巴曙松：謝謝。非常高興參加博鰲房地產(chǎn)論壇，主題是變革中的中國房地產(chǎn)，與其說房地產(chǎn)的變革，不如說房地產(chǎn)金融的變革。今天穿這么休閑的衣服，然后在博鰲這個(gè)地方，而且這個(gè)會(huì)議的最后半天，要說非?？菰锏闹v義式的東西好像不合時(shí)宜，我利用20分鐘的時(shí)間，簡(jiǎn)要給大家講兩個(gè)看法，供大家做一個(gè)參考。

　　第一，我想說為什么房地產(chǎn)行業(yè)在中國這一輪宏觀調(diào)控里，或者是在一些宏觀經(jīng)濟(jì)里的波動(dòng)里，中國這一輪周期里波動(dòng)這么大。如果這些金融體制上的原因，沒有深層次的改進(jìn)，可能類似的大起大落可能還會(huì)重演。比如說中國房地產(chǎn)投資、投機(jī)可能出現(xiàn)的大家還有爭(zhēng)論的泡沫，為什么會(huì)出現(xiàn)？為什么會(huì)出現(xiàn)大家通常說的溫州炒房團(tuán)、浙江炒房團(tuán)？一個(gè)非常中國的原因，中國現(xiàn)在可供投資的渠道太少，可供投資的金融品種太少。我們?cè)O(shè)想一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)的家庭，有一二百萬的存款，我請(qǐng)?jiān)谧母魑粸樗鲆粋€(gè)理財(cái)顧問，會(huì)建議他買什么呢？做銀行存款嗎？肯定是負(fù)利率。去做股票？現(xiàn)在股權(quán)分置，從二千到點(diǎn)跌到一千點(diǎn)。買債券？波動(dòng)幅度非常大，連專業(yè)機(jī)構(gòu)都不知道下一步波動(dòng)的情況。相比較而言，相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)收益程度和清晰度來說，我曾經(jīng)到溫州調(diào)研，有人說溫州賺了錢這么多年還能攢下來，沒有炒其他的就是炒了房子，如果買股票都不知道拿我們的錢干什么去了。這揭示了經(jīng)濟(jì)學(xué)中一個(gè)深刻的東西，如果在經(jīng)濟(jì)環(huán)境里合同的執(zhí)行能力不是很強(qiáng)，還是可以忍受的，我有房子，是看的見的。而金融市場(chǎng)的發(fā)展，金融品種的發(fā)展，對(duì)于整個(gè)和約執(zhí)行的力度，對(duì)于法律保護(hù)的力度要求非常高。

　　現(xiàn)在中國的收入水平達(dá)到這么高，中國人民這么勤勞，而且愿意儲(chǔ)蓄，現(xiàn)在儲(chǔ)蓄這么多了，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他相比較而言，如果沒有其他的渠道可供發(fā)展、可供選擇，很有可能在局部的微調(diào)之后，又會(huì)成為下一輪波動(dòng)周期里居民進(jìn)行投資或者投機(jī)的首選。這是我們需要反思的第一點(diǎn)。

　　第二點(diǎn)，我看到幾個(gè)分析房地產(chǎn)的報(bào)告很好，說銀行過度接入，更準(zhǔn)確說東亞銀行的過度介入。我本人在銀行呆了十年來，根本不是規(guī)范的商業(yè)銀行文化，而是磚頭文化、當(dāng)鋪文化。現(xiàn)代商業(yè)銀行的貸款看你的償還能力、現(xiàn)金流，能不能在貸款周期內(nèi)覆蓋債務(wù)的償還。而作為傳統(tǒng)文化的當(dāng)鋪文化，就是先拿一個(gè)東西來，我當(dāng)一下，打個(gè)七折給你貸款，這個(gè)房子200萬，打七折，貸140萬，操作非常簡(jiǎn)單。同樣磚頭文化，看到這個(gè)企業(yè)，我相信接下來講的張總，空調(diào)做的非常好，成長(zhǎng)非?？欤F(xiàn)金流非常好的時(shí)候，拿不出東西來抵押，他本能就會(huì)將資金放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，容易導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)的大起大落，一熱熱過頭，一縮縮過頭，這跟銀行深層次的風(fēng)險(xiǎn)管理文化相關(guān)。如果這個(gè)文化不改變，我相信在下一輪的周期里，我們這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)，又會(huì)成為首當(dāng)其沖的一個(gè)行業(yè)。

　　現(xiàn)在很多統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都有很失真的地方，比如說CPI數(shù)據(jù)，30%都是跟糧食相關(guān)的，在座今天中午吃飯有多少吃糧食？有20%跟居住相關(guān)，房屋、租金等等相關(guān)的支出還不包括其中，加起來超過了50%，這兩項(xiàng)沒有大的改變，CPI沒有大的變動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)投資中的比重看起來不大，但是這個(gè)特定行業(yè)特定的強(qiáng)烈相關(guān)性，上下游帶動(dòng)的行業(yè)大概100到110個(gè)，這一點(diǎn)點(diǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，超過你的想象。作為磚頭文化，作為一個(gè)當(dāng)鋪文化，他對(duì)于房地產(chǎn)的起伏是加速的，比如說房子一百萬，好，我給你打七折，貸你70萬。如果這個(gè)房子漲到200萬，打七折，貸140萬。所以銀行的當(dāng)鋪文化、磚頭文化是推動(dòng)波動(dòng)幅度加大的。

　　如果我國的信貸管理文化、信貸管理能力沒有大的變化，那我們下一輪周期的時(shí)候，也會(huì)看到局部地區(qū)狂熱的現(xiàn)象，就好像南京一個(gè)信貸主管去年年初的時(shí)候說，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款真好做，三個(gè)月將一年的做完了，今年再一問，回答說沒有想到國內(nèi)住房貸款的騙子那么多。現(xiàn)在宏觀調(diào)控里對(duì)于規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的金融杠桿利率、匯率的利用非常不熟悉，非常的僵化，大家如果可以將中國和其他主要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)里的利率波動(dòng)和中國的利率波動(dòng)劃起來，中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家往往很簡(jiǎn)單一條線就可以畫起來。在一個(gè)資金成本為負(fù)的金融環(huán)境下，你如果需要大家不要去投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)負(fù)利率的時(shí)候，特別是長(zhǎng)期利率比較低的時(shí)候，你想要他不去用長(zhǎng)期資金去購買杠桿的投資，那你只能通過管制，更多的審批。管制和審批在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，效率非常低。

　　我曾經(jīng)見過韓國三星研究所的一個(gè)所長(zhǎng)，他跟我們交流的時(shí)候，我說你不能光聽我講，老問中國的經(jīng)驗(yàn)，你得給我們介紹一些韓國的東西，知識(shí)相互交流。我問他治理韓國房地產(chǎn)有什么樣的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，可以讓中國借鑒。他說我們?cè)?jīng)，大家去過漢城，知道那個(gè)地方的房產(chǎn)也很貴，他說我們房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，也用了很多辦法，管土地、管銀行信貸、管各種收入資質(zhì)、管各種審批，最后發(fā)現(xiàn)如果資金成本、利率杠桿沒有變動(dòng)，則百藥無效。我們?cè)诰植渴袌?chǎng)里為什么這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落到這個(gè)程度，上海今年年初月初到月末可以出現(xiàn)翻一番的樓盤，這一輪房地產(chǎn)周期波動(dòng)下來對(duì)我們有什么樣的借鑒，如果利率、匯率的運(yùn)用還是這么僵化，還很難真正有效用市場(chǎng)化成本比較低的方式控制這個(gè)市場(chǎng)的大起大落。

　　中國特定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也需要反思，這也是這次中國堅(jiān)決的調(diào)整匯率的原因。全世界的經(jīng)濟(jì)大概可以分為兩種大致的類型，比如說美國這種內(nèi)需主導(dǎo)型，經(jīng)濟(jì)非常的復(fù)雜，層次非常的多，是一個(gè)大國經(jīng)濟(jì)，內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多層次化，使得他對(duì)于國際市場(chǎng)的依賴程度不是很高，很重要的指標(biāo)進(jìn)出口規(guī)模占GDP的比值不到，20%多。還有就是淺盤經(jīng)濟(jì)，大進(jìn)大出，比如說香港、中國臺(tái)灣、新加坡、韓國，他的進(jìn)出口規(guī)模跟GDP的比值非常高，中國是一個(gè)例外，中國是一個(gè)大國經(jīng)濟(jì)，大家從博鰲到上海，或者到西藏，跨度非常大，到深圳、到長(zhǎng)沙，經(jīng)濟(jì)差異非常大。中國有一個(gè)特點(diǎn)，中國的進(jìn)出口依存度比這些中小的淺盤經(jīng)濟(jì)還要高。03年中國進(jìn)出口規(guī)模八千億規(guī)模，04年一萬一千億美元，今年上半年嚇人一跳，上半年的貿(mào)易逆差比以前一年還要多得多。第一季度外貿(mào)對(duì)GDP的帶動(dòng)超過50%，上半年超過40%。這樣的方式，容易導(dǎo)致貿(mào)易摩擦，容易導(dǎo)致國民福利的流失，中國人的勞動(dòng)也不值錢，環(huán)境污染也不值錢，這樣的增長(zhǎng)模式已經(jīng)成為中國的現(xiàn)實(shí)，容易導(dǎo)致中國房地產(chǎn)的大起大落。

　　外向型的增長(zhǎng)，將中國的產(chǎn)業(yè)分為兩個(gè)部分，一個(gè)是外向部分，一個(gè)是內(nèi)向部分，外向部分在中國經(jīng)濟(jì)比重70%，內(nèi)向部分百分之二三十。中國外向部分的價(jià)格決定是由全球的商品供求來決定的，比如說可貿(mào)易的商品，杯子、話筒。這一部分的商品，中國70%的商品是全球決定進(jìn)價(jià)，這部分價(jià)格的波動(dòng)是受全球價(jià)格的波動(dòng)。在全球沒有出現(xiàn)大規(guī)模的通貨膨脹的情況下，這部分的商品是不可能出現(xiàn)大規(guī)模的價(jià)格上漲。剩下非貿(mào)易部分，中國這么多年來我們存在一部分超量投放的貨幣，不可能通過70%出口的商品吸收掉，或者通過通貨膨脹來化解掉，自然轉(zhuǎn)向非貿(mào)易部分，不能通過貿(mào)易來將它進(jìn)行定價(jià)的部門，比如說博鰲的溫泉酒店，它不能將它貿(mào)易到深圳去，不能貿(mào)易到上海去。非貿(mào)易部分承擔(dān)了吸收剩余貨幣的壓力，說的通俗一些就是有通貨膨脹的壓力，資產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)不爭(zhēng)氣，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然就承擔(dān)這樣的責(zé)任。新的一輪周期里，如果我們不做反思和調(diào)整，房地產(chǎn)又可能成為風(fēng)口浪尖。

　　第五，中國的融資結(jié)構(gòu)不做大的調(diào)整，大起大落在房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很難避免的。比如說中國04年銀行的信貸，人民幣貸款是2.2萬億，通過證券市場(chǎng)的融資360億，通過海外的融資120多億美元，國內(nèi)的股票市場(chǎng)如此的滯后，2.2萬億，這是什么的概念，使得整個(gè)社會(huì)的融資過份的依賴于銀行，而銀行一收縮經(jīng)濟(jì)收縮，而銀行一擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)就擴(kuò)張，我們看到本身的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也導(dǎo)致銀行的不良資產(chǎn)。銀行承擔(dān)了融資的任務(wù)，同時(shí)也承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在銀行過分的緊縮。現(xiàn)在開始有嚴(yán)格的監(jiān)管要求，在07年之前必須達(dá)到8%，目前國內(nèi)銀行資本充足率不到5%，就是按照5%來算，還有3%，如果考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在銀行有兩三億的債券，至少還要再加一個(gè)點(diǎn)，對(duì)銀行系統(tǒng)要在未來的兩年內(nèi)，資本充足率平均上4%，這是非常激進(jìn)的，銀行本能的選擇就是緊縮貸款，所以貨幣市場(chǎng)疊創(chuàng)新低，信貸市場(chǎng)緊縮，這樣對(duì)中國經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生滅頂之災(zāi)，我們比較加快金融創(chuàng)新，原來企業(yè)眼巴巴的看著銀行，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)，其他行業(yè)都是如此。最近一年來，房地產(chǎn)自籌資金的比重上升很快，其他很多行業(yè)都還完全靠銀行的貸款，必須要開拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，要不然會(huì)對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生擠壓。

　　對(duì)這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)，我們不能僅僅就波動(dòng)而談波動(dòng)，我們要將它放到中國金融體制大的背景下進(jìn)行反思，有那些值得我們探討和改進(jìn)的，以利于成長(zhǎng)的更健康更平穩(wěn)，更能夠起到安得大廈千萬間，有幾個(gè)方面值得我們反思。金融體系有沒有提供給房地產(chǎn)更便捷邊方便的融資渠道。銀行有沒有從簡(jiǎn)單的磚頭文化、當(dāng)鋪文化脫離出來。監(jiān)管當(dāng)局能不能更靈活的利用利率、匯率的杠桿作用。中國特定的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過于依賴外貿(mào)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也有推波助瀾的作用。單一的融資結(jié)構(gòu)必須要改變。搜網(wǎng)房：如何評(píng)估外資銀行在中國房地產(chǎn)中的作用？巴曙松：中國銀行業(yè)根據(jù)WTO的條款，05年會(huì)全面放寬銀行業(yè)務(wù)，能不能根據(jù)不同房地產(chǎn)公司或者同一個(gè)房地產(chǎn)公司的不同項(xiàng)目，可能風(fēng)險(xiǎn)不同，利率也會(huì)有比較大的波動(dòng)，現(xiàn)在我們銀行單純的用單一的死板利率，反映出嚴(yán)重的定價(jià)差異。隨著銀行競(jìng)爭(zhēng)的激烈，我們房地產(chǎn)也應(yīng)該適應(yīng)多元化、差異化的利率，到現(xiàn)在大家都要做一個(gè)平衡，有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)收益的平衡，所以房地產(chǎn)企業(yè)也要做這方面心態(tài)的調(diào)整，就是世界上沒有免費(fèi)的午餐。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：實(shí)際上我們房地產(chǎn)發(fā)展，我非常贊成張?jiān)跂|先生的說法，好的房子質(zhì)量好造出來就沒有問題，而現(xiàn)在銀行給房地產(chǎn)業(yè)帶來非常大的制約因素，他現(xiàn)在所能提供的貸款品種只能夠我們?cè)诤芏痰臅r(shí)間內(nèi)開發(fā)房子賣掉，最多三五年。長(zhǎng)期貸款品種沒有，也不利于我們發(fā)展商從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光經(jīng)營好房子、造好房子，如果另外讓我們找基金的途徑，基金在社會(huì)上又沒有信用，我們?nèi)フ一?，沒有人愿意購買基金，現(xiàn)在社會(huì)上只相信銀行，只有銀行拿出長(zhǎng)期的融資工具，才能解決開發(fā)商的問題。您認(rèn)為銀行能不能夠在一個(gè)比較短的時(shí)間內(nèi)提供這樣的工具，或者金融管理當(dāng)局在信托方面能不能有更多的動(dòng)作？

　　巴曙松：當(dāng)你苦惱資金不足的時(shí)候，還有很多單位比如說保險(xiǎn)基金不知道資金該投給誰，金融就是將長(zhǎng)期的資金需求和長(zhǎng)期的資金供給匹配起來，所以現(xiàn)在有兩種說法，其實(shí)你已經(jīng)給出了答案，第一是在現(xiàn)有的銀行框架里給出利于長(zhǎng)期投融資的功能，比如說德國的模式，這是有可能的，現(xiàn)在也有銀行嘗試這樣去做。第二，不要讓懶惰的銀行占據(jù)過多的資源，比如說為什么不能給一個(gè)發(fā)行長(zhǎng)期融資券的權(quán)利呢，現(xiàn)在金融市場(chǎng)的基本游戲規(guī)則，法不禁止即可行。現(xiàn)在各個(gè)國家在轉(zhuǎn)向多元化融資時(shí)，放開有一個(gè)思路，在融資資金時(shí)，比如說五十萬、十萬為起點(diǎn)，面向特定的人群進(jìn)行宣傳，逐步轉(zhuǎn)向公眾，這是一個(gè)方向，如果不改變，將來這個(gè)產(chǎn)業(yè)的大起大落也很難改變。

　　焦點(diǎn)網(wǎng)：鐘偉教授昨天提到跟銀行合作時(shí)壞帳率比較少，這次國家宏觀調(diào)控出發(fā)點(diǎn)是要避免在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)銀行有可能被套進(jìn)。鐘教授的意見是現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常健康的，而且銀行在貸款方面房地產(chǎn)貸款是比較優(yōu)良的貸款，您怎么看？

　　巴曙松：房地產(chǎn)貸款是很大的，很難籠統(tǒng)的說哪一塊的貸款質(zhì)量很高。銀行所有的資產(chǎn)收益平均算下來是2.5到2.8，整個(gè)資金成本加人力資本要占1到1.2，實(shí)際上凈利差能夠賺1.2左右，中國的銀行還有一個(gè)營業(yè)稅，你做業(yè)務(wù)就要交稅，不管賺錢不賺錢，也要有0.2，也就是說有1的凈利差。剛才我看到民生銀行的朋友，如果違約率控制在1%以下，銀行才能真正賺到錢，如果沒有比較大的風(fēng)險(xiǎn)把握，沒有經(jīng)過一個(gè)完整的周期起落的話，你很難說在這一輪的上升周期里說我的違約期低于1%，這是言之尚早的結(jié)論。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：這一輪人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響會(huì)怎樣？

　　巴曙松：這是非常大的問題。

　　對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的影響，未來考察房地產(chǎn)泡沫的概念，我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)很多爭(zhēng)論是泡沫，泡沫怎樣界定，我曾經(jīng)調(diào)研幾個(gè)大的房地產(chǎn)商，問他們?cè)趺纯?，他們說房地產(chǎn)市場(chǎng)與其說是單一的單數(shù)，還不如說是嚴(yán)格分層的，高端在博鰲生產(chǎn)的別墅，和?？诘陌簿臃浚耆敲嫦虿煌氖袌?chǎng)，完全不同的資金運(yùn)作規(guī)律，你一定要加在一起，然后說人民幣對(duì)它有什么樣的影響，非常的勉強(qiáng)。大家都很推崇美國美聯(lián)儲(chǔ)的主席格林斯潘，前一段時(shí)間美國也在爭(zhēng)論房地產(chǎn)泡沫，格林斯潘在國會(huì)講了兩個(gè)觀點(diǎn)。第一，不同城市的房地產(chǎn)是非常松散的聯(lián)系在一起，很難判斷一個(gè)統(tǒng)一全國的結(jié)論。第二，在房地產(chǎn)泡沫沒有破滅之前，我不知道有沒有房地產(chǎn)泡沫。這是一個(gè)非常智慧的老人，他善于用語言來引導(dǎo)市場(chǎng)的預(yù)期，非常成功，所以現(xiàn)在美國如果失去格林斯潘不知道會(huì)怎樣，他說如果你認(rèn)為聽懂我的意思，那么你一定是誤會(huì)我的意思。他在國會(huì)聽證的時(shí)候，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法把握的非常清楚，如果要將人民幣對(duì)房地產(chǎn)的影響，一定要分層次講，比如說外資對(duì)匯率比較敏感，如果是自住的安居經(jīng)濟(jì)適用房，以及中西部地區(qū)房地產(chǎn)的影響都是不一樣的。對(duì)你的問題，我很難回答，如果你聽懂了我的意思，我估計(jì)你沒有誤會(huì)我的意思。