2008博鰲房地產(chǎn)論壇上半場(chǎng)的精英對(duì)話是"房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任及目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的中國(guó)房地產(chǎn)前景。"首先請(qǐng)出對(duì)話主持《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的秦朔先生。

　　接下來我們請(qǐng)出今天的對(duì)話嘉賓：

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱；

　　香港恒隆地產(chǎn)有限公司、恒隆集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗；

　　綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良；

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇；

　　建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森；

　　以及本場(chǎng)對(duì)話特約媒體評(píng)論員、上海證券報(bào)評(píng)論主編時(shí)寒冰；有請(qǐng)。

　　秦朔：我們博鰲房地產(chǎn)論壇的精英對(duì)話非常精彩，但是剛才孟總已經(jīng)給我們定了調(diào)，說現(xiàn)在大家講話都要非常的謹(jǐn)慎，所以我們今天的氣氛呢可能不一定有那么高的期望，希望我們?cè)谧尼槍?duì)這幾個(gè)問題：變局、契機(jī)，現(xiàn)在你們最擔(dān)心的是什么，最想我們?cè)谧倪@些經(jīng)過風(fēng)雨滄桑的"參天大樹"給你們一些什么樣的營(yíng)養(yǎng)？我倒希望你們能夠多準(zhǔn)備些問題，然后可以寫條子或者舉手，但是我們約法三章，大家在出來提問題的時(shí)候不要搞自己的廣告宣傳，我是哪里的、我開發(fā)了什么項(xiàng)目，這個(gè)一概打住，我們真正在探討問題。

　　為了藤出時(shí)間現(xiàn)在我把我主持的問題壓縮為兩個(gè)問題，我們兩輪一完就期待大家的問題。那么第一個(gè)問題當(dāng)然是房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任。其實(shí)我們?cè)谇澳旰腿ツ暌蔡接戇^這個(gè)問題，今年因?yàn)橛锌拐穑嘘P(guān)于建筑質(zhì)量等等的東西，似乎關(guān)于這樣的命題呢，又有新的內(nèi)涵。我記得前年的時(shí)候趙曉有一個(gè)觀點(diǎn)，就是我遵守法律就盡到了我的企業(yè)責(zé)任，按照公司法，但是公司法里面其實(shí)也有社會(huì)責(zé)任的要求，所以我想結(jié)合今年的特殊情況，我們?nèi)臧l(fā)展以后，今年又是這么不平靜的一年，我們?cè)谧模绕涫瞧髽I(yè)家代表，你們?cè)趺礃永斫馄髽I(yè)家的社會(huì)責(zé)任。所以我想首先有請(qǐng)四位企業(yè)先發(fā)言，然后由樊綱老師講評(píng)一下，寒冰代表媒體談?wù)勀愕挠^點(diǎn)，我們先按照順序。胡總，你剛剛從河南的鹽堿地里長(zhǎng)出一棵國(guó)際化的樹了，您先談?wù)剬?duì)企業(yè)家社會(huì)責(zé)任的理解。

　　胡葆森：我覺得企業(yè)的社會(huì)責(zé)任應(yīng)該分為兩個(gè)層次，一個(gè)是規(guī)定動(dòng)作，一個(gè)是自選動(dòng)作。規(guī)定動(dòng)作是我們大家正在做的，比如納稅、解決就業(yè)等等，就是作為社會(huì)公民所必須盡的基本責(zé)任。第二種就是自選動(dòng)作，就像賑災(zāi)的時(shí)候，你可以拿一個(gè)億，也可以拿一千萬，也可以拿一百萬，量力而行。所以我覺得一個(gè)好的企業(yè)和一個(gè)普通的企業(yè)，質(zhì)的區(qū)別在于自選動(dòng)作和規(guī)定動(dòng)作一個(gè)量的差別。一個(gè)普通的企業(yè)在做一些規(guī)定的普通動(dòng)作；一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)或者一個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)，他應(yīng)該盡更多的可能承擔(dān)更多的責(zé)任，也就是說做更多的自選動(dòng)作。這里面沒有多少，但是就是一個(gè)普通企業(yè)和一個(gè)優(yōu)秀企業(yè)在量上的一個(gè)差別。我就講這么幾點(diǎn)了。

　　秦朔：陳總，一般人往往都理解：境外的一些公司更注重股東價(jià)值，可是我看去年你在這演講的時(shí)候也談到在故宮也做過很多類似公益的事情。你是怎么理解社會(huì)責(zé)任的？

　　陳啟宗：剛才胡總提到的兩個(gè)層次，我也來兩個(gè)層次。我是從不同角度來看的。一個(gè)就是平常該做的，另外就是突發(fā)性的。

　　我舉一個(gè)例子，小時(shí)候我父母親交代我不可以浪費(fèi)金錢，每一分錢都需要用得合理，這是常常需要做的。突發(fā)性來說，如果看到一個(gè)人快死了，如果不換肝就死掉了，在那個(gè)時(shí)候你再去算就沒人情了。在那個(gè)時(shí)候你就應(yīng)該非?？犊厝プ鐾话l(fā)性的事。那同樣的譬如說賑災(zāi)的事，原則上來說，我說這個(gè)要非常謹(jǐn)慎，因?yàn)榕掠腥藭?huì)誤會(huì)我，主要是照顧到他的股東，讓股東去做捐錢的事，因?yàn)殄X不是管理人的，我是董事長(zhǎng)，我是總經(jīng)理，可是錢不是我的，錢是股東的，我的責(zé)任是替他們賺錢，我勸他們多捐。

　　就像剛才我說的四樣?xùn)|西不能給兒子，包括錢，所以這個(gè)是平常的，但是有突發(fā)事情的時(shí)候，譬如說四川的地震，這個(gè)不是平常的事，是突發(fā)的，在那個(gè)環(huán)境里我認(rèn)為企業(yè)還是應(yīng)該盡可能的參與，我相信我們的股民就是我們的募后老板也會(huì)諒解我們所做的事，而且對(duì)整體社會(huì)也是個(gè)好事。

　　秦朔：孟老師作為一個(gè)企業(yè)家，我看你剛剛演講的PPT上很多的政策建議，就是作為企業(yè)家已經(jīng)盡到很多行業(yè)責(zé)任，但是作為一個(gè)企業(yè)怎么理解社會(huì)責(zé)任？

　　孟曉蘇：改革三十年，房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，而房地產(chǎn)企業(yè)家也成了在社會(huì)上倍受人們關(guān)注的群體，房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)責(zé)任尤其是值得我們?cè)谧魑粊砩钏技昂煤每紤]。房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家的社會(huì)責(zé)任有以下四個(gè)方面：

　　第一方面就是為居民建房和搞好社會(huì)服務(wù)，這個(gè)是我們各位的責(zé)任。這里包括了建筑的節(jié)能減排，創(chuàng)造資源再生環(huán)境的需要；

　　第二責(zé)任就是通過我們的作為拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。很多人講到房地產(chǎn)交稅收，房地產(chǎn)其實(shí)拉動(dòng)各方面產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作用也不小；

　　第三個(gè)就是盡我們自己的力量幫助弱勢(shì)群體，積極的捐獻(xiàn)。我在中房公司這些年，光我們捐獻(xiàn)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園就有三百多所，在抗震救災(zāi)中很多房地產(chǎn)企業(yè)也踴躍捐獻(xiàn)，有的企業(yè)捐獻(xiàn)的很早，剛剛有人提到的萬科，萬科很早捐獻(xiàn)了，地震第二天就捐獻(xiàn)了，但是捐獻(xiàn)捐得好就是企業(yè)家不會(huì)說話。

　　第四個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)家的責(zé)任就是尊重社會(huì)，尊重人民，謹(jǐn)慎言行，要做社會(huì)道德的模范。為什么這么說呢？因?yàn)楸旧砭捅蝗藗冴P(guān)注，我們房地產(chǎn)行業(yè)有些人嘴大亂說話，已經(jīng)影響到房地產(chǎn)企業(yè)家的整體形象。其實(shí)并不是整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)家都是這個(gè)樣子，我們房地產(chǎn)業(yè)好人壞人都有，但是我看絕大多數(shù)都是好人，我們?cè)谧亩际呛萌?。壞人有，壞人是誰?。繅娜耸巧虾５闹苷?，但是周正毅不是搞房地產(chǎn)當(dāng)?shù)膲娜?，他是搞股市成了壞了。有人說只給富人蓋房子的是壞人，其實(shí)他不是壞人，他給老百姓蓋了多少普通房?。可w的普通房子比他為富人蓋的房子還要多。也是個(gè)不會(huì)說話的人。所以為了我們創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)家的形象，我們就需要提高自身素質(zhì)。如果一時(shí)半會(huì)提高不了素質(zhì)怎么辦呢？我就勸你少說話。

　　秦朔：你的話里暗含著一個(gè)意思：提高自身素質(zhì)也是一個(gè)社會(huì)責(zé)任。

　　孟曉蘇：沒錯(cuò)。

　　主持人(秦朔)：你的話里暗含了一個(gè)意思，提高自身素質(zhì)也是盡社會(huì)責(zé)任，最后一位請(qǐng)張總，張總是一個(gè)非常低調(diào)的人，他是第一次來到博鰲，今年我看到清華大學(xué)參與的一個(gè)排行榜，前十名銷售額沒有綠地，我非常吃驚，因?yàn)樯鲜泄镜哪陥?bào)可以對(duì)照，才一百多億的銷售額都在前十名了，綠地三百多億還沒有進(jìn)入，所以有人說它是沉在水下的，很低調(diào)的。請(qǐng)張總發(fā)表觀點(diǎn)。

　　張玉良：我是屬于不會(huì)說話少說話的那種人，也謝謝秦主編的解說。剛才前面企業(yè)家講的很好，我想補(bǔ)充兩點(diǎn)：第一、我覺得社會(huì)責(zé)任首先是成為自覺行動(dòng)，從上到下，從企業(yè)家開始到企業(yè)到所有的員工應(yīng)該自覺的始終想著社會(huì)責(zé)任。剛才建業(yè)董事長(zhǎng)講的非常對(duì)，我也非常贊同。第二、你有沒有盡力，你盡力了我就覺得你是做到了，你沒盡力就沒有做好，盡力的方法是多種多樣的，比如說地震捐錢，捐錢是一種方式，另外一種方式是需要什么你幫助做什么。我覺得媒體營(yíng)造了這么好的氛圍是一種非常好的責(zé)任，有的企業(yè)捐錢不多但營(yíng)造了氛圍、創(chuàng)造一種思想，哪怕他舉手或伸大拇指說你做的很對(duì)，我覺得方式是各種各樣的，關(guān)鍵是你有沒有盡力做。我的話講完了，謝謝大家。

　　主持人(秦朔)：樊綱老師第一屆就來到博鰲，他剛才說對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是外行，其實(shí)他很了解，請(qǐng)樊老師講評(píng)一下。

　　樊綱：沒什么講評(píng)的，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講企業(yè)的社會(huì)責(zé)任其實(shí)是一個(gè)外部性的問題，你做好了本職工作，這是你的基本責(zé)任，做一個(gè)合法的為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)做出貢獻(xiàn)，這是作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的職責(zé)。在這之外做一些其他的事情產(chǎn)生了影響，我想這是社會(huì)貢獻(xiàn)。社會(huì)貢獻(xiàn)從外部性來講就多了，對(duì)環(huán)境、對(duì)社會(huì)、對(duì)道德，剛才孟總說說話說壞了是壞的外部影響，說好了是好的外部影響。在這個(gè)意義上講我們的企業(yè)家、企業(yè)都要想象自己怎么有正的貢獻(xiàn)，是不是對(duì)區(qū)域發(fā)展做出了正的貢獻(xiàn)。

　　現(xiàn)在講社會(huì)責(zé)任往往講捐助，是不是能把自己的財(cái)分出一部分去，剛才陳總說的那句話非常重要，企業(yè)嚴(yán)格來講不是利潤(rùn)，利潤(rùn)是要分掉，最后財(cái)產(chǎn)能夠捐的是股東。我們的問題是國(guó)有企業(yè)不分紅，錢都在那兒，國(guó)有企業(yè)有股東的關(guān)系在這兒不太一樣，嚴(yán)格說分紅了也是國(guó)家捐而不是企業(yè)捐，因?yàn)榉旨t有一個(gè)過程，在沒分之前這需要股東原先需要一個(gè)規(guī)則和協(xié)議，管理層在突發(fā)事件出現(xiàn)的時(shí)候可以決定把潛在利潤(rùn)的一部分拿出來捐款。從這個(gè)意義上講，我覺得媒體也好、公眾也好對(duì)企業(yè)要有理由，把企業(yè)家和企業(yè)做適當(dāng)?shù)膮^(qū)分。

　　我不太關(guān)注網(wǎng)上炒的那些事情，比如說排行、地震的爭(zhēng)議很多，講規(guī)則的話里面有好幾個(gè)層次的事情，不要把個(gè)人和企業(yè)混淆起來，把企業(yè)多方面的考慮，不要把它的本職工作和社會(huì)的事情混淆起來，公眾對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的理解也有改善的地方。

　　主持人：寒冰，你經(jīng)常批評(píng)地產(chǎn)商，你跟這次沒有來的潘石屹先生在網(wǎng)上的激戰(zhàn)很多人比較了解，你講話可能會(huì)比較苛刻一點(diǎn)，你就大膽直言。

　　時(shí)寒冰：我前段時(shí)間參加一個(gè)節(jié)目，主持人跟我說的第一句話是我是全社會(huì)地產(chǎn)商最恨的人。因?yàn)槲沂潜容^坦誠(chéng)的人，所以我說你這樣說話不太合適。關(guān)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任，我首先想到一句話，就是為什么在中國(guó)所有的行業(yè)里房地產(chǎn)開發(fā)商的口碑是最差的，企業(yè)家的整體形象在老百姓心目中是最不好的，是老百姓最恨的一個(gè)群體。我做了十幾年的新聞，通過大量的采訪我得到了這個(gè)結(jié)論，如果有誰不同意我這個(gè)觀點(diǎn)，你說出來還有哪個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)開發(fā)商還可恨，或者口碑比房地產(chǎn)開發(fā)商還可恨，我希望得到這樣一個(gè)答案。

　　為什么房地產(chǎn)開發(fā)商的形象這么差？在地震發(fā)生后他也捐錢了，為什么老百姓對(duì)他的印象還不好呢？我也很想知道這個(gè)答案，同時(shí)我也反思了一下，我總結(jié)出幾點(diǎn)：

　　第一、老百姓會(huì)把你平常的言談舉止跟新聞結(jié)合起來對(duì)比，比如說潘石屹，潘石屹他沒來，來了我會(huì)問他，你之前說你的錢花不完，花不完為什么向地震災(zāi)區(qū)捐200萬，為什么不多拿出來呢？老百姓會(huì)對(duì)比。

　　第二、開發(fā)商捐錢了不錯(cuò)，不是一步到位的，很多開發(fā)商是一開始捐一點(diǎn)錢，一開始捐200萬，后來變成2000萬了，老百姓會(huì)認(rèn)為你是在壓力之下拿出來的，不是一開始發(fā)自內(nèi)心的社會(huì)責(zé)任感，我覺得我們的企業(yè)家應(yīng)該反思一下，為什么做不到位呢？一看萬科成眾矢之的了再去補(bǔ)捐。如果大家真是發(fā)自內(nèi)心的一步做到位了老百姓能不認(rèn)可嗎？我覺得公眾的眼睛是亮的。

　　第三、開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感最主要的先把房子建好，房子質(zhì)量有保證然后再說社會(huì)責(zé)任，你本來是建房子的但房子都建不好還到處說社會(huì)責(zé)任感，你沒有資格講社會(huì)責(zé)任感。有一個(gè)開發(fā)商建了房子，別人出了一本書就說你這個(gè)房子的質(zhì)量問題，你還到處跟人家講社會(huì)責(zé)任感，你說得過去嗎？

　　第四、樊綱先生開始講了一句話，現(xiàn)在稍微緊縮一下大家都怨聲載道，實(shí)際上你比較一下，我和國(guó)外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)家有過接觸，我接觸過德國(guó)、美國(guó)、英國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)家，他們的利潤(rùn)率是非常低的，我們現(xiàn)在就是緊縮了開發(fā)商的利潤(rùn)率還是高出國(guó)外開發(fā)商的好幾倍，一個(gè)美國(guó)的開發(fā)商說利潤(rùn)率5%就比較滿足了，我們這邊達(dá)到多少才能滿足呢？我覺得這些是值得思考的問題。

　　第五、關(guān)于一些民生的問題，比如說小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房出來以后有開發(fā)商提出應(yīng)該把小產(chǎn)權(quán)房炸掉，我今天了孟曉蘇的觀點(diǎn)后比較震撼，我覺得房地產(chǎn)商里素質(zhì)真的有非常大的差異，他非常積極的推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房是非常難得的責(zé)任，一個(gè)行業(yè)的發(fā)展不能損害民生，不能站到老百姓的對(duì)立面，如果你站到老百姓的對(duì)立面越走路越窄?，F(xiàn)在老百姓的怨言從開發(fā)商身上轉(zhuǎn)到政府身上，對(duì)開發(fā)商的痛恨轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)政府的不滿，如果這樣下去開發(fā)商會(huì)成為推翻政府的力量，會(huì)被利用。我這種說法可能會(huì)有點(diǎn)危言聳聽，但是作為一面鏡子，批評(píng)我的人我也當(dāng)做一面鏡子。但我聽到更多的是罵聲。我與潘石屹先生、任志強(qiáng)先生相處已經(jīng)很客氣了，我們?cè)陔娨暽?、文字上也辯論，侮辱性的語言很多，他不允許你說不好的東西。我給中央領(lǐng)導(dǎo)提一些建議有時(shí)候還得到比較好的答復(fù)，通過這個(gè)系統(tǒng)會(huì)給予比較好的肯定，但批評(píng)開發(fā)商得到了非常大的有時(shí)候感覺很侮辱的感覺。

　　主持人(秦朔)：任志強(qiáng)、潘石屹的話題就不在這里討論了。剛才我們提到了一個(gè)話題，我們發(fā)展商也盡了很多的努力承擔(dān)責(zé)任，但是為什么大眾還有這么多的意見？我簡(jiǎn)單談一點(diǎn)看法，這里面原因很多不展開講，我只講一點(diǎn)，就是媒體也要盡責(zé)任，過去就說媒體被廣告買通了，這兩年也是批評(píng)比較多。大眾的眼睛是雪亮的，前提是大眾看到的事實(shí)是真實(shí)的，但有的時(shí)候大眾怎么看要通過媒體來看，如果媒體反應(yīng)的有時(shí)候不確切、不準(zhǔn)確也可能導(dǎo)致誤解。以我自己有發(fā)言權(quán)的可以舉兩個(gè)例子：

　　一、拿胡葆森先生來說，這是一個(gè)非常優(yōu)秀的在河南的企業(yè)，要上市，結(jié)果有一篇報(bào)紙寫了一篇文章寫不斷縮水的IPO，其實(shí)原來準(zhǔn)備發(fā)行80億股，現(xiàn)在縮水發(fā)行的量很少，事實(shí)上胡葆森先生的公司從來沒有想過發(fā)行80億，當(dāng)時(shí)他的總股本只有80億，那個(gè)時(shí)候增發(fā)可能就發(fā)十幾億股?？墒怯捎谀莻€(gè)報(bào)紙先出來了，其他報(bào)紙也沒有經(jīng)過考證就援引了，所以讓很多人覺得他公司原來想那么多，現(xiàn)在連這點(diǎn)都發(fā)不出去，胡總就坐在這里可以證實(shí)。

　　二、拐點(diǎn)論。這點(diǎn)我也是有發(fā)言權(quán)的，當(dāng)時(shí)萬科在北京召開新聞發(fā)布會(huì)總結(jié)海螺行動(dòng)，就是他們?cè)谟?guó)學(xué)習(xí)建中低收入者房子的時(shí)候，有一個(gè)報(bào)紙的記者問最近廣州和深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降，問王石是否認(rèn)為這是房地產(chǎn)的拐點(diǎn)？王石當(dāng)時(shí)回答說：這個(gè)問題跟今天的討論沒有關(guān)系，但為了表示對(duì)你的尊重我可以回答一下，這個(gè)問題我以后不再回答，如果就華南地區(qū)而言可以說出現(xiàn)了拐點(diǎn)。很快他在網(wǎng)上寫這個(gè)拐點(diǎn)叫理性的回調(diào)，而不是像今天股市這樣大幅度的。但是他也沒有辦法辯駁了，所以孟總講的我們要謹(jǐn)言謹(jǐn)行，特別是這么多教訓(xùn)面前相信很多發(fā)展商會(huì)吸取教訓(xùn)。

　　但也有一個(gè)觀念要承認(rèn)，有時(shí)候沒有把這些東西平靜、客觀、實(shí)事求是的反應(yīng)出來，就是一邊倒。我今天講平靜是一種力量，對(duì)我們媒體也是一種要求，不要情緒一下子上來了。有博鰲房地產(chǎn)論壇大家也可以進(jìn)行交流。

　　目前形勢(shì)下房地產(chǎn)的前景，可能有住宅、有商業(yè)或其他，大家討論的時(shí)候可以分類，我不希望耽誤太多時(shí)間，希望大家提問。簡(jiǎn)單提一個(gè)問題，你們認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)在接下來的6-12個(gè)月里會(huì)是什么樣的走勢(shì)？比如說前一段時(shí)間開會(huì)，我給馮侖提一個(gè)問題，我說你寫了一本書叫《野蠻生長(zhǎng)》，房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇下滑是叫寬幅振蕩還是叫窄幅波動(dòng)還是理性回歸？今天我把這個(gè)問題也提給在座的企業(yè)家，在不同類別的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來6-12個(gè)月的走勢(shì)是什么樣的？或者談一下區(qū)域劃分大致的走勢(shì)情況。

　　胡葆森：我一直是一個(gè)樂觀派，像孟總講的二十一世紀(jì)兩件大事：一件事以美國(guó)信息革命引導(dǎo)的全世界產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整；第二件事是中國(guó)城市化。城市化是未來二十年、三十年中國(guó)進(jìn)步的主題，在這種大背景下中國(guó)的房地產(chǎn)在未來二十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間一定是朝陽產(chǎn)業(yè)，這是我的基本判斷。比如秦總講的一定是6-12個(gè)月，這一段我認(rèn)為在全國(guó)也是不一樣的，比如說沿海，也就是前幾年價(jià)格上漲比較快的城市一定有一個(gè)調(diào)整，當(dāng)價(jià)格脫離價(jià)值太多的時(shí)候就出現(xiàn)了階段性的不合理現(xiàn)象，這種現(xiàn)象不可能持久，所以我說一線城市的調(diào)整是必然的。但是到二線城市、三線城市或者四線縣級(jí)城市的時(shí)候，它原來根本沒有大漲過何談大落。

　　大家知道我就是在河南這一個(gè)市場(chǎng)上，河南這一個(gè)市場(chǎng)在過去四年間像鄭州漲了一倍，平均到每年不過是15%左右，像地級(jí)城市、縣級(jí)城市連10%都沒有，連10%都沒有的何談泡沫？也就沒有破滅一說。所以我說未來6-12個(gè)月一線城市的調(diào)整可能還會(huì)繼續(xù)，但二三線城市的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，同比還有單位數(shù)的增長(zhǎng)，我說的更樂觀一點(diǎn)。這是我對(duì)這個(gè)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的基本判斷，謝謝。

　　陳啟宗：允許我兩句話回應(yīng)剛才發(fā)言的兩件事，第一、全世界做房地產(chǎn)的都是不被尊重的，不是我們中國(guó)特有的，因?yàn)樾袠I(yè)的特性就是這樣。所以你要不就不進(jìn)這個(gè)行業(yè)，進(jìn)這個(gè)行業(yè)就賺錢，因?yàn)槟闶遣槐蛔鹬氐模绣X在口袋里還支比較好手一點(diǎn)。第二、反應(yīng)孟總說的嘴巴大問題，錢多自然嘴巴大，這不是我們，是你們錢多的人，我這個(gè)錢不多的人也應(yīng)該小心。

　　回應(yīng)秦先生的問題，我的答案是不喜歡聽的。第一我不懂得看短線；第二我也不去看短線；第三我走的策略就是恒隆的策略，就是剛才說的第二個(gè)策略，也不需要看短線。我就避免了短線，所以別人的爭(zhēng)議對(duì)我來說沒什么大不了。在香港我也不喜歡看香港的短線。

　　孟曉蘇：剛才我跟大家也報(bào)告過了，由于業(yè)界和社會(huì)各界的推動(dòng)使得房地產(chǎn)在十多年來政策理性發(fā)展迅猛，這是一個(gè)方面。另一方面，我們看到最近幾年來特別是最近半年以來房地產(chǎn)行業(yè)老百姓持幣觀望而銷售相對(duì)清淡的局面，所以我們才議論到下半年、明年上半年會(huì)怎么樣，我們看到了由于主管部門包括業(yè)界人士不冷靜的觀點(diǎn)和不一定正確的觀點(diǎn)政策誤導(dǎo)了市場(chǎng)，這是市場(chǎng)存在問題的原因。連續(xù)幾年以來我們供不應(yīng)求的局面并沒有引起主管部門對(duì)擴(kuò)大供給的關(guān)注，剛才樊綱教授已經(jīng)講過了，實(shí)際上當(dāng)時(shí)擴(kuò)大供給就可以抑制過快上漲的房?jī)r(jià)，而主管部門想辦法壓縮需求，壓縮需求的力度越來越大，積累起來就像歐亞板塊擠，擠呀擠最終爆發(fā)，沒想到最終爆發(fā)是媒體報(bào)道房地產(chǎn)領(lǐng)軍人物一句話造成其突發(fā)點(diǎn)，為什么說一句話就頂一個(gè)宏觀調(diào)控，其實(shí)是宏觀調(diào)控政策累計(jì)的效應(yīng)。

　　從這里我們可以看到居民的預(yù)期其實(shí)是很重要的一個(gè)方面，過去多年的宏觀調(diào)控并沒有直接引爆預(yù)期的低落，但為什么房地產(chǎn)企業(yè)家一講人們就信了呢？因?yàn)槟闶琴u家呀，你一講房?jī)r(jià)要降我怎么能不信呢。我們?nèi)绾魏侠淼囊龑?dǎo)預(yù)期，如果引導(dǎo)錯(cuò)了居民會(huì)罵你說你不讓我買房，如果未來房?jī)r(jià)又漲了，一套買一百平米的房只能買六十平米了。

　　談完這個(gè)我談?wù)勚鞒秩藛柕降奈磥碜邉?shì)?？傮w上看，我認(rèn)為目前的情況和今年下半年的走勢(shì)主要體現(xiàn)為理性的回歸。房地產(chǎn)業(yè)不要被這些年持續(xù)旺銷的市場(chǎng)慣壞，我做了16年的房地產(chǎn)，去年下半年房?jī)r(jià)漲得不得了，我們不要認(rèn)為這是正常的市場(chǎng)，這是非理性的市場(chǎng)，因?yàn)榉抢硇缘恼邔?dǎo)致了供應(yīng)短缺和老百姓需求的不對(duì)稱，導(dǎo)致去年下半年房?jī)r(jià)飛漲，老百姓有意見，這是出現(xiàn)問題的一個(gè)方面。在經(jīng)歷了這一番急劇上漲以后老百姓開始理性，老百姓擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)像股市一樣掉下來，盡管大多數(shù)人不相信拐點(diǎn)，但現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)這么大老百姓都捂緊自己的錢包，老百姓如何使自己的貨幣增值呢？買房子。但老百姓在觀望，這種觀望情緒目前來看已經(jīng)慢慢過去，我們看到5月份北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比較強(qiáng)的回升，購(gòu)買力回到市場(chǎng)。我相信下半年會(huì)表現(xiàn)出多方面的理性，一方面老百姓會(huì)理性的購(gòu)買，老百姓買房子本來不應(yīng)該像去年下半年那樣購(gòu)買，而應(yīng)該像購(gòu)買汽車、電視機(jī)一樣需要了購(gòu)買，不需要就不去搶購(gòu)。

　　第二是政府的理性，由于房地產(chǎn)一振蕩使得政府特別是新一屆政府主管部門特別是新的住房部認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，他們既擔(dān)心房?jī)r(jià)過快過猛上漲，又擔(dān)心房?jī)r(jià)過快過猛的下跌，這就是一個(gè)理性的政策，所以我們相信今年不會(huì)出臺(tái)過度打壓的政策。

　　第三我們看到媒體的理性，看得出來媒體引導(dǎo)也是很重要的，相信在這樣的理性調(diào)整之下下半年的市場(chǎng)應(yīng)該是平穩(wěn)發(fā)展的。我也同意樊綱教授所講的，其實(shí)目前出現(xiàn)的局面正是前幾年政府宏觀調(diào)控希望的局面，不過這個(gè)局面真的來了、不像去年那么瘋狂的買房子了，業(yè)界可能有點(diǎn)難受。我提醒各位，如果你們1996年、1997年就是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的話，你們把現(xiàn)在的市場(chǎng)和96年、97年的時(shí)候比比，就記住一句話你們不要身在福中不知福了。

　　張玉良：我的觀點(diǎn)是十二個(gè)字，首先我覺得是理性回歸，像前面幾位同行和專家講的，它的是一種調(diào)控的產(chǎn)物；二、我覺得它還會(huì)小幅動(dòng)蕩，我覺得這個(gè)跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)是捆在一起的，要看整個(gè)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)、格局，我認(rèn)為還有小的上下浮動(dòng)；三、差異性大，因?yàn)楝F(xiàn)在有同志提出一線城市、二線城市、三線城市，我覺得這個(gè)話有道理，但同時(shí)也應(yīng)該注意到不同縣城市的情況差異很大，我現(xiàn)在有一個(gè)感受，我們?cè)谌珖?guó)一二三線城市都有，有的二線城市很好、有的二線城市不一定很好，有的三線城市很差，但不一定所有的三線城市都差，是有一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，有各種因素對(duì)它的影響導(dǎo)致的。所以對(duì)中國(guó)所有城市來講，我覺得差異性還是蠻大的。謝謝。

　　主持人(秦朔)：時(shí)冰你是悲觀的還是很樂觀？

　　時(shí)寒冰：我不是悲觀的意思，我覺得如果承認(rèn)股市是一個(gè)政策市，政策能影響股市，我不知道大家承不承認(rèn)房地產(chǎn)也是個(gè)政策市，如果承認(rèn)政策市房?jī)r(jià)肯定會(huì)下跌。去年5月份廣州市市長(zhǎng)張廣寧先生邀請(qǐng)我去廣州做調(diào)研，我在那邊待了一星期時(shí)間，他給我講了一番話：第一、廣州是根據(jù)中央的要求把房?jī)r(jià)降下來，因?yàn)橛幸欢螘r(shí)間中央對(duì)房地產(chǎn)的控制能力有點(diǎn)懷疑，實(shí)際上廣州帶有試點(diǎn)的意思看看能不能把房?jī)r(jià)降下來，結(jié)果廣州和深圳的房?jī)r(jià)的確下來了，這讓中央更加有信心控制房地產(chǎn)這一塊。第二、中央政策現(xiàn)在很明確的阻止房?jī)r(jià)上漲，使房?jī)r(jià)回調(diào)一下，為什么？首先它增加政府的保障壓力，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高包括經(jīng)濟(jì)適用房都帶起來了，實(shí)際上政府背負(fù)著很大的怨言，老百姓的怨言都集中在政府身上，所以房?jī)r(jià)回調(diào)。二是怕泡沫過大引發(fā)像美國(guó)那樣的危機(jī)，尤其越南發(fā)生以后上層會(huì)有更大的緊張感，表明政府是非常擔(dān)憂的，而且政府發(fā)出的信號(hào)也非常明確，就是你放棄松動(dòng)的幻想，房?jī)r(jià)現(xiàn)在不跌什么時(shí)候跌？樊綱講的那句話我非常贊成，業(yè)內(nèi)對(duì)這塊抵制性很重，尤其像潘石屹、任志強(qiáng)這些人，但這不是幾個(gè)開發(fā)商能夠控制的，我也不贊成一些開發(fā)商說的使銀行死，開發(fā)商死完銀行也不會(huì)死，銀行是國(guó)家的，作為商人要有自知之明，這一點(diǎn)要弄清楚。所有商品的價(jià)格是由購(gòu)買力決定的，看看我們現(xiàn)在的購(gòu)買力，我調(diào)查了一下國(guó)際上的情況、也看了很多數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)和年收入的比一般是3-6倍，美國(guó)是2.8倍左右，我在美國(guó)的親戚給我計(jì)算了一下工作兩年八個(gè)月可以買一套房，中國(guó)北京、上海這些城市基本都是高于20倍的，如果房?jī)r(jià)偏離老百姓太高會(huì)變成在頂端發(fā)展的比較危險(xiǎn)的東西，所謂高處不勝寒，這個(gè)行業(yè)是要回歸一下的。

　　如果房?jī)r(jià)不回調(diào)緊縮政策會(huì)繼續(xù)緊，我相信是這樣子。

　　主持人(秦朔)：謝謝你。你再次提醒了我們有錢人要謹(jǐn)言慎行，我覺得在座的開發(fā)商的確要吸取教訓(xùn)，我來博鰲的飛機(jī)上看了一本瞭望新聞周刊，是最近一、兩個(gè)月的，其中一篇講宏觀調(diào)控的文章里講有些人還在跟宏觀調(diào)控唱反調(diào)，比如在2007年博鰲房地產(chǎn)論壇上有一個(gè)開發(fā)商講，宏觀調(diào)控來一次房?jī)r(jià)漲一次，這是對(duì)宏觀調(diào)控直接的挑戰(zhàn)和對(duì)抗，這是新華社辦的瞭望新聞周刊上登的。我本來不想講這個(gè)，因?yàn)檎f這個(gè)話的人也都是熟人了，但時(shí)寒冰剛剛講這個(gè)問題，我們面對(duì)政府的時(shí)候這個(gè)話不能再講，如果弄到新華社內(nèi)參里一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)批下來就麻煩了。

　　因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系還有兩個(gè)問題，一個(gè)是提給孟總的，孟總簡(jiǎn)單回答一下。他說當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程受阻的最大困惑是什么？中房企業(yè)有沒有這方面改革措施的時(shí)間表？

　　孟曉蘇：我們建議通過目前的小產(chǎn)權(quán)看到下一步的農(nóng)村土地改革，特別是建設(shè)用地改革的方向，雖然小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)表現(xiàn)出了農(nóng)民群眾沖破原有束縛積極地進(jìn)行試點(diǎn)、創(chuàng)新，但是畢竟現(xiàn)行的法律還沒有立法，就像責(zé)任制初期一樣還不合法，還不能說它違法?，F(xiàn)在需要讓各方面都認(rèn)識(shí)到這是一個(gè)潛在的巨大變革，這個(gè)變革對(duì)于整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和構(gòu)建和諧社會(huì)有巨大的好處，我認(rèn)為需要做這方面的工作。當(dāng)然一些開發(fā)企業(yè)特別是私營(yíng)企業(yè)做小產(chǎn)權(quán)開發(fā)不在少數(shù)，而國(guó)有企業(yè)反而不好去做，有些企業(yè)也從中賺了錢，我不認(rèn)為和農(nóng)民結(jié)合起來推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的企業(yè)家是壞人。

　　主持人(秦朔)：請(qǐng)樊綱老師講一下。

　　樊綱：這個(gè)問題是現(xiàn)在學(xué)界、政策界、房地產(chǎn)界討論的重大問題，今天孟總給大家講了問題的方方面面，問題的癥結(jié)到底在什么地方？我不了解，我不是直接參與這個(gè)問題的。但我從局外看這個(gè)問題，有個(gè)技術(shù)性的問題有點(diǎn)難，如果城市擴(kuò)大用地了，地票所在的地方能不能回耕，能不能復(fù)耕，監(jiān)督和落實(shí)是一個(gè)問題。而且?guī)е仄弊哂袃煞N農(nóng)民：一種是在城市邊上的農(nóng)民，他的地是值錢的，而且他也比較好監(jiān)控，他也到了新農(nóng)村、土地整合的階段，他在附近能夠?qū)崿F(xiàn)了。但是在邊遠(yuǎn)地區(qū)還沒有到農(nóng)村整合的階段，怎么實(shí)現(xiàn)整合，在這些問題上得有個(gè)說法，這邊耕地占了，那邊房子能不能復(fù)耕，從政策上會(huì)擔(dān)心耕地突然少了這么多怎么辦，方方面面需要考慮，政策方面、技術(shù)方面都需要考慮理解。

　　主持人(秦朔)：時(shí)間關(guān)系我代表《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》提一個(gè)問題，今天我們討論了責(zé)任、市場(chǎng)變局，雖然陳總要我們開開心心，但我看大家有一點(diǎn)面有愁容，我提一個(gè)比較趣味性的問題，當(dāng)然這個(gè)問題不作為大家投資的依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的。請(qǐng)臺(tái)上的六位嘉賓回答，如果前提條件是可以買房地產(chǎn)公司的股票，包括A股、H股，《朝日日?qǐng)?bào)》寫有些時(shí)候買房地產(chǎn)不如買房地產(chǎn)股，我們大家不可能都那么有錢去買房，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有調(diào)整很深，但是由于股市作為心理的放大器已經(jīng)調(diào)整很深了，這樣一個(gè)基本結(jié)構(gòu)說明有些公司是有價(jià)值的，因?yàn)槟愕臉I(yè)績(jī)沒有下降那么多，但股值已經(jīng)下降很厲害了。假定有投資機(jī)會(huì)，臺(tái)上的六位嘉賓向我們推薦一到兩家，幫助大家建立信心。從時(shí)寒冰開始。

　　時(shí)寒冰：我永遠(yuǎn)不買房地產(chǎn)股，從去年9月底到10月初在我博客里明確發(fā)出空倉(cāng)呼吁，我認(rèn)為中國(guó)股市已經(jīng)到一個(gè)頂點(diǎn)了。上一次調(diào)整后今年5月份反彈到3700多點(diǎn)后，我又一次在博客中明確提出股市又到頂了、又要調(diào)整了，我中間呼吁了三次空倉(cāng)，被老總談了幾次話，因?yàn)槲覀兪亲C券報(bào)，呼吁空倉(cāng)對(duì)報(bào)社有損害的，但我就是執(zhí)行空倉(cāng)。因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)和股市一樣存在泡沫，有泡沫就要調(diào)整，我去年9月份在博客中明確提出不要買股票，另外一種反對(duì)買權(quán)證，因?yàn)闄?quán)證是明顯騙錢的，我在任何場(chǎng)合都敢這樣說，房地產(chǎn)股是政府要對(duì)它采取作用，如果促使房?jī)r(jià)下跌房地產(chǎn)股肯定是領(lǐng)先下跌的，而且它是調(diào)控政策最早反應(yīng)的一個(gè)鏡子。我講完了。

　　張玉良：我對(duì)房地產(chǎn)股票的研究不夠，謝謝。

　　孟曉蘇：我不買任何股票，所以我從來沒賠過錢，也沒有賠錢的煩惱。我覺得買股票不如買房子好，買房子能保值增值，買股票可能大起大跌。現(xiàn)在我當(dāng)了保險(xiǎn)公司的董事長(zhǎng)了，我建議大家買保險(xiǎn)。

　　陳啟宗：大家可能很吃驚，我也從來不買股票的，不過我也不反對(duì)別人買，我是絕對(duì)相信公司管理階層的好壞決定一切，好公司股票貴買，壞公司股票便宜不要買，我要買股票的話還是買那兩家，我認(rèn)為在中國(guó)內(nèi)地最合理、管理比較完善的一家是萬科，什么時(shí)候買萬科我不知道，但是總有一天該入場(chǎng)去買萬科；第二家是恒隆，我現(xiàn)在非?？陀^、中肯，我認(rèn)為香港那么多房地產(chǎn)公司，在內(nèi)地沒有看到一家公司歷史上證明它能夠在內(nèi)地長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展下去，而恒隆的策略是我在內(nèi)地還沒有看到第二家公司采取同樣的策略，也就是比較好的差異性。

　　去年我在這里說了一句話，我說第一次見我的人不買恒隆的股票，大概有兩件事發(fā)生，一件是好的，一件是不好的：好的事是你大概還能活下去；不好的事是你一輩子活下去的時(shí)候后悔第一次見我的時(shí)候沒有買恒隆的股票。

　　胡葆森：我原來也是不買股票的，但是從6月6號(hào)以后如果有錢我會(huì)買自己的股票。謝謝。

　　樊綱：我不買任何股票，所以也不會(huì)買房地產(chǎn)市場(chǎng)的股票。但我跟陳總不一樣，他還建議個(gè)人買股票，我都不建議個(gè)人買股票，你沒有時(shí)間研究哪個(gè)管理層是好的、不好的，你買點(diǎn)基金算了吧。

　　主持人(秦朔)：我們還有一個(gè)問題提給樊綱教授，這個(gè)問題是從緊的貨幣政策還要持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？

　　樊綱：今天談房地產(chǎn)不談貨幣政策，這是第一；第二我更不能談貨幣政策的問題；第三貨幣政策取決于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，不能事先判斷，要根據(jù)形勢(shì)的變化來決定貨幣政策，這不是我這里能夠預(yù)測(cè)的，我們對(duì)所有經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)也包含房地產(chǎn)走勢(shì)的政策。

　　主持人(秦朔)：這一輪的討論馬上結(jié)束了，去年的時(shí)候樊綱先生參加我們主辦的另一個(gè)論壇時(shí)講過一句話，他說資產(chǎn)的價(jià)格漲未必是對(duì)的、未必是好的，跌未必是的、也未必是不好的。今天再看這句話，剛才很多嘉賓談到如果我們和國(guó)外進(jìn)行比較，如果和96、97年進(jìn)行比較，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)今天至少是不那么抗拒、憤慨的平靜心情。臺(tái)上的幾乎每一位嘉賓對(duì)于中國(guó)未來房地產(chǎn)城市化，現(xiàn)在44%多的城市化率，未來還有20個(gè)百分點(diǎn)，最近麥肯錫的研究報(bào)告題目叫"邁向十億城市大軍"，在2025-2030年的時(shí)候他預(yù)計(jì)中國(guó)將有9.52億的城市人口，到2030年要超過10億。今天中國(guó)百萬人以上的城市數(shù)量到2030年還會(huì)有極大的增長(zhǎng)，考慮到這樣一些長(zhǎng)期的問題，我也認(rèn)同剛才陳總講的，這還是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。當(dāng)然像樊綱講的，任何一個(gè)很好的機(jī)會(huì)都不會(huì)是直線上的，確實(shí)有跌有起，在這個(gè)過程中大家還是要更加平靜，研究在同樣市場(chǎng)政策、市場(chǎng)環(huán)境里自身如何能做得更好，自身如果經(jīng)得起各方面的考驗(yàn)，能夠有更好的關(guān)系、更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，盡到我們的社會(huì)責(zé)任和商業(yè)責(zé)任。我們的論壇到此結(jié)束，謝謝大家。