由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、第一財(cái)經(jīng)日報(bào)、搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同主辦的2007博鰲房地產(chǎn)論壇于8月17日上午在海南博鰲盛大開幕。2007年，中國房地產(chǎn)跨入資本時代，這是大家對中國地產(chǎn)的共同理解。在一個資本時代里，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣有效的控制資金并駕馭資金成為大家面臨的共同問題，8月18日下午，2007博鰲房地產(chǎn)論壇繼續(xù)圍繞資本話題進(jìn)行討論。以下為巴曙松演講實(shí)錄。

　　巴曙松：非常高興和感謝會議的邀請，使我有機(jī)會有這么一個時間，就房地產(chǎn)市場發(fā)展問題談一點(diǎn)個人的看法，不代表任何機(jī)構(gòu)的意見。

　　我主要講四個問題，一個問題講三四分鐘。昨天香港股市上演了一個今天大逆轉(zhuǎn)，像過山車一樣，上午跌了600點(diǎn)，下午跌了將近1200點(diǎn)，到了尾盤下跌200點(diǎn)，那么加上昨天和前面兩天的下跌，市值蒸發(fā)很大，本來在事前很多機(jī)構(gòu)都認(rèn)為無關(guān)緊要的一個次案風(fēng)波，為什么會演變成規(guī)模不大不小的股災(zāi)？一個非常主要的原因就是看起來運(yùn)作非常完美的次案金融化的過程，都有一個前提假定，都假定房價隨著經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上漲，我給收入較低的人群提供貸款，然后銀行把貸款賣出去，投資銀行把它證券化，賣給基金或者對沖基金或者養(yǎng)老金，整個過程之所以運(yùn)轉(zhuǎn)得到比較好，都是假定貸款之后房價的上升。但是，問題就出在幾乎所有的市場機(jī)構(gòu)都在假定房價上升的時候，房價出現(xiàn)了下跌，市場出現(xiàn)了一個意外。

　　我最近和頻繁和金融機(jī)構(gòu)調(diào)研，他們說市場可能還出現(xiàn)再次以外，導(dǎo)致市場大幅度的調(diào)整，幾乎美國大部分的機(jī)構(gòu)80%的金融機(jī)構(gòu)都在假定波蘭克會沿用格林斯潘的對策，出現(xiàn)問題的減息，從美國收益率曲線看出的這個預(yù)計(jì)，因?yàn)閺牟ㄌm克貨幣政策的理念來看，很可能不會采用格林斯潘降低利率，用一個泡沫替代另外一個泡沫的做法，更多可能是關(guān)注整體的經(jīng)濟(jì)。美國二級度的經(jīng)濟(jì)在上升，物價在上升，已經(jīng)接近加息容忍的上線，有可能出現(xiàn)另外一個意外，就是如果市場都在預(yù)計(jì)減息的時候，來挽救市場的時候，美國的總體經(jīng)濟(jì)增長比較快，出現(xiàn)了加息，大家想想市場就出現(xiàn)另外調(diào)整。

　　所以，我想講的，海外同行的人士很緊張，說美國的老板跟他講，不要問獎金的事情，能在年底保住你的位置就不錯。除了介紹一點(diǎn)情況之外，值得關(guān)注在市場上做投資、做開發(fā)，值得關(guān)注的案例給我們的教訓(xùn)就是，我們在市場向好的時候，也應(yīng)該反過頭來做一些立項(xiàng)思考，實(shí)現(xiàn)會不會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，這樣在事前有一些思考和對策的時候，我們才能減緩或者躲過或者是減少調(diào)整帶來的沖擊。所以，我們說房地產(chǎn)市場，這次會議主題說的很好，博鰲的7年房地產(chǎn)20年，基本上是一個上升的趨勢，理論上上升20年。

　　在大的趨勢來看，城市化過程不斷全市居住，人口結(jié)構(gòu)在趕工作的暫住人口的比較高，人民幣生值，利率比較低，18億畝農(nóng)田的底線控制比較嚴(yán)，這些情況沒有變之前，房地產(chǎn)看好是沒有問題的，但是中間有沒有一些覺得不是問題可能出現(xiàn)問題，也許提出一點(diǎn)思考，供大家參考。

　　第一，談城市化的進(jìn)程，因?yàn)槲覀冏罱苍谒伎己脱芯窟@個問題，大家很多房地產(chǎn)商把陸續(xù)的投資重點(diǎn)比如說逐步擴(kuò)展到二線、三線，實(shí)際上從這個情況看，二、三線城市也在跟上市場表現(xiàn)，談的更遠(yuǎn)一點(diǎn)看，這個城市化的進(jìn)程能夠表現(xiàn)什么格局？是不是深圳、上海、北京漲到位，接著是南京、武漢、長沙、西安一步一步推進(jìn)，有沒有另外一些表現(xiàn)方式，最近我看了一些相關(guān)的研究。在10年前，日本意識到東京地區(qū)人口過分密集，非常擁擠，城市化過分集中，極力的促使日本人口的分散，產(chǎn)業(yè)的遷移，不要都集中在東京的地方。但是，10年之后看起來，東京地區(qū)的人口密集度不僅沒有下降還在上升，這是第一個案例。

　　第二，最近德國反思國際競爭力和周邊的大國、強(qiáng)國相比，缺少一個國際性的大都市是導(dǎo)致影響德國競爭力很重要的因素。比如像法蘭克福、漢堡都是很小。從未來的趨勢來看，未必是城市像一個低效應(yīng)一、二、三、四線這么推下去，很有可能是一些大型的中心城市的集群，而國與國的之間的競爭開始表現(xiàn)為城市集群的競爭，很有可能經(jīng)濟(jì)不會是像波浪一樣，一浪從沿海相中部、西部，有可能大量資源集中在運(yùn)輸成本、水土環(huán)境更能承受的沿海地區(qū)。從我們的海南一直到香港、寧波、上海一直往北天津、大連城市擴(kuò)展下去，可能會居住中國未來30%、40%、50%的人口等。所以，這是一種可能。

　　所以，我想講的第一點(diǎn)，要關(guān)注城市化推進(jìn)的區(qū)域方向，這點(diǎn)是未來對我們投資者有很大價值和意義決策，我這個判斷未必是對的。但是，大家在往中、西部、二、三線投資的時候要想到這一點(diǎn)，這是一個趨勢，而目前全球房地產(chǎn)市場調(diào)整也出現(xiàn)這么一個現(xiàn)象，比如說美國、倫敦房價下調(diào)得時候，有幾個大的城市房價的上升紐約、倫敦、香港，做城市細(xì)分，高端價格房地產(chǎn)上升，比如說香港中低端的房地產(chǎn)上升還不如97年金融風(fēng)暴的水平，第一點(diǎn)要做的逆向思考，怎么樣把握城市化的進(jìn)程？要來一點(diǎn)逆向思考，有可能進(jìn)一步的集群。

　　第二，目前，觀察和分析上市的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)比較容易獲得，觀察這些上市房地產(chǎn)行為情況看，越來越明顯的，大家把拿地作為盈利決定性因素，我們看到這個目前拿的比較多的，碧桂園大概在4000多萬平方米。目前市場出現(xiàn)了一個情況，很多房地產(chǎn)商在去年到今年這一輪調(diào)控里面做的比較好的，運(yùn)作的比較成功，銷售的比較快，結(jié)果利潤率可能還沒有去年管理銷售不是太好房地產(chǎn)公司，因?yàn)檎迷谶@一輪房價里面這些管理銷售不是太好的分享到了，這個趨勢繼續(xù)延續(xù)呢？或者說這個不斷的拿地，現(xiàn)在資本市場也在這么估值，估單位儲備市值來比較，始終假定我們的18億畝農(nóng)田是一個底線絕對不能動。我們大膽設(shè)想一下，如果我們的城市化的理念有所調(diào)整，胡錦濤總書記在6月25日中央黨校的講話有一個非常重要的判斷，未來中國經(jīng)濟(jì)增長的動力新四化，叫城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、市場化和國際化，如果我們重新認(rèn)識到了城市化給中國帶來的動力，到目前為止中國的城市，所占的全國的土地大概3.4%、3.5%，貢獻(xiàn)超過一半的GDP，如果這個認(rèn)識換一個角度思考一下，再增加3.5%的土地，把現(xiàn)有的城市面積擴(kuò)張一倍，來滿足中國快速推進(jìn)城市化的進(jìn)程。去年底的城市生活人口占總?cè)丝诘谋壤坏?5%，我們的目標(biāo)整個完成要到60%-65%的話，要上升20個百分點(diǎn)，人口在12億的話，未來有多少？2.4億的人口在未來10年或者更長的時間轉(zhuǎn)移到城市居住，如果有更多的土地能用于城市化，我們的現(xiàn)在拿地的模式是不是也碰到一些挑戰(zhàn)。

　　目前，高價拿地有很多潛臺詞，很多地方土地價格已經(jīng)超過周邊的房產(chǎn)價格，我在一家上市公司擔(dān)任獨(dú)立董事，在浙江湖州董事會授權(quán)經(jīng)理層拍賣一片土地，董事會經(jīng)過調(diào)查之后，已經(jīng)給了相當(dāng)大的權(quán)限給經(jīng)理層舉牌，結(jié)果舉到后面打電話過來說不敢舉了，地的價格已經(jīng)和周邊樓面的價格一樣，假定房價才能升，漲幅也不可能高于這么高的土地價格上漲，利潤率會下降，公司怎么規(guī)避利潤下降？在這樣更高的價格之后，消費(fèi)者更挑剔，有哪些公司能夠真正提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)的產(chǎn)品，這就比較的重要。在供不應(yīng)求缺口比較大的時候，消費(fèi)者不會那么挑剔，這是我想講的第二點(diǎn)對于土地的看法。

　　第三，我們會議的主題尋找中國房地產(chǎn)共同的未來，題目選的很好，原來我們討論共同的未來前六屆會討論蛋糕再做大，大家每個切的都會增多，我們現(xiàn)在看到的未來很可能是一部分人的未來，是一部分小公司被大公司收購的未來，是一個行業(yè)不斷并購的未來，行業(yè)整合之后的未來，其實(shí)越來越明顯，從拿地的情況看，對資本的要求門檻越來越高，是誰在拿地？是那些能夠熟練運(yùn)用不同融資渠道，股權(quán)、融資券、海外的基金、私募這些種種的渠道來進(jìn)行融資。我們可以看到，房地產(chǎn)金融調(diào)控一個很重要的政策，就是降低整個房地產(chǎn)行業(yè)對銀行貸款的依賴程度，調(diào)控效果很明顯。2006年初國務(wù)院貸款房地產(chǎn)企業(yè)來源28.3%，07年6月份23%，一直在下降，誰能夠用其它的渠道，誰就在其中獲得競爭的優(yōu)勢，高價的拍地是這個行業(yè)整合的前奏，會讓一些不具備這些資本實(shí)力和管理能力的玩家退出市場。最終，完成整個將是資本市場，金融資本和土地結(jié)合的過程?，F(xiàn)在資本市場上，萬科成為龍頭，現(xiàn)在市盈率50、60倍，很多人會說會炒到80倍、100倍，萬科的上市公司發(fā)展到今天，不太可能持續(xù)保持在高的100倍市盈率，他已經(jīng)比較能夠熟練運(yùn)用這些金融工具，把它估值到80倍，能夠選擇不斷經(jīng)過定向增發(fā)、換股、收購?fù)恋睾推渌?，把市盈率降下來，這個過程不是公司的應(yīng)力能力的議價，收購和并購的擴(kuò)張的議價，市場的兩級分化，向我們前面講的高端和地段的兩級分化一樣，會進(jìn)一步的重演，資本市場的運(yùn)用上順便說一句，除了龍頭公司有盈利支持之外，A股除了龍頭公司有支持的之外，A股和H股的議價經(jīng)過昨天的大跌之后接近85%的左右。所以，從投資的角度來看，香港以內(nèi)地為主要業(yè)務(wù)的地產(chǎn)股有比較大的機(jī)會，因?yàn)檫@些估值也比國內(nèi)的房地產(chǎn)低，有比較大的機(jī)會。

　　最后一點(diǎn)，8月1日廉租房管理辦法的推出，我看到業(yè)界有很多的評論，觀點(diǎn)網(wǎng)也有很多的評論說這是一個新政，終于意識到政府承擔(dān)為中低收入階層直接控制房子該蓋多少面積，是一個進(jìn)步。但是，是不是像業(yè)界很多人所預(yù)計(jì)的廉租房這個政策一推出來，商業(yè)住宅想怎么漲價，就怎么漲價？我認(rèn)為不是的，幾個方面的原因：

　　第一，廉租房推出需要假以時日，目前的推出，以香港為例，香港700萬居民里面，住在公屋和居屋里面接近香港市民一半的家庭，我們才剛起步，整個融資的可持續(xù)性，有一個內(nèi)在的不斷摸索過程，而且即使發(fā)展到今天大家認(rèn)為非常完善，非常值得借鑒的公屋制度也有很多缺陷需要彌補(bǔ)，是不是要不斷的規(guī)模擴(kuò)展下去，管理這么嚴(yán)格，一個廉潔高效的公務(wù)員制度，相對透明的個人收入信息制度，這樣還有一些缺陷。比如說一個規(guī)定，個人滿18歲的香港居民，每個月收入低于6000港幣可申請公屋，專門看過公屋，一個18歲的大學(xué)生入大學(xué)的時候沒有收入就可以申請，兩年之后就可以申請到一個公屋，基本上可以住10年，哪怕大學(xué)之后進(jìn)入到很優(yōu)秀的公司，在香港知名大公司工作，拿的很高的工資，也可以一直住10年，有很多的漏洞。

　　再者，怎么樣處理好廉租屋和商業(yè)地產(chǎn)的匹配關(guān)系，怎么樣在區(qū)域上進(jìn)行地域的選擇，也是有很多的問題需要討論，所以，不要對它冀望過高，特別是起步階段。從次案風(fēng)波看出來，在市場向好的時候應(yīng)該像另外一個方向想一下，在房地產(chǎn)市場發(fā)展這么好的情況下，我們要想一下，城市化的進(jìn)程，來決定我們的戰(zhàn)略布局，土地政策和城市政策是不是有調(diào)整的空間，想一下行業(yè)的整合會以什么樣的方式來進(jìn)行，然后理性地評估廉租屋及其可能產(chǎn)生的影響。