8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開(kāi)幕。在會(huì)上，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生、首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光先生、SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹先生聯(lián)袂奉獻(xiàn)了一場(chǎng)精彩的"博鰲三人行"。以下為2009博鰲房地產(chǎn)論壇第二場(chǎng)"博鰲三人行"的全文實(shí)錄：

　　劉曉光：這個(gè)題目我看了一下，復(fù)蘇與改變。我覺(jué)得復(fù)蘇肯定可以說(shuō)是復(fù)蘇了，應(yīng)該說(shuō)一個(gè)全面轉(zhuǎn)折的狀態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)了。第二，剛才陳先生講了很長(zhǎng)時(shí)間，對(duì)于今年轉(zhuǎn)變的情況講了講，我想咱們要討論一下市場(chǎng)轉(zhuǎn)變以后的變化。

　　潘石屹：博鰲房地產(chǎn)論壇我每年都來(lái)參加，好像是從01年開(kāi)始的，今年我覺(jué)得人氣最旺，而且坐在下面聽(tīng)的時(shí)候，我覺(jué)得今年各位專(zhuān)家學(xué)者開(kāi)發(fā)商講得最有水平的一年。前些年老是呼吁豬堅(jiān)強(qiáng)、救市這些東西，今天我在下面聽(tīng)，我覺(jué)得是一個(gè)特別好的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。我想可能是因?yàn)槿沃緩?qiáng)沒(méi)有來(lái)的原因吧，他一來(lái)就有點(diǎn)變化。

　　我想說(shuō)在這兩個(gè)星期，我最深的體會(huì)是我去了四個(gè)城市，紐約、倫敦、上海、北京。國(guó)外兩個(gè)城市情況特別糟糕，從媒體經(jīng)濟(jì)學(xué)家言語(yǔ)中談到要企穩(wěn)、復(fù)蘇?？墒俏铱吹降霓k公樓，空空蕩蕩的，看到的大家情緒都特別不好。我看到的是一些最直觀的，可能比數(shù)字、分析直觀一點(diǎn)。第一個(gè)現(xiàn)象就是紐約跟倫敦開(kāi)發(fā)商基本上要尋找到一個(gè)沒(méi)有破產(chǎn)的，已經(jīng)很少了。大部分都破產(chǎn)了。所以談樓房的時(shí)候，不要跟開(kāi)發(fā)商談了，已經(jīng)沒(méi)用了。開(kāi)發(fā)商股本最少5%，最高的20%，還有一個(gè)貸款，剩下的都是銀行的錢(qián)，銀行占50%、60%，房?jī)r(jià)如果跌一半，開(kāi)發(fā)商全部破產(chǎn)。另外空置率非常高。還有最繁華的商業(yè)房產(chǎn)基本上建安成本。比較好的地段地價(jià)款就是零，可是我們中國(guó)還在創(chuàng)造地王。一平米差一點(diǎn)的地價(jià)1.6萬(wàn)，如果好一點(diǎn)的更高。而且銷(xiāo)售非?；鸨?。我就覺(jué)得一邊是冰，一邊是火。這種感受特別強(qiáng)烈。可是我回想起來(lái)，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)我想說(shuō)的就是在2009年中國(guó)要抵御全球金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)，我們?cè)谧倪@些人確實(shí)立下的最大功勞。為中國(guó)戰(zhàn)勝金融危機(jī)贏得足夠的時(shí)間。我們回想去年全中國(guó)最大的事情是地震，牽動(dòng)了全中國(guó)人的心。地震這個(gè)災(zāi)難就是沒(méi)有給我們時(shí)間。連5分鐘的時(shí)間都沒(méi)有。所以死了不少人。地震之后產(chǎn)生的堰塞湖，如果流下來(lái)，死的人更多?？墒墙o我們留下時(shí)間了，所以一個(gè)人都沒(méi)有死。全球金融危機(jī)突然過(guò)來(lái)了，中國(guó)政府決定把自己子弟兵、親生兒子、嫡系部隊(duì)派上去抵御金融危機(jī)，出現(xiàn)了十大振興規(guī)劃，九大振興規(guī)劃出完了，前人大委員長(zhǎng)成思危提前宣布房地產(chǎn)是第十大，可是最后宣布不是。結(jié)果抵御金融危機(jī)過(guò)程中，前十大起的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商起的作用大。我們房地產(chǎn)行業(yè)這十幾年時(shí)間是通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)起來(lái)的，如果說(shuō)花和草的話，我們不是花園的，我們是野生的，是在山坡上長(zhǎng)的。按照任志強(qiáng)的說(shuō)法，給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛。我們是村里的野孩子，不是有錢(qián)人家的。人家是政府養(yǎng)著的，我們是山坡里跑的，名聲也不好。野孩子在我們鄉(xiāng)下都是叫狗剩這些名字，名聲不好。我們?cè)跊](méi)有飯吃的情況下，甚至可以通過(guò)地王把國(guó)有資金給吸引過(guò)來(lái)。

　　所以今天來(lái)看，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)跟美國(guó)、英國(guó)、歐洲很多國(guó)家不一樣，房地產(chǎn)是起了最巨大貢獻(xiàn)。前些年去國(guó)外去看，特別羨慕他們，他們城市很漂亮、高速公路很多，今天中國(guó)不光城市漂亮，而且比他們都新。功勞還是房地產(chǎn)的。我先這么多。謝謝！

　　劉曉光：剛才小潘講了一段，我們是不是簡(jiǎn)單討論討論市場(chǎng)變化以后，市場(chǎng)格局全面轉(zhuǎn)折后可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題。潘總，你認(rèn)為整個(gè)市場(chǎng)格局變化了，明年是一種什么狀態(tài)？后年是一種什么狀態(tài)？

　　潘石屹：我看不清楚，昨天有好幾個(gè)記者問(wèn)我，他說(shuō)你覺(jué)得下半年會(huì)怎么樣、明年會(huì)怎么樣，我說(shuō)了一句話，聽(tīng)領(lǐng)導(dǎo)的。我說(shuō)前些年我們想不聽(tīng)領(lǐng)導(dǎo)的。前些年我們開(kāi)這個(gè)會(huì)的時(shí)候，會(huì)場(chǎng)上沒(méi)有任何官方的聲音，官方一般不參加博鰲這個(gè)會(huì)。我們這些房地產(chǎn)商碰到一起，就老給政府的政策提意見(jiàn)，政府一會(huì)兒要限我們面積，一會(huì)兒要限我們價(jià)格，一會(huì)兒要限我們?nèi)莘e率。樊綱剛才說(shuō)要把容積率提高，房子就多了?？墒乔皫啄?以下容積率不讓你建，因?yàn)槿莘e率太低了。限面積、限價(jià)格、限容積率，我們想不通，就發(fā)表意見(jiàn)，越發(fā)表意見(jiàn)，制定政府政策意見(jiàn)的人越不滿意，實(shí)際上應(yīng)該從貨幣政策宏觀調(diào)控，調(diào)容積率、調(diào)面積、調(diào)價(jià)格這些東西對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的破壞性都是很大的，回頭看這些政策，我覺(jué)得這個(gè)過(guò)程，政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是一個(gè)互相學(xué)習(xí)的過(guò)程。如果再出臺(tái)政策，絕對(duì)不會(huì)限制你的容積率、限制價(jià)格，這個(gè)可能是宏觀調(diào)控這幾年的進(jìn)步。

　　下一步，中國(guó)經(jīng)濟(jì)怎么樣、全世界經(jīng)濟(jì)怎么樣，我根本就不知道。我看到的現(xiàn)象就是說(shuō)，去年9月15號(hào)，雷曼兄弟破產(chǎn)后，說(shuō)投資銀行消滅了，他們大量虧損，需要美國(guó)人民救他們。所以給他們注入資金。今年我剛到紐約去，說(shuō)投資銀行高盛賺了歷史上最多的錢(qián)，發(fā)了最多獎(jiǎng)金。在中國(guó)名聲不好的是開(kāi)發(fā)商，在美國(guó)名聲不好的是投資銀行，所以就組織了一個(gè)調(diào)查團(tuán)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)投資家有兩天沒(méi)有上班，40天上班，上班的時(shí)候每一天賺的錢(qián)是1億美金。我聽(tīng)完后，我覺(jué)得這是危險(xiǎn)的另外一方面。當(dāng)經(jīng)濟(jì)冷的是病，當(dāng)經(jīng)濟(jì)熱的時(shí)候，就一個(gè)交易員一天可以賺1億美金的時(shí)候，是另外一種病，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的病。市場(chǎng)上發(fā)生危機(jī)，給我們得病讓我們理智思考，我們應(yīng)該怎么調(diào)整，如果我們還不思考，還認(rèn)為賺錢(qián)好。如果這個(gè)人一天賺兩億美金，這個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的病是更大的病。所以在這種情況下，我看不清楚下一步趨勢(shì)是什么趨勢(shì)。突然人民銀行在金融危機(jī)的時(shí)候提出來(lái)說(shuō)要建一個(gè)超主權(quán)貨幣，把美元、英鎊、人民幣全都統(tǒng)一起來(lái)，我覺(jué)得這個(gè)太好。全球經(jīng)濟(jì)都一體化了，我們貨幣是什么呢？就是我們衡量的尺子，我們衡量的尺子老變。一年內(nèi)英鎊和人民幣比，最高是1：16，等我去的時(shí)候是1：9.8，差了一半，誰(shuí)還愿意做一個(gè)具體行業(yè)？當(dāng)投資銀行可以賺這么多錢(qián)的時(shí)候，病還很重。

　　陳啟宗：有一件事永恒的，萬(wàn)變不離其宗。就是說(shuō)市場(chǎng)的波動(dòng)是一定有的，所以無(wú)論政府政策怎么樣，市場(chǎng)反應(yīng)怎么樣，唯一永恒的就是波動(dòng)。上去下來(lái)，從地產(chǎn)商角度來(lái)看，只能預(yù)備自己，讓自己在下一個(gè)波浪里不僅可以生存，而且可以賺大錢(qián)。剛才朱秘書(shū)長(zhǎng)有一句話，我有點(diǎn)意見(jiàn)，你說(shuō)希望市場(chǎng)理性買(mǎi)地，我覺(jué)得這個(gè)大概不可能。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是不理性的，特別是買(mǎi)地這個(gè)過(guò)程，是需要很長(zhǎng)時(shí)期，成熟了、進(jìn)步了，才可能有這個(gè)情況出現(xiàn)。不過(guò)在短暫時(shí)期里，市場(chǎng)的不理性對(duì)發(fā)展商是最好的事，因?yàn)橐悄闶抢硇缘脑?，你就能夠在不理性的環(huán)境下賺最多的錢(qián)。

　　允許我對(duì)潘石屹說(shuō)一句話，我知道很多人覺(jué)得不公平，國(guó)營(yíng)機(jī)構(gòu)有政府注資，民營(yíng)的不行。但是我認(rèn)為長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)我們民營(yíng)是好事，因?yàn)樗麄冞@種環(huán)境下不可能，最少是非常困難訓(xùn)練出一班真正在公平的市場(chǎng)環(huán)境下運(yùn)作能夠致勝的管理者。在不利的大環(huán)境下，反而作為民營(yíng)老板，能夠訓(xùn)練出我們?cè)谌魏未蟓h(huán)境里，在波動(dòng)里能夠生存下去。我同意潘石屹說(shuō)的，房地產(chǎn)是貢獻(xiàn)相當(dāng)大。5%左右整體GDP，但是加上相關(guān)行業(yè)，差不多20%、30%都是跟房地產(chǎn)有關(guān)系，所以房地產(chǎn)行業(yè)必須被政府注意。我們沒(méi)有被算為第十個(gè)行業(yè)，我認(rèn)為不需要，反正政府其他的做了很多事，已經(jīng)叫我們復(fù)蘇了，不要搞去第十個(gè)行業(yè)里，反而那個(gè)不好。的政府就給人一個(gè)不好的印象，政府是救發(fā)展商，反正已經(jīng)救了就好了，自己享受就好了。最后你提出到美國(guó)、到英國(guó)去，我奉勸大家千萬(wàn)不要海外搞房地產(chǎn)，我到海外搞房地產(chǎn)那么多年，最終還是回到香港、內(nèi)地，因?yàn)檫@里機(jī)會(huì)大很多。我不反對(duì)樊綱說(shuō)的到外國(guó)買(mǎi)一個(gè)房子，每年住一兩個(gè)星期，那是好事，但是出去做房地產(chǎn)的，那是大笨蛋。

　　劉曉光：剛才你說(shuō)拿錢(qián)容易的企業(yè)可能死的快？

　　陳啟宗：也不一定死的快，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，確實(shí)不容易培養(yǎng)出一班對(duì)市場(chǎng)脈搏敏銳的人。就像小孩子，從小沒(méi)錢(qián)就可以向爸爸拿，這些人不可能是好孩子。反而我們是窮孩子，窮孩子身上確實(shí)出人才。

　　劉曉光：我們剛才討論市場(chǎng)轉(zhuǎn)變、市場(chǎng)劇變、市場(chǎng)突變，或者市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的格局已經(jīng)形成，我想下一步還有很多大的問(wèn)題需要我們?nèi)パ芯?。比如第一，這種市場(chǎng)的狀態(tài)能維持多久，會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向過(guò)去了。再比如價(jià)格水平，從現(xiàn)在開(kāi)始到年底還會(huì)有上升的幅度嗎？上升多少？再比如宏觀調(diào)控政策過(guò)程中，有沒(méi)有微調(diào)的東西出現(xiàn)。由于時(shí)間關(guān)系，我們今天先到這兒。

　　(原文：http://www.dress52.cn/article/20090813/85533.html)