早在2008年4月王軍就職鵬潤地產(chǎn)總裁一職前，其就和股東層面談好將對公司進(jìn)行變革，將調(diào)整戰(zhàn)略方針，從原來的機(jī)會(huì)導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向了戰(zhàn)略導(dǎo)向型，從原來以持有型物業(yè)為主轉(zhuǎn)向了以銷售類物業(yè)為主。

　　自去年11月，業(yè)內(nèi)享有“國內(nèi)最大地主”之稱的鵬潤地產(chǎn)，頻繁傳出變賣商業(yè)項(xiàng)目和退地的消息，在經(jīng)歷“賣地和退地”的背后是國美系地產(chǎn)何去何從的巨大懸念。

　　面對外界傳聞泛起，鵬潤地產(chǎn)正在悄然進(jìn)行一項(xiàng)大規(guī)模的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型計(jì)劃，以完成自我“救贖”。鵬潤地產(chǎn)總裁王軍向觀點(diǎn)新媒體表示：“原來整個(gè)房地產(chǎn)以持有的物業(yè)為主要開發(fā)方向的一種形勢，根據(jù)我們對市場的研判，我們要降低這種持有類物業(yè)的比例，要增加銷售類物業(yè)的比例，銷售類物業(yè)主要是住宅，中高端的住宅，我覺得這一類的比例是我們要進(jìn)行提升的。因此我們在戰(zhàn)略上作了大規(guī)模的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出要做中國的集成地產(chǎn)商。”“我們要做中國的集成地產(chǎn)商，這是個(gè)全新的概念，是基于我們對市場基本的研判，然后根據(jù)研判再結(jié)合我們自身所擁有的一些獨(dú)特的資源優(yōu)勢，給自己做了這么一個(gè)定位。”王軍在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)自豪地展示了鵬潤地產(chǎn)的未來藍(lán)圖。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對鵬潤地產(chǎn)總裁王軍的專訪實(shí)錄:

　　關(guān)于項(xiàng)目與土地

　　觀點(diǎn)新媒體：之前有不少觀點(diǎn)認(rèn)為鵬潤轉(zhuǎn)讓很多項(xiàng)目，是基于對當(dāng)前市場的一個(gè)不樂觀的判斷,對此，您如何看待？您剛才說可能還會(huì)放棄一些項(xiàng)目，為什么？

　　王軍：因?yàn)樗麄儾涣私馕覀冊谧鍪裁?，其?shí)我們很清楚，不適合我們發(fā)展的項(xiàng)目要全部轉(zhuǎn)掉。另外，鵬潤想要抓住2009年下半年的“抄底”機(jī)會(huì)，加大住宅市場的投入，我們現(xiàn)在四處尋找機(jī)會(huì)，包括我明天要趕到武漢去，也要去投一塊地。我們最近一直在北京、天津做這方面的工作，因此不能說是放棄，而是應(yīng)該是說我們根據(jù)需要在調(diào)整，因?yàn)檫@種土地儲(chǔ)備都是長期的，就是根據(jù)公司的階段性的需要，可能有更好的獲利機(jī)會(huì)，有的項(xiàng)目可能就轉(zhuǎn)讓掉了，因?yàn)橐黾庸镜馁Y金的周轉(zhuǎn)率。

　　觀點(diǎn)新媒體：有一些報(bào)道稱，鵬潤的土地儲(chǔ)備超過碧桂園，目前鵬潤的土地儲(chǔ)備大概是多少？

　　王軍：這是由于土地儲(chǔ)備的概念不太一樣造成的，我們有自己的一種特殊的土地儲(chǔ)備的辦法，叫做土地整理。就是跟政府的土地一級開發(fā)，還在一級開發(fā)之前進(jìn)行土地整理，每個(gè)政府都有這樣的公司，我們直接跟政府合作，甚至控股政府的土地開發(fā)公司。然后通過這種方式進(jìn)行預(yù)土地儲(chǔ)備，通過這種方式能夠進(jìn)行潛在土地儲(chǔ)備，這個(gè)量比較大。這一種全新的土地儲(chǔ)備方式，就是我們在探索的新模式。

　　我們?nèi)ツ隃?zhǔn)備上市，當(dāng)時(shí)披露的數(shù)據(jù)是1.7萬公畝，但一般意義上的土地儲(chǔ)備就不能這樣講。目前因?yàn)檫@一塊還在做戰(zhàn)略調(diào)整，因?yàn)橛械捻?xiàng)目可能要放棄，所以這個(gè)數(shù)據(jù)不太好確定。這個(gè)數(shù)字只能說08年5月我們公告的數(shù)字，就是1.7萬公畝。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前，鵬潤地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局上重點(diǎn)關(guān)注哪些地區(qū)？您在去年10月份某個(gè)會(huì)議上就提出建議房地產(chǎn)商買地，現(xiàn)在很多都后悔沒買地，您當(dāng)時(shí)是如何判斷的？

>> 王軍  鵬潤地產(chǎn)總裁

　　王軍：重慶已經(jīng)在做，現(xiàn)在的重點(diǎn)還是一線和二線城市，是我們投資的重點(diǎn)。但是因?yàn)橥恋厥袌龅姆抢硇?，?dǎo)致很多的戰(zhàn)略在實(shí)施的過程中，要適應(yīng)這種局面的改變。在土地市場投資的時(shí)間，一方面是要有能力，還有一個(gè)就是機(jī)緣。所以我們有自己的戰(zhàn)略，但是機(jī)緣到不到，能不能進(jìn)到區(qū)縣還很難講。

　　買地是由兩方面的因素決定的，一方面是能力，一方面是意愿。去年我們能判斷出來在08年的10月份到今年的3月份應(yīng)該是一個(gè)買地的黃金時(shí)期，就是因?yàn)槎嘌芯苛艘粋€(gè)東西。別人更多的是研究意愿，這個(gè)意愿是在準(zhǔn)備投資的區(qū)域，分析市場的基本面的情況、原來土地的供應(yīng)情況、現(xiàn)在的消化情況、庫存的情況、現(xiàn)在銷售的情況、銷售的價(jià)格等等，然后根據(jù)這個(gè)作出這個(gè)市場現(xiàn)階段投資還是不投資的決策。上面就是大部分的地產(chǎn)公司做的研究，而我們除了在研究這塊，還研究了一個(gè)東西，就是能力。

　　這個(gè)能力是很多公司沒有進(jìn)行研究的，其實(shí)房地產(chǎn)的土地市場的買家就是我們的同行，所以很多公司沒有研究自己的同行，而我們研究了同行。當(dāng)時(shí)選取了在國內(nèi)整個(gè)地產(chǎn)界，我們?nèi)ツ车赝顿Y時(shí)可能會(huì)形成競爭的四大家企業(yè)。這四大家企業(yè)大部分都是上市公司，他們的財(cái)務(wù)報(bào)表可以從公開市場拿到，然后分析他們的財(cái)務(wù)報(bào)表，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表情況分析他們現(xiàn)金的狀態(tài)、資金回籠的情況、負(fù)債的情況，根據(jù)這個(gè)判斷他有沒有能力拿地。

　　在這里面做了一個(gè)假設(shè)，這個(gè)假設(shè)是行業(yè)里面的一個(gè)規(guī)律，就是無論市場好還是壞，作為上市公司來說，一定要保持業(yè)績的平穩(wěn)的上升，所以市場再差，上市公司也要去拿地，因?yàn)槭袌龅男枨蟠嬖谥?。還有一個(gè)原因就是任何一個(gè)大的地產(chǎn)公司不可能不拿地空著沒事干?；谶@幾個(gè)方面的判斷，通過一系列的分析，得出上面結(jié)論，就是08年10月份到09年3月份是拿地的最好時(shí)機(jī)。因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)間，大家都有段時(shí)間不拿地的，過了這個(gè)時(shí)間段之后，會(huì)有很多公司已經(jīng)恢復(fù)回來了，那個(gè)時(shí)候競爭就很激烈。也就是說，從09年3月份開始，競爭就會(huì)激烈。在之前一段時(shí)間剛好競爭不激烈，所以我們覺得這個(gè)時(shí)間應(yīng)該去拿地。

　　觀點(diǎn)新媒體：在08年、09年之間房地產(chǎn)經(jīng)過一輪的調(diào)整，鵬潤是怎么樣度過這個(gè)調(diào)整期的？據(jù)我們了解鵬潤當(dāng)時(shí)沒怎么拿地？

　　王軍：我們當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備拿五個(gè)項(xiàng)目，其中跟保利合作的以13億元拿下上海一個(gè)項(xiàng)目，然后在十月份公司出了一些變故，就這些項(xiàng)目本來就已經(jīng)在拿的階段，但臨時(shí)剎車了，非常遺憾，但是我們的判斷被證明是非常準(zhǔn)確的。根據(jù)之前做的這個(gè)研究，我們進(jìn)行了大規(guī)模的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，鵬潤地產(chǎn)原來是以持有的物業(yè)為主的地產(chǎn)商，北京曾經(jīng)最大的寫字樓是鵬潤開發(fā)的，目前也是北京規(guī)模第二大的寫字樓。目前北京在建的最大的城市綜合體(國美廣場)也是我們開發(fā)的，現(xiàn)在正在建。

　　我們要增加銷售類物業(yè)的比例，降低持有類物業(yè)的比例，所以對不符合我們發(fā)展戰(zhàn)略的一些項(xiàng)目進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，然后使得資源、資金具有充足的流動(dòng)性和周轉(zhuǎn)率，緊接才可以著進(jìn)行大規(guī)模的投資，就是要銷售類物業(yè)的方向正在投資，包括上個(gè)月在上海又開了一塊地。我們都一直在做這方面的轉(zhuǎn)型。

　　關(guān)于轉(zhuǎn)型與上市

　　觀點(diǎn)新媒體：能具體談?wù)匇i潤轉(zhuǎn)型的計(jì)劃嗎？

　　王軍：戰(zhàn)略層面發(fā)展的變化，就是從原來的這種機(jī)會(huì)導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向了戰(zhàn)略導(dǎo)向型，從原來以持有型物業(yè)為主轉(zhuǎn)向了以銷售類物業(yè)為主。這兩點(diǎn)就是最主要的。

　　原來整個(gè)房地產(chǎn)以這種持有的物業(yè)為主要開發(fā)方向的一種形勢。然后我上任兼任總裁就在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，根據(jù)對市場的研判，要降低這種持有類物業(yè)的比例和增加銷售類物業(yè)的比例，銷售類物業(yè)主要是住宅，中高端的住宅，我覺得這一類的比例是要進(jìn)行提升的，所以在戰(zhàn)略上作了大規(guī)模的轉(zhuǎn)型，我提出的是要做中國的集成地產(chǎn)商，這是個(gè)全新的概念。這個(gè)就是基于我們對市場基本的研判，然后根據(jù)研判再結(jié)合我們自身所擁有的一些獨(dú)特的資源優(yōu)勢，給自己作出的定位，就是我們的家電里面有非常強(qiáng)的資源整合能力和溢價(jià)能力，我們中國的家居和家電，3C產(chǎn)業(yè)的這種智能化電子產(chǎn)品是非常緊密的一個(gè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，我們正在把這些產(chǎn)業(yè)進(jìn)行集合。

　　具體說就是分三步走。第一步我們首先在廚房和衛(wèi)生間這個(gè)層面進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化和系統(tǒng)化，第二步就是把很多家電的功能相關(guān)的部分融合在一起，進(jìn)行功能層面融合，讓它減少使用的空間。第三步就是與整個(gè)房間的布局進(jìn)行融合。在第一個(gè)層面上,比如說廚房有不同的系列，每個(gè)系列的房間都是固定的布局。這就是我們的優(yōu)勢，家電企業(yè)有這方面的溢價(jià)能力，要求他給我們定制，同時(shí)增加我們的溢價(jià)能力，但不增加成本，而且規(guī)模上來以后，成本還會(huì)更低。對于消費(fèi)者來說，這樣進(jìn)行集合之后，成本就比消費(fèi)者自己裝修更節(jié)省。第一從空間上節(jié)省，第二從費(fèi)用上節(jié)省，第三因?yàn)樽鳛榈禺a(chǎn)公司，我們考慮的會(huì)比消費(fèi)者更細(xì)，這樣出來的產(chǎn)品，對客戶來說是性價(jià)比極高的。

　　第二個(gè)層面就是全屋的智能化集合。目前來說，智能家電和智能的3C產(chǎn)品是發(fā)展最快的一個(gè)領(lǐng)域，我們要緊密的跟這種最新的智能產(chǎn)品結(jié)合，進(jìn)行全屋的智能化家居生活，給客戶提供成品化的、全智能化的房屋，然后才是全系統(tǒng)化的、一體化的集成工程。這是第二個(gè)階段。

　　到第三個(gè)階段，規(guī)模足夠大的時(shí)候，我們就發(fā)展就成了一個(gè)集成商，集成的東西就會(huì)很多，同時(shí)也成了一個(gè)渠道商。廠家直接到我們開發(fā)商，然后到消費(fèi)者，就可能省下整個(gè)中間的環(huán)節(jié)。對消費(fèi)者來說，在成本上會(huì)有巨大的優(yōu)勢。同時(shí)，進(jìn)行這種集合之后，對客戶來說，提供了全智能的，特別是系統(tǒng)集成這一塊，我們通過這種價(jià)值工程能把產(chǎn)品做到最優(yōu)化。這就是我們要滿足的改善型的需求，必須要走在這種市場前列。我們第一結(jié)合自己的資源優(yōu)勢，第二結(jié)合我們對市場的研判，我們對未來的房地產(chǎn)市場一定是改善型需求的市場，這就是我們整體的戰(zhàn)略。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個(gè)轉(zhuǎn)型正處于哪個(gè)階段？您剛才提到08年鵬潤準(zhǔn)備上市，目前公司關(guān)于上市進(jìn)展到哪個(gè)階段？

　　王軍：現(xiàn)在正在產(chǎn)品研發(fā)階段。第一步這種廚房、衛(wèi)生間的標(biāo)準(zhǔn)化和系列化我們正在做。

　　在2008年我們是準(zhǔn)備上市的，不過因?yàn)槲覀兺Ｅ剖?7年10月份，停牌價(jià)格過高，而08年剛好因?yàn)槭袌龅牟痪皻?，?dǎo)致了資產(chǎn)估值偏低，兩個(gè)因素再加上當(dāng)時(shí)的市場存在巨大的不確定因素，因此為了股民和股東的利益就暫時(shí)放棄了上市的機(jī)會(huì)。

　　鵬潤地產(chǎn)上市是我們一直追求的目標(biāo)，在現(xiàn)階段首先是把內(nèi)功練好，把產(chǎn)品項(xiàng)目做好，然后為上市創(chuàng)造更好的空間。目前上市對我們來說不是很急迫，就目前的戰(zhàn)略調(diào)整，我們覺得現(xiàn)在時(shí)機(jī)還不是很成熟。因?yàn)樯鲜胁皇钦f一個(gè)地產(chǎn)公司就必須要上市，雖然上市對企業(yè)發(fā)展比較有利，但是我們選擇了這種戰(zhàn)略之后，認(rèn)為現(xiàn)階段不上市比上市好。但上市是公司發(fā)展的方向，一旦公司的規(guī)模資金等各方面的因素符合條件的情況下還是會(huì)上市。