主持人(宋娜)：2008博鰲房地產(chǎn)論壇下半場的對話即將上演，主題是：2008中國房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略思維。對話主持人是剛才頒獎的莫春女士。對話的各位嘉賓有：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮；浙江新湖中寶股份有限公司董事長鄒麗華；鑫苑(中國)置業(yè)有限公司董事長張勇；星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕。

　　主持人(莫春)：大家好，經(jīng)過一天的會議大家比較辛苦了，我希望在今天這樣一個對話中獲得更多的觀點和智慧，能夠?qū)ζ髽I(yè)未來的發(fā)展提供一定的借鑒意義。從今天的會議當(dāng)中，我覺得今年的博鰲論壇有一個觀點，大家從觀點上、心態(tài)上回歸理性，以前我們在博鰲論壇上爭論很多的觀點，今年大家都認(rèn)可現(xiàn)在目前的市場狀況下探討出路、戰(zhàn)略的問題，我也有一個建議，在對話之前希望各位嘉賓的觀點能夠更鮮明一些，因為受上午嘉賓的影響大家都謹(jǐn)言慎行，觀點不一定正確但它引發(fā)出的思考應(yīng)該是博鰲論壇的價值所在。我介紹一下跟我一起主持的葉檀小姐，她也是資深評論人，希望今天我們倆和嘉賓一起碰撞出不一樣的東西來。

　　我先拋出一個話題，現(xiàn)在的市場是大家有目共睹的，在這樣的市場下企業(yè)是不是應(yīng)該有所調(diào)整，應(yīng)該怎么樣調(diào)整？因為我們都是在北京，對任總比較熟悉，包括他對一些數(shù)據(jù)都非常的熟悉，但是他對電腦不太熟悉，以前他發(fā)稿都是讓他幫他寫，今天我發(fā)現(xiàn)他親自做了一個PPT，所以提一個問題請各位嘉賓先回答一下，我們是不是主動調(diào)整？應(yīng)該怎么樣調(diào)整？

　　任志強：我本來想談另外一個話題的，突然主辦方給我一個話題讓我講"拐點"，昨天晚上想坐飛機，但還不讓飛，我就決定打道回府，等我在家里吃完飯龔先生給我打電話，最終決定來參會。真正要賣房子可能得4、5月份，要賣也不告訴他們，因為賣的太多了，所以輿論造成影響。大多數(shù)企業(yè)去年的瘋賣讓今年亂了，今年的利潤大部分是去年的利潤。剛才說輿論環(huán)境不好，最多銀行受到了一些緊縮，本來十二點幾的準(zhǔn)備金率，大報、小報都開始登了，早就該開始跌，和起來才能戰(zhàn)勝困難，我覺得地震體現(xiàn)了和。你一定能找到一個伙伴的話，不管是春天夏天還是秋天冬天都能走得出去。

　　莫春：今年的市場變化很多人都能感受得到，請梁總回應(yīng)一下，星河灣是如何判斷目前的資本市場判斷和調(diào)整的呢？

　　梁上燕：各企業(yè)的情況會有所不同，早上大家說的調(diào)整今年更多會變成盤整，今后的方向怎么走，也要判斷后來的方向。星河灣八年來走到現(xiàn)在，或許我今天開玩笑說如果把星河灣做一百多個盤數(shù)數(shù)品牌也賺很多，但星河灣一直很堅持就做了兩個盤。昨天我們八年來第一次把全國的代理公司聚到一起，就是說星河灣可以把營銷放出去給專業(yè)公司去做，沒有一個公司相信，他們打電話告訴我你們自己做的很好為什么那么做？我想大家所面對的是在不同階段會面對。

　　來到海南，以前來的很匆忙，穿的很正裝匆忙來回，今天是這三年以來穿得很休閑來這里走一走，就像我們平常不休一休下來就得病，我想如果我們平常注意調(diào)節(jié)一下、放緩一些身體會更健康，我想企業(yè)也是這樣子。

　　鄒麗華：我覺得在商人眼里商機永遠(yuǎn)是無限的，商機不會因為天災(zāi)人禍、也不會因為宏觀調(diào)控或美國次貸就失去了，這是我想的。

　　主持人(莫春)：就像我們說的再好的市場也有風(fēng)險，再壞的市場也有機會一樣。接下來這個問題是問鑫苑(中國)置業(yè)有限公司董事長張勇先生了，以前大家都不知道鑫苑，但你們一上市大家都知道你們了，最近大家都提到美國次貸危機，你覺得美國次貸對你們在那兒上市有沒有影響？

　　張勇：企業(yè)怎么看這個行業(yè)，中國房地產(chǎn)行業(yè)是29000億的規(guī)模，前十強占到總量的5%左右，前一百強占到15%左右，這個行業(yè)目前有項目的公司大概是一萬多家，這個行業(yè)在中國是最大的，占到GDP16%左右，這是行業(yè)的格局。在這個格局下我們是極度分散的，這是我想談的第一點。第二點是關(guān)于企業(yè)發(fā)展的要素，非常重要的是原材料、資本、人才團(tuán)隊，當(dāng)然還包括技術(shù)和設(shè)備，其中房地產(chǎn)行業(yè)的土地是值得我們反思和總結(jié)的，作為一個住宅開發(fā)商，我個人認(rèn)為是生產(chǎn)資料，不是資產(chǎn)，其原因在于中國現(xiàn)在有兩個政策：一個政策是土地取得以后兩年不開發(fā)將被收回或投入30%被收回，一年不開發(fā)收取20%，在90年代出臺的《房地產(chǎn)管理法》中明確規(guī)定，也就是說囤土地對一個上市企業(yè)從法律層面來講是沒有利益的。二是土地增值稅，一般來講毛利率超過30%要收繳高達(dá)30%-60%的增值稅，我認(rèn)為中國做住宅產(chǎn)品只能作為原材料。

　　第三點是我們行業(yè)要向其他行業(yè)學(xué)習(xí)，實際上過去我們長期實現(xiàn)的利潤和短期三五年住宅開發(fā)商都是由土地增值獲取的，其中所含的運營非常少，更多土地增值帶來房價的增長所獲得的利潤，所以我們要學(xué)習(xí)價值鏈管理、成本管理、運營價格預(yù)計、宏觀經(jīng)濟(jì)波動、供需結(jié)構(gòu)、供需鏈條等等因素，是應(yīng)該進(jìn)行企業(yè)發(fā)展和變化的。回到內(nèi)部要提高企業(yè)的生產(chǎn)運營力度，向其他生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)或服務(wù)型行業(yè)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)他們的運營效率、規(guī)模化。

　　這三個問題構(gòu)成了鑫苑企業(yè)的戰(zhàn)略思考，更是鑫苑地產(chǎn)在美國成功上市根本的所在。

　　至于次貸危機對我們肯定是有一定影響的，如果我們早幾個月上市發(fā)行價格會高一些，12月份正是金融政策最低谷的時候發(fā)行上市，但我們鑫苑有非常清晰的上市模式，給投資者、行業(yè)清晰的思考，鑫苑十幾年來形成了一套商業(yè)模式方法。

　　主持人(莫春)：謝謝張勇先生。有一個問題留下來，請鐘偉先生針對鑫苑在美國上市而不在香港上市，談?wù)劷鹑诜矫娴脑掝}。

　　鐘偉：香港上市和內(nèi)地的情況，從今年1-4月份的情況看除非你心里確實有困難或者不是特別有信心，目前上市對企業(yè)并不是特別有利的時機。

　　主持人(莫春)：現(xiàn)在市場出現(xiàn)了觀望，鐘偉先生再預(yù)測一下觀望期有多久？

　　鐘偉：為了給大家信息的把握，我還給點預(yù)測，大家千萬不要聽信專家學(xué)者，專家學(xué)者并不一定比業(yè)內(nèi)人士深入，目前分化的時間不一樣、調(diào)整的情況不一樣，分化的情況非常嚴(yán)重，調(diào)整也基本到位了，從華南的情況來看由于二手房交易量回升和房價的回升，看起來進(jìn)入了一個回轉(zhuǎn)的階段。至于其他市場變化不是特別明確，有的區(qū)域市場可能輕微波動5%，有的區(qū)域市場可能會比較大。籠統(tǒng)調(diào)整的深度和時間并不具有特別大的誘餌。情況不一樣，我個人調(diào)整是必然的，包括北京這樣的市場都需要調(diào)整。

　　主持人(莫春)：針對調(diào)整和觀望期，葉檀說一下自己的觀點。

　　葉檀：如果說沒有調(diào)整就是在自欺欺人，剛才鐘老師說調(diào)整到什么時候，我有一種看法，從上海的房地產(chǎn)市場來說2005年也有調(diào)整，當(dāng)時投資的量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過增速量，什么叫投資？當(dāng)時有一個概念是買二套房的定為自住，當(dāng)時70%的購房者是投資者，他買這套房子不是為了住的，而是變著本的為了升值，變著本到二手房賣掉。并不是說房子沒有價值了，而是風(fēng)險能力非常低，比如中央出臺稅收方面的政策房價一下就下來了，經(jīng)不起任何的考驗。我一直是把房地產(chǎn)分成兩塊的，一塊是自己的市場，這塊的需求是比較剛性的，另外一塊是投資市場，我們在看投資市場的時候一定要用經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，就是收益和風(fēng)險的概念，而不是供與需的概念。像深圳房價峰回之前差不多延伸上海的比例，恐怕比上海要高一點，他作為資產(chǎn)最怕的是不確定因素，不能作為投資品種的它的價格就會持續(xù)下降，我認(rèn)為要分析房地產(chǎn)市場一定要分開來看，不能僅僅供需來看。

　　主持人(莫春)：你認(rèn)為自住市場和投資市場都出現(xiàn)了觀望？

　　葉檀：現(xiàn)在鼓勵的是一套房的需求，從現(xiàn)在來看，我覺得自住跟銀行、市場風(fēng)險不成比，投資這塊受到強烈的抑制，而這個抑制現(xiàn)在看不到有什么強烈緩解的跡象。

　　主持人(莫春)：剛才我也認(rèn)真聽鐘偉先生的演講，對市場預(yù)期他說大家考慮的沒有更悲觀，應(yīng)該更悲觀一點，問一下陳淮博士，您來自建設(shè)部政策研究中心，在您眼中您認(rèn)為房地產(chǎn)市場的問題或者今后企業(yè)的出路走向是怎樣的？

　　陳淮：我簡單說一下，我舉個例子，實際上主持人最想問的是什么時候到底？一個正面結(jié)果找不著的時候就到底了，如果這種狀況持續(xù)三個月了就到了鐵底了。2001年的時候有兩件事沒人看：一個是中國股市，一個是中國足球。有個著名的評論家叫易先生，和鐘偉先生同行，他經(jīng)常出去散步，他說一個故事是看見一個開發(fā)商拍賣房子低價甩賣，買了一套多少平米的房子，那個時候到底了。還有2003年非典的時候大家都不出門，這個時候看房子可以很舒服的把所有都看一遍，那就到底了。你發(fā)現(xiàn)看房處沒什么人的時候就到底了，謝謝。

　　主持人(莫春)：謝謝陳淮博士。我們還是很關(guān)注企業(yè)層面的問題，在目前市場中發(fā)現(xiàn)原來市場環(huán)境好的時候發(fā)展商沒有考慮企業(yè)戰(zhàn)略定位的問題，現(xiàn)在更多思考這個層面的問題，有些市場有為、有些市場不為的，這個問題請教陳啟宗先生，因為他上午給我們拋出了一個藥方，一個是萬科的模式，一個是恒隆的模式。我知道市場不好的時候恒隆也很艱難，市場好的時候是逐步好起來的，而且恒隆作為30年老牌上市公司有很多的經(jīng)歷和感悟，先請陳總說一下一個企業(yè)到什么時候如何做企業(yè)的定位和市場細(xì)分？謝謝。

　　陳啟宗：1983上市不是我把關(guān)的，責(zé)任不應(yīng)該在我身上，從我90年代當(dāng)了主席以后在把控上還沒有犯過錯誤。我倒是想說兩句話：關(guān)于有所為、有所不為，永遠(yuǎn)都是有所為、有所不為，并不市場不好的時候才有所為有所不為，因為房地產(chǎn)的周期性特別強，一定是在理性和不理性之間，最近剛聽別人說回歸理性，有什么大不了的，幾百年來其他經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)都是這樣，理性、不理性來來往往，就像剛才陳博士說的別人不理性買的時候你不要去買，別人不理性不買的時候你就去買，因為是理性與不理性之間的循環(huán)，很容易知道市場下一步怎么樣。所以估計房地產(chǎn)市場的消起是很可為的一件事，舉例說1994年在香港人人都買房，到1994年我停止買房的時候三年之久被別人罵的狗血淋頭，起初說是保守，后來說是懶惰，因為很簡單當(dāng)時看到市場都瘋狂了嘛，你需要有耐性把持，非理性的時候我就非常的理性。結(jié)果1997年金融危機來臨，所有的地產(chǎn)商就剩下兩家，之前我不僅不買土地而是賣房地產(chǎn)，從資本市場、銀行抓錢，我覺得這個基本上可以預(yù)測得到，但能夠預(yù)測到的人少之又少。到1999年沒有人買地的時候我一個人在市場上買，李嘉誠先生也不買，就我一個人買，沒有人跟我競爭，我那個時間買回來的土地可能有300多億的盈利。

　　各位，房地產(chǎn)很簡單，就聽陳博士剛才講的別人瘋狂的時候你不要瘋狂，別人不買的時候你買，但是要注意在某個時期跟著市場，別人都買的時候不買，但是你要頭腦清醒，你要觀察那些不理性的現(xiàn)象從而給自己留警覺性，這個難度大吧？大。難度太高，不容易做。以往18年恒隆在我的管理之下沒有犯過錯誤。理論家講的東西跟實踐遇到的東西有時候是有出入的，我們有時候聽他們的，但有時候也不完全聽他們的。

　　主持人(莫春)：陳啟宗先生說1997年之前很正確的判斷給金融危機，我想把更多的時間留給在座的各位嘉賓，很高興有這個機會共同探討大家感興趣的問題。

　　陳啟宗：你第一個問題是怎么調(diào)整，要調(diào)整就是沒有預(yù)備好，所以市場發(fā)生了轉(zhuǎn)變讓你大吃一驚，所以你調(diào)整，凡是要調(diào)整的不是好地產(chǎn)企業(yè)，他沒有預(yù)先想到。

　　提問：我代表自己、也代表很多客戶，我非常關(guān)注的問題是我們很多時間浪費在宏觀，其實宏觀跟股市一樣的長波、短波，但我們最關(guān)注的是結(jié)構(gòu)性的問題，今天下午以鐘偉博士為代表的學(xué)者涉及到了分化的問題，我現(xiàn)在的問題是怎么判斷分化？起點不一樣、終點不一樣、深度不一樣，做股票長波、短波的時候一定會做個股清大盤，但哪些區(qū)域調(diào)整的深一些、哪些區(qū)域調(diào)整的潛一些，以什么標(biāo)準(zhǔn)？比如我們現(xiàn)在有房價收入比或城市化水平的差別，還有哪些指標(biāo)？

　　鐘偉：調(diào)整情況有一個基本指標(biāo)，銷售的房子和將來要供應(yīng)房子的情況；第二個指標(biāo)是目前新房、二手房和租房價格的整體情況，最重要的是租賃市場，因為租賃市場表現(xiàn)了剛性市場的需求程度；第三個指標(biāo)是區(qū)域市場當(dāng)中是不是屬于開發(fā)投資；第四個指標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)分布狀況。這是我自己的一個想法，不一定對，特別是對于以剛性為主的城市，如果出現(xiàn)從多層向高層轉(zhuǎn)型，剛剛轉(zhuǎn)型或處于轉(zhuǎn)型過程中，要分析一下。

　　提問：我有一個問題請教陳啟宗先生，您上午提到了兩個模式，一個是萬科模式，一個是恒隆模式，如果沒有實力、沒有經(jīng)驗的不能做第二種模式，如果就一部分資產(chǎn)作為長期物業(yè)收取租金賺取利潤，問題是這需要具備相當(dāng)?shù)膶嵙?，國?nèi)很多公司沒有上市的前提下不知道陳先生給這樣的地產(chǎn)公司什么樣的建議？

　　陳啟宗：你說得很對沒有實力、沒有經(jīng)驗的也不能做第二種模式，每一家企業(yè)的發(fā)展是照著市場的情況加上他自身的情況，得出他當(dāng)時該做的事，恒隆也不是從第一天就找到這種模式，我們在香港也做過很多租售，是慢慢在內(nèi)地摸索出這條路，我們認(rèn)為是非常合理的。我認(rèn)為有一些內(nèi)地的房地產(chǎn)商早年是在住宅市場里或者出售，但是他慢慢累積了資金、在市場上拿了錢以后也會做恒隆的模式。

　　深圳特區(qū)報：有關(guān)深圳樓市的兩個問題請教一下幾位嘉賓，第一個問題請教鐘偉先生和陳啟宗先生，深圳在這一輪全國調(diào)整中首當(dāng)其沖，為什么市場會把深圳推到目前這樣一個位置？在接下來的發(fā)展中深圳還會在全國的市場中扮演什么樣的角色，繼續(xù)領(lǐng)跌還是有其他的變化？第二個問題，雖然現(xiàn)在普遍認(rèn)為深圳樓市進(jìn)入了下降通道，但是我們發(fā)現(xiàn)兩種產(chǎn)品賣的還是挺好的，第一種是降價幅度比較大，相對周邊的樓盤價格比較優(yōu)惠的普通類住宅，另一類是價格比較昂貴，可能是五百萬上千萬的豪宅別墅也賣的很好，專家怎么看待這種兩極化的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會不會發(fā)展的愈演愈烈？這對樓市有什么影響？第二個問題請教任總和鐘偉主任。

　　主持人(莫春)：第一個問題讓鐘偉先生回答，第二個問題讓任總和陳淮先生回答。

　　鐘偉：為什么深圳的房價那么高、那么好賣，城市中心區(qū)的供應(yīng)量非常稀少，北京的三環(huán)占到供應(yīng)鏈的3%-4%，甚至中心區(qū)的優(yōu)勢非常稀缺，而政府的市政投入是改善城市核心區(qū)的設(shè)施，所以房價在現(xiàn)有基礎(chǔ)之上仍然會有明顯的上升。另外，在中國最富裕5%的人占了全部儲蓄的50%-60%，所以最富的5%比最低的10%高50倍左右，所以中國的財富收入是非常不公平的，西方也有這樣的情況因此發(fā)生了暴動等情況，中國在貧富分化差距這么大的情況下還能保持一種和諧，的確是一種奇跡。

　　陳淮：你問誰領(lǐng)跌，這都是媒體的話頭。深圳跌的幅度有1999年廣州跌的大嗎？有1997年-2003年深圳跌的大嗎？說明一個問題，房子市場像剛才主持人說的一樣，它的需求不是均勻分布的一條曲線，從來不會，人們在吃飯，糧食的需求是被勻分的，每天要分給多少人，因為人吃飯的需求周期不超過一天，不會因為明天有人請你吃飯今天就餓肚子等明天吃個夠，你辦不到，買衣服可以今天買、明天買、上半年買、下半年買。房子的錢和周期是3-5年，這就帶來房子的需求上下波幅很大。

　　我想說明沒有誰領(lǐng)跌誰的問題，不過剛才一位嘉賓指出了房地產(chǎn)變化的規(guī)律，各個區(qū)間是有明顯特別的，我非常贊同，包括贊揚這個觀點。謝謝。

　　剛才鐘博士說現(xiàn)金為王，在通貨緊縮的時候，大家都努力的以利求貨，為什么呢？因為通貨緊縮，金融危機之后物價負(fù)增長，去年一百塊錢買的東西今年只需要九十八，大家自然以利就貨，這時候自然是現(xiàn)金為王。

　　任志強：去年我說了那話買房的人都賺錢了，沒買房的人大部分都沒賺錢，但今年買房的人都沒賺錢了，就算什么都沒買物價上漲一百塊錢只頂八十塊錢，那你也賠了。

　　主持人(莫春)：在這個時期之內(nèi)看誰賠的少。

　　陳淮：他去年在這兒說是除了沒買房子的人其他都掙錢，今年跟我說除了買房子的人其他人都掙錢。

　　主持人(莫春)：因為時間非常緊張，我們有很多的觀點和嘉賓探討，我想大家利用接下來的時間和大家交流。經(jīng)過這場論壇，一個突出特點大家認(rèn)為目前的市場狀況不管怎么樣都是正常的，而且房地產(chǎn)行業(yè)走過二十年時間，應(yīng)該可以承受一切的市場變動，這樣才可以讓企業(yè)走的更長、更遠(yuǎn)，我也希望任何市場時期之內(nèi)都要把握住自己的定位，有所為有所不為，把自己的企業(yè)做強做。非常感謝臺上的嘉賓和臺下的嘉賓，我們的對話到此結(jié)束。謝謝。