由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年大變局下中國房地產(chǎn)新契機”。觀點網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　以下為6月14日上午恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團有限公司董事長陳啟宗演講實錄。

　　陳啟宗：剛才樊綱先生演講，他高大英俊，我又矮又瘦，所以我把這個花拿下來。今天我演講的題目是全球經(jīng)濟一體化背景之下當前中國房地產(chǎn)市場的問題。首先講全球一體化背景，大家知道地產(chǎn)行業(yè)是地域性的行業(yè)，沒有哪個行業(yè)像房地產(chǎn)那么有地域性，但就是這樣一個行業(yè)還是受到了全球的影響。從前全球經(jīng)濟一體化就說大公司，他們的員工需要住酒店、需要住宅等等，以往全球經(jīng)濟一體化對房地產(chǎn)的參與就是這樣，但過去這十年發(fā)生了很重要的變化。十年前房地產(chǎn)不會有太多的人跑到另外一個國家投資房地產(chǎn)，最多就是投資在當?shù)胤康禺a(chǎn)公司股票上，很少直接投資到房地產(chǎn)上去。但是經(jīng)過五年、十年，整個房地產(chǎn)可以說產(chǎn)生了一個比較突出的變化，我們的養(yǎng)老金越來越多，油價上漲，所以資金過剩的情況就導致資金到處流竄。從前我們做房地產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)我們就是老大，兩個月前我在新加坡出席了一個房地產(chǎn)的會議，我數(shù)了一下，在二十一個產(chǎn)品當中只有三個房地產(chǎn)開發(fā)商、兩個房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)人士，另外十六個都是做金融的、投行的、私募基金的，這些人不是專業(yè)，結(jié)果這些人逼到房地產(chǎn)行業(yè)。它下面的技術(shù)含量不一定很高，但是這些錢會對市場的價格構(gòu)成一定的壓力。

　　去年摩根士丹利做了一個40億美元的基金，不到兩個月高盛又做了80億美元的房地產(chǎn)基金，這就影響了房地產(chǎn)行業(yè)。在現(xiàn)代全球資金過剩的環(huán)境里，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的變化就是越來越金融化，這是全球一體化下對房地產(chǎn)很基本的影響。大會給我的題目是全球經(jīng)濟一體化背景之下當前中國房地產(chǎn)市場的問題。有說人現(xiàn)在就想知道房地產(chǎn)到底是拐點還是調(diào)整？對我來說沒有什么大的變化，拐點也好、調(diào)整也好沒有大的差別。當然對想買房子的人來說今年買或明年買有差別。凡是去年8月、9月在大城市買了房的人恐怕今年又要后悔，正如我所說的一個房地產(chǎn)商沒有成功經(jīng)歷過最少兩個大的波浪，他是一個不可靠的房地產(chǎn)商。房地產(chǎn)商的經(jīng)濟實力不能抵御任何活動，那他也不是優(yōu)秀的房地產(chǎn)商。所以對我來說土地上、下沒什么大不了的。不過既然波動的周期性這么長，周期來源的基本原因每次都不一樣，拐點或者是做調(diào)整，對我來說那是浪費時間。對我來說真正的問題有兩個，因為我住在香港，對內(nèi)地的房地產(chǎn)看得不是十分清楚，我們在香港聊，也請我到北京去聊，70年以后住房怎么辦？香港也訂立了很多房地產(chǎn)的法規(guī)，這反而是一個大的問題。

　　第二、房地產(chǎn)行業(yè)的人士跟社會的關(guān)系是什么？也就是說他們跟政府的關(guān)系是什么？去年我說作為一個社會主義國家，政府會幫助你賺很多很多錢，作為房地產(chǎn)開發(fā)商我們對社會的關(guān)系是什么。四個人做項目，不到兩年有兩個跑到山上去，不見了。所以，賺錢是很可以賺錢，但虧本也是實實在在的。去年我說了一句話，到現(xiàn)在9個月，2000億以上的企業(yè)變成1000億以下的我看到了2家，做的對的賺錢，做的錯的呢。不能否認，房地產(chǎn)商不是靠能力來賺錢，要是政府、社會不把合理的制度做好那就沒辦法。

　　社會人士怎么看？去年在下半場的環(huán)節(jié)里我也說過一句話，你賺了錢給兒子是大傻瓜，這樣的說法社會才能維持長遠的和諧，你兒女們也才能更好。

　　最后寄予一下發(fā)展方向，我認為房地產(chǎn)行業(yè)機遇還是大得不得了，能賺錢的機遇多得不得了，依我的觀察有兩個模式長遠來說是最可靠的，我用兩家公司來說明這件事。第一種模式就是萬科模式，王石先生，萬科模式就是買土地蓋房子，蓋好了就賣，這樣它可以賺很多錢，雖然利潤率比較少，但是薄利多銷。前提是你必須管理非常優(yōu)良、必須有非常好的制度，萬科是一家上市公司，我不知道萬科什么時候的價錢會跌到最低，摸不到他。當然不止是萬科一家公司，這樣的公司很多，不過萬科制度化可能會比別人好一點，他的理念說出來真的是真知灼見，這是第一個。萬科是在住宅產(chǎn)業(yè)，在北方的住宅很少，而且中國地很大、人又多，一個萬科滿足不了國家的需要。

　　第二個模式，我不大方便說，我就形容一下，第二種模式是以商業(yè)管理為主，而且是以租為主，最好是租，這樣的公司長遠來看在整個房地產(chǎn)價格上升過程中，他們會得到房地產(chǎn)價格上升的好處，租金越來越上升，利潤是必須自主化，必須反應快，市場好。第二個模式好像不那么像第一個模式數(shù)字化，但更難，因為經(jīng)驗的累積對他們來說是非常重要的，我常常說這樣管理公司不是一個高科技的行業(yè)，代理企業(yè)的技術(shù)含量絕高。第二個模式就是恒隆公司的這種模式，現(xiàn)在我們每年達到百分之二十幾不間斷的回報，我問大家哪里一個行業(yè)能夠達到20%多。不但不借貸，恒隆到現(xiàn)在的數(shù)字都是上升的，我相信在其他地方都能用同樣的模式做出同樣的產(chǎn)品，做出同樣的財產(chǎn)損益表。

　　我上次說過熊市對我來說是大好事，我是最喜歡熊市的一個人：第一是它把我的競爭對手都打下去了，不用我打了，我非常高興；第二是買地，便宜點給你，去年8月份我在這里發(fā)言沒幾天，上海同一塊地賣出去是我同樣樓面地價的10倍，在西部某大城市，是我樓面底價的20倍，簡直是瘋狂；第三我可以發(fā)股權(quán)，股票低的時候，我發(fā)股權(quán)給我的員工，對他們是件好事。對我來說熊市就是大好市，我不怕北極熊，我擁抱“熊”。

　　最后，一個人能兩者兼顧嗎？就是用足萬科的概念和恒隆的概念，能夠兼顧嗎？不太可能，因為每棟樓不一樣、思維模式不一樣。姚明打籃球我也去打籃球，我肯定打不過他，如果我跟他打乒乓球說不定還能打過他。每家公司都需要專著于某一個行業(yè)，我二十年前做市場，只要你把一件事做成全國或全世界最好的一件，你就是最好的人士，最終市場會給你答案，有規(guī)律的東西，有錢我也不賣，我要做出最好最好的，最優(yōu)你能不能判斷起來，你專一做的產(chǎn)品一定會比做的散強。去年在這兒談的時候大家很高興，房地產(chǎn)熱得不得了，今年說是“變局”，為什么？我們做生意的就是為了搶價格，有機會去拜拜大師他們。希望大家在行業(yè)中越干越旺，只要你實干，這樣的全球還是房地產(chǎn)商的。從這個數(shù)據(jù)來看，我覺得房地產(chǎn)是最能夠帶動整體經(jīng)濟的，這對國家來說也是最重要的，希望大家不要因為別人說的話而猶豫。謝謝。