8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕。在會(huì)上，香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生發(fā)表了主題為“如何看待2009年中國房地產(chǎn)市場的急劇變化”的演講。

　　以下為陳啟宗先生演講的全文實(shí)錄：

　　陳啟宗：各位朋友們，大家好！主辦單位要我講的題目是“如何看待2009年中國房地產(chǎn)市場急劇的變化”。剛才朱會(huì)長和樊教授已經(jīng)從宏觀角度、政策角度提了很多我認(rèn)為是很對的意見。我現(xiàn)在從一個(gè)發(fā)展商、一個(gè)生意人，從發(fā)展商角度看看這個(gè)問題。我首先引用最近一個(gè)老外說的一句話，他說一個(gè)熊市是非常有價(jià)值的，我們絕對不應(yīng)該浪費(fèi)它。以往這一年所經(jīng)歷的正是極大的熊市，從這位先生的話說就是非常有價(jià)值的，千萬不要浪費(fèi)它。怎么才能不浪費(fèi)它呢？恐怕這里有很多該學(xué)的功課是大家都必須學(xué)的。不僅制定政策的政府官員，還有我們每一位發(fā)展商都要對一年發(fā)生的事情有一些回顧、思考。在這里我提三點(diǎn)：

　　第一，多年來我不在中國做住房投資的原因是什么？我認(rèn)為在社會(huì)主義國家里，政府有很正確的理由替住房的價(jià)格封頂。也就是說，政府不大愿意看到住房的價(jià)格無限量的上升。市場過熱的時(shí)候，政府一定會(huì)進(jìn)來把它壓一壓。大概從06、07、08年那幾年，政府用了極大力度要把房地產(chǎn)價(jià)格住房要壓下去，當(dāng)然它成功不成功是另外一回事。但是至少政府主導(dǎo)思想當(dāng)時(shí)是要把價(jià)格壓下去。也就是說，政府希望替住房價(jià)格封頂。我作為一個(gè)商人就不大喜歡了，因?yàn)榉忭敽?，我的盈利就可能受影響。但是過去一年所發(fā)生的事情也告訴我們，政府在市場熱的時(shí)候封頂，但是在市場不好的時(shí)候也會(huì)保底。他既封頂，又保底。你看一下自從2008年上半年，我們發(fā)現(xiàn)有些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不那么好的時(shí)候，政府就慢慢在調(diào)整它的政策，到了08年暑假的時(shí)候，可以說基本上政府的政策已經(jīng)調(diào)過來了，就不再是封頂，反而是保底。從我個(gè)人角度來看，政府這兩個(gè)政策都是很對的。住房基本上從政府角度來看，是希望在一個(gè)平穩(wěn)角度下，不太高、不太低，平穩(wěn)的發(fā)展。我再說能不能達(dá)到政府預(yù)期效果，那是另外一回事。但是政府絕對希望看到這件事。從一般市民角度來看，也愿意看到這樣的事情發(fā)生。

　　第二，以往這一年來，政府的政策好像在某一方面我覺得是有點(diǎn)可惜的。就是說我認(rèn)為政府所應(yīng)該做的是救房地產(chǎn)的市場，而不是救房地產(chǎn)發(fā)展商。結(jié)果政府怎么做呢？是救了房地產(chǎn)市場，也救了房地產(chǎn)發(fā)展商。我記得去年9月的時(shí)候，我請了很多內(nèi)地大的發(fā)展商到我香港寫字樓聊天，基本上他們在那個(gè)環(huán)境里，基本上在技術(shù)性來說，他們都是破了產(chǎn)的。但是誰知道，9個(gè)月后，同一班人，不僅僅松綁了，而且又跑到房地產(chǎn)市場里去買地，而且聽說兩個(gè)月內(nèi)15塊新的地王出現(xiàn)。同一班人，8、9個(gè)月前在破產(chǎn)邊緣掙扎，但是9個(gè)月后，同一班人在土地市場上大展拳腳。這就引致一個(gè)道德的問題。也就是說，要是他們贏了，賺了錢是他們的。要是他們輸了，不會(huì)影響他們。也就是說，有賞無罰。市場好的時(shí)候，賺的都是他的。市場不好的時(shí)候，雖然他們在市場好的時(shí)候過份地投資，導(dǎo)致公司在市場邊緣上，但是因?yàn)檎M(jìn)來拯救了他們，所以他們就不需要負(fù)責(zé)任。我認(rèn)為這是一個(gè)很可惜的一件事。這就象以往十幾年、二十年，美國投資基金他們的收入制度有點(diǎn)相象。好的時(shí)候，所有贏的都是他的，市場下去的時(shí)候，輸?shù)牟皇撬腻X。這樣就制造一個(gè)不對稱的回報(bào)的環(huán)境，這個(gè)就叫房地產(chǎn)商在市場好的時(shí)候會(huì)盲目樂觀，因?yàn)樗麄冎谰退闶袌鱿氯チ?，不?huì)有大問題，政府會(huì)來救他們的。這個(gè)也算是政策上一個(gè)可惜的地方。后果就是在好的市場的時(shí)候，發(fā)展商會(huì)過度的發(fā)展。以往4、5個(gè)月，房地產(chǎn)商搶地的情況就是這個(gè)原因。當(dāng)然我也知道從政府角度他們擔(dān)心什么，他們擔(dān)心房地產(chǎn)破產(chǎn)后會(huì)帶來很大量的失業(yè)，社會(huì)問題政府不愿意看見，我們大家也不愿意看見。另外市場好轉(zhuǎn)的過程中，政府也需要房地產(chǎn)商快快投資，好叫經(jīng)濟(jì)能夠被拉動(dòng)。但是我認(rèn)為在市場不好的時(shí)候，盲目擴(kuò)張的房地產(chǎn)商是應(yīng)該受到市場的懲罰。當(dāng)然市場的懲罰可能叫他們破產(chǎn)，這個(gè)政府又不愿意見，怎么辦呢？我認(rèn)為有解決辦法。譬如說，為什么不可以用股權(quán)換貸款方式。公司快要破產(chǎn)了，政府可以貸款給你，不是給你更寬松的政策，從前買了地不用交錢、延遲交錢等等。不是這樣，而是說在破產(chǎn)邊緣的時(shí)候，錢可以給你，但是股權(quán)給我。你上去了，你可以贖回股份，你承擔(dān)不了，那貸款給你的那些錢就變成買了你的股權(quán)過去。這樣對發(fā)展商來說，市場好的時(shí)候，得了好處。市場不好的時(shí)候，就要負(fù)責(zé)任。這樣在下一波牛市的時(shí)候，這一幫人就不敢盲目擴(kuò)展。政府制定政策的時(shí)候，就像剛才樊教授說的，政府看得廣、看得多，他們考慮的不僅僅是房地產(chǎn)市場，他們有社會(huì)很多其他的考慮，我知道這是更重要的。有時(shí)候?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場上一些不大合理的事情，為了社會(huì)整體的好，可能要付出一定代價(jià)。不過我希望往后日子里，政府考慮這一點(diǎn)。就是有賞有罰。

　　最后一點(diǎn)，以往這幾年房地產(chǎn)走勢告訴我們一件事，就是房地產(chǎn)價(jià)格的、周期性循環(huán)是可以預(yù)見，可預(yù)見度我不敢說高，但是我最少可以說是不低。也就是說，你沒有看到價(jià)格上漲，那是你水平不夠。你沒有看到市場會(huì)下跌，也是你水平不夠。我舉一個(gè)例子，2008年年初的時(shí)候，萬科提出拐點(diǎn)論，很多人不以為然。但是其實(shí)當(dāng)時(shí)候經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)看到有一點(diǎn)苗頭是有問題了。還有那個(gè)價(jià)格實(shí)在是上的太快了，再來就是政府之前三、四年對房地產(chǎn)價(jià)格要壓下來的那個(gè)力度，那個(gè)政策終于產(chǎn)生了一點(diǎn)功效。所以萬科08年頭的時(shí)候，就慢慢意識到這個(gè)市場在轉(zhuǎn)變。所以他們就做出了減價(jià)的決定。當(dāng)然在一兩年里，他們能不能夠利用市場的變化而達(dá)到盈利，那是另外一回事。但是最少他們是看見了市場下降的趨勢。

　　我再舉一個(gè)例子，恒隆，講一講我自己的公司。從90年代在香港，2000年代在中國內(nèi)地，我們都正確的把握了市場的脈搏。97年那次金融危機(jī)之前，我們兩年多沒有買地，我們反而賣了很多收租的物業(yè)，我們沒有貸款，沒有貴價(jià)的土地在手上，反而我們在資本市場上籌了很多資金，這樣金融危機(jī)來的時(shí)候，我們成為香港最大的贏家。到了最近這一次，我們在2005年跟2006年買了很多土地，在二線的城市，在沈陽、在無錫、在濟(jì)南等地買了很多土地。但是2007年春天的時(shí)候，我們就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了那個(gè)市場開始瘋狂。到了2007年8、9月份，那真是莫名其妙，瘋狂的上升。所以我們在07、08年兩年根本沒有買過一塊地，因?yàn)槲覀兛匆娔遣皇琴I地的時(shí)間。直到什么時(shí)候呢？2009年5月我們才進(jìn)去買了兩塊地。這些地都是08年第四季度已經(jīng)談好了價(jià)錢等等。由此可知，市場的走勢，價(jià)格的走勢絕對是有預(yù)見度的，可以摸索得出來。07年8月、9月那個(gè)瘋狂的程度，要是你真的看不見的話，我只能說你是瞎眼了。08年在上海南京路有一塊地，它的樓面地價(jià)是我旁邊恒隆廣場的10倍，那不是瘋狂是什么？到了現(xiàn)在，恒隆在以往內(nèi)地買的地，還沒有一塊樓面地價(jià)比93年恒隆上海廣場更貴的一塊地，那是有史以來我們買的土地當(dāng)中最貴的。旁邊一塊07年8月的時(shí)候，是我們樓面地價(jià)的10倍。這不是瘋狂了嗎？一塊地5點(diǎn)多公頃，是恒隆從1992年以來15年來所有買土地的總和還要貴15%。這不是瘋狂是什么？要是你在這個(gè)環(huán)節(jié)，你跑進(jìn)市場買地，對不起，你不是瘋狂，就是瞎眼。你是該受到市場懲罰。可惜的就是政府救了你。希望各位被救的發(fā)展商，不要再重蹈覆轍。從這個(gè)角度來看，我認(rèn)為以往兩年所發(fā)生的事是很好的事，叫大家都學(xué)點(diǎn)功課。當(dāng)然有人說，V型恢復(fù)太快了。叫我們沒有瘋狂的人失去了買更多土地的機(jī)會(huì)，那是有點(diǎn)道理的，但是我認(rèn)為整體的研究社會(huì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)來看，我認(rèn)為國家以往一兩年來所采取的政策還是正確的。我們不能夠，也不應(yīng)該因?yàn)閭€(gè)人的利益而沒有看到對社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)更重要的發(fā)展。

　　最后我希望提出一個(gè)意見，現(xiàn)在地王每個(gè)月都出現(xiàn)，我昨天在來的路上看報(bào)紙，兩個(gè)月之內(nèi)15塊地王出現(xiàn)。什么是地王？簡單來說，就是破記錄的就是地王。這樣的地王對誰有利？對已經(jīng)有房子的人，不想再買房子的人，剛才施先生說的對，絕大多數(shù)在城市的人都是已經(jīng)有房子的。很多房子都是從前從公家房子變成私人的，是不理想的，他們都是希望再購買房子。有房子的人，他們感覺比較良好，價(jià)格上升，這個(gè)叫他們更愿意消費(fèi)。另外地王對誰好？對傳媒朋友好，記者朋友好，有東西寫，又有新的故事。除了對這兩種人之外，我認(rèn)為新地王對誰都沒有好處。

　　第一，對那些想買房的人，不是好事。第二，對社會(huì)安定和諧不一定是好事。第三，對整體房地產(chǎn)的價(jià)格也不是好事。因?yàn)檫@樣子，房地產(chǎn)就可能有大上大落的可能性。但是最不好的是誰？所謂的地王對誰最不好？就是買了地王的人，對他們最不好。歷史告訴我們，所以潘石屹，你沒有買到地王，恭喜你。

　　歷史告訴我們，凡是買了地王的，后悔的人多，歡喜的人少。我不說買地王的一定不賺錢，但是他們所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一定非常高，他們盈利的能力一定下降。從香港以及東南亞地區(qū)國家的經(jīng)驗(yàn)來說，凡是買了地王的，大半都是后悔的，歷史都證明他們是傻瓜，不是聰明人。所以到底我們對地王這個(gè)事，要如何下一個(gè)新定義，我最后幾句話，真正的地王簡單來說，就是凡是恒隆買的地都是地王。為什么這樣說？都是好城市，最好的地點(diǎn)。但是價(jià)格都是相對便宜的。恒隆在上海兩個(gè)商場，恒隆廣場跟港匯廣場，土地占總投資的31%，但是05、06兩年以及09年買的房地產(chǎn)的土地，預(yù)計(jì)對總投資額不過是16%。也就是說，我們買的土地是便宜的，地點(diǎn)又是最好的，所以那個(gè)才可以叫做地王，希望朋友們頭腦要清晰，做房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，周期性又長又強(qiáng)，所以更要冷靜的頭腦，能夠忍，看見市場高的時(shí)候不要跳進(jìn)去，看見市場低的時(shí)候要跳進(jìn)去。

　　我知道說來容易，做起來難。但是恒隆的經(jīng)驗(yàn)告訴大家，這是可以做到的事，希望大家經(jīng)過這一年的大起大落后，能夠從其中學(xué)到功課，這樣我們就不浪費(fèi)一個(gè)非常有價(jià)值的熊市，慢慢要是有一班這樣有水平的發(fā)展商出現(xiàn)，國家房地產(chǎn)市場才能慢慢走向成熟地步，這對國家、對整體經(jīng)濟(jì)都是好事，最終對你作為發(fā)展商來說，更是大好事，你會(huì)賺大錢的。前天，梁上燕，我聽說你們一天賣了50個(gè)億，恭喜你。我沒有你厲害，我兩天才賣了40個(gè)億的房地產(chǎn)，市場太好了，是賣房子的時(shí)候。不過可能我回報(bào)比你高也說不一定，我大概賣了43個(gè)億，我的稅前盈利大概是30個(gè)億。也就是說，要是你抓對了市場脈搏，那你賺的錢將會(huì)非常大，希望大家都發(fā)大財(cái)，但是這個(gè)需要你冷靜的頭腦。謝謝！