去了？中國之所以大家感覺好像這個(gè)事情已經(jīng)過去了。是因?yàn)橹袊?，我們過去沒有太大的。因?yàn)槲覀冞€采取的一些調(diào)整政策，我們銀行政策比較謹(jǐn)慎、杠桿率比較低。我們結(jié)構(gòu)性問題跟發(fā)達(dá)國家結(jié)構(gòu)性問題不太一樣，沒有金融危機(jī)一系列問題。因此我們的問題是前幾年經(jīng)濟(jì)過熱、產(chǎn)生的過剩產(chǎn)能等等一些問題，當(dāng)然也跟出口有關(guān)系。但是我們沒有壞帳要重組這些問題，美國這些壞帳還多著呢，我們是不是感覺已經(jīng)過去的，因?yàn)槲覀儧]有這些問題。而從其他國家角度講，說危機(jī)已經(jīng)過去了，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到時(shí)候。

　　(原文：http://www.dress52.cn/article/20090813/85524.html)