樊綱：各位早上好，首先非常感謝再次邀請(qǐng)我這個(gè)非業(yè)內(nèi)人士參加房地產(chǎn)界的大會(huì)。上次參加是第一次，01年博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候，當(dāng)然現(xiàn)在記不得當(dāng)時(shí)說(shuō)了什么樣的具體內(nèi)容，后來(lái)有一些報(bào)道，有兩個(gè)觀點(diǎn)，我現(xiàn)在還記得。第一個(gè)觀點(diǎn)，我說(shuō)的是在座的諸位是中國(guó)最幸運(yùn)的商人，作為房地產(chǎn)商，這樣的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，而且是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，大浪淘沙，如果沒(méi)有淘汰掉，01年一定是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)候，那接下來(lái)一定有好的發(fā)展。都不用論證我們這個(gè)行業(yè)多么重要，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)有多大，這些都不必爭(zhēng)論了，而且諸位能不能賺錢，這個(gè)事也不用爭(zhēng)論，現(xiàn)在有人認(rèn)為是冬天了，日子不好過(guò)了，但是你們還是中國(guó)最幸運(yùn)的商人，其他行業(yè)賺錢更少，你們前兩年賺的錢還可以讓你們舒服的活下去。第二個(gè)觀點(diǎn)，如果中國(guó)能夠成功的防止房地產(chǎn)泡沫，中國(guó)的發(fā)展將成功一半，也就是說(shuō)中國(guó)一半的成功，中國(guó)能不能走出去，能不能發(fā)展起來(lái)，不被金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)所打斷，就取決于我們能不能成功的防范房地產(chǎn)泡沫，能不能不像日本、香港、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、印度尼西亞，我們不舉遠(yuǎn)的，就說(shuō)這些周邊國(guó)家的覆轍，因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫導(dǎo)致的金融危機(jī)，日本是二十年的泡沫導(dǎo)致了15年，16年現(xiàn)在還沒(méi)有翻過(guò)身來(lái)。這個(gè)觀點(diǎn)我現(xiàn)在仍然堅(jiān)持。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)太重要了，太舉足輕重了，影響方方面面，因?yàn)樗侵еa(chǎn)業(yè)，所以防止房地產(chǎn)泡沫是非常重要的，確實(shí)是決定中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)容，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)中國(guó)方面，而且是起決定性作用的方面。這一點(diǎn)我仍然是持這樣的觀點(diǎn)。

　　我不太就房地產(chǎn)的東西多說(shuō)，但是發(fā)表的言論，我基本的觀點(diǎn)，這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展基本正常。這一輪的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，主要不是由房地產(chǎn)導(dǎo)致的。我講后面價(jià)格高漲等出現(xiàn)一些問(wèn)題，但是總體來(lái)說(shuō)，剛才聶梅生會(huì)長(zhǎng)也說(shuō)了，絕大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展是基本穩(wěn)定基本健康的，而且是持續(xù)發(fā)展的，沒(méi)有比過(guò)去增長(zhǎng)的更多，這幾年投資的增長(zhǎng)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱，在別的部門都是100％、200％，有一個(gè)部門投資的增長(zhǎng)曾經(jīng)到過(guò)600％，而我們房地產(chǎn)的增長(zhǎng)基本都是保持20％－30％，這一點(diǎn)是我們要認(rèn)真看待的。

　　房地產(chǎn)的基本面還是不錯(cuò)的，這應(yīng)該是一個(gè)基本的判斷。但是對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題怎么看呢？從去年以來(lái)，前年整個(gè)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱以來(lái)，在中國(guó)的某些地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，投機(jī)行為增多的情況。如果要分析這情況，就要看這個(gè)情況怎么來(lái)的，問(wèn)題是怎么出現(xiàn)的，問(wèn)題確實(shí)和這幾年整個(gè)經(jīng)濟(jì)其他方方面面的問(wèn)題相關(guān)，除了房地產(chǎn)自己的問(wèn)題。

　　我們要搞宏觀調(diào)控，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)整體出現(xiàn)了過(guò)熱。宏觀調(diào)控剛才聶梅生會(huì)長(zhǎng)也說(shuō)了，這幾年方方面面的銀行貸款50％跟土地跟房產(chǎn)是有關(guān)系的，而且說(shuō)句實(shí)在話，現(xiàn)在的銀行抵押貸款，經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的總需求量過(guò)大，資金需求量過(guò)大，一個(gè)主要的原因就是抵押貸款太多，現(xiàn)在中國(guó)銀行幾乎沒(méi)有信用貸款了，所有的貸款都是抵押，而主要的抵押物就是房產(chǎn)，就是土地。而地方政府所有的公共項(xiàng)目，它的資金來(lái)源也是土地，土地被開(kāi)發(fā)商拿到銀行，銀行抵押出來(lái)，正因?yàn)橛羞@樣抵押的過(guò)程，所以才有資金付給地方政府，地方政府才有資金搞公共設(shè)施。宏觀調(diào)控最后起效果的政策，是土地政策，是控制土地的供給。國(guó)土資源部的部長(zhǎng)說(shuō)，我們突然變成了宏觀調(diào)控部門，以前沒(méi)有想到過(guò)，因?yàn)橥恋爻闪酥袊?guó)宏觀經(jīng)濟(jì)變量的一個(gè)重要組成部分。由于控制土地供給，而且中國(guó)的土地確實(shí)也不可能無(wú)限供給，中國(guó)是人地關(guān)系世界上最緊張的國(guó)家之一，如果不是最緊張，也是最緊張之一，而且前一些年，我們是無(wú)限供給土地的狀況，現(xiàn)在這個(gè)問(wèn)題不多說(shuō)，現(xiàn)在中央政府、地方政府的關(guān)系，現(xiàn)在地方政府都恨不得將土地都批出去，而且土地批的很便宜，結(jié)果導(dǎo)致原來(lái)的土地超過(guò)了供給，現(xiàn)在開(kāi)始收縮土地的供給，導(dǎo)致人們對(duì)住房供給增長(zhǎng)的前景預(yù)期發(fā)生變化，也就是說(shuō)大家預(yù)期住房的供給將減少，住房因?yàn)橥恋氐墓┙o發(fā)生變化而發(fā)生變化。

　　這些年對(duì)住房的需求，由于方方面面的原因出現(xiàn)了高額增長(zhǎng)。宏觀調(diào)控調(diào)控了供給而沒(méi)有調(diào)控需求，按揭貸款的利率遲遲沒(méi)有調(diào)整，一直到去年12月份，中央政府調(diào)整了一次利率，到四月份又調(diào)整了一次住房貸款的利率，需求繼續(xù)高漲，繼續(xù)過(guò)去幾年一直鼓勵(lì)買房的政策。在這期間，中國(guó)又趕上其他投資渠道出現(xiàn)問(wèn)題，特別是股市不好，利率又很低，正好趕上世界和中國(guó)利率比較低的時(shí)期，結(jié)果人們的儲(chǔ)蓄大量的更多的向住房，向樓市集中。這期間正好是人民幣市場(chǎng)匯率投資加劇的時(shí)候，導(dǎo)致大量的投資人民幣的資金進(jìn)入市場(chǎng)，又沒(méi)有別的投資渠道，又進(jìn)入了樓市。過(guò)去的情況是壓抑了供給而沒(méi)有控制需求，導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)的速度加快，引發(fā)了各種投資和投機(jī)需求大幅度的增長(zhǎng)，導(dǎo)致過(guò)去一年來(lái)，在某些地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格猛漲的情況。

　　分析了原因，我們看到原因也不是房地產(chǎn)商造成的，這是真的，房地產(chǎn)樂(lè)得其成，樂(lè)得看到這樣的情況，大家賣房子賣的好，大家賺錢賺的多，但是原因確實(shí)不是房地產(chǎn)本身造成的，而是房地產(chǎn)本身之外的很多因素造成的。正好加上房地產(chǎn)在市場(chǎng)、在規(guī)則、在制度上有很多缺陷，導(dǎo)致了這一輪的高漲房?jī)r(jià)，當(dāng)然是集中在某些地區(qū)。這是我們房地產(chǎn)業(yè)界都愿意看到的，但是這種情況是不是問(wèn)題？確實(shí)是問(wèn)題，你不能說(shuō)它不是問(wèn)題，這種投資性行為增大，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，確實(shí)是問(wèn)題，而且確實(shí)是一個(gè)可能引發(fā)未來(lái)大問(wèn)題的問(wèn)題，如果繼續(xù)下去。一會(huì)兒我還要講這個(gè)問(wèn)題。

　　我就要講一講關(guān)于利益均衡的問(wèn)題了。前面說(shuō)了大家是中國(guó)最幸運(yùn)的商人，賺錢賺的比別人多，但是賺錢比別人賺的太多而且太容易的話，這就是問(wèn)題。什么叫經(jīng)濟(jì)均衡？什么叫市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？經(jīng)濟(jì)均衡的意思就是大家都能賺錢，但是大家賺錢都不容易。有誰(shuí)在經(jīng)濟(jì)當(dāng)中賺錢太容易了，這個(gè)經(jīng)濟(jì)就有問(wèn)題，這個(gè)經(jīng)濟(jì)就不均衡了。這是我們經(jīng)濟(jì)學(xué)者要指出的問(wèn)題。前兩天有一位著名的房地產(chǎn)商，也是好朋友了，說(shuō)一句話我們?nèi)兆舆^(guò)的好好的，就怕經(jīng)濟(jì)學(xué)家出來(lái)說(shuō)話。當(dāng)然經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)，我們不見(jiàn)得都同意，大家各有各的觀點(diǎn)，我們常常開(kāi)玩笑說(shuō)二個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家有三個(gè)觀點(diǎn)，為什么呢？因?yàn)樵谵q論的過(guò)程中有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家又改觀點(diǎn)了。你是日子過(guò)的好好的，但是過(guò)的太好就是問(wèn)題了。

　　剛才我注意看到顧會(huì)長(zhǎng)讀的草案，我非常贊成顧會(huì)場(chǎng)在草案中刪掉一句話，說(shuō)冬天即將過(guò)去，說(shuō)的是迎來(lái)新的春天。什么叫冬天啊？你們過(guò)去別的行業(yè)賺3％的利潤(rùn)率，你們現(xiàn)在賺30％，當(dāng)然比過(guò)去賺300％少，但是賺30％就叫冬天？它不是冬天，而是正常的情況，它是均衡的。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的問(wèn)題，這是一個(gè)利益均衡，市場(chǎng)本身是一個(gè)利益沖突、利益均衡，這里面有很多的利益集團(tuán)，住房者、低收入者、整個(gè)的銀行業(yè)，我們的宏觀經(jīng)濟(jì)，方方面面都是利益均衡點(diǎn)的一個(gè)組成部分，而不只是一個(gè)利益群體。因此要看到過(guò)去那樣的情況，我們大家都高興不說(shuō)話的時(shí)候，那一會(huì)兒沒(méi)有人說(shuō)是變革時(shí)期，都認(rèn)為是正常的，但是我認(rèn)為是不正常的。確實(shí)現(xiàn)在需要進(jìn)行一些調(diào)整，要不要調(diào)控？要。而且要趁著問(wèn)題不太嚴(yán)重的時(shí)候做一點(diǎn)調(diào)控?，F(xiàn)在大家比較反感的就是調(diào)控的一些手段和措施，我也不想多討論這個(gè)問(wèn)題，但是確實(shí)要認(rèn)識(shí)到需要調(diào)控，而且需要盡早的調(diào)控。反過(guò)來(lái)想，假如不調(diào)控，你就讓這個(gè)市場(chǎng)高漲下去，二年就翻一番，二年再翻一番，這就不是一個(gè)地區(qū)的問(wèn)題，一個(gè)地區(qū)就會(huì)擴(kuò)展了，炒房團(tuán)就會(huì)四處溜達(dá)了，這種投機(jī)的行為繼續(xù)發(fā)展下去，讓它將泡沫越來(lái)越大嗎？經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法不是追求十全十美，我們可以想一想假如不是這個(gè)方案，而是另外一個(gè)方案，假如不調(diào)控，假如不出來(lái)做點(diǎn)事，假如不將投機(jī)的行為抑制一下，什么時(shí)候是個(gè)頭？最終的頭就是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就是金融危機(jī)，就是房地產(chǎn)危機(jī)，就是樓市跌價(jià)60％、70％，這不是瞎吹，我們周邊的國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)的，我們?cè)谀承┑貐^(qū)也經(jīng)歷過(guò)的，九十年代以來(lái)的情況。全世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，說(shuō)不要政府都搞市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從幾百年前一輪一輪的經(jīng)濟(jì)周期，一開(kāi)始都是價(jià)格、利潤(rùn)高漲，然后是過(guò)剩的生產(chǎn)能力，大量的供求關(guān)系的失衡，然后是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，然后是60、70％的樓市下跌，這是我們業(yè)內(nèi)人士要看到的嗎？早一點(diǎn)調(diào)整，反倒可以防止這樣的情況發(fā)生。為什么會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)是消滅過(guò)剩的生產(chǎn)能力，達(dá)到供求的均衡。大家都知道世界大蕭條，二三十年代，消滅了全世界50％的生產(chǎn)能力，最后實(shí)現(xiàn)了供求均衡，經(jīng)濟(jì)才重新發(fā)展，而消滅生產(chǎn)能力的背后，是消滅誰(shuí)?。渴窍麥缙髽I(yè)，消滅什么樣的企業(yè)？消滅中小企業(yè)，全世界概莫如此，在危機(jī)中淘汰的都是中小企業(yè)、中小房地產(chǎn)商，大企業(yè)都可以頂過(guò)去，要撤資首先就是撤小的房地產(chǎn)企業(yè)，哪一個(gè)好？我們?cè)谶@個(gè)意義上來(lái)認(rèn)識(shí)調(diào)控，要不要調(diào)控，要不要對(duì)投機(jī)的趨勢(shì)進(jìn)行抑制，我說(shuō)要。我們要從積極的角度看待這個(gè)問(wèn)題，要對(duì)有利于我們大家持續(xù)穩(wěn)定的角度來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，是有好處的。具體做法大家可能有爭(zhēng)議，但是方向，甚至我認(rèn)為它調(diào)控的都晚了一點(diǎn)，不算太晚，但是晚了一點(diǎn)，調(diào)控是必須的。

　　我們?cè)谟懻撜咴鯓舆M(jìn)行調(diào)整的時(shí)候，前提不是不要調(diào)整，而是怎樣調(diào)整，怎樣實(shí)現(xiàn)我們大家的穩(wěn)定發(fā)展，而不是繼續(xù)像過(guò)去高漲的情況。這是我們從經(jīng)濟(jì)均衡的角度加以分析的前提。

　　至于怎么調(diào)呢？這個(gè)問(wèn)題我想討論討論。我不想談?wù)撘恍┘?xì)節(jié)，大家都是業(yè)內(nèi)的，政策需要業(yè)內(nèi)人士一個(gè)一個(gè)討論。在考慮這個(gè)利益集團(tuán)利益的時(shí)候，也要考慮別的利益集團(tuán)的利益，同時(shí)也要考慮自己長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，即使從我們自己利益集團(tuán)出發(fā)，在考慮下一步政策怎樣進(jìn)行時(shí)，也有很多值得討論的問(wèn)題。

　　剛才聶梅生會(huì)長(zhǎng)非常詳細(xì)的講了他們最近研究的很多成果、觀點(diǎn)，多數(shù)我都同意，特別同意剛才聶會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的廉租房的問(wèn)題。有幾個(gè)問(wèn)題我想提出來(lái)討論一下。特別感謝聶梅生會(huì)長(zhǎng)前面的發(fā)言。我提出來(lái)討論，也是為了使下一步的政策討論更加深入、更加科學(xué)。

　　第一個(gè)是關(guān)于投資率高低的問(wèn)題。我剛才說(shuō)了住房的投資增長(zhǎng)率過(guò)去是26、27％，不算太高，但是不能否認(rèn)在一些地區(qū)確實(shí)是比較高，而且我們參照全國(guó)的25.8％投資增長(zhǎng)率，這是經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期過(guò)高的增長(zhǎng)率，在10－15％之間是比較正常的。我們的房地產(chǎn)從引入住房按揭貸款之后，確實(shí)增長(zhǎng)速度應(yīng)該快一些，因?yàn)檫@是新制度引進(jìn)之后形成的階段性的調(diào)整，這甚至?xí)掷m(xù)一段時(shí)間。但是一直保持著26、27、28％的話，比正常的高出10％，也不能說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題，這個(gè)參照系應(yīng)該是正常情況下的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，而不是過(guò)熱時(shí)期的投資增長(zhǎng)率。

　　第二是投資回報(bào)率，不等于GDP的增長(zhǎng)，有時(shí)候高有時(shí)候低，比較好的參照系是利率，因?yàn)槔适峭顿Y的機(jī)會(huì)成本。略高于利率，當(dāng)然可以比較高，我們占1％、2％、3％的投資回報(bào)率，當(dāng)然低一些，但是高于利率的投資回報(bào)率是比較正常的投資回報(bào)率，不一定是GDP的增長(zhǎng)，當(dāng)然是會(huì)有波動(dòng)的。對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，當(dāng)利率很低的時(shí)候，投資也會(huì)很多，因?yàn)闄C(jī)會(huì)成本很低，這里面有很復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系在里面，說(shuō)房?jī)r(jià)每年漲8％，這不一定是合理的參照，美國(guó)、歐洲的房市也不是每年增長(zhǎng)8％，他是4％、3％的增長(zhǎng)，每年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)5％，中央銀行就會(huì)出來(lái)干預(yù)了，認(rèn)為樓市可能開(kāi)始要過(guò)熱了?；旧侠习傩諏?duì)于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，帶來(lái)的回報(bào)參照系比較好的就是利率。這是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)分析的方法。

　　第三租金太低的問(wèn)題，我個(gè)人看法，同意剛才聶梅生會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的問(wèn)題，但是我覺(jué)得租金太低有另外一方面的問(wèn)題，就是現(xiàn)在太多早期的公房，也包括剛才聶梅生會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的房改房，很難進(jìn)入到賣方的市場(chǎng)，因?yàn)樘昧?，銀行都不愿意給按揭，只能在租方市場(chǎng)進(jìn)行出租，現(xiàn)在實(shí)際的情況是租金過(guò)低。在調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的情況下，如何讓大量的租房進(jìn)入到二手房市場(chǎng)的買賣，這對(duì)調(diào)節(jié)租金和房?jī)r(jià)比例有一定的意義。

　　第四房?jī)r(jià)最好是穩(wěn)中有上升，我也同意是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)自動(dòng)的增長(zhǎng)?，F(xiàn)在房產(chǎn)、房?jī)r(jià)在某些地區(qū)往下走，這要理解為是調(diào)整，在一定意義上、一定程度上這是調(diào)整，它是因?yàn)檫^(guò)去幾年不是穩(wěn)中有升，而是升的太多了。這個(gè)調(diào)整期是必要的，沒(méi)有這個(gè)調(diào)整期，我們回不到供求均衡，就還沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題，確實(shí)需要做一些調(diào)整。在這個(gè)問(wèn)題上，不能將當(dāng)前這么幾個(gè)月短期的情況，看成是長(zhǎng)遠(yuǎn)的情況，當(dāng)然我們要防止出現(xiàn)長(zhǎng)期的價(jià)格低迷，但是我們不能將調(diào)整時(shí)期看成是長(zhǎng)遠(yuǎn)的問(wèn)題，而來(lái)討論稅等問(wèn)題。

　　第五個(gè)問(wèn)題關(guān)于地方政府和中央政府，地區(qū)政府希望炒房團(tuán)將自己的房?jī)r(jià)炒起來(lái)，希望房?jī)r(jià)越高越好，土地價(jià)格越高越好，天經(jīng)地義，因?yàn)樗麄儾回?fù)責(zé)宏觀經(jīng)濟(jì)，不負(fù)責(zé)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的問(wèn)題，這是中央政府的問(wèn)題，而恰恰是因?yàn)榈胤秸男袨榉绞?，中央政府非要采取調(diào)控措施，這是博弈關(guān)系的問(wèn)題。宏觀調(diào)控永遠(yuǎn)是中央政府的利益，不是地方政府的利益，因此我們可以看到中央政府、地方政府以及企業(yè)和政府之間的博弈，這是正常的情況，但是因?yàn)檫@樣，所以需要中央政府對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)要保持警惕，要采取措施。

　　至于說(shuō)到融資機(jī)制，現(xiàn)在因?yàn)橘Y金緊張，大家討論融資機(jī)制的問(wèn)題比較多了，我也同意現(xiàn)在中國(guó)確實(shí)需要更多的融資機(jī)制，包括自發(fā)形成的融資機(jī)制，但是也要注意到一個(gè)問(wèn)題，融資機(jī)制的多元化可以化解銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，但是不一定會(huì)防范整個(gè)金融的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗统蔀橐粔K金融，仍然會(huì)有很大的風(fēng)險(xiǎn)。香港是各種投資機(jī)制都非常健全的地方，一樣會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大泡沫，一樣是60％70％的購(gòu)房者都成為負(fù)產(chǎn)階級(jí)。因此確實(shí)要多元化這個(gè)渠道，來(lái)緩解某一個(gè)部門的金融風(fēng)險(xiǎn)，但是也要注意到投資渠道多元化，越多元化資金鏈越大，整個(gè)的風(fēng)險(xiǎn)越大。

　　如果要我做一個(gè)預(yù)期，或者下一步怎么辦的問(wèn)題，既然我們承認(rèn)調(diào)整是必要的，另外一個(gè)方面，也要看到調(diào)整是會(huì)見(jiàn)效的，大家日子可能比起過(guò)去會(huì)不太好過(guò)，如果大家現(xiàn)在的日子還很好過(guò)，那說(shuō)明政策就根本沒(méi)有效，政策要想見(jiàn)效，當(dāng)然會(huì)有一個(gè)調(diào)整的時(shí)期，包括價(jià)格，有價(jià)無(wú)市，包括連續(xù)價(jià)格的下跌，在這期間也許投資會(huì)減少，住房投資也許會(huì)減少，因?yàn)轭A(yù)期的變化。會(huì)有一個(gè)調(diào)整期，而且這個(gè)調(diào)整期，剛才有人提問(wèn)，這個(gè)調(diào)整期結(jié)束不是等著政府來(lái)結(jié)束，我說(shuō)這個(gè)要等著市場(chǎng)來(lái)調(diào)整，不是等著政府來(lái)救市，如果市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)生變化，那等于沒(méi)有調(diào)整，要等著市場(chǎng)調(diào)整出現(xiàn)的時(shí)候，政策才能做相應(yīng)的調(diào)整，如果市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生變化，包括價(jià)格，才說(shuō)明政策開(kāi)始見(jiàn)效，才說(shuō)明人們的行為方式發(fā)生變化，那時(shí)候恐怕才會(huì)有政策的調(diào)整，當(dāng)然不是說(shuō)技術(shù)怎么操作的調(diào)整，而是政策方向的調(diào)整。我覺(jué)得要做好思想準(zhǔn)備，從政府調(diào)控部門的角度，從經(jīng)濟(jì)均衡的角度，我相信這樣一種調(diào)整時(shí)期是必要的。市場(chǎng)上的行為主體要有所行動(dòng)，要使市場(chǎng)看到有些變量發(fā)生變化，至于說(shuō)什么時(shí)候出現(xiàn)，取決于諸位，取決于市場(chǎng)，這是我們預(yù)測(cè)不到的事情。但是現(xiàn)在全部的情況，我也覺(jué)得很正常，就是剛才聶梅生會(huì)場(chǎng)說(shuō)的，很多地方?jīng)]有大泡沫的地方繼續(xù)在增長(zhǎng)，有泡沫的地方受到打擊，我覺(jué)得很正常。經(jīng)過(guò)這一輪的調(diào)整，我相信我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加的成熟、更加理性，調(diào)控的方法也會(huì)更加的科學(xué)，我們的制度也會(huì)更加完善。中國(guó)的房地產(chǎn)確實(shí)會(huì)有更好的發(fā)展，諸位，不是說(shuō)比過(guò)去賺更多的錢，而是持續(xù)的發(fā)展，迎來(lái)又一個(gè)春天，但是我不同意現(xiàn)在是冬天，現(xiàn)在是一個(gè)調(diào)整期，這是過(guò)熱期之后的調(diào)整期，我們?cè)谡{(diào)整期討論這個(gè)問(wèn)題，大家也需要理性，需要一點(diǎn)深刻，而不僅僅是一些抱怨，將一些短期的現(xiàn)象當(dāng)作長(zhǎng)期現(xiàn)象來(lái)討論，做出不切實(shí)際的判斷，這對(duì)實(shí)際不利，也對(duì)諸位未來(lái)的發(fā)展不利。

　　我就說(shuō)到這里，謝謝大家。

　　新浪網(wǎng)：剛才顧會(huì)場(chǎng)接受我們采訪時(shí)用了三個(gè)比喻，一個(gè)比喻是千年等一回，第二個(gè)比喻是讓人歡喜讓人憂，就是您剛才提到的宏觀調(diào)整的政策以及過(guò)程，第三個(gè)比喻就是愛(ài)你一萬(wàn)年，意思是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)的前景是非常美好的。但是據(jù)我們了解的資料，目前北京的市場(chǎng)，整個(gè)的房?jī)r(jià)，四環(huán)以內(nèi)大約在6900元左右，一個(gè)普通的消費(fèi)者，包括我，雖然我跟您的距離現(xiàn)在比較遠(yuǎn)，但是我的心態(tài)和您的心態(tài)一樣，都在關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。對(duì)于這些問(wèn)題，您怎樣看待？工薪階層，可能要用上十年二十年的工資，才能買上一套房子，這樣的矛盾怎樣解決？

　　樊綱：你提的這個(gè)問(wèn)題，也是我剛才說(shuō)到的利益均衡問(wèn)題，政府出臺(tái)做宏觀調(diào)控的核心問(wèn)題，怎樣考慮到工薪階層的利益問(wèn)題。確實(shí)要認(rèn)識(shí)到中國(guó)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，作為市場(chǎng)主體的工薪階層是收入很低的階層，還不僅僅是現(xiàn)在，今后二十年中國(guó)工薪階層的收入還不會(huì)很高，確實(shí)要考慮到工薪階層的利益。房地產(chǎn)是一個(gè)利益集團(tuán)，按照人數(shù)來(lái)說(shuō)那邊的利益集團(tuán)比房地產(chǎn)的利益集團(tuán)要大的多的多，在政治家那兒，在政府那兒，要考慮這個(gè)集團(tuán)的利益也是天經(jīng)地義的事。

　　我確實(shí)同意剛才聶梅生會(huì)長(zhǎng)說(shuō)的，租和售確實(shí)不一樣，有其房不等于擁其屋，低收入階層的住房是有其市場(chǎng)的特殊規(guī)律，一定意義上新的房子仍然是貴的房子，在市場(chǎng)初期搞很多低價(jià)房會(huì)造成市場(chǎng)的扭曲，市場(chǎng)會(huì)投機(jī)到那兒，確實(shí)要發(fā)展二手房的買賣，城市拆遷的過(guò)程中也要考慮工薪階層的利益，低收入階層我覺(jué)得比較現(xiàn)實(shí)的就是租房和買二手房，這是現(xiàn)實(shí)的選擇，而我們對(duì)這方面忽視太多，而對(duì)買新房子的重視太多。造成一個(gè)現(xiàn)象，工薪階層、低收入階層都要去買一套新房子，這是不現(xiàn)實(shí)的。據(jù)我所知，全世界畢業(yè)的學(xué)生至少十年之內(nèi)不會(huì)購(gòu)買新房子，像做媒體做學(xué)術(shù)的，不是去搞商業(yè)的，一輩子也不見(jiàn)得能買房，這恐怕是現(xiàn)實(shí)的，這是需要政府、需要社會(huì)，包括媒體在輿論上，在分析這些問(wèn)題的時(shí)候，要充分考慮這些差別，我們畢竟是低收入的發(fā)展中國(guó)家，我們還要發(fā)展很長(zhǎng)時(shí)間，在這個(gè)時(shí)期中我們的收入差別還很大，我們從政府、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，政府政策的調(diào)整中，我們都要考慮現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)狀況，而不要用虛幻的畫餅充饑的方法，來(lái)將大家的需求結(jié)構(gòu)搞亂，我覺(jué)得那倒是比較危險(xiǎn)的。不知道有沒(méi)有回答你的問(wèn)題。

　　搜狐網(wǎng)：剛才您從一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家很專業(yè)的經(jīng)濟(jì)理論進(jìn)行了演講，我想問(wèn)您一個(gè)政策方面的問(wèn)題，您說(shuō)國(guó)家的宏觀調(diào)控首先是在遏制需求，您剛才說(shuō)大量的房改房要走上市場(chǎng)進(jìn)行流通，在房屋的供給方面要進(jìn)行一定的調(diào)整，但是我們現(xiàn)在最新的國(guó)家稅收方面的政策出臺(tái)，是三稅其收，個(gè)人所得稅、契稅等等，增加了流通的成本，怎樣看待二者之間的矛盾和關(guān)系呢？

　　樊綱：在房產(chǎn)交易的環(huán)節(jié)上征收交易稅，這是全世界的通用做法，而且不僅僅是調(diào)節(jié)收入的一種做法，也確實(shí)是為了遏制投機(jī)行為過(guò)多，全世界都是這樣做的。

　　今天我們引入了交易稅的概念，至于說(shuō)高低，或者說(shuō)怎樣，我認(rèn)為是必要的，而且我認(rèn)為沒(méi)有必要搞的太復(fù)雜，一種房子一種稅，那會(huì)造成很大的扭曲，也定義不清。而且我也建議，從我們經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的角度來(lái)說(shuō)，我比較贊成統(tǒng)一的稅負(fù)，統(tǒng)一的交易稅，不管是新房子還是舊房子，不管是高檔房還是低檔房。如果對(duì)低檔房不收稅，可能反而使大量的投機(jī)去到低檔房，使低檔房的價(jià)格炒起來(lái)。用統(tǒng)一的稅收，低檔房因?yàn)閮r(jià)格比較低，交的稅也會(huì)比較少，用這樣的方法。還有歷史的問(wèn)題，可以單獨(dú)的處理，除了這個(gè)問(wèn)題之外，甚至這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得歷史的問(wèn)題可以大而化之，不可以追求很多的細(xì)節(jié)，否則將問(wèn)題搞的很復(fù)雜，交易成本會(huì)更高。

　　我同意統(tǒng)一稅率，稅率可以定的低一些，但是要實(shí)行統(tǒng)一稅，可以防止投機(jī)在各種房產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)移，反倒使我們的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)遭到很大的扭曲。但是征收一定的交易稅以防范投機(jī)，我覺(jué)得是必要的。中國(guó)某些城市一年的倒手率達(dá)到了十次，這是過(guò)分了，在交易的環(huán)節(jié)上如果沒(méi)有任何的限制，我覺(jué)得是有問(wèn)題的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：我是98年聽(tīng)過(guò)您的課，您是中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界最講實(shí)話的學(xué)者。首先我先表?yè)P(yáng)一下老師。

　　接下來(lái)我問(wèn)一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)解釋一下在剛才開(kāi)幕的時(shí)候，主持人說(shuō)的，我們有幾位朋友沒(méi)有來(lái)，特別是我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)界大腕的人沒(méi)有來(lái)，請(qǐng)您給解釋解釋。謝謝您。

　　樊綱：這實(shí)在是給我出難題，我實(shí)在解釋不了。

　　我說(shuō)句實(shí)話吧，這時(shí)候反倒應(yīng)該來(lái)，因?yàn)橛袉?wèn)題要討論。所以你們覺(jué)得他們沒(méi)有來(lái)，是問(wèn)題，這建議要問(wèn)主辦方，不要問(wèn)我。