　　至今，寶龍共20幾個項目均是低價交易取得，通過與當?shù)卣统鞘幸?guī)劃、舊城改造等方面進行充分互動，取得政府的支持跟幫助，共同為所在地打造商圈，讓老百姓配套方便，以獲得所在地的支持。因為中國市場很大，一般住宅地產(chǎn)的競爭較為厲害，而商業(yè)地產(chǎn)則都會選擇性地按各個企業(yè)的價值、要求、特點，以取得所在地政府不同程度的支持。

　　寶龍的這個優(yōu)勢會隨著品牌的提升，變得越來越有價值，因此，我們對成本的壓力并不敏感，而目前最主要要做的就是讓項目加快發(fā)展。在這一兩年內(nèi)，隨著寶龍的各項標準、建設(shè)以及考核制度的完善，讓項目更快發(fā)展，例如我們今年可能8個月賣房子，土地拿下來后3個月就要動工，保證到明年能更上一層樓。項目發(fā)展越快，售樓風險就會減少，同時，回報率就會得到提升。

　　投資性物業(yè)：“每年按一定比例快速增長”

　　Q：寶龍今年目標是拿10幅地，預(yù)計拿地的資金是多少？該部分資金是否包含在42億元的資本性開支里面？未來是否會繼續(xù)增加投資物業(yè)的比重，投資物業(yè)的收益會增加多少？

　　許華芳：今年寶龍資本性開支會根據(jù)拿地的情況進行微調(diào)。其中，拿地的成本粗略估計是在20-30億左右，但并不包括在42億元資本性開支里面，42億是用于開發(fā)的。其實，我們今年將有55億的銷售性回款，本身就可以彌補所有開發(fā)的成本。

　　其次，公司現(xiàn)有20多億元的現(xiàn)金，且負債低，我們有非常大空間去舉債，我認為適當?shù)呐e債也是對投資的一種負責的舉措。我們的原則是，根據(jù)融資情況進取地去發(fā)展我們的項目，應(yīng)該說，目前純粹是利用融資去發(fā)展新的項目，而不是開發(fā)。

　　至于投資型物業(yè)，寶龍以往的模式是將購物中心的一小部分進行出售以獲取現(xiàn)金流。未來我們的項目會適當做大，包括部分住宅及一定量的步行街，并把這部分進行銷售，而持有整個shoppingmall。其實整個模型是沒變的，一樣能達到現(xiàn)金平衡的原則，同時對shoppingmall持有，能保證長期投資性增長。

　　Q：據(jù)了解，即墨城市廣場的投資回報率約在10%，寶龍在二三線城市投資如此綜合體項目，投資回報期大概有多長？

　　許華芳：即墨這個項目是我們在去年12月取得的，計劃在2012年年初把全部項目完成。換言之，就是用兩年多的時間把50多萬平米的物業(yè)全部完成，實際上建設(shè)周期非常短。假如按期完成，粗略估計回報率會超過百分之百。

　　Q：公司投資物業(yè)中持有型物業(yè)面積有多少？未來是否有一個較為長遠的加速發(fā)展規(guī)劃？

　　許華芳：09年期間，我們的投資新物業(yè)酒達到52萬平方米，加上已完成的投資新物業(yè)，預(yù)測今年會超過80萬平方米，銷售收入會較09年增加一倍以上。往后，寶龍的投資新物業(yè)每年會按一定比例快速增長。

　　許健康：中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，傳統(tǒng)商圈布局讓中國經(jīng)濟向好，城市化進程加快，我們將在建好管理機制、激勵機制的基礎(chǔ)上快速發(fā)展，希望寶龍未來在中國多個城市都建有寶龍城市廣場，并能在中國如此獨特發(fā)展的機遇下，成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)表現(xiàn)突出的企業(yè)之一。