編者按：8月13日晚，2009博鰲房地產(chǎn)論壇最精彩的"博鰲之夜"在海南博鰲索菲特大酒店東方演藝廳上演。在2009中國地產(chǎn)風(fēng)尚大獎盛典之后，本屆論壇的第二場精英對話開場。孟曉蘇、任志強、潘石屹、劉曉光、蔡洪平、施永青、龔方雄、祝惇若、易小迪等地產(chǎn)與金融界精英帶給了從各方來到博鰲的人們一個精彩的夜晚。

　　用現(xiàn)場嘉賓主持潘石屹的話來說，每年一度"地產(chǎn)精英博鰲論劍"的舞臺是"發(fā)生過好多事情"的地方，仿佛地產(chǎn)大腕乃至地產(chǎn)人們的嬉笑怒罵都凝聚在這一晚，盡情揮灑。

　　以下為2009博鰲房地產(chǎn)論壇精英對話第二場的全場文字實錄：

　　孟曉蘇(中房集團(tuán)理事長)：好久沒這么熱鬧過了，看到大家這么高興，臉上的笑容也很久沒這么出現(xiàn)過了。

　　潘石屹(SOHO中國董事長)：謝謝大家！謝謝各位今天來為我們捧場，九點多了還不休息，各位就盡量表現(xiàn)。

　　孟曉蘇：我們講什么題目來著？轉(zhuǎn)折的市場和轉(zhuǎn)折的年代？就是奧巴馬說的"change、change、change"。是多張時間的change？從年初到現(xiàn)在，老潘你有什么變化沒有？

　　潘石屹：沒什么太大變化。呵呵。

　　孟曉蘇：我看你新聞不斷啊，一會是房子好賣啊，一會又在北京哪拿地兵敗北?。吭趺椿厥?？

　　潘石屹：這樣，我的事情就不詳細(xì)說了，我覺得各位今天要盡情地表演，要能夠?qū)Φ米〈蠹?，是吧？在這舞臺上面發(fā)生過好多事情，我每年都來，我記得王石罵孫宏斌，是不是在這個舞臺上？這舞臺上每一次都是任志強，主角發(fā)言，尤其今年年初，就他一個人發(fā)言，我說今天主要的主持是孟曉蘇，我沒意見他搶話筒，你們想說什么就說什么，好吧。

　　孟曉蘇：咱們得有主題，既然是講轉(zhuǎn)折的市場和轉(zhuǎn)折的年代，咱們就得講講"change"，我想需要各位嘉賓今天講的是至少是兩個題目，一個是你覺得今年以來最大的"change"是什么？再一個是你覺得往后走要不要改變，要不要"change"和我們需要什么樣的"change"？

　　潘石屹：蔡總蔡洪平第一個發(fā)言，中間的搶著發(fā)言，最后一個發(fā)言的是任志強。

　　孟曉蘇：你別欺負(fù)老任啊，老任有隨時發(fā)言的權(quán)利，我們要為老任鼓鼓掌。

　　蔡洪平(瑞銀集團(tuán)(UBS)投資銀行亞洲區(qū)主席)：謝謝主持人！說到變化，瑞士銀行和我本人，我們從來沒有變化的事，對中國房地產(chǎn)的看好沒有發(fā)生變化。以史為鑒，07年底我要求同事拿了獎金之后去買房子，輸了我賠他。我們沒有變化，也永不悔改。謝謝！

　　施永青(中原集團(tuán)主席)：其實變化是很大的，我相信心情變化，價格變化，處境變化，什么都變了，我就沒有瑞士銀行一路看得這么好，其實我在去年是很悲觀的?，F(xiàn)在還保留一部分悲觀的情緒，就是我覺得現(xiàn)在的價錢上升這個基礎(chǔ)還不是挺穩(wěn)當(dāng)?shù)?，因為它不穩(wěn)當(dāng)，后來的日子還存在著變化的可能性，所以我自己雖然開心了很多，生意好了，賺錢多了，但是我還是很保守的。

　　孟曉蘇：我今天剛從香港過來，中午還在那里開了一個會，香港的樓市最近一段時間有變化，但是商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在變化好象沒那么大，你是香港的，你得跟我們分析分析。

　　施永青：其實商業(yè)地產(chǎn)處境也是一樣，因為資金多了。因為前一段時間，從07年下半年開始，一般就是說"cashisking"，現(xiàn)今為王，大家都換成現(xiàn)金?，F(xiàn)在是換了四條金，換了cash之后，又擔(dān)心貨幣系統(tǒng)可能出問題，又擔(dān)心通貨膨脹，現(xiàn)在鐘擺擺過來變成現(xiàn)金，拿了現(xiàn)金的人又?jǐn)[過去，要把現(xiàn)金換資產(chǎn)，過程還沒有完結(jié)。銀行家說私人銀行的客戶里面還是現(xiàn)金很多，所以現(xiàn)在還是要把king打出去，香港住宅、商業(yè)地產(chǎn)也是上升的，香港的利保大廈，最便宜的時候今年是七萬塊一平米也賣了，現(xiàn)在變成差不多要十三四萬才賣的。一些零售業(yè)比預(yù)計的好，現(xiàn)在一般人接受回報低一點也可以接受，因為是十萬分之一，十萬塊錢才拿到一塊錢的利息，一千萬才拿到一百塊，一千萬買房子一年起碼收30萬。

　　孟曉蘇：這么低的利息？把錢白給你了？

　　施永青：是匯豐銀行，一年才給一塊。所以是大家都不要錢，要什么呢？最好是一些實體的東西。你說商業(yè)地產(chǎn)好不好？也一樣好，回報率2%、3%他們也接受，以前很多沒出來買樓的人現(xiàn)在都出來了，所以最近整棟整棟的也多了很多，這是香港的情況。

　　潘石屹：下一位誰發(fā)言呢？在我心目中，預(yù)測最得最不好的是易憲容，一年前就說上海跌50%，北京跌30%；在我心中預(yù)測最準(zhǔn)的是龔方雄，四萬億計劃還沒出來，他就說出來了，這是絕招，今天大家無論如何讓他教幾招。

　　龔方雄(摩根大通中國投資銀行副主席)：我們在座的都有變化，像潘總，原來是我們地產(chǎn)界的旗幟，現(xiàn)在變成地產(chǎn)夜生活的主持人。今年是全球百年不遇的改變的一年，在三到六個月之前，有誰想看到我們的局面會是這樣？那么在座各位也知道出現(xiàn)了改變。以前我的工作的主要任務(wù)是幫全國的機構(gòu)投資者賺最多的錢，現(xiàn)在的任務(wù)是幫在座的各位，地產(chǎn)界的老總?cè)诟嗟腻X，這就是角色的最大轉(zhuǎn)變。我們摩根之所以今年給我這個角色的變化，是因為兩個原因。第一是在今年一二月份推的中國的房地產(chǎn)和汽車板塊，加上潘總說的我去年對四萬億的預(yù)測，這也引起了網(wǎng)絡(luò)上的議論，我自己并不知道。這兩點就作為我的業(yè)績，讓我成為了將來為我們在座各位進(jìn)行融資的主要旗手，這就是今年的變化。謝謝大家！

　　潘石屹：龔總是升大官，也要發(fā)大財了，你要具體說下半年還有沒有四萬億，是吧？

　　龔方雄：有，還不只四萬億。不過，這四萬億不是出自政府，而是出自民間，出自在座各位。中國未來經(jīng)濟(jì)增長的動力會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，這也是變局，由政府拉動的投資轉(zhuǎn)為由民間帶動投資。

　　潘石屹：謝謝！下一位就輪到?？?，這是全球大公司，走到全球任何一個城市去，都有他們的機構(gòu)，確實在過去一個月時間，他們機構(gòu)給我很大的幫助。

　　祝惇若(世邦魏理仕中國區(qū)董事總經(jīng)理)：謝謝潘總。剛才說到房地產(chǎn)的預(yù)測，自從18年之前回這行之后，我現(xiàn)在回想一下每次都說偏差了。其實房地產(chǎn)預(yù)測很容易，99%的人都會說房地產(chǎn)怎么樣，閉著眼睛說房地產(chǎn)肯定漲，基本上是沒錯。關(guān)鍵是加上一個時間表的話，那99%的人是說不準(zhǔn)的，就像1%說得準(zhǔn)的就是坐在我旁邊的，今天有幸和他們坐在一起，就是1%說得準(zhǔn)，我很不幸，是屬于這99%里面的。剛才說到今年的變化，我個人談一下我的體會。我覺得今年的變化，我們現(xiàn)在有一個詞經(jīng)常出現(xiàn)在媒體，出現(xiàn)在大家的議論中：適度。從七月份國務(wù)院召開兩次房地產(chǎn)研討會，談到一個"適度"，主要的一個基本點是既要有發(fā)展，但是又要控制價格漲得太快?；氐礁军c就是"適度"兩個字，我們推廣"適度"兩個字，也是符合胡錦濤總書記說的"三不"，其中有一個不折騰，因為中國的房地產(chǎn)市場總是有它的兩面性，一方面是存量房過度，另外就是開工不足造成供應(yīng)不足，這兩方面怎么來調(diào)整這是很大的挑戰(zhàn)。基本就是胡錦濤主席說的不折騰，要適度的發(fā)展。謝謝！

　　潘石屹：外地的都講完了，剩下的是都是北京的開發(fā)商。

　　孟曉蘇：加上你是四個。剛才說的都是好的變化，好的change，但有人不這么認(rèn)為，這三四個北京的都在這兒呢，人家說北京的房價一下子漲了30%、40%，人家說了，北京的地王一個接一個，這些change，排地王你也算一個，沒搶上。面對這么多的議論，我就想問問，我們北京一線城市核心地段，大地產(chǎn)商你們怎么看這個change？

　　劉曉光(首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長)：我說一說變化，因為很多變化，我覺得今年最大的變化，中國的老百姓金融危機之后，通貨膨脹預(yù)期要來了，然后才要買房子，什么是通貨膨脹預(yù)期？通貨膨脹預(yù)期來了，要買房，現(xiàn)金不是為王了，保值的概念。第二，從地產(chǎn)商中，包括志強，大家心里面對未來的變化，貨幣政策變沒變，大家心里沒數(shù)。我就是兩個變化。

　　孟曉蘇：你作為北京的大開發(fā)商一定是推高房價了？

　　劉曉光：北京房價上升多一點，外地的上升稍微少一點。

　　孟曉蘇：30%里面在這嗎？

　　劉曉光：個別的有。他賣一萬八，別人賣一萬九，他賣兩萬，有人賣一萬五，但是我想到一個問題，物價增長過快，有一個問題，對市場的健康發(fā)展有問題。

　　孟曉蘇：陽光100的房價賣得也不低。

　　易小迪(陽光100集團(tuán)董事長)：我說的變化，我對推高房價也有責(zé)任，二三線城市投資客也多了，房價在上升。我想最重要的變化是企業(yè)本身的變化。我一直認(rèn)為現(xiàn)在企業(yè)之間的競爭很快，土地資源、資金資源白熱化，過去我們看到舉牌里面都是同行，現(xiàn)在在土地方面不會太緊，一些城市土地供大于求，大家互相越來越保密。比如我現(xiàn)在去參觀一些樓盤不讓進(jìn)去，以前都是開放的。以前每個人定價的時候都要看別人定價多少。還有一個，我現(xiàn)在買地定價，拿著望遠(yuǎn)鏡看，有沒有調(diào)車，調(diào)車趕緊就拋，一看都沒有調(diào)車，你才有定價權(quán)，這個競爭是非常非常大的。

　　孟曉蘇：有人說了，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場已經(jīng)變成以投資客為主導(dǎo)的市場，是不是這樣？

　　易小迪：二三線城市10%多一點，不會太多。因為二手交易量很少。

　　孟曉蘇：買第二套房的人算不算投資客？

　　易小迪：這個不能算。因為很多人買第一套房的時候，并沒有完全的需求，第二套房不是面積的增加，我認(rèn)為不僅僅是追求面積的增加。

　　孟曉蘇：這回該輪到志強了吧。我知道任志強是愛吃白菜的人，現(xiàn)在還愛吃，他把大白菜的價格算得很精確，房價是怎么算的呢？

　　任志強：剛才孟總問我最大變化是什么，我認(rèn)為最大的變化就是"驚弓之鳥"。所有的政府互相比著，你放一塊錢我放兩塊錢，各個國家都不想把禍水引到自己的國家，所以各個政府都是驚弓之鳥。我們的老百姓是不是呢？也是驚弓之鳥。政府一看到不買房了，就得出政策，就開始往上沖，老百姓一看別人都買吧，還是驚弓之鳥，還是去買。然后就開始通脹預(yù)期，什么是通脹，多少是通脹？都讓龔總一說就害怕了，也還是驚弓之鳥，一看到通貨膨脹，趕緊買房子吧。舉個例子，南京河西地區(qū)，萬科大概五千多塊錢的地價，原來八千多塊錢的房子，突然金融危機變了，說不行，趕緊跑吧，七千塊錢也賣，六千塊錢也賣，法院就開始打官司，南京的法院就對王石非常不滿意。棲霞建設(shè)有一個人不跑，老太太是江蘇房協(xié)的主席，她說我不能跑，我要不跑市場就亂了。同樣，同一個位置相鄰的地區(qū)沒跑，六個億的預(yù)算變成九個億的收入。

　　孟曉蘇：咱們?yōu)闆]跑的鼓掌。

　　任志強：我是說驚弓之鳥已經(jīng)表現(xiàn)在所有方面，我們看股市，突然有一天說政策微調(diào)，一下就掉了。

　　孟曉蘇：牛市還是熊市？我看是猴市。

　　任志強：然后第二天發(fā)表言論又開始回漲。人的神經(jīng)都繃了，今天說好吧，老得惦記著，別人一頓反問，他覺得反而馬上要出政策，典型的驚弓之鳥。我說個笑話--一對夫妻，老公覺得老婆耳朵有毛病，醫(yī)生說你做個試驗，什么試驗?zāi)?？你?0米的時候說一句話，看看有反應(yīng)沒有？沒有再往前走十米，再往前走十米，沒有走到身邊說。她說先生今天晚上吃什么，一看沒動靜，后來又走了一直走，說老婆吃什么。她老婆大怒，我都回答你五次了。說了半天不是他老婆耳朵有毛病，是他耳朵有毛病。我覺得現(xiàn)在形勢就是這樣。我是屬于比較傻的人，07年9月份一調(diào)控，我就趕緊把項目賣給了潘石屹，換現(xiàn)金擱兜里，20多個億裝在兜里。08年的時候大家都沒買地，我就買了兩三百畝的土地。到今年房子漲價沒得賣了，都賣光了。所以今年為什么不問我房子不漲價？我沒得賣，沒房子了，沒得賣了。

　　孟曉蘇：我看供需關(guān)系夠緊張的了。

　　任志強：去年因為奧運會我的樓盤老開不了，奧運會不讓我開。所以我想這兩天趕緊把房子賣了算了，中間斷檔了。驚弓之鳥，我覺得是我們從去年，或者這一段時間到現(xiàn)在為止所有人最擔(dān)心的，就是剛剛說房子漲價，七萬塊錢一平米變成十四萬一平米，我怎么就沒看出來漲價，我們所公布的七月份的數(shù)字環(huán)比增長了0.9，0.9什么概念呢？上個月0.8，這個月0.9，漲了0.1，前幾個月都是漲0.25，我們07年可是環(huán)比每個月漲1.7個百分點，現(xiàn)在七月份才漲了0.9個百分點，怎么才叫漲價了？其實沒漲價。

　　孟曉蘇：老任說的數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的。

　　任志強：大家感覺漲價是因為08年6月份開始猛跌，跌到今年一月底跌到最深，比如說那時候房子賣一萬五，今天可能賣一萬四。漲了40%，可是原來的房子賣一萬八，跑到一萬塊錢，一萬塊錢可能虧本了，現(xiàn)在一萬三四還沒賺錢呢。所以很多情況不能這么看，要不然我剛才給大家說個笑話，別搞錯了，弄不好他是聾子，他老以為別人是籠子。所以弄出來一個驚弓之鳥，謝謝！

　　孟曉蘇：說了半天還沒人說地王呢，潘石屹你也別當(dāng)主持了，你拍地王還沒拍著，國企拿著錢來拍地，去年那么好拿地你不拿，現(xiàn)在地王到底是全國性的還是局部的？你剛從地王市場敗下陣來。

　　潘石屹：咱們先不說地王，我還是做一下主持人，對我最大的感受，最大的變化就是任志強的變化。我認(rèn)識他快二十年了，從來沒講過笑話，我就很少見他笑過，突然給大家講笑話，把大家逗笑了，這是我看到的房地產(chǎn)界的最大變化。

　　任志強：大部分的死亡不是來自于疫病，而是來自于治療，當(dāng)時滿堂大笑。

　　潘石屹：這些我怎么就沒笑呢。地王的事情談得太多了，上午朱會長也說了，也讓談地王了，我們要服從領(lǐng)導(dǎo)，服從政府。在座的各位，朱會長是不是這樣說的？

　　觀眾：沒有。

　　任志強：我替小潘說吧，拍地之前他給我打了電話，說下午去不去，我說不去，最好你也別去，去了你也拍不著，也是灰溜溜的。然后他說，他本來算了，大概35億左右就可以，但他又想，任志強說了"你拍不著"，所以回去又開了董事會，把價格提高了幾個億。去了以后，跟中化方興打招呼，對方說"我們小公司、我們小公司"，他特得意，他就坐在前頭。結(jié)果后頭人家一看，人家眼睛都不眨，又不舉牌，又不拿計算機算，蹦一下一下舉起來，一下舉起來。第二天一看報紙，照個什么像？后腦勺回頭看他，你怎么還舉??？小潘不單自己去了，還帶著老婆去了，蠻以為會中個大獎，最后灰溜溜地回來了。最后回來給我打電話說你知道拍多少錢嗎？我說反正你沒拍著。我就知道他拍不著，他非得去，胸有成竹，認(rèn)為一定能拿到，他看不起人家那小公司。

　　孟曉蘇：任志強這一說，把小潘那點事說的一清二楚了。人家是什么公司啊，中化方興，化工廠的，為什么變成房地產(chǎn)了，為什么中化還拍了？中化公司拍化工廠那塊地，都投給房地產(chǎn)了。你不是失敗者，我們又多了一家房地產(chǎn)公司，中華方興房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司。咱們第二個問題就是change，年度的change，叫change的市場，change的年代，我們再往前看，我們需要不需要change？我們需要一個什么樣的change？

　　潘石屹：下面有沒有發(fā)言的？有沒有提問題的？這一次我看龔總您發(fā)言，您是最有權(quán)威的，預(yù)言學(xué)家，下半年的事情一定聽您說，你可以超過五分鐘。

　　龔方雄：用這個機會幫地產(chǎn)界的眾兄弟說句話，社會上抱怨最多的就是房價高，但是為什么高呢？都有成本，是吧，如果下半年大家想讓房價上漲的速度變慢一點，這是一個變化，這個變化大家都有所期待，但怎么達(dá)到這種變化？很多東西不能憑空而論，中國的地價，今天我們白天有很好的探討，當(dāng)時方教授還有朱會長都講了，人地之間的關(guān)系在中國是最突出的。那么在中國，城市化進(jìn)程繼續(xù)下去的過程中，可耕地面積會越來越少，在地價還會不斷上漲的過程中，你怎么讓房價的速度下降呢？這個變化怎么產(chǎn)生呢？這是一個問題。我今天不做預(yù)測，今天只拋出問題。第二，房地產(chǎn)開發(fā)是有成本的。原材料的成本不斷上升，那么原材料上升也跟城市化進(jìn)程有關(guān)系，這一部分看來很難降，中國工業(yè)化進(jìn)程停止，大家可能都不想要這種變化。那么房價增速放緩的變化到底從哪里來呢？只有一點，我想我們在座各位發(fā)展商心中都有數(shù)，房地產(chǎn)開發(fā)有一個很大的所謂灰色成本，這個灰色成本的定義，我們的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳思危講過，我就不重復(fù)了。那么要變，我就希望房地產(chǎn)開發(fā)的灰色成本能夠下降，這樣的話房價增速才有可能放緩。否則的話房價一路上升的趨勢應(yīng)該不會改變。謝謝大家！

　　潘石屹：你就接著說吧。

　　蔡洪平：其實剛才任總說的我很大一部分不同意，有一點變化，但不是幫政府說話。近半年來中國的房市，地價漲了，跟往年相比，相反變得成熟。總體來看變數(shù)是鐵定的。第一通脹預(yù)期是肯定的，通脹沒有來，但是預(yù)期肯定。第二，美國財政赤字兩萬億，還要發(fā)債，現(xiàn)在100塊美元只有十幾塊，中國四萬億進(jìn)去了，我跟北京央行的領(lǐng)導(dǎo)也談過，還得配套進(jìn)去，國家還得給錢，投了四萬億進(jìn)去，還得配套，還得加四萬億或者十萬億，這些錢出來就是票子。第三，土地供應(yīng)成本增加。第四，人們對好房子的眼光和對美好生活的憧憬是越來越強烈。好房子一定會漲，一定會接著往上走。我倒不認(rèn)為是驚弓之鳥，驚弓之鳥是心態(tài)，這個有變化，我們預(yù)測上市，一調(diào)控怎么發(fā)行？不好辦，后來我們商量，干脆倒過來，中國的房地產(chǎn)一直在調(diào)控下發(fā)展的，你越調(diào)控發(fā)展越好。但是害怕歸害怕，發(fā)展趨勢不變。我說過一件事情，中國的房地產(chǎn)好象中國經(jīng)濟(jì)的逆子，他總是惹出麻煩來，總是表現(xiàn)出另類，房地產(chǎn)能夠起來，帶動目前的鋼鐵，地板，裝璜，百業(yè)起來了，中國要知道這個逆子在幫忙。問題是這個逆子不要太過分，不要挑戰(zhàn)中國政府的底線和他們的忍耐性，行政權(quán)利還是很厲害的，大家要理性一點，成熟一點。這是我的看法，謝謝！

　　孟曉蘇：剛才水泥、煤炭、發(fā)電量全上不去，原來是靠房地產(chǎn)來救國民經(jīng)濟(jì)，靠房地產(chǎn)把中間產(chǎn)品組裝成靠老百姓消費的最終消費者，我們是長子，不是逆子。

　　潘石屹：孟曉蘇孟總是長子的形象，但任志強是逆子的形象，所以不要挑戰(zhàn)啊，還得像孟總多學(xué)習(xí)。

　　祝惇若：我一直害怕去預(yù)測，我預(yù)測也不準(zhǔn)，如果一定要說，今年下半年還是比較穩(wěn)健的發(fā)展。我剛才同意龔總的意見，我以前也是服務(wù)過大型的房地產(chǎn)發(fā)展商，發(fā)展商是背了很大的黑鍋，有很多的東西是灰色的成本。十年前在上海，當(dāng)時上海政協(xié)召集發(fā)展商開會，討論的問題是房價是不是發(fā)展商抬上去的？最后得出的結(jié)論，也不是官方的意見，最后的意見，房價不是發(fā)展商抬上去的，所承擔(dān)的風(fēng)險，包括承擔(dān)市場風(fēng)險，金融風(fēng)險都是比較高的，但是政府有一塊灰色的成本，房地產(chǎn)這個行業(yè)，這是一個快速發(fā)展的行業(yè)，也不過就是二十年的歷史，這里面很多相關(guān)部門，我們也不能說是哪些相關(guān)部門，這些相關(guān)部門就是把房地產(chǎn)行業(yè)視作一塊肥肉，如果把房地產(chǎn)發(fā)展中所有相應(yīng)費用攤到桌面上，現(xiàn)在已經(jīng)比原來好多了，如果把這塊東西全部攤出來的話，費用還是驚人的。所以房地產(chǎn)的地價成本占多少，統(tǒng)計的口徑不一樣，造成很大的誤解。

　　劉曉光：我覺得都太樂觀了，因為上半年大家看到轉(zhuǎn)折了，不光是復(fù)蘇，轉(zhuǎn)折已經(jīng)形成了，但是有很多問題。貨幣政策會不會有什么變化，人的信心會不會有什么變化，可能下半年我們要考慮這個問題。我覺得一方面是樂觀的，一方面這些因素還是要考慮。股票市場說不清楚，地產(chǎn)市場在這段時間可能溫和一點，過段時間可能會有一個大回轉(zhuǎn)。

　　施永青：我自己也是比較保留一點，我認(rèn)為房地產(chǎn)的價格長遠(yuǎn)可能都在上升，因為人類的科技在發(fā)達(dá)，生產(chǎn)力在上升，土地使用的能力都在上升，這是沒錯的。但是現(xiàn)在的價錢是不是一個合理的價錢呢？我認(rèn)為現(xiàn)在的價錢應(yīng)該是偏高的，是在國家的寬松貨幣政策下才形成的，所以我認(rèn)為現(xiàn)在的價錢沒有跟實體的經(jīng)濟(jì)同步上升，基礎(chǔ)還不是太鞏固的。另外，如果客觀一點去看，一個地方的樓價和地方的人均生產(chǎn)值也好，跟房地產(chǎn)的價格的比例和其他地方來說也是偏高的，這在中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時候可以接受，因為前景好，所以走快一點也可以，但是現(xiàn)在前景不是太明朗的情況下，我就認(rèn)為價格現(xiàn)在已經(jīng)在某一種程度上透支了未來的生活，所以現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不好，政府反而在支撐房地產(chǎn)，一旦經(jīng)濟(jì)好起來的時候，實體經(jīng)濟(jì)也可以頂?shù)米〉臅r候，他的手就會收回來，收回來可能還要打壓你，所以現(xiàn)在的情況是對房地產(chǎn)開發(fā)商有利的，但是這種情況會不會長期下去呢？我認(rèn)為未來這一年里面，實體經(jīng)濟(jì)還不可能太好，所以寬松的政策還會繼續(xù)頂住，但是他不會一路替你頂上去的，我認(rèn)為政府頂?shù)浆F(xiàn)在這個價錢已經(jīng)差不多了，因為現(xiàn)在有的地方已經(jīng)有新高，大部分買了房子的人已經(jīng)賺錢了，上半年我認(rèn)為是愿意見到這個價錢升得快一點，到了下半年我認(rèn)為他沒有需要再讓這個價格像上半年這樣上升，會有一些政策微調(diào)的可能性，因為社會上有呼聲了。另外我覺得這個問題，因為投資者的比例比較多，建出來的房子很多是有人買，沒有人住，從社會的角度來說，這是一個資源浪費。為什么現(xiàn)在可以浪費呢？因為現(xiàn)在你的錢，政府要把錢推出來，沒法推到實體經(jīng)濟(jì)里面去，實體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)產(chǎn)能過剩，原來的生產(chǎn)線已經(jīng)在停工，所以他是愿意把錢放在一些對長遠(yuǎn)有保護(hù)的事，就是基本建設(shè)、房地產(chǎn)，建了之后今年不用明年可以用的，這種情況下政府才可能給錢。但是這種情況下，你以前已經(jīng)透支了，所以我就認(rèn)為，不要認(rèn)為價格一定是不斷上升的。你們剛才也說房地產(chǎn)的風(fēng)險很大，這個風(fēng)險主要表現(xiàn)在什么地方呢？就是這個價格可能一下子掉下來，可能掉30%、40%，所以保值還是需要的。

　　祝惇若：按您的說法，您認(rèn)為市場會不會跌？下半年按上半年的速度上升是不可能的，這個收入情況，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大家爭論的標(biāo)準(zhǔn)，您覺得房地產(chǎn)市場會不會跌？如果實體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，可能會有一些措施。

　　施永青：下半年好轉(zhuǎn)的機會很少，還會頂住，但是跌的機會不大。為什么跌的機會不大呢？因為政府也不想它跌，我自己看了，就是政府要減少金融海嘯對經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的沖擊。金融海嘯對經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的沖擊主要是哪一方面最危險呢？就是通縮。如果通縮一旦出現(xiàn)，價格不斷下滑，大家就不愿意去買樓，也沒有需要去投資。三十年代通縮對經(jīng)濟(jì)就構(gòu)成最大的破壞，現(xiàn)在要改變?nèi)藢νs的擔(dān)憂，唯一的方法就是要他對通脹有預(yù)期，一定要價格上升才有通脹的預(yù)期，所以你把價格一旦掉下去的話，把房地產(chǎn)的價格掉下去的話，你對通脹的預(yù)期就沒有了，反而對通縮的擔(dān)憂就出來了。所以政府來說，這么辛苦在上半年把價格推上去，沒有理由下半年又掉下來，前功盡棄了，現(xiàn)在是民間有怨氣，他要排解一下怨氣，但是政策上錢還是要放出來的。所以我認(rèn)為掉下來的機會在下半年不大。

　　孟曉蘇：現(xiàn)在供不應(yīng)求，我也認(rèn)為房價不會快速下降的。

　　祝惇若：我是覺得未來兩年房價都不會下降，我們剛才說到叔叔在整個房地產(chǎn)里面的受益非常大，盡管中央政府要有一些措施，但是叔叔和爸爸的博弈一直在進(jìn)行，因為叔叔的收益是巨大的，所以可能要有適度的控制和慢慢的調(diào)控，但是房價在未來至少兩年半時間里面，我個人認(rèn)為不會掉，而且從今年來說，60年的大慶，政府的穩(wěn)定壓倒一切，今年是絕對不會往下跌。

　　施永青：剛才好象國內(nèi)都是在埋怨房地產(chǎn)商把價格抬上去，其實我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商也想把價格推上去，你要把房價壓下來這個責(zé)任不是在房地產(chǎn)商方面，是政府調(diào)整他的政策，所以不可以埋怨房地產(chǎn)商把價格抬上去，他是想盡辦法把價格抬上去，這是他的本質(zhì)。我認(rèn)為如果把希望寄托在開發(fā)商身上，這是錯誤的希望，我認(rèn)為現(xiàn)在政府要做的就是對一些社會上真的沒把解決自己居住問題的人，拿社會的資源去解決他們的生活。對房地產(chǎn)商，也不應(yīng)該反對政府這樣做，因為讓這批人解決了問題，他們的聲音就小一點，開發(fā)商的對象就是收入比較高的一批人，這樣的話矛盾會小一點。

　　孟曉蘇：除了政府要調(diào)控以外，開發(fā)商也要自我約束，保持市場的平穩(wěn)發(fā)展。

　　蔡洪平：我們中國不能忘掉剛性需求，剛才易總說過，10%的投資，很多人還是在改善生活，我們至少將近有三到四億的人口，通過城市化發(fā)展起來以后，這是中產(chǎn)階層，所以這個階層里面，如果中國將近三到四億的中產(chǎn)階級崛起，他們相當(dāng)于美國一個國家，整個對房地產(chǎn)的需求是非常強烈的?，F(xiàn)在有多少投機商？一個家庭里面有兩個房子很正常，人們對美好生活的憧憬，想改變自己的生活狀態(tài)和改變自己生活空間的愿望，這種強烈想改變自己生活空間的愿望絕對找不到。美國就是因為沒人買房子的時候金融風(fēng)暴，所以我認(rèn)為剛性需求存在的話，無論政策、價格，甚至宏觀調(diào)控，這個剛性需求還會非常強烈。

　　易小迪：下半年應(yīng)該發(fā)展商最希望的變化，政府調(diào)控政策，希望更多市場化，不像70/90，這都是行政手段，能不能用市場化來調(diào)控，調(diào)控手段不可避免，調(diào)控政策也是不可避免。我也想講一個故事，我有一個朋友，覺得房地產(chǎn)暴利，他做了一個項目，做了三年，只有兩天是快樂的，其他都是痛苦的。第一天買了地王很高興，開慶祝會，然后中間三年全是不確定的形勢，他說再也不做房地產(chǎn)了。

　　任志強：成本只決定虧不虧本，但是不決定最高價。這就是施總剛才說的，獲取最高利潤是開發(fā)商的基本職責(zé)，你要當(dāng)企業(yè)家，你要沒有這個最基本職責(zé)的話，你就是失職。能獲取最大利潤你不獲取最大利潤你一定是失職。最高價是不是你想說多高就多高，不是那么回事，是市場能接受多少你才能說賣多少。你想賣一百萬，沒人買啊，所以是市場和開發(fā)商獲取最大利益的博弈，形成了一個大家都能接受的價格，否則成交不了。

　　我想這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的最基本道理，政府為什么舉牌拍賣土地，拍到一定程度沒人拍了，那就是最高，要有人拍的話還可以接著高。不是說我的內(nèi)心想希望利益最大化，但是老百姓就能接受，如果市場供求關(guān)系是平衡的，或者供大于求的時候，你想抬高是抬不高的，市場不接受你的高價，一定會降低的。你說自己給自己發(fā)那么多工資，股民還不干呢。所以不是你自己給自己定價的問題，所以別人用手來投票，決定你的價格。所以成本我覺得是其中的一個方面，那么成本獲取，就是我最少賣這么多才能不虧錢。但是最高點是決定供求關(guān)系，如果市場上對供求關(guān)系發(fā)生變化，這個供求就沒有辦法控制。而我們市場面臨的是供求關(guān)系。

　　第二，剛才孟曉蘇說的變化問題，我希望上半年是驚弓之鳥，下半年最好沒變化。沒變化大家就不是驚弓之鳥，從七月初開始，總理的兩次座談會，中央的一次會，一直到總理、副總理，包括行長、副行長，發(fā)改委都在場，這么多部門連續(xù)說的只有一句話：堅定不移。那么在驚弓之鳥的時候，要想讓大家不驚弓就是堅定信心，告訴大家不調(diào)整政策。假如下半年不調(diào)整政策，就不會驚弓之鳥。社會民間的投資代替政府投資，這樣就會好一點，否則還會是驚弓之鳥，大家都在擔(dān)心下一步的變化，也不敢買房子，也不敢投資，所以驚弓之鳥下半年繼續(xù)存在的話，就很難說我們的經(jīng)濟(jì)一定穩(wěn)定發(fā)展。但是很遺憾有一件事情，我們雜志最近有一個調(diào)查，說最誠信的人排名，排名排完了以后發(fā)現(xiàn)所有的政府干部都比妓女排名排得后，剛剛排完的，農(nóng)民、解放軍都是誠信的，學(xué)生也排在前頭，性工作者排在政府前頭。后面一些開發(fā)商、導(dǎo)演這些工作人員都是排在極后面，所以我想說的問題就是我們沒有辦法相信他，大家也希望堅定信心，政策不變，但誰也不知道變不變，這可能是我們最擔(dān)心的問題。成為驚弓之鳥的唯一原因可能就是沒有理由相信會不會變，這是最大的問題，我個人認(rèn)為不管從什么數(shù)據(jù)分析，認(rèn)為不應(yīng)該變，但是不知道哪天就變了，這個可能是我們所有討論中最沒有辦法回答的問題。

　　潘石屹：任總，孟總，這位長子對逆子有問題要問。

　　孟曉蘇：沒有問題了，你總結(jié)吧。

　　潘石屹：觀眾們有問題嗎？

　　孟曉蘇：要我說，下半年我確實是認(rèn)為應(yīng)當(dāng)有不變的，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)有變的。說起來，宏觀調(diào)控大家都怕，宏觀調(diào)控今天的術(shù)語叫政府調(diào)節(jié)，政府調(diào)節(jié)是和市場調(diào)節(jié)相輔相成的兩個手段，是無形的手調(diào)控經(jīng)濟(jì)失靈的時候需要政府的有形的手，所以宏觀調(diào)控至少包括兩個方面的手段，經(jīng)濟(jì)過熱的時候抑制經(jīng)濟(jì)過熱，在經(jīng)濟(jì)過冷的時候要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。那我們現(xiàn)在是不是在進(jìn)行著這種宏觀調(diào)控呢？當(dāng)然是。去年到現(xiàn)在出臺了多少政策，想方設(shè)法要刺激內(nèi)需，為什么刺激內(nèi)需？金融海嘯沒過去。本來說股市漲，樓市漲，物價漲，股市一下掉下去了，物價現(xiàn)在沒漲起來，CPI到現(xiàn)在多少？上個月負(fù)1.8，負(fù)1.8是2009年來最低，比這還慘的是工業(yè)品價格，PPI是負(fù)8.2，是創(chuàng)了1996年以來13年的最低點，為什么工業(yè)產(chǎn)品的價格這么低呢？因為要生產(chǎn)，因為要就業(yè)，要把錢投過去，拿去生產(chǎn)、化工，生產(chǎn)水泥，賣不出去，生產(chǎn)紡織品，現(xiàn)在我們要振興紡織業(yè)，怎么振興？都已經(jīng)是全世界第一多少年了，還是市場問題。所以CPI、PPI都在這里放著，所以我認(rèn)為好不容易把房地產(chǎn)搞起來了，好不容易靠房地產(chǎn)拉動內(nèi)需了，所以不應(yīng)該變，促進(jìn)內(nèi)需的政策下半年不應(yīng)該變，這也是要把前一段時間的政策堅持到底。但另一方面，還需要變，就是原來政策不到位的，你要到位，說到房價，不管剛才說的是統(tǒng)計局的數(shù)字，指數(shù)上漲了1%，還是說的各個城市一線城市老百姓的感覺，房價上漲太快了，不管哪個說法也好，防止對房價影響的決策者，像老任所擔(dān)心的情況。怎么樣解決呢？目前最大的問題，解決供不應(yīng)求。解決供不應(yīng)求造成房價上漲的辦法：第一，加大供地。土地多了就不會出現(xiàn)地王了。第二，加大房地產(chǎn)投資。要實行寬松的貨幣政策，降到20%，還沒有實行，光是消費起來了，生產(chǎn)沒起來，所以要加快生產(chǎn)那頭，不要形成翹翹板。第三，要持續(xù)不斷把廉租房和保障性住房搞到底，這部分老百姓的感覺減弱一點，不要再這方面反應(yīng)太強烈，這部分人對房價最敏感。第四，我們房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)家是不是想把房價賣得越高越好？我覺得現(xiàn)在到了企業(yè)家講究社會責(zé)任的時期了，而且大家都要呵護(hù)這個市場，所以希望這個市場發(fā)展得更平穩(wěn)一點，所以我們這些人主張的是高品質(zhì)、中價位和高品質(zhì)、低價位，這種情況下老百姓買房才放心，房地產(chǎn)企業(yè)，因為過高漲房價，最后自己搞死了，最后不得不強行降價，昨天一萬八，今天一萬四，誰讓你漲到一萬八，一萬八不是合理價位，就是自己漲得過分了，我覺得現(xiàn)在又到了提倡企業(yè)社會責(zé)任的時候。我們說這個話叫"行業(yè)宣告"，政府叫"行政勸告"，勸告也是一種調(diào)控，我們努力呵護(hù)這個市場，房地產(chǎn)論壇在社會上也有影響，我們要努力保持房價的基本穩(wěn)定，當(dāng)然基本穩(wěn)定絕不是下降，是穩(wěn)中有升，這么說行了吧，希望下半年是一個更好的市場。

　　潘石屹：謝謝大家！這個團(tuán)結(jié)的大會，受鼓舞的大會，回去大家做好本職工作。謝謝！