由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。土地是房地產(chǎn)的核心命題，未來的土地流通規(guī)則會給行業(yè)帶來怎樣的影響？我們的企業(yè)如何在土地運營上實現(xiàn)自身價值的提升？中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會在土地上產(chǎn)生怎樣的裂變？在2007博鰲房地產(chǎn)論壇中，或許能找到答案。

　　以下為2007博鰲房地產(chǎn)論壇8月17日下午陳淮的演講實錄。

　　陳淮：我不知道想沒有想到今天論壇聽到第三個語言，大家不想聽，我就不說了。前面我說的是真正發(fā)生的時候，我們希望今天這個事情討論一點中國房地產(chǎn)的未來，我們會議主題用了“尋找中國房地產(chǎn)未來”，我對“尋找”兩個字有些不解，中國房地產(chǎn)的未來需要尋找嗎？我們正在進行著一場全世界最大規(guī)模的住房建設(shè)工程，在未來的20年中國民經(jīng)濟中資產(chǎn)質(zhì)量最好的一批，實物資產(chǎn)，將使老百姓從吃、穿有余，總體小康，到擁有私人財富不斷累計的全面的小康，將由過去20余年，從1.9億城鎮(zhèn)人口增長到去年末5.7億城鎮(zhèn)人口基礎(chǔ)上，到2020年大約城鎮(zhèn)人口達到8.5億甚至以上，這個過程已經(jīng)決定了中國房地產(chǎn)的未來，還要去尋找嗎？

　　正在從事的領(lǐng)域是一個人類歷史從沒有過的奇跡，沒有一個國家，在20余年的過程中蓋過這么多房子，也沒有一個國家、政府、民族可以允諾在未來20年的時間里頭，將使人民在生活改進方面從衣食不愁逐步過渡到住行改善，并且相當一部分群體擁有私人住房，要從準備打仗，從先制坡后制窩下形成的城市改造建設(shè)成現(xiàn)代化的工業(yè)化的國際化的美麗城市，這個過程已經(jīng)決定了房地產(chǎn)業(yè)的未來，對這個的一個前景應(yīng)該是沒有異議，但是我們需要尋找什么，我們確實有可以尋找的支點，需要和建立很多在前期發(fā)展過程中存在的不足的地方，前不久國務(wù)院發(fā)的關(guān)于加快解決低收入群體解決困難問題的文件，在今后一段時間要努力做的事情，如果說把福利分房計劃經(jīng)濟遺留下來的產(chǎn)物，改造成市場化的購房，住房的商品化、市場化、是我們住房的制度改革一個偉大階段的話，特別是在完善住房保障體系中，重點的先做好低端老百姓住房困難脫困的問題，是第二個階段住房制度改革。

　　市場經(jīng)濟下，一定有兩個原則完全相背的住房資源體系，一個配制是市場化的資源方式，市場化的配制資源有兩個基本的原則，一個叫等價交換，不白給，一手錢一手貨，等量價值相交換，市場經(jīng)濟才可以建立起來，這段話是馬克思說的，第二個原則是優(yōu)勝劣汰，跑得快得的多，這是市場配制資源的基本原則，但是現(xiàn)在日益懂得了，要想市場優(yōu)化和效率這兩個好的東西發(fā)揮到極致，我們必須有一個和上述兩個原則完全相背發(fā)揮體系的才行，不需要等價交換配制資源，有一部分不是應(yīng)該通過社會貢獻的，不是給社會做了某一份貢獻有報酬，因為什么都沒有做，因為是孤寡老人，家庭特殊困難的人群或者低收入群體，因為沒有能力和社會進行等價交換，而我們給配制資源，因為在賽跑中跑到最后，我們給它配制資源，這個體系叫保障。

　　目前正在要加強政策中心，完善社會住房保障體系，在未來不太長的時間內(nèi)，住房保障的體系的重心又是廉租房建設(shè)，在我站在講臺之前，一位漂亮的女記者問我，市場對廉租房的面積有意見，很抱歉說，廉租是政策房，是救濟、救助資源配置方式，救濟、救助不由市場參與者和競爭主體對他們決定用他們方式。

　　如同我們不需要通過買賣蔬菜的小販和開海鮮大酒樓的老板來討論民政局應(yīng)該給低保人什么樣的盒飯一樣，這個體系首先保證基本住房需求和脫困兩個關(guān)鍵詞，我希望聽眾把這個關(guān)鍵詞記住，不是保障你達到理想的住房目標，而是滿足基本的住房需求，這個基本住房需求標準并不低，比如說要求人均不能低到大齡兄弟姐妹同居意識得程度，要有相應(yīng)的配套、衛(wèi)生條件，安全設(shè)施、廚房衛(wèi)生間都得有，基本住房需求，還想要一書房，書房之外，最好來一間健身房，要求合理嗎？很合理等有了錢自己買。

　　第二，脫困首先滿足住房還存在嚴重困難那部分的群體，我想這是全社會都應(yīng)該的理解的事，盡管今天吃飯吃的覺得還不舒服，不飽，不合口味，甚至覺得半饑半飽。但是，還有人沒有達到，只能比你更困難的群體更多更有限得到資源，要尋找一個符合中國國情，滿足低端老百姓的需要，能夠被政策資源所承受，有立足縮小最低端老百姓和城市之間差距的住房保障體系，順便說一句嚴格說，這個體系保障兩個字，也還不是十分確切，不過是因為大家目前這么說，也容易被人們理解，我們叫他保障，實際上住房政策是一個公共政策，而且資源配置方式和其它的保障體系是不一樣的，比如說低保、醫(yī)保、事業(yè)保障、養(yǎng)老保障所有保障都有個共同的特點就是社會統(tǒng)籌，大家拿出一部分錢放在一起，誰最窮給他發(fā)低保生活費，誰失業(yè)了給誰發(fā)事業(yè)救濟金，住房保障體系不是的，住房保障體系不是通過社會大家拿錢的方式，而是政府的公共職能，由政府拿出錢來做事情，當然，并不只是唯一的方式，廉租房僅僅是救助性政策住房了。

　　還有援助性政策住房的，比如說需要完善和改造的經(jīng)濟適用房體系、以及叫援助性質(zhì)政策體系，還有互助性質(zhì)政策體系，比如說公積金，大家把錢在一起，但是請注意，這錢不是誰在一塊誰有困難就給誰，誰有困難借給誰，還要還的，這錢還是公積金的參與者、繳納陳自己本人私人所有叫互助性質(zhì)的，救助性、援助性和互助性的三個層次構(gòu)成中國保障體系的特征。如果尋找的話這是第一個，開發(fā)商覺得這和我沒有太大的關(guān)系，有關(guān)系，在國務(wù)院文件里已經(jīng)很明確說出來，我們類似的保障性住房，要和商品房開發(fā)，在資源配置上協(xié)調(diào)，在空間分步上相互接近等很多方面，我們不一一解釋文件。

　　第二，要尋找未來，中國不是住磚窯時代，也不是建工人新村的時代，從50、60年代確確實實也沒有建勞動者建住房，那個時候修一條鐵路專用線，一邊是鋼鐵廠，一邊是工人新村，修的都是一排排的住房，這種排房現(xiàn)在顯而易見不能滿足城市化的需要，也不能滿足人們基本住房需求，也不符合人人享有適當住房中的“適當”兩個字，簡單說，我們需要的是不斷的建造，能夠采用最新的科學技術(shù)，最新的建筑材料，能夠符合節(jié)能，省地，與環(huán)境友好要求的住房，可以說在未來10、20年內(nèi)，比完善住房保障體系還要艱巨的任務(wù)是，我們要想讓老百姓公平的，社會和諧的，以及讓人們都有機會工業(yè)化好處的建設(shè)起一批住房來的話，勢必要走節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能等，在過去幾年里豁然發(fā)現(xiàn)的時候，最開始房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，從第九個、第十個五年計劃把房地產(chǎn)列為房地產(chǎn)之后，并沒有想到如何擴大供給以及如何引導(dǎo)需求之后，會引出第三個問題資源的約束有多么的強大。

　　而最近幾年注意到了中國房地產(chǎn)業(yè)大家注意到房價供給和需求平衡關(guān)系和戶型大小的時候，也可能注意力還不夠的是，我們的土地、能源、水資源，都不可能按照大家所理想的住房規(guī)模來建設(shè)。因此，形成健康文明消費模式。在比較省地、節(jié)省能源的方式下更舒適的居住，改善人的居住條件和環(huán)境之間的關(guān)系，形成更完善的社會化的配套設(shè)施，可能在今后在10、20年中需要從技術(shù)層面和企業(yè)組織層面、行業(yè)自律層面、科學研究方面、以及政府的市場政策方面，大力加強的是節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)地與環(huán)境友好，如果說我們要是尋找這是我要尋找的第二個方面。

　　第三，需要建設(shè)起一批有國際競爭力，能夠在資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良的能夠走到國外去，并且能夠在本國市場上外來的競爭者相抗衡的一大批優(yōu)秀、優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，不是像農(nóng)村建筑隊村里誰家娶媳婦，蓋一回房子這樣臨時性的建設(shè)，我們這個國家，正面對一個從農(nóng)業(yè)國像工業(yè)國轉(zhuǎn)變的偉大的時代轉(zhuǎn)折，更多人搬到城里住。是我們在今后20年必須完成的一項歷史使命，在過去改革開放以來，一個有趣的發(fā)現(xiàn)100個人都去種地，種出的糧食是不夠100個人吃，發(fā)現(xiàn)越來越少的人種地，種的糧食吃不了，知識青年到農(nóng)村去，工人也要學農(nóng)，以及以糧為綱，這么多政策實施下去，當時8億中國人沒有吃飽，我們憑糧票吃飯，通過配給的方式，保證人人都能夠不被餓死，談不上營養(yǎng)。

　　今天軍事青年不到農(nóng)村去，農(nóng)村剩余勞動力到城市來，中國人吃飽飯沒有，還有沒吃飽的人群，但是中國連基本溫飽沒有實現(xiàn)的人群減少了90%，大家值得今年以來居民消費價格上漲是糧食價格推動，也給大家一個數(shù)據(jù)。我們中國人不缺糧食，去年中國打了4.97億噸糧食，這是國家統(tǒng)計局的正式數(shù)據(jù)，4.97億噸糧食是建國以來少有的特大豐收年成，而且每年只需要4.6億-4.7億糧食就夠13人吃了。也就是說，去年的糧食總產(chǎn)量是過剩而不是不足，是過剩我不言過其實，今年的糧食我們連續(xù)4年增產(chǎn)，為什么糧價會漲？并不是因為種地的人少了，國際糧價漲，我們不往下延伸了。

　　國際糧價漲是因為石油價格漲，石油價格漲怎么影響到糧價，國際價格漲到65美元一桶的以上的時候，把玉米買了一半，全世界有一半買走練工業(yè)乙醇，導(dǎo)致的國際糧價上漲，中國不缺糧食，剛才說的這樣一個偉大的建設(shè)過程，我們勢必面對的是對世界市場的接軌，如同糧價和市場接軌一樣，建筑業(yè)市場和房地產(chǎn)市場也要和世界接軌，接軌的過程中就要有企業(yè)之間的競爭和碰撞，我們希望房地產(chǎn)企業(yè)不只要研究，如何和消費者的競爭？如何滿足的政府政策的要求？甚至不僅僅要研究建設(shè)更有競爭力房型，更好的開發(fā)節(jié)能、省地的技術(shù)，而且要學會在市場上和外來競爭者的競爭，使中國得到更多國民福利，也順便說一句一個發(fā)展中的國家和一個發(fā)達國家有什么區(qū)別，發(fā)達國家GNP遠遠大于GDP，中國GDP和GNP遠遠接近的，GNP是國民生活總值，法國意大利人，原來工作六天，原來一天工作8小時，后來改7小時，現(xiàn)在一天工作六個半小時，每年還有兩次中間還有喝咖啡的時間，為什么日子過得不錯？因為他的GNP收益遠遠大于國內(nèi)生產(chǎn)總值，GAP遠遠大于國內(nèi)生產(chǎn)總之，我們的房地產(chǎn)企業(yè)什么時候能夠不僅在國內(nèi)市場上有了自己的杰作，而且能夠在全世界的住房建設(shè)，公共建筑中葉成為最有競爭里投資者的時候，以及在房地產(chǎn)的相關(guān)市場土地金融、市場上面成為強有力的影響者的時候，我想我們的房地產(chǎn)未來變的更加輝煌。

　　最后我希望我們的房地產(chǎn)在未來當中解決一個的問題，也是我們真正要有未來勢必要問題，就要農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移過程中的住房問題，這個問題是迄今坦率的說，從政策包括土地政策、戶口政策、以及我們城市化政策，住房建設(shè)等方面的政策，尚未形成比較成熟的思路一個薄弱的環(huán)節(jié)。如果說怎么完善住房保障體系，怎么推進節(jié)能省地型住宅？怎么監(jiān)管市場？培育更有競爭力的企業(yè)，我們程度不等都已經(jīng)有了一定經(jīng)營的話，那么面對農(nóng)村剩余勞動力能不能順暢的完成。這一個住房建設(shè)的客觀需求，可能到目前為止不論在理論還是在實踐上面，在市場和政策上面，我們還都是弱項。

　　希望大家共同努力，明年了論壇的時候我們有一個明晰的答案，以上是我的演講，謝謝大家！