巴曙松：謝謝。在進行演講之前，我先進行一下評論。昨天，我唯一的選擇就是看潘石屹的書，有一篇印象特別深，說我們現在的房地產市場有點象安徒生式的童話，像皇帝和小孩的故事，他以贊美的口吻說小孩多好呀?，F在的問題是，大家都以不同的方式當皇帝了，沒有小孩。這篇文章中講的是受驚嚇的小孩，一個謹慎的小孩，一個試圖以聰明的方式講真話的小孩。這是我做的第一個評論。潘石屹講得非常精彩，我聽了以后，很受感動。

　　對后面幾位學者的講話，因為我們作為政府的研究人員，當然代表個人，強調實際的研究和出臺的有很大的距離。我在做研究的時候，牢記格勒說的話，評價一個經濟學家的水準高低，就看對政府出臺政策批評的激烈程度。因為政府任何出臺都是經過多次的研究，都有深層的思考。剛才有人說，2006年的房地產熱完全取決于政府如何理解，如果這個判斷是真的話，這是非常危險的情況，因為到今天，政府對市場都進行宏觀調控。

　　再比如，希望達到很多人住上好房子，這個善良的愿望非常好，我當時在想：小壞事都是小壞人干的，大壞事往往是抱著好心干的。所以，誰更了解自己的決策，我想就是涉及這個問題。

　　最后，現在感覺學者有被輿論報道、有被計劃和地產相關表態(tài)娛樂化的傾向。

　　剩下時間我講的是房地產是中國經濟目前運行比較良好的晴雨表，也是中國體制改革晴雨表。有人說股市是中國經濟的晴雨表，其實不是。房地產行業(yè)寄予中國的經濟的光榮和夢想。1870年中國一直都是巨大的經濟體。今天是剛剛轉世，現在處于這樣一個大的背景下。

　　我想講的第一個，是很多房地產界的朋友問，金融政策變化的意義，前期可以理解去年，又是房子、銀行和房地產捆得過緊，導致銀行風險。包括有些學者講，挾持了銀行等。其實房地產表現了非常靈活的適應性。2005年底，房地產行業(yè)來自銀行的貸款占到40.3%，今年一季度到現在，因為銀行積極的貸款發(fā)放，大概58%左右，實際上已經低于金融學界60%的合理水平，如果僅僅是因為這個原因調控的話，目標已經達到了。

　　在中國特定的條件下，現在的宏觀調控的情況是，觀察宏觀經濟，是外匯儲備，中國已經成為最大的外匯儲備出口國。這是宏觀政策里面相對維持一個匯率較低的波動。中央銀行每買進一美元的外匯儲備要投入八元的人民幣。目前的趨勢來看，還會持續(xù)，前一階段宏觀調控，有很多國家像拉美它的銀行最終因為成本太高而承擔不了。之后就轉為第二階段，讓商業(yè)銀行成為貸款部，就是定向發(fā)行。房地產行業(yè)也存在宏觀調控成本很重要的產業(yè)，是為出口部門承擔的。因為中國導致出口增長非?？?，從宏觀調控的工具來看，利率、信貸行業(yè)來看，我的理解就是第一階段主要是防止銀行資金過分集中在房地產行業(yè)，第二階段房地產行業(yè)承擔了中國目前特定經濟情況下宏觀調控的成本。

　　既然說，房地產行業(yè)是中國經濟的晴雨表，實際上以它這個鏡子可以照出，他反映出中國經濟存在的很多深層次的問題，這個問題不能僅僅追究房地產行業(yè)上面，還有很多背后的原因。比如說第一個收入差距，社會收入差距擴大、城鄉(xiāng)收入差距過大這個現實。很簡單的問題，房價漲得那么高，還有人買，高價房子誰在買？北京的19000的開盤，是誰在買。一方面中低收入階層買不起房，另一方面，高端房子在上升。再比如城鄉(xiāng)差距，為什么北京、上海這幾個地方，房價會漲，包括三亞。

　　是不是也反映出城鄉(xiāng)差距在加大，比如說北京，全國40%左右的優(yōu)質教育資源在北京，全國人民花錢建設北京，如果在農村建一條路，讓農民集資。

　　第一，反映了地方政府在承擔解決住房問題的缺位。我個人觀察，美國的房地產市場，之所以發(fā)展比較平穩(wěn)，一個標志性的事件是1934年美國頒布的《全國住房法》解決中低收入住房中，政府的責任。給房地產建設中留出空間。而香港被視為全球最自由的東方之珠，43%-46%的房子變化由政府擁有，用來解決中低收入的住房問題。這個目標不是長江實業(yè)、李嘉誠承擔的，如果讓他們承擔的話，香港的房地產商不會有世界一流的競爭力。所以要把房地產本身的問題和房地產反映出來的問題分開來看

　　第二，反應中國經濟的特點。全世界的經濟簡化說兩種：一種是新加坡、中國臺灣、中國香港，對國際市場依賴很大。第二種是像美國、歐洲。他們的差距是什么呢？他們對國際市場的依賴程度比較低。他的進出口依存度并不高，大概20%的樣子。但是，他的進出口程度，比淺盤經濟的國家程度還要高，這是現實的。所以我查了一個數字，2003-2005年美國房子價格平均上升39%，西班牙平均上升128%，莫斯科市中心的平均房價是7257美元/平方米，2005年外國投資德國的資金超過本土投資的62%，這里當然經過有關方面的果斷、有力的調控。如果從中長期來看，什么可以改變，什么不能改變？最后積極規(guī)律是可以改變的。

　　第三點，1、針對下一步發(fā)展趨勢是，最關鍵的是上帝歸上帝，改造歸改造，如果非要評價"國六條"，是明確政府對中低收入階層住房問題應該承擔責任。只有明確政府對中低收入承擔責任，才能為房地產行業(yè)留出空間，才能真正在中國出現本土的長江實業(yè)。2、金融行業(yè)本身的變革也很重要，像貸款。一方面中國房地產行業(yè)，銀行特別擔心它的大起大落。因為社會對銀行貸款的依賴度非常高，04年的貸款開始回落，05、06年開始上升，06年二月份全國猛增44.1%，北京猛增63.9%。本身加劇了這個行業(yè)的波動，本身成為風險的制造者。金融機構在這里還有一個學習和觀察的過程。

　　3、房地產行業(yè)，今天主題是轉型，轉型的重點是金融的轉型。在不規(guī)范的時候，可以進行一些不光明的操作。但是現在透明了，為什么今天可以聽到呼聲？第二個融資模式從單一向多項進行轉型。第三要有多元化的投資趨向。要給他提供多樣化的渠道，要和房地產比較起來，必須有競爭力和更加安全。

　　最后總結，第一，非常高興看到潘石屹先生的演講和和我所看到的書中，受到驚嚇的小孩和沒有保持他一貫直言的作風。就像"皇帝的新衣"故事中指出皇帝沒穿衣服的那個小孩，只是這個小孩今天還不夠勇敢，他沒有直接指出皇帝沒穿新衣，而是說皇帝穿衣服了，但是衣服是透明的。希望他下次房地論壇還保持以前的作風。

　　另外，講到房地產是我講到的上述的問題，這是我的結論。謝謝大家！