招商地產(chǎn)沒拿過(guò)地王，有大股東全力的支持，應(yīng)對(duì)調(diào)控和調(diào)整，然后迎接下一輪的發(fā)展，沒有任何問題。

　　4月19日，招商地產(chǎn)公布了2009年的銷售業(yè)績(jī)。2009年，招商地產(chǎn)的銷售收入是84.9億，比去年同期上漲了338%，結(jié)算面積是62.48萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)了151%。營(yíng)業(yè)收入是101.37億，比08年增長(zhǎng)了183.72%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是22.74億，比08年增長(zhǎng)了76%，凈利潤(rùn)16.44億，比08年增長(zhǎng)了33.93%。

　　招商地產(chǎn)的步伐顯得不緊不慢，似乎并不為外界的因素而變動(dòng)。在“招保萬(wàn)金”四個(gè)房企中，招商去年僅拿了8塊地，耗資80億元，不過(guò)是保利、萬(wàn)科去年拿地的零頭。

　　在同日舉辦的投資者交流會(huì)上，招商地產(chǎn)的高管們齊到現(xiàn)場(chǎng)，董事總經(jīng)理林少斌回答了不少關(guān)于招商的發(fā)展問題。除此之外，到場(chǎng)的還有副總經(jīng)理賀建亞、副總經(jīng)理胡建新、副總經(jīng)理王立、總經(jīng)理助理彭良萬(wàn)、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤等人。

　　以下為招商地產(chǎn)2009投資者交流會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　Q：招商地產(chǎn)在珠三角、長(zhǎng)三角環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展比較活躍，怎么看這些區(qū)域發(fā)展的不同和未來(lái)發(fā)展的空間？招商在南京有兩個(gè)項(xiàng)目，今后在南京有沒有拿地的計(jì)劃？還有G67地塊有商業(yè)的部分，商業(yè)運(yùn)作未來(lái)有什么優(yōu)勢(shì)？

　　林少斌：招商地產(chǎn)從90年代就進(jìn)入南京做了新街口的寫字樓，后來(lái)我們又開始做住宅。南京是個(gè)非常重要的城市，我們會(huì)在那邊持續(xù)地發(fā)展，會(huì)尋找各種各樣的發(fā)展機(jī)會(huì)，包括住宅的、商業(yè)的。G67的地塊是在地鐵上的，對(duì)于商業(yè)的打造非常重視，我們希望做成區(qū)域的商業(yè)中心，目前也是在設(shè)計(jì)當(dāng)中。

　　Q：招商增發(fā)計(jì)劃已經(jīng)進(jìn)行了哪一步？因?yàn)楝F(xiàn)在地產(chǎn)股的價(jià)格比較低迷，當(dāng)時(shí)定的28.12元的發(fā)行價(jià)會(huì)不會(huì)調(diào)整？此外，之前說(shuō)78家央企要退出房地產(chǎn)，招商是否有接手一些項(xiàng)目的打算？

　　黃培坤：增發(fā)的問題我們和大多數(shù)企業(yè)一樣，都卡在國(guó)土資源部那里了。目前國(guó)土資源部在審查之中，公司按步就班做好每一個(gè)環(huán)節(jié)的工作。

　　當(dāng)時(shí)我們的股價(jià)是36元，現(xiàn)在地產(chǎn)股在不斷地下調(diào)，我們的股價(jià)跟大的房地產(chǎn)板塊差不多，會(huì)不會(huì)調(diào)整？招商的增發(fā)價(jià)已經(jīng)調(diào)了，調(diào)到20.6元，打了一個(gè)9折。20.6元是一個(gè)最新的價(jià)格，網(wǎng)上已經(jīng)掛出來(lái)了。

　　林少斌：關(guān)于78家央企退出的項(xiàng)目有沒有意向的問題，我們都在努力，有一些項(xiàng)目已經(jīng)在洽談，也有一些項(xiàng)目簽了一些意向性的協(xié)議，但是不便公開。在央企這一塊大家是兄弟公司，招商很有興趣能夠通過(guò)合作或者是收購(gòu)，把招商地產(chǎn)做得更大、更好。

　　Q：請(qǐng)問怎么評(píng)估近期政策對(duì)招商地產(chǎn)2010年業(yè)績(jī)的影響？如果這個(gè)市場(chǎng)向不太好的方向發(fā)展的話，招商地產(chǎn)將怎樣渡過(guò)這一段可能比較艱難的時(shí)光呢？在北京通州的房?jī)r(jià)已經(jīng)到了3萬(wàn)，想問問賀總對(duì)北京房?jī)r(jià)的理解。

　　賀建亞：現(xiàn)在預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是最困難的事，跟估計(jì)半年以后的天氣形勢(shì)怎么樣是一樣的，十分的困難。不管怎么樣，北京的房?jī)r(jià)這兩年漲得確實(shí)是非常得快，但漲得快的到底是不是真正好的項(xiàng)目，是不是品質(zhì)各方面非常好的項(xiàng)目，客戶是不是真的認(rèn)同，需求的能力能不能有效地得到支撐，這些都沒有太多的去跟實(shí)際市場(chǎng)方面進(jìn)行有效的鏈接，而是變成全部都漲的情況，這確實(shí)是不正常了。

　　也正是因?yàn)檫@種不正常，中央政府最近有一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，這些政策都會(huì)有一定的滯后期。但是我相信在這一系列政策調(diào)控之下，特別是最近出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)金融方面的一些政策，一定會(huì)對(duì)快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)起到比較強(qiáng)的抑制作用。

　　通州的房?jī)r(jià)到了3萬(wàn)塊錢是否合理？我覺得這個(gè)一定是要用市場(chǎng)需求來(lái)回答。其實(shí)各位都非常熟悉和了解中國(guó)城市房?jī)r(jià)的變幻以及與國(guó)外房?jī)r(jià)的一些對(duì)比，目前房?jī)r(jià)收入比居高不下，有的地方到3萬(wàn)，甚至6萬(wàn)也不足為奇，但是有些房子不該是這個(gè)價(jià)格，漲到這個(gè)價(jià)格就有不合理的現(xiàn)象。

　　我相信市場(chǎng)調(diào)整、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)才是最好的試音石，后面的具體形勢(shì)我覺得很難有一個(gè)準(zhǔn)確的方向，就像月盈了以后要虧，潮起了以后要落，這一個(gè)必然的規(guī)律，漲得過(guò)快也會(huì)有必然的調(diào)整。

　　林少斌：國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)10號(hào)文十條，里面最核心的是收緊房地產(chǎn)信貸，就是二套房、三套房的按揭。收緊之后肯定會(huì)影響市場(chǎng)，也就是說(shuō)資金總量會(huì)減少，對(duì)銷售價(jià)格、銷售量都會(huì)帶來(lái)相應(yīng)的影響。

　　另外一個(gè)重要的方面就是對(duì)于保障性住房的供應(yīng)，這一塊中央要求現(xiàn)在保障性住房和中小套型的商品房加起來(lái)要達(dá)到70%。其他的像增加土地的供應(yīng)、市場(chǎng)秩序、銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管、提出一些稅收方面的問題，但到現(xiàn)在還沒有看到稅收有什么具體的措施。

　　我個(gè)人認(rèn)為，在目前市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，國(guó)務(wù)院推出這些措施是一個(gè)預(yù)料當(dāng)中的事情，我們也可以回憶兩年前當(dāng)時(shí)的調(diào)控措施也是力度很大，市場(chǎng)就是在一輪一輪調(diào)整里面去不斷地發(fā)展。我們總體也是希望整個(gè)市場(chǎng)能夠在政府的作用下、發(fā)展商的作用下、消費(fèi)者的作用下得到健康的發(fā)展。

　　對(duì)于市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)方面，第一，現(xiàn)在的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和兩年前金融海嘯、全球危機(jī)的形勢(shì)是完全不一樣的。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也很健康、很好，我們可以看到去年GDP的增長(zhǎng)，今年一季度GDP的增長(zhǎng)，一季度到了11.9%，CPI只有2.2%，所以第一個(gè)要看的就是宏觀形勢(shì)跟當(dāng)年完全不一樣。

　　第二，我們要看到剛性需求是巨大的。剛性需求一方面是城市化的過(guò)程；另一方面是老百姓改善住房條件的需求，有很多是年輕人成長(zhǎng)起來(lái)要買房子結(jié)婚，都是屬于剛性需求；還有一塊是現(xiàn)在城市更新改造的需求。剛性需求是巨大的，這個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期有很好的預(yù)期、很好的前景。

　　第三，去年全國(guó)的銷售形勢(shì)很好，絕大部分的發(fā)展商都回收了大量的現(xiàn)金，所以發(fā)展商應(yīng)對(duì)這一輪調(diào)控來(lái)說(shuō)，手頭的現(xiàn)金跟上一次比不一樣。上次是銀根收得很緊，發(fā)展商都沒錢了，但這一輪去年都收了很多錢回來(lái)，所以也有很好地去應(yīng)對(duì)這一輪調(diào)控的資本，自己兜里有錢、有點(diǎn)實(shí)力。

　　第四，中國(guó)的老百姓可投資的產(chǎn)品是不多的，但是老百姓手頭有錢，所以要抑制所謂投資投機(jī)的房地產(chǎn)。我覺得中央去抑制房?jī)r(jià)過(guò)快、過(guò)熱這是正常的，但是老百姓覺得沒地方投資，還是會(huì)買房子。買股票好不好？在座的很多專家，還能買什么。放在銀行好不好？利息這么低。歷史經(jīng)驗(yàn)告訴大家，一輪一輪的調(diào)控完了還是在發(fā)展。

　　最后一個(gè)，在過(guò)去兩年開工面積調(diào)低了很多，所以去年下半年開工面積會(huì)調(diào)高，因?yàn)殚_工面積前兩年減少之后，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)是供應(yīng)量不多，但是需求這一塊很大。買一套房90平米以下現(xiàn)在還是不變，利率有優(yōu)惠、首付20%，國(guó)家是鼓勵(lì)的。買兩套作為投資這個(gè)也沒問題，第二套房是50%的按揭，比利率高的時(shí)候現(xiàn)在的利息1.1倍利息也不高，所以我覺得環(huán)境還是不錯(cuò)的。

　　所以說(shuō)，接下來(lái)是不是很困難？會(huì)過(guò)不下去？我現(xiàn)在還看不到這樣的一個(gè)情形。

　　實(shí)際上，招商地產(chǎn)沒拿過(guò)地王，有大股東全力的支持，蛇口的地、漳州的地、前海灣的地，有很多的儲(chǔ)備，應(yīng)對(duì)調(diào)控和調(diào)整，然后迎接下一輪的發(fā)展，我是充滿信心，沒有任何問題。

　　Q：招商銷售增長(zhǎng)的幅度主要是來(lái)自產(chǎn)品價(jià)格的大幅上升還是某特定區(qū)域或者是產(chǎn)品的銷售增加？2010年目標(biāo)均價(jià)是1萬(wàn)元，可能呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，是不是反映了公司對(duì)今年的銷售比較謹(jǐn)慎？公司今年對(duì)新增土地儲(chǔ)備計(jì)劃如何？招商局集團(tuán)今年是否會(huì)注入資產(chǎn)和土地到公司？

　　林少斌：銷售面積和銷售額方面，其實(shí)每年的樓都不一樣。全國(guó)前20家的房地產(chǎn)公司，每年都有一個(gè)銷售額、銷售單價(jià)、銷售量的排行。去年招商地產(chǎn)在銷售的總面積、總金額上面大概排在15、16位，但是在銷售單價(jià)上排在第4名，我們做的高端產(chǎn)品比較多。

　　黃培坤：去年整個(gè)的銷售價(jià)格和面積都有提升，總的還是面積增長(zhǎng)更多，我們的均價(jià)比普通地產(chǎn)商稍微高一些，因?yàn)槿ツ晡覀兲m溪谷的銷售得比較好，還有曦城等。

　　高端樓盤在去年整個(gè)銷售所占的份額還是有一定比例的，今年這一類的樓盤相對(duì)少一些。今年1萬(wàn)的平均均價(jià)是不是作價(jià)格下行預(yù)測(cè)？其實(shí)沒有。年初制定計(jì)劃的時(shí)候，也以為市場(chǎng)不是一個(gè)很低、很保守的市場(chǎng)，價(jià)格應(yīng)該是比較高的。

　　在去年底的價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定，有一個(gè)穩(wěn)定消化的過(guò)程，無(wú)論是需求的消化還有整個(gè)的市場(chǎng)，還有整個(gè)第四季度經(jīng)濟(jì)的上升速度都很快，我們覺得那個(gè)時(shí)候應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)比較繁榮的階段。所以我們現(xiàn)在的價(jià)格是比較合理、比較理性、比較穩(wěn)定的一個(gè)價(jià)格，面積跟去年也差不多。

　　林少斌：我們會(huì)根據(jù)銷售來(lái)決定最后要不要買地，也就是說(shuō)賣得多可能要買得多，這是自然的，把東西賣了不買原料回來(lái)下一步?jīng)]法再生產(chǎn)。今年銷售是不是能夠按計(jì)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)還要看市場(chǎng)。買地策略方面，就是在已進(jìn)入的城市要可持續(xù)發(fā)展，這是我們的重點(diǎn)，每一個(gè)城市都必須要一直做下去。

　　我們?cè)诜e極開拓新的二、三線城市，今年做了不少的工作，有結(jié)果會(huì)披露，但是具體的城市數(shù)量現(xiàn)在說(shuō)不出來(lái)。我們整個(gè)的經(jīng)營(yíng)理念和作風(fēng)就是招商局整個(gè)集團(tuán)歷史上都這么形成的，我們是一個(gè)穩(wěn)健的公司，也是一個(gè)負(fù)責(zé)任的公司，今天要說(shuō)拿多少億買地說(shuō)不準(zhǔn)。

　　Q：招商地產(chǎn)曾經(jīng)說(shuō)過(guò)五年再造一個(gè)招商地產(chǎn)，這個(gè)計(jì)劃進(jìn)展如何？招商下一步拿地目標(biāo)放在二、三線城市，有沒有一個(gè)大致的范圍？招商地產(chǎn)未來(lái)有沒有參與舊城改造的計(jì)劃？

　　林少斌：“再造”的意思就是想把指標(biāo)再翻一番，總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷售量、銷售額、利潤(rùn)如果翻一番，就認(rèn)為再造了一個(gè)招商。如果每年平均增長(zhǎng)15%的話，5年就是翻一番，如果增長(zhǎng)20%就是4年翻一番，如果增長(zhǎng)26%就是3年翻一番。

　　我們覺得，每年增長(zhǎng)15%應(yīng)該是非常有信心的，因?yàn)檫^(guò)去的十年遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這樣的一個(gè)增長(zhǎng)幅度。整個(gè)行業(yè)越來(lái)越成熟、競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，行業(yè)的利潤(rùn)會(huì)跟社會(huì)的平均利潤(rùn)會(huì)逐步的接近，所以不能把增長(zhǎng)計(jì)算的比例算得太高，但我們是充滿信心的。

　　第二個(gè)問題，我們?cè)诜e極地考慮進(jìn)入二、三線城市，因?yàn)槎?、三線城市的機(jī)會(huì)很多。今年我們已經(jīng)去了多個(gè)城市，很多的項(xiàng)目在談。

　　另外一個(gè)，跟一些企業(yè)的合作也非常重要。剛才講到央企的問題，不能說(shuō)國(guó)資委宣布對(duì)方退出，他就把這些資產(chǎn)賤買或者怎么樣，大家必須談好，有很多的機(jī)會(huì)。

　　還有一個(gè)是舊改，我認(rèn)為當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)要達(dá)到一定的水平，舊城改造才能推動(dòng)?，F(xiàn)在全國(guó)都在講舊改，廣東有一個(gè)政策是，在三年內(nèi)舊改的項(xiàng)目不用走招拍掛程序，可以直接協(xié)議拿地，很多的城市都在做。

　　廣州、深圳、上海、北京這些一線的城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)到了一定的水平，舊改是可以做得動(dòng)的。招商在深圳，對(duì)于深圳的舊改積極參與，也有兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)簽了協(xié)議，現(xiàn)在正在推進(jìn)當(dāng)中。另外蛇口工業(yè)區(qū)的舊改我們也在做，蛇口工業(yè)區(qū)的一些老的小區(qū)，像單身宿舍的小區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)沒有市場(chǎng)了，需要改造，我們也在做這方面的工作。