由觀點機構(gòu)、第一財經(jīng)日報、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2008年博鰲房地產(chǎn)論壇于6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年大變局下中國房地產(chǎn)新契機”。觀點網(wǎng)作為博鰲房地產(chǎn)論壇官方網(wǎng)站，對會議進行獨家全程網(wǎng)絡(luò)直播。

　　以下為6月15日上午建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的演講實錄

　　陳淮：大家對金融行業(yè)都非常感興趣，特別是關(guān)于公共政策。我們金融和房地產(chǎn)如何規(guī)避、封三、配合，也有很多值得理解的地方。今天上午的議題是房地產(chǎn)公共政策的制定與解讀，現(xiàn)在有很多的說法，世界上很多國家都一樣，實際上包含三個政策，其中一個是公共政策就是我們今天講的主題，沒有一個國家例外。宏觀政策是調(diào)整短期相對規(guī)范的經(jīng)濟運行基本狀況的政策，它只是看增減衣服的政策，今天天氣變冷了加衣服，今天暴曬減衣服，這樣一種經(jīng)濟政策。

　　宏觀政策管不到長遠發(fā)展的事，打個通俗的比方，這三個政策是什么關(guān)系呢，你們家過日子也需要三個政策，第一個政策叫產(chǎn)業(yè)政策，一般你們家的資源往兒子身上堆積，指望進來比你更有出息，給他上名校、請家教、喝好的牛奶，以保證長遠的發(fā)展利益，這叫產(chǎn)業(yè)政策，怎么提高工藝技術(shù)設(shè)備水平、調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)控、實行產(chǎn)業(yè)化、促進產(chǎn)業(yè)競爭、提高國際競爭力，這是產(chǎn)業(yè)政策。你是你們家收入的支柱，但長遠看你們家有更好的提升得靠你兒子，光有這種政策行不行，人吃五谷雜糧能不生病嗎？人老了還需要贍養(yǎng)，這些都需要安排，這是你們家的公共政策。光有這個政策行不行，還不成，天天不看天氣預(yù)報，今天下大雨你兒子感冒生病了，老請病假能考上清華大學(xué)嗎，你得隨著鍛煉身體、注意健康，這是你們家的宏觀政策。需要三個政策合理才能保證國民經(jīng)濟發(fā)展、國民福利的最大化和公共利益、長遠利益、私人利益、短期利益合理協(xié)調(diào)。

　　我們剛才說有三個政策，所以說窮人住房子的問題不是歸宏觀政策的事，它是歸公共政策管的事。國務(wù)院去年發(fā)布的24號文件就是有關(guān)住房公共政策中的一個文件，它的名字就叫《解決低收入群體住房困難的若干意見》，其中分別講到的重點是擴大廉租房覆蓋范圍，把廉租房的覆蓋范圍從特困群體擴大到困難群體，從最低收入階層擴大到低收入階層，對這部分階層是不要錢或基本不要錢，這不是宏觀政策管的事，我們想把宏觀政策一調(diào)整，我們認為財政政策也好、稅收政策也好、貨幣政策也好一調(diào)整就能力保證群眾住房。我們先解釋一下公共政策是做什么的？再解決一下公共政策是怎么來的？公共政策的發(fā)展過程也是人類文明進步的臺階，人類文明進步中包含公共政策，公共政策有一個住房保障，像救援救災(zāi)、社會穩(wěn)定、維護法律都是公共政策工作應(yīng)有的部分，推進社會公平、維護資源優(yōu)化、保護社會發(fā)展的長遠利益、公共利益的政策都是公共政策，公共政策發(fā)展過程中，包括發(fā)達國家在內(nèi)也是上個世紀的后50年才形成體系。

　　美國人喜歡講人權(quán)，什么叫人權(quán)？人人是不是享有平等、追求幸福的權(quán)利，這叫人權(quán)。它包含的人類文明進步的意義是非常巨大的，北美殖民地遺留下來的王權(quán)、神權(quán)的反抗，什么叫平等呢，就是王權(quán)在封建制度下的社會身份差別，市場發(fā)展要求否定了一切差別，人們的交往是通過和社會、市場的交易分工來實現(xiàn)的，不管你個子高、個子矮，黑人還是白人，美女還是丑女，只取決于有沒有質(zhì)的差別、量的差別，以貨幣衡量造成價格優(yōu)劣，120塊錢賣給你，115塊錢就不賣給你，這樣市場經(jīng)濟的原則才能貫徹到一個角度。所以否定貴族打破王權(quán)統(tǒng)治是當時社會發(fā)展的客觀急需，人人客觀平等了。

　　人人追求幸福的權(quán)利還值得說嗎？這太值得說了，這又有故事了，大家生活中、經(jīng)驗中、和社會打交道中得到的信息是，幾乎所有的宗教在原始狀態(tài)下都告訴人們活著沒多少勁，這輩子受苦受難就行了，還要安心受苦受難，爭取死后進入天堂或下輩子多積點德，幾乎所有的宗教就告訴大家這樣的信息、這樣的理念、這樣的人生哲學(xué)。而人權(quán)觀重要一點有追求幸福的權(quán)利恰好是對抗的武器，說要追求現(xiàn)實幸福，追求現(xiàn)實幸福是一種樂、是一種善，你想追求房子、追求漂亮的事都是好的想法，是善，你有權(quán)利追求，那不是一種罪惡，這是社會的進步。

　　有了這兩條市場經(jīng)濟的原則才能根本建立起來，它不是隨便道德觀的問題，是社會發(fā)展之后大家不斷地交易交換。13億中國人或60億世界人的夢想是動力源的成分。但是到了20世紀以后美國發(fā)現(xiàn)人權(quán)不完整了，人人有追求幸福的權(quán)利，而且生而平等有追求幸福的權(quán)利，問題是就有追求不上幸福的人，怎么辦？這兩天在臺上發(fā)言的都是大老板，他們追求到成功和幸福了，那沒追求到幸福的人呢？總是有比賽跑在最后的，何況還有眾多殘疾人和孤寡老人、無家可歸的吸毒者、家庭暴力者，他們怎么辦？是不是應(yīng)該流落到街頭，這種狀態(tài)是不是合理的人權(quán)狀態(tài)？在這種情況下就誕生了公共政策，政府行為，政府作為社會利益、公共利益的唯一主要維護者，它的職責之一就是為每一個人提供基本的社會保障。人人生而平等有追求幸福的權(quán)利和人人享有基本社會保障的權(quán)利加在一塊，人權(quán)觀就平衡完善了。

　　奧運會就要開幕了，還有50天，奧運會開幕以后劉翔得第一，是不是奧運會的各種資源都向他堆集，榮譽、鮮花、記者圍著他拍照，廣告請劉翔代言人。但是跑最后的那個是不是就回家悔悟，躺在場外沒人救助，如果這樣的話那么下回比賽給劉翔下藥的人就多了，利益矛盾就對抗了。

　　我們剛才講到住房保障體系是公共政策的一個組成部分，這個組成部分在各國都受到重視，但也是有一個發(fā)展歷程。在英國這樣一個老牌城市化、工業(yè)化最早完成的國家，我到英國考察的時候看到倫敦準備在未來5-7年解決無家可歸者的問題；紐約這個城市的低收入者、困難群體在哪兒呢？不是城市低層群體，而是新移民。這點像我們的經(jīng)濟適用房一樣(見圖)，看起來還不如我們的經(jīng)濟適用房，這是在英國；這是美國(見圖)；這是東京小白領(lǐng)住的房子(見圖)；這是公寓式中產(chǎn)階級的住房(見圖)；這是官邸住宅(見圖)。看起來怎么樣，和中國東南沿海的小鎮(zhèn)一樣，實際這是美國紐約市的皇后區(qū)(見圖)。簡單說公共政策是干什么的？我跟大家說了。

　　公共政策的住房包含四個組成部分：住房保障第一個保障層次叫做救助型的，廉租房就是救助型的，不要錢，你沒有能力解決住房問題，社會政府就給你一套房子，你有權(quán)利享有基本住房，這個住房還不是五六十年來的工業(yè)住房，必須是配套的，盡管只有50平米那也是配套的，救助救濟型的政策。

　　第二個層面是援助型的，這是說有點能力但不足，這不足的部分就區(qū)別于大了，十成有兩成不足這叫不足，十成有八成不足也叫不足，經(jīng)濟適用房是按援助型的政策，經(jīng)濟適用房你也得買，你自己有點能力，一點能力沒有不行，不足的部分政府通過各種措施，比如土地出讓金、限價、土地優(yōu)先、限制物業(yè)費標準等方式來援助你購買住房，從低端的差一成、二成、七成叫援助，差九成的也叫援助。

　　第三個層面叫互助型政策，我們現(xiàn)有公積金就是互助型的政策，公積金和社保中的養(yǎng)老、醫(yī)療基金不是一個概念，你繳納了社保中的醫(yī)療保障基金后你一輩子都不得病那個錢都白交了，被得病的人花了；養(yǎng)老金也是一樣，你要活到一百歲退休金就給你發(fā)到一百歲，如果活到60歲退休金只領(lǐng)了一年就離開了，那也不會再發(fā)給你。住房公積金不一樣，你一輩子不買房到老的時候可以拿走，上洗腳房、唱卡拉OK你可以拿走，不是別人可以拿走的，因此它是互助型的。誰買房子誰從公積金拿錢，借大家的錢，而且有符合性的政策，很多政策就是互助型的政策。這三個政策救助型、援助型、互助型都有了，銜接上無縫連接還不夠、各自功能發(fā)揮還不充分，這個功能還需要改進。

　　第四個層次是自助型的，自己幫助自己的自助，自己幫助自己還叫政策嗎？這也叫政策，這里面的政策很多，比如說住宅儲蓄銀行、個人住房帳戶，它有什么好處了？你往帳戶里存錢屬于自愿的行為，你可以存到這個帳戶里減或免個人所得稅，你就享受到政策了。進了這個帳戶的錢只有一個出口，你到開發(fā)商張總或任志強那兒買房子，鼓勵消費，自己想辦法調(diào)整自己的消費和支出財富結(jié)構(gòu)，提高解決自己住房的能力，這叫自助型政策。公共政策基本包含這四個部分。

　　我們2009年博鰲論壇再見，謝謝。