顧云昌：變革中的中國房地產(chǎn)，我想談?wù)勊呢?zé)任。

　　關(guān)于房地產(chǎn)現(xiàn)在的評說很多，許多媒體都登了房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，在座各位可能不會認(rèn)同，但是不得不承認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)家在福布斯排行榜中占據(jù)了重要的位置，多一份財(cái)富就應(yīng)該多一分努力、辛苦和多一分責(zé)任。就是樊綱教授說的經(jīng)濟(jì)均衡或者說社會均衡。我們是支柱產(chǎn)業(yè)，我想我們支柱產(chǎn)業(yè)的責(zé)任是什么，當(dāng)前的任務(wù)是什么，所以我的題目是營造健康樓市、興建綠色住宅。大家都喜歡聽一個詞叫"健康樓市"，希望培育一個好的市場，對大家都有好處，對老百姓、對國家都有好處，當(dāng)前市場有什么樣的問題，歸納起來就是供不應(yīng)求?，F(xiàn)在的市場是一個需求過旺的市場，兩種需求都很旺，一個是真實(shí)的需求，一個是虛假的需求，造成市場旺盛是好事，但是房地產(chǎn)有虛假市場，這跟其他的市場不一樣，所以我們的責(zé)任更重一些。

　　為什么房價上升過快，主要是供不應(yīng)求。為什么我們企業(yè)覺得浮躁，主要是供不應(yīng)求，為什么我們現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量提升不快，主要是供不應(yīng)求。為什么秩序倒換，主要是供不應(yīng)求。當(dāng)然供不應(yīng)求有它內(nèi)在的原因，各位都已經(jīng)分析了很多，內(nèi)在的原因就是我們現(xiàn)在老百姓購房很旺盛，而我們市場的供應(yīng)彈性需求比較小，人們需求上來之后，房地產(chǎn)的供應(yīng)不能搬運(yùn)，三亞的房子搬到北京就不行，中國的需求在98年之后，像火山一樣爆發(fā)出來，所以我說千年等一回，對這樣的需求我們認(rèn)識不足，供應(yīng)是不足的，但是我們國家的宏觀調(diào)控也是很清楚的，不希望規(guī)模太大，而且規(guī)模太大已經(jīng)造成了許多的問題，所以在控制規(guī)模的時候，我們需求仍然旺盛，必然會出現(xiàn)去年房價上漲過快的情況。這是我分析的一個原因。

　　當(dāng)然在長三角一些熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求，已經(jīng)在04年之前就出現(xiàn)了。為什么？因?yàn)檫@些地方經(jīng)濟(jì)特別發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)特別活躍，需求特別旺盛。為什么泡沫恰恰出在杭州、上海，不出現(xiàn)在中國中西部地區(qū)，恰恰在這些地方是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、市場最規(guī)范。有內(nèi)因也有外因，實(shí)際上外因有時候是起決定作用的。大家知道現(xiàn)在全世界房地產(chǎn)正在堆積泡沫，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的國家也在堆積泡沫，他們的房價也在漲，也出現(xiàn)供不應(yīng)求，原因很簡單，整個世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展，整個世界經(jīng)濟(jì)政策，有趨同性，或者簡單說，現(xiàn)在資本的力量大，資本因素導(dǎo)致了將許多資本流向了房地產(chǎn)。可能大家知道，在00年的時候，納斯達(dá)克股票低迷，縮水很多，這些資本都會流到哪里去，據(jù)說兩個地方，一個就是石油，一個就是房地產(chǎn)。石油和房地產(chǎn)都在漲價，而且石油資源的稀缺性，房地產(chǎn)資源供應(yīng)的彈性系數(shù)小，都決定了供不應(yīng)求局面的出現(xiàn)。

　　在中國出現(xiàn)一些房地產(chǎn)泡沫不奇怪，世界各國都在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，這就是房地產(chǎn)特有的規(guī)律性。也就是說現(xiàn)在的問題是我們這個需求很旺，虛火旺，虛假需求，也就是我們說的炒房現(xiàn)象很厲害，各國的政策都在擠壓泡沫，就是擠壓炒房，將虛火壓下去。當(dāng)然要達(dá)到這樣的目標(biāo)，不僅僅是房地產(chǎn)市場本身的行為，供應(yīng)再大，因?yàn)樾枨蟮馁Y本力量比你供應(yīng)的力量大，我發(fā)現(xiàn)這幾年上海、杭州供應(yīng)量不斷的增加，但是房價還是不斷的上升，供應(yīng)和需求的賽跑，供應(yīng)是賽不過需求的。

　　我們要使市場回歸理性，歸根到底就是要建立一個供和求基本平衡的市場，這是國務(wù)院所說的，供求總量基本平衡，實(shí)際上已經(jīng)造就一個供大于求，最起碼略大于求的市場，這樣的市場才能夠真正達(dá)到我們調(diào)控的目標(biāo)，現(xiàn)在國八條就是從兩個方面來達(dá)到供求基本平衡的目標(biāo)。培育一個健康的市場、一個好的市場，現(xiàn)在因?yàn)楣┎粦?yīng)求，我們應(yīng)該將它調(diào)控成供大于求，我認(rèn)為供大于求的市場在今天的市場經(jīng)濟(jì)下才是生態(tài)化的市場，如何造成生態(tài)化的市場，關(guān)鍵在于供應(yīng)，關(guān)鍵在于土地的供應(yīng)，關(guān)鍵在于我們過旺需求、虛假需求的抑制。這是一個方面。

　　生態(tài)化的市場是一個自由競爭的市場，是一個優(yōu)勝劣汰的市場，我想行業(yè)的許多問題會隨著市場的生態(tài)化，才能得到更多的解決，否則如果我們?nèi)匀皇且粋€供不應(yīng)求的市場，剛才說的問題，包括結(jié)構(gòu)性的問題，都很難解決。但是這個生態(tài)化市場中，我們在抑制虛假虛空的同時，必須將有效需求充分的調(diào)動起來，保護(hù)好、引導(dǎo)好、發(fā)揮好，我想這是中央政治局會議中仍然使用的三句話，房地產(chǎn)市場仍然一樣，我們打壓在虛假需求的同時，必須將真實(shí)需求保護(hù)好，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，離開了支柱產(chǎn)業(yè)中國的經(jīng)濟(jì)恐怕就有問題。就像我昨天說的一樣，這話不是我的原話，是經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話，宏觀調(diào)控成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)。很清楚，中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，房地產(chǎn)也立下汗馬功勞，如果房地產(chǎn)一旦真實(shí)需求也被打壓下去，對宏觀經(jīng)濟(jì)也是一個災(zāi)難。

　　另外一個好的市場，除了生態(tài)化之外，除了有效需求旺之外，還有就是我們要討論一下投資價值實(shí)現(xiàn)的主要途徑問題。房地產(chǎn)是消費(fèi)品，又是投資品，誰都抹殺不了，不因?yàn)榻裉齑驂毫送顿Y需求，人們就不投資了，明天一看投資也好，投機(jī)也好，仍然有收益，投資和投機(jī)本身是聯(lián)系在一起的，仍然會投入，中國這個市場主要是靠資產(chǎn)的增值來實(shí)現(xiàn)投資收益的，而好的市場應(yīng)該是通過收益的增加，通過投資收益來實(shí)現(xiàn)他的投資房地產(chǎn)的目標(biāo)。現(xiàn)在我們?nèi)狈@樣的途徑，而國外是通過信托基金的方式來投資房地產(chǎn)，這避免了陳淮博士剛才說的一些風(fēng)險問題，解決了老百姓投資途徑、房地產(chǎn)的融資渠道問題，現(xiàn)在我們是堵，將資金堵在房地產(chǎn)市場之外，將老百姓的資金堵在房地產(chǎn)市場之外，開發(fā)商沒有錢就到國外引進(jìn)基金，如果引進(jìn)國內(nèi)的基金，老百姓可以投資國內(nèi)的信托基金，實(shí)現(xiàn)老百姓的投資聲音，為什么現(xiàn)在這樣的生意讓老外做，中國人不做呢？我們?nèi)狈ν顿Y渠道。我們現(xiàn)在要么是一鋪養(yǎng)三代，要么投資房地產(chǎn)將價格炒高，一個成熟的房地產(chǎn)成也金融，敗也金融。

　　培育一個好市場，當(dāng)然中國的土地供應(yīng)不可能像國外一樣放開，因?yàn)槲覀儽仨氁獓?yán)格的保護(hù)耕地，但是要造成供求的平衡，土地不充足的供應(yīng)，又會造成供不應(yīng)求，所以保護(hù)耕地和市場的健康有矛盾。怎么辦？必須解決好這個問題，現(xiàn)在我們不能浪費(fèi)土地、亂批土地，又要保護(hù)市場的健康發(fā)展，我們要盤活土地，98年批的土地，真正用于開發(fā)的只有一半，還有一半閑置。所以我們要保持持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢，一個是資金融資渠道必須拓寬，第二土地供應(yīng)要保證，特別是存量土地的盤活，一定要加大力度，這一點(diǎn)責(zé)任在政府，開發(fā)商要配合。這是我講的一點(diǎn)，關(guān)于好市場的我的一個看法。

　　第二點(diǎn)好產(chǎn)品，開發(fā)商開發(fā)的產(chǎn)品貢獻(xiàn)給社會，我們的產(chǎn)品好不好，應(yīng)該說這幾年產(chǎn)品的品質(zhì)有很大的提升，在座有專門搞綠色住宅的，對社會作出了貢獻(xiàn)，但是應(yīng)該說我們這幾年產(chǎn)品品質(zhì)提升的速度不快，問題不少。建設(shè)部現(xiàn)在公布現(xiàn)在已經(jīng)蓋的房子，真正建成的住宅只有1%，新蓋的只有5%，中國是世界上最大的建筑浪費(fèi)國，浪費(fèi)在我們各種資源的消耗很大，中國是全世界房屋建造最大的國家，一個北京就賽過歐共體，如此蓋的房子都是耗用了很多能源，造成環(huán)境污染，這個問題已經(jīng)非常嚴(yán)重的擺在我們面前。這樣的情況下，我覺得作為我們這個行業(yè)，是整個建筑活動的龍頭活動。在賣方市場的情況下，綠色不綠色都可以賣掉，所以在這樣的情況下，要營造綠色住宅，也必須要有一個好的市場，好的市場太重要了。當(dāng)然這不是一碼事，產(chǎn)品是產(chǎn)品，市場是市場，我們應(yīng)該有社會責(zé)任感、歷史責(zé)任感來面對我們所生產(chǎn)的產(chǎn)品。

　　我在許多場合講過一個故事，美國有一個地球研究所所長，叫波朗，94年寫過一篇文章，題目叫《誰來養(yǎng)活中國》，他認(rèn)為中國現(xiàn)在這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、增長方式，未來中國不能養(yǎng)活自己，因?yàn)橐罅窟M(jìn)口糧食，會造成全世界的糧食恐慌，消費(fèi)大量的資源，造成全世界的資源恐慌，94年寫的文章，沒有得到國內(nèi)的重視，相反受到批判，現(xiàn)在這位波朗先生被我們聘過來，這個問題被重視起來。到2030年，中國人均GDP按照現(xiàn)在的增長速度，可以達(dá)到現(xiàn)在美國3.88萬美元的水平，中國消耗糧食相當(dāng)于現(xiàn)在全世界的三分之二，到了那個時候世界又會怎樣，糧食會怎樣，鋼鐵會怎樣，汽車會怎樣，能源會怎樣。但是我曾經(jīng)2030年的到來，但是又有人告訴我，如果按照現(xiàn)在中國的經(jīng)濟(jì)增長方式，高投入高排放低效率，要達(dá)到美國人現(xiàn)在的生活水平，需要消耗的資源是三個地球，可惜人類只有一個地球，也就是說按照我們現(xiàn)在這樣的增長方式，達(dá)到美國人的生活水平，是永遠(yuǎn)不可能的，多悲哀。所以我們必須從自身做起，因?yàn)槲覀兊慕ㄔ旎顒樱瑩?jù)專家預(yù)測，房屋建造使用過程中消耗的能源相當(dāng)于全社會能源消耗的30%，生產(chǎn)過程相當(dāng)于能源消耗的16.7%，相當(dāng)于我們消耗46.7%。我們從現(xiàn)在開始應(yīng)該節(jié)能省地，大力發(fā)展綠色建筑。

　　綠色建筑有三個含義，第一是既舒適又健康，第二又要節(jié)約能源和資源，第三還要減少對環(huán)境的污染。這三項(xiàng)達(dá)到了才是建筑，我們在建造的過程中能不能遵循這三個要素去做呢，我覺得應(yīng)該這樣做。但是我發(fā)現(xiàn)我們在追求品質(zhì)的過程中，大力的精力用在外表，外立面、外環(huán)境，內(nèi)在的品質(zhì)注重的比較少?，F(xiàn)在有人開始注重了，但是相對于賣點(diǎn)還在于外表，而綠色建筑恰恰是要我們更加注重自身的品質(zhì)，在追求溫度、濕度、空氣新鮮度的同時，要做到節(jié)能，要做到省地，我們的房子越蓋越大，越來越空曠，昨天樊綱教授說三百平米，其實(shí)不是說他不應(yīng)該，但是說實(shí)在話，一個家庭兩三個人用不了那么多。我們畢竟是一個資源短缺的國家，我們?nèi)丝诒姸?，我們的產(chǎn)品來引導(dǎo)社會的發(fā)展方向，我覺得這是我們當(dāng)前的責(zé)任。

　　這次的主題，大家可能最關(guān)心是市場，但是希望各位將我們的產(chǎn)品問題也凸現(xiàn)出來。房地產(chǎn)人們寄予了太多的希望，中央政府希望通過房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)增長，建立和諧社會，地方政府希望房地產(chǎn)能夠成為第二財(cái)政，成為自己業(yè)績的一種表現(xiàn)。開發(fā)商希望通過房地產(chǎn)能夠利潤大大的風(fēng)險小小的。包括媒體在內(nèi)，我們都希望房地產(chǎn)興旺，因?yàn)榇蠹叶荚诶锩婵梢缘玫礁髯缘囊环?，而我們的消費(fèi)者，我們的服務(wù)對象，所希望的是買得起、住得好。我想將所有的目標(biāo)都應(yīng)該歸結(jié)在一起，我們應(yīng)該為現(xiàn)在的老百姓建設(shè)易居和宜居的環(huán)境，使各種不同的人都各得其所，你住三百平米別墅照住，但是安居房、廉租房也得提供。我們搞好綠色建筑，是為了下一代的易居和宜居，得出我們的努力。

　　時間的關(guān)系，我們就講到這里。謝謝大家。

　　主持人：非常感謝顧會長給我們帶來健康樓市的理念。

　　現(xiàn)場提問：兩個問題。我注意到您講話中說到政府要保護(hù)真實(shí)的需求抑制虛假的需求，也就是遏制炒房，政府是不是應(yīng)該高屋建瓴，調(diào)控利用銀行貸款的炒房，而不是利用自有資金的炒房？這個觀點(diǎn)正確不正確，請顧老師批評指正。第二個問題，政府現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)是從兩個方面下手，明明是想踩急剎車，想得到良性的效果，請問能不能達(dá)到？

　　顧云昌：對于自有資金炒房，在現(xiàn)在供不應(yīng)求的情況下，也會對市場產(chǎn)生影響，至于說怎么樣的控制力度，是由銀行來控制把握的。我認(rèn)為當(dāng)前真實(shí)的需求在各地是非常旺盛的，絕大多數(shù)炒房是比較少的，真實(shí)需求比較旺，從去年公布的數(shù)字來看，整個的市場是供不應(yīng)求的。04年全國土地的開發(fā)量少于03年，05年上半年土地開發(fā)量少于04年上半年。意思就是說供應(yīng)的壓力仍然很大，所以我認(rèn)為盡管目前看來是觀望，成交量很小，但是觀望沒有了，需求量迸發(fā)出來，市場仍然存在著供不應(yīng)求的壓力。

　　現(xiàn)場提問：顧會長，您剛才說到合理的局面應(yīng)該是供給適當(dāng)大于需求，這樣的情況下房價基本上會呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，事實(shí)上基本上房價隨著資產(chǎn)的增值和使用價值的增值，應(yīng)該會呈現(xiàn)持續(xù)的漲價態(tài)勢，是不是適當(dāng)?shù)男枨髸笥诠┙o，會有利于這個市場的發(fā)展？

　　顧云昌：供大于求的情況下不一定是價格下跌，03年之前中國房地產(chǎn)市場是供大于求，上升主要是成本的拉動，品質(zhì)提升了，價格也上升了，人均可支配收入比較匹配，我認(rèn)為這樣的市場是健康的市場，也就是說我說的房價慢慢漲樓市面面旺。

　　現(xiàn)場提問：您剛才說到可持續(xù)發(fā)展的問題，昨天樊綱教授也說到可持續(xù)發(fā)展，不過是從經(jīng)濟(jì)層面，您是從產(chǎn)品質(zhì)量層面。在建筑當(dāng)中的可持續(xù)發(fā)展，因?yàn)樯w房子，要蓋建筑節(jié)能的房子，會加大建筑的成本。另外買高科技的房子，必然會付更多的錢，而且從您的演講中也可以看出因?yàn)榉孔舆@樣的東西，開發(fā)商必須有這樣的歷史責(zé)任感來蓋房子，房子會經(jīng)受很多年的考驗(yàn)，質(zhì)量是非常重要的問題。您怎樣解釋投資增加成本和質(zhì)量之間的矛盾？

　　顧云昌：我想搞節(jié)能住宅肯定要增加投資，但是增加不會太多，最重要是一次投入還是全壽命的成本來計(jì)算，今天增加投資了，可能在五年十年中，將增加的成本全部收回來，今后你就可以享用。應(yīng)該從整體社會的層面來衡量收入和成本的關(guān)系，希望媒體能夠做這樣的宣傳，開發(fā)商也做這樣的宣傳。開發(fā)商搞節(jié)能和不節(jié)能的兩個房子，分別是多少錢，節(jié)能的效果怎樣，明明白白的告訴老百姓。

　　我隨便講一個事。最近我到青島調(diào)查，發(fā)現(xiàn)青島有一位房地產(chǎn)開發(fā)商提出這樣的說法，他們也是剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，他購買隨身聽說明書有一本，但是我們的房子，這么大的東西，說明書只有薄薄幾張。所以我們應(yīng)該將節(jié)能的房子好在什么地方明明白白的告訴消費(fèi)者。

　　現(xiàn)場提問：我是深圳的開發(fā)商，另外也是消費(fèi)者，國家出了國八條，地方政府也出了很多條，確實(shí)有點(diǎn)暈頭轉(zhuǎn)向。剛才陳淮博士說了一句美國加州控制房地產(chǎn)只采用一條，對房子購買15年不能轉(zhuǎn)讓，或者出租的時候租金控制，第二次租金增長的幅度進(jìn)行控制，非常有效。第一個問題，目前政策出臺是不是太多了，這些政策是不是不符合市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的模式了？在我的印象中，今年的國八條，可能最有效的一條就是控制轉(zhuǎn)讓，兩年之內(nèi)你要轉(zhuǎn)讓我就要收你全額的營業(yè)稅，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓很困難，很多投資者不敢進(jìn)入投資市場，這是非常有效的。這是我作為開發(fā)商提的一個問題，這個政策是不是太多？

　　第二個問題，我作為一個消費(fèi)者，去年我再次置業(yè)了，如果我不置業(yè)，今年再來置業(yè)，可能我過去的一年就白干了，現(xiàn)在最關(guān)鍵的問題，在博鰲共識里，顧秘書長也參與了，提出一個問題現(xiàn)在房地產(chǎn)市場興風(fēng)作浪，或者說萬惡之源，最關(guān)鍵的就是土地?，F(xiàn)在市場上應(yīng)該說是消費(fèi)者抬高了房價，因?yàn)樗麄冞M(jìn)行投資，下一步國家會不會在土地增值方面增加一些政策，比如說房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓基本上收不到什么增值稅，如果土地方面的問題不解決，我想出在多的政策，房地產(chǎn)政策也是漲漲跌跌。

　　顧云昌：我的回答很簡單，陳淮博士說了租金的問題，我同意，但是我所知道的世界發(fā)達(dá)國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段不是那么簡單，美國已經(jīng)九次升息，英國七次升息，其中就是為了控制房地產(chǎn)泡沫。韓國人告訴我房地產(chǎn)升值有一半是被國家征收掉了，可能出臺的各個政策不一樣，但是歸根到底不是那么簡單。另外我的觀點(diǎn)成敗是土地，關(guān)鍵在金融。