由觀點機構、第一財經(jīng)日報、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時代，這是大家對中國地產(chǎn)的共同理解。在一個資本時代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話題進行討論。

　　以下為香港恒隆地產(chǎn)董事局主席陳啟宗演講實錄。

　　主持人：在陳啟宗先生演講之前，我們想進行一個小小的問答游戲，我們有幾個問題，我們希望陳先生用1到4個字來回答，第一個問題，我們想問一下，恒隆現(xiàn)在的市值是多少？

　　陳啟宗：剩下碧桂園的三分之二了，碧桂園1600多，我們不到1000。

　　主持人：第二個問題，恒隆經(jīng)過多少年才到今天的市值？

　　陳啟宗：17年到今天的市值。以前的那些再說吧。

　　主持人：第三個問題，你可以讓恒隆在明年達到2000億市值嗎？

　　陳啟宗：三個字，不可能。

　　主持人：第四個問題，就是如果有一家房地產(chǎn)公司，在2006年他年報公布的市值是一千億，那么他們認為，到2007年他們僅靠房地產(chǎn)本身可讓市值達到兩千億您覺得可能嗎？

　　陳啟宗：可能。

　　主持人：如果大家都覺得內(nèi)地有讓一千億在一年之內(nèi)變成兩千億的機會陳先生您認為可能嗎？

　　陳啟宗：可能，不過再過一年兩年可能就剩下一百億。

　　主持人：好，謝謝。今天萬科的王總和郁總沒有到現(xiàn)場，不知道這兩位老總聽到這個話會有什么感想？下面我們有請陳啟宗先生為我們演講。

　　陳啟宗：我們在講房地產(chǎn)的時候，好多人都不問一個問題，就是房地產(chǎn)為什么對社會那么重要？有些最基本的問題，人都是不問，所以人聰明嗎？人不可以說他不聰明，很多聰明的人，但是我發(fā)現(xiàn)世界上聰明的人也都是很笨。所以我這個不聰明的人，可能是更笨，但是最聰明的人我也發(fā)現(xiàn)他們可能相當?shù)谋?，比如說房地產(chǎn)為什么那么重要，可惜沒有時間，像剛才這個漂亮的女孩子問大家的問題：“房地產(chǎn)為什么那么重要？”我先給一個答案好不好？因為房地產(chǎn)在全世界各地都是賺大錢最好的方法，這是我第一個答案，你們有別的答案嗎？

　　主持人：現(xiàn)場有朋友有答案嗎？可以舉手示意。回答一下陳先生的問題。

　　陳啟宗：或者時間關系，我給大家個提議，好不好？第一，房地產(chǎn)的發(fā)展就是城市的發(fā)展，城市的發(fā)展就影響了居民的生活、心情、世界觀、生產(chǎn)力、美感等等。那么中國在快速的城市化，剛才巴教授也講了，在這個過程中房地產(chǎn)實在是處于一個非常重要的地位。

　　另外一個原因，房地產(chǎn)，特別是中產(chǎn)置業(yè)，要是中產(chǎn)能夠置業(yè)的話，那將是社會安定的一個最大的原因。所以從這個角度來看，要是國家領導人的話他一定要發(fā)展房地產(chǎn)，當然不像現(xiàn)在中國內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)那個樣子，但是總的來說你是不能不發(fā)展。因為中產(chǎn)能夠有自己擁有的房地產(chǎn)在全世界各地的經(jīng)驗，都是社會安定的一個非常重要的因素。

　　另外一個就是房地產(chǎn)的數(shù)目比較大，所以他會帶動經(jīng)濟，帶動很多其他的行業(yè)。再來一個就是房地產(chǎn)你蓋起來以后，50年100年就不能變了，這個東西錯不得的。當然最后一個原因，我第一個原因就是在全球各地，房地產(chǎn)都是發(fā)財、致富最好的方法。最近我到澳大利亞去一次，剛好那天一個全球最有名的商業(yè)雜志就說200個全澳大利亞最有錢的人，其中有多少個是因為房地產(chǎn)而賺錢的，你知道嗎？200位。有多少位？大概65位，也就是說有差不多三分之一的人是靠房地產(chǎn)而起家，那么在美國、歐洲很多地方都是類似的，所以從這個角度來看房地產(chǎn)也是一個最好賺錢的機會。

　　好多人在問為什么那么多人搞房地產(chǎn)，為什么在座各位都是搞房地產(chǎn)，因為在座都是對致富、對賺大錢最有趣的一班人，我相信難得有另外一個行業(yè)集中的業(yè)者是對賺錢那么有興趣的。像鄧小平先生說，讓一部分人先富起來，是光榮的，所以也沒有什么不好。當然了，規(guī)范不規(guī)范那是另外一個問題。那么為什么房地產(chǎn)能夠那么賺錢最好呢？又是另外一個問題好多人沒有想過的，為什么房地產(chǎn)是賺大錢最好的方法？可能你沒有想過，這些基本的事情沒有想過的話，你就不知道自己在做什么事情。房地產(chǎn)能夠賺大錢，第一它數(shù)字大，基本來說任何一個國家和地方，房地產(chǎn)就是自己住房的購買。投資、投機、住房也好，都是一個人一生里最大的一個購買的項目。另外可以貸款，我聽說最近收緊了按揭，一般來說可以貸款80、90%，現(xiàn)在好像聽說最近收緊到65%了，總而言之就是65%也可以賺很多的錢；周期長，起伏大，只要抓住這個機遇的話事賺很多的錢，今天要想尋找中國房地產(chǎn)的共同的未來，我只能讀做中國內(nèi)地的房地產(chǎn)，香港是比較特別的，加一句我對廉租房是非常有意見的，我是非常的擔心，我知道這個需要，但是要蓋起來那個我們的香港去研究新加坡其他的地方是非?？膳碌囊患虑?。

　　香港的房地產(chǎn)市場是另外一個東西，要是你們有興趣的話，我可以在其他的場合再聊，我承認我對中國內(nèi)地的房地產(chǎn)不是非常清楚，所以我說的東西不一定對，有些原則上面的事情是可應用的，也就是說在香港有一些房地產(chǎn)，以往幾十年所經(jīng)過的一些歷程可能在中國內(nèi)地起來有借鑒意義的，當然也有很多不同的地方，比如香港地方小，土地數(shù)量非常少，稅制也和內(nèi)地的不一樣，但是最大的一點，也就是今天我愿意留給各位朋友最大的問題，就是到底中國政府長遠會不會讓房地產(chǎn)公司賺大錢，你說現(xiàn)在萬科的市值等于香港的新鴻基，2000億多一點，中國海外跟我恒隆差不多，現(xiàn)在比我還大了，因為我最近跌了很多，但是你不能看短線，短線賺錢不難，20、30年以后還是一條好漢，那才是真正的輸贏，所以到底中國政府愿意不愿意看見，容許不容許房地產(chǎn)公司賺很大的錢，我覺得這個是大家需要深思的問題。

　　現(xiàn)在我就從香港的經(jīng)驗來看中國內(nèi)地的房地產(chǎn)的未來，我就講幾個概念，第一市場越不規(guī)范，越容易賺錢。也就是說市場的規(guī)范化就叫賺錢的機會越來越少，從這個角度來看，法治是賺大錢的最大的障礙，你問我要不要法治，絕對要法治，也就是說在法治還沒有完善以前，還是你們在內(nèi)地賺大錢的時候，當然他越來越規(guī)范的時候，賺大錢的機會就越來越少，中國的規(guī)范化是法治，最少在房地產(chǎn)這個行業(yè)里面是非常的有進步的，每五年就有一大進步，五年以后想不到今天是什么樣子的，正如今天想不到五年后法治制度是什么樣子的，而且在中國有一個事情是非常奇怪的，追溯性，也就是說五年以前你的行為，用今天進步的法治水平來衡量，你可能就死掉了，就抓去坐牢了，所以規(guī)范和不規(guī)范是賺錢很重要的一個原因，越規(guī)范化賺的錢就越像其他的行業(yè)平均數(shù)來走。

　　香港我舉一個例子，在1987年以前，香港的股票市場不規(guī)范，隨意可以買賣自己公司的股份，所以那時候香港的房地產(chǎn)公司他們賺錢不是單是靠房地產(chǎn)，也是靠資本市場，特別是股票市場，市場瘋狂了，就像現(xiàn)在內(nèi)地了，巴教授坐在我旁邊的朋友說，照我理解，萬科現(xiàn)在市盈率是80，我在這里有一大疊內(nèi)地房地產(chǎn)公司的資料，我翻了一下最低的是60，一般是60-85，要是我是王石的話，第一你要多少股票我發(fā)多少股票給你，現(xiàn)在股票市場是2110億，可能過了一年就剩了1000，到時候再發(fā)就是笨蛋了，今天不發(fā)就是傻瓜。當然市場允許不允許這樣做是另外一回事，原則上香港為什么會有那么多的大地產(chǎn)公司，就是因為他們不只是利用房地產(chǎn)大，也是利用資本市場，恒隆為什么那么難答那個女孩子的問題，因為17年前，恒隆是唯一有規(guī)范的公司，是自我規(guī)范而不在市場上面買賣自己的股票，所以我們變成了大傻瓜，當時是允許的，我們不做，現(xiàn)在不允許了，只能用規(guī)范也是最苦難的方法去賺錢。

　　現(xiàn)在在內(nèi)地無論是拿地，或者是銀行貸款，特別是早幾年，銀行貸款實在是天曉得他們是如何貸款的，這一切的不規(guī)范的情況就叫很多的房地產(chǎn)商能夠利用法律的空隙去賺很多的錢。但是每一個市場都會從不規(guī)范往規(guī)范的過程走，要使國家的經(jīng)濟是前途化，我認為中國的經(jīng)濟前途是非常好的，不規(guī)范的情況會越來越少，在不規(guī)范的情況下，一個房地產(chǎn)需要的只是兩個字，第一是膽，第二是活，大家最擔心的是，第一是資金的周轉，第二是市場的波動，要是一個在不規(guī)范的情況之下，也就是今天中國內(nèi)地的發(fā)展商，今天的房地產(chǎn)商最擔心的是資金扭轉和市場的波動，他們最需要成功的因素就是他們的膽量和靈活性，但是到了一個市場規(guī)范化以后，他們最需要不再是膽量和靈活，而是理性、冷靜、策略，他所要注意的不再是資金的扭轉，因為由于資金的累積，也要注意戰(zhàn)略、管理、品牌，現(xiàn)在有多少家內(nèi)地的大公司能夠過渡成為一個不規(guī)范情況里面的成功房地產(chǎn)商變成一個10年、50年以后比較規(guī)范的房地產(chǎn)商的環(huán)境里面生產(chǎn)成功的一個大的房地產(chǎn)企業(yè)呢？這個問題實在是懸而未決，也就是說今天大家看為非常好的將來不一定最好，我曾經(jīng)告訴觀點機構的發(fā)行人陳詩濤，我說我86年的時候我和三家人，一同的發(fā)展香港地產(chǎn)的一些項目，其中兩家，那時候他們的土地儲備比新鴻基還要大，但是不到一年半兩家都破產(chǎn)了，就剩下新鴻基和我，到市場好了，我們還在，他們不見了，所以今天的英雄并不一定是明天的英雄，當然明天的英雄很可能今天已經(jīng)是小英雄了。

　　另外我講一個概念，在香港或者海外的市場都告訴我們，因為我也曾經(jīng)在8、9個市場上面進行房地產(chǎn)的投資業(yè)務，一個沒有看見過市場周期，沒有經(jīng)歷過市場周期，而且是大的周期，我不是說小的。沒有經(jīng)歷過大周期而能夠留下來的人，他不是一個可靠的房地產(chǎn)開發(fā)商，經(jīng)歷過了一次也不一定可以，經(jīng)歷過了兩次可能你就可以了。這個東西不要以為陳先生你低估了我們的智慧，我們的智商比你高。但是歷史還是歷史，歷史告訴我們，頭腦認識并不表示你的決策是對的。頭腦認識在我的觀察里，幾十年來在香港和海外都是如此，頭腦都清楚，做決定的時候絕對不冷靜，結果很聰明的人，智商比我高的人都死掉了。去年有30多位內(nèi)地的房地產(chǎn)商到香港來交流，也不知道怎么知道了我這個人，就跑來和我聊天，聊天的時候我給他們說，在座的都是精英，機會多的是，你們?nèi)プC遇，但是我看15年到20年以后，你們中間大概30%以上的人會跨掉，你們中間大概有10到15%的人賺了很多的錢，在這10到15%中可能有3%的人會賺到極多的錢，但是美好就美好在大家就認為我是3%，其實更可能性的你是那30%。

　　還有一個觀點就是賺錢早的人，這是人性所致，發(fā)財早的人，成功早的人，不一定是長遠成功的人。因為以往的成功會叫你變得保守，你不保守，你資金太多了，你不需要承擔更大的風險，你自然比起相對于市場你就會保守，60年代的人，恒隆曾經(jīng)是全香港最大的華資地產(chǎn)公司，到了1971年，先父就保守了，公司就睡了20年，還好沒有死掉，有保守的好處，死不掉，但是要賺大錢不可能。我們從全香港第二變到第九第十，到我接任董事長的時候是1991年，我們是排第九第十，所以發(fā)財早，并不一定代表你能夠長遠繼續(xù)成功下去。當然我們比較幸運，17年就是我從當董事長算的時候，從現(xiàn)在算我們已經(jīng)是香港第二，加上其他搞房地產(chǎn)我們是第三，總而言之，從第九、第十花了17年的時間才爬會到了第二、第三，但是我們是幸運的一家公司。

　　在我觀察，中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在資金累積的環(huán)境之下，我們?nèi)タ唇?jīng)濟史，資金的累積靠的房地產(chǎn)最快的時期可能是以下幾個例子，在美國1890年到1920年，那幾十年的光景美國房地產(chǎn)累積了很多的財富，香港在80年代和70年代也是同一個光景，大陸照我個人的觀察，以往10年，或者再來10年也不一定，不在乎你的努力，更在乎政府的政策，能不能夠以你有機會再有10年的好時光，只在先進的臺階上升到一個更高的臺階，這是一個非常重要的問題，剛才我忘記說，在香港的周期我個人就經(jīng)歷了好幾次，第一次我還在念高中，但是那個印象非常的深，那是1965年，第二次那時候已經(jīng)大學畢業(yè)了1973年，第三次是1984年，還有一個比較小的一次是1992年，最后來了一個比較大的1998年，維持了6-7年，到了2002、2003年才開始，這些周期都會淘汰一般的好漢，你到底是被淘汰的一部分，還是被保留的，這個還要看個人的能力。

　　回頭說，中國內(nèi)地還在資金累積期的時候，在這里又有一個概念，現(xiàn)在中國內(nèi)地有兩種房地產(chǎn)公司，一種是創(chuàng)業(yè)型的，一種是企業(yè)型的，企業(yè)型大的共有企業(yè)下面搞房地產(chǎn)，他們大部分不參加這樣的活動，他們大部分不出聲，不說話，自己賺錢就是了，總是默默的在這里做很多，還有華潤我以為華潤是比較大的，但是華潤不是很大的，還有招商，等等都是大企業(yè)附屬公司，他們都是不出聲的，在做房地產(chǎn)，他們的資產(chǎn)要是用現(xiàn)在萬科等等的市盈率去看的話，可能是大不得了，但是大的不得了是泡沫，是不可以持久的，另外一種就是企業(yè)家型的，是另外一個故事在全球各地，你去看經(jīng)濟歷史，房地產(chǎn)開發(fā)總是創(chuàng)業(yè)型的人開始的，為什么在中國還會有企業(yè)型的呢？是因為中國特有的情況，我們有很多國營的企業(yè)，他們下面有資金，中國的市場和其他的市場不同的人，我們有兩種人，一種是創(chuàng)業(yè)型號三的一種是企業(yè)型號，企業(yè)型可以保證你很多可以維持下去，有其他的業(yè)務，就是這個虧了大不了關掉，其他的業(yè)務還可以進行，其他的業(yè)務把錢調(diào)到這邊來，還可以維持下去，企業(yè)家型的就是正如世界其他各地的樣子，我可以保證你，現(xiàn)在的30%的英雄，15年以后不再是英雄，也有現(xiàn)在名不見經(jīng)傳15年以后成了大英雄。

　　最后做一個總結，容許我講一些好像和房地產(chǎn)不大關聯(lián)的事，一個是關系到社會整體，一個是關系到我們個人。

　　房地產(chǎn)最喜歡看見的就是經(jīng)濟的快速增長，因為長遠來看，房地產(chǎn)價格永遠是跟著人均收入來走的，短期可以飛升，下面跌到谷底，但是長遠來說一定是跟著人均收入而走的，作為房地產(chǎn)我們有責任希望社會穩(wěn)定，希望經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)最不想看到的是什么情況，一個字亂，社會的亂，就是房地產(chǎn)的最大的敵人，所以從這個角度來看，房地產(chǎn)應該是最愛國的一班人，最支持政府的一班人，應該最希望國家有一個強的政府，因為這樣子才可以有一個快速經(jīng)濟增長，也能夠保持社會不亂。

　　第二點，房地產(chǎn)商70%都會賺到錢的，包括很多在座的各位，我希望你們賺錢之后，要想一想怎么用你們的錢，我曾經(jīng)說過一句話，我說有四件事不能給你兒子的，第一是槍，第二是毒品，第三是女人，第四是錢，你把錢給你兒子，你是大笨蛋，我曾經(jīng)有一次十幾年前在美國，就在白宮對面一個酒店，被邀請去和人談話，講亞洲。我一進去發(fā)現(xiàn)在座30多個人，來自20多個家族每個家族都是幾十億美元，都是大名鼎鼎的，講完了之后大家邀請我做第一個非美國會員，我認識那幫人，我發(fā)現(xiàn)他們的后代差不多沒有一個是成材的，為什么，因為他們的老爸賺錢聰明，做人笨，把錢留給兒子，先父過世的時候，我們?nèi)值軟]有拿到一分錢，我兒子從小我就教育他，從來不會從爸爸將來那里拿到一分錢，我兒子現(xiàn)在在上海做事，每天早上騎自行車上班，有一天晚上10點多我打電話給他，他說：“對不起，爸爸。我現(xiàn)在快要下自行車了，我下了車再給你通電話。”我回答他，“那么奢侈啊？”有錢的兒子不成材，沒錢的兒子成材，希望各位深思，謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳先生，我們論壇到今天第七年，陳先生是第一次到會，所以我們很多的內(nèi)地同行很想跟你交流一下，他們也想給你提幾個問題。

　　嘉賓：您好，陳總我來是來自北京的記者，想請您介紹一下恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地發(fā)展的戰(zhàn)略，具體的一件事情我們記得業(yè)內(nèi)的人士長沙有一塊地大約40億左右，目前項目的情況怎么樣？在北京的地產(chǎn)市場有許多進駐的打算，估計會做什么產(chǎn)品。

　　陳啟宗：有一些問題我認為對他們不一定是最有益處的就不答，但是有一些問題可以是引起大家思考的可以答一下。

　　剛才巴教授說，中國內(nèi)地的公司都來圈地，抓地，我是這樣看的，別人都說我的土地那么多，有多少，而且平均價錢那么便宜，我可以擔保你恒隆公司現(xiàn)在在中國內(nèi)地的土地每平方米絕對是全中國最高的，我相信沒有第二家公司平均價格比我們更高，我是引以為榮的。

　　第二別人蓋房子1塊錢，我保證你我蓋1塊2，你說陳先生你笨，我說是的不過最終看的不是你付了多少錢，最終看的是你的回報率是什么，我現(xiàn)在在上海兩個項目，回報率大概是18-20%，是不貸款，貸了就是30多了，而且是每年你以復位增長，我們開了那兩個商業(yè)項目，在可見的未來還可以雙位數(shù)字的增長，所以土地不在乎便宜，英國便宜這個詞是CHEAP，一個是便宜，另外一個就是爛，不好，恐怕便宜的土地都是爛的土地，但是條條大道通羅馬，賺錢的方法很多，我們的方法，我們的策略，我們的戰(zhàn)略是買最貴的土地，蓋最好的東西，所以我們現(xiàn)在在很多地方都有，你們都知道不用說了，長沙那個項目要是40億可以完成的話，就太高興了，恐怕60億也不可以，昨天我們簽了一個東西。

　　北京我認為全中國最好的城市就是北京和上海，不過我去晚了一點，別人有別的途徑拿地的，那些途徑是我學一輩子都學不好的，因為是臺面臺下的天曉得，他們有關系我沒有關系，而且我們也去晚了，在上海我們沒有晚，所以在上海搞的還可以，北京我們?nèi)ネ砹?，如果有好土地的話，你可以告訴我，除非是最好的土地，大城市像北京、上海，每個大城市可能有20、30塊，但是在其他的城市長沙非常好的城市，長沙我只有那5塊、7塊愿意的，但是其中有5塊已經(jīng)是被別人拿去了，也就是說只剩下1塊是我認為值得去做的，所以我成功的機會是非常低的，我買地是非常困難，對我來說我能夠買到好地，你就不能再給我競爭了，因為我買的地都是最好的，而且我蓋的水平都是非常高的，到現(xiàn)在為止，全中國我還沒有看到向上海恒隆廣場那么高水平的，最近北京有四個機構選了全國100棟優(yōu)秀的寫字樓，第一名是上海恒隆廣場，在全上海選10個大商場，第二名是我們的港會廣場，第一名還是我們的恒隆廣場，所以我要把握蓋最優(yōu)秀的東西，問題是我可以不可以把最好的地拿下來，所以我不會爭別人他們要的地，別人要的地我不要，別人不要的地麻煩來找我。