從短期來(lái)講最佳的上市窗口應(yīng)該是在8、9月份。在未來(lái)幾個(gè)月由于供求關(guān)系，很多企業(yè)都擠在這個(gè)窗口上市，從企業(yè)融資的角度來(lái)講，這未必是最佳時(shí)機(jī)，但是我們覺(jué)得明年這個(gè)窗口會(huì)重新展開(kāi)。我覺(jué)得整體來(lái)講對(duì)中國(guó)企業(yè)，尤其房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的窗口在這一輪周期當(dāng)中沒(méi)有結(jié)束，明年仍然是一個(gè)非常好的窗口。

　　最近在香港有很多內(nèi)地地產(chǎn)商正在排隊(duì)上市，有些開(kāi)發(fā)商上市首日股價(jià)就跌破了發(fā)行價(jià)，有些開(kāi)發(fā)商就不得不縮減上市融資的規(guī)模。

　　一個(gè)非常非常短暫的消化不良的現(xiàn)象

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資窗口在過(guò)去一年多的時(shí)間，金融風(fēng)暴爆發(fā)以后，實(shí)際上都是關(guān)閉的，就是說(shuō)他們已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有走向這個(gè)窗口，這個(gè)窗口也沒(méi)有向他們打開(kāi)。好不容易全球金融風(fēng)暴似已結(jié)束，全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭也非常強(qiáng)勁，在這種情況下為什么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上融資還這么艱難呢？

　　目前市場(chǎng)上面臨的這種融資困難的現(xiàn)象，尤其在香港這個(gè)現(xiàn)象，應(yīng)該來(lái)講是一個(gè)相對(duì)的現(xiàn)象，而不是一個(gè)絕對(duì)的現(xiàn)象；應(yīng)該是一個(gè)短暫的，而不是一個(gè)長(zhǎng)久的一個(gè)現(xiàn)象。怎么講呢？實(shí)際上大家也提到摩根大通在8、9月份掌握了一個(gè)非常好的窗口，為恒盛地產(chǎn)進(jìn)行了融資，我們?yōu)楹闶⒌禺a(chǎn)融資還是非常成功的，當(dāng)時(shí)做這單融資的時(shí)候市場(chǎng)的氛圍和條件都非常好，而且在融資的過(guò)程當(dāng)中，我們?cè)谙愀弁瑫r(shí)為三家中資背景的企業(yè)做了10億美金以上的融資，這里面包括恒盛地產(chǎn)，也包括澳門永利，永利是在澳門經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)，這幾個(gè)融資規(guī)模實(shí)際上都是大大超出了最初的預(yù)想。

　　因?yàn)?、9月份市場(chǎng)的份額很好，股市反彈非常厲害，定價(jià)也就比較進(jìn)取，可能市場(chǎng)在這么進(jìn)取的定價(jià)環(huán)境之下，再一看未來(lái)排隊(duì)上市的房地產(chǎn)商極其多，市場(chǎng)因此出現(xiàn)了一個(gè)非常非常短暫的消化不良的現(xiàn)象。

　　這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是一個(gè)什么樣的教訓(xùn)呢？就是這個(gè)窗口時(shí)開(kāi)時(shí)關(guān)，這個(gè)時(shí)機(jī)的把握非常非常重要。這個(gè)時(shí)機(jī)的把握不是一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題，這個(gè)融資窗口現(xiàn)在仍然是打開(kāi)的，但是市場(chǎng)環(huán)境，投資者的情緒好象有一些變化，這個(gè)變化實(shí)際上不是對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的前景發(fā)生了變化，只是對(duì)定價(jià)的一個(gè)相對(duì)的敏感性和短期一個(gè)供求關(guān)系造成的。因?yàn)樵谖磥?lái)的幾個(gè)月里面，還會(huì)上市的地產(chǎn)企業(yè)太多了。大家都集中在這個(gè)時(shí)間窗口里面，但是市場(chǎng)的容量有限。

摩根大通中國(guó)投資銀行副主席兼中國(guó)綜合公司/企業(yè)投融資主席 龔方雄

　　現(xiàn)在可能并不是最佳的一個(gè)上市的窗口

　　現(xiàn)在的市場(chǎng)是在預(yù)測(cè)著明年政策可能會(huì)發(fā)生的一個(gè)轉(zhuǎn)向。大家知道從8、9月份A股市場(chǎng)開(kāi)始，香港也是這個(gè)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有一段時(shí)間是一直是跑出大勢(shì)，所以我們認(rèn)為，從9月末期到今年年底其實(shí)從上市的角度來(lái)講可能并不是最佳的一個(gè)上市的窗口。

　　但是到明年第一季度，第二季度，甚至全年，我們認(rèn)為房地產(chǎn)上市窗口一直會(huì)開(kāi)放。怎么講呢？這個(gè)要結(jié)合對(duì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)的判斷來(lái)看。首先是經(jīng)濟(jì)，全球經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在處在復(fù)蘇階段，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已經(jīng)進(jìn)入了比較成熟的階段，在這種環(huán)境之下，明年經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)應(yīng)該會(huì)好于今年，尤其是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)會(huì)好于今年。

　　這個(gè)根本的原因在于，明年增長(zhǎng)的動(dòng)力會(huì)發(fā)生變化。今年主要是靠四萬(wàn)億，四萬(wàn)億集中于國(guó)有企業(yè)，有一種現(xiàn)象大家一直在熱議，就是所謂的國(guó)進(jìn)民退，但是明年這種國(guó)進(jìn)民退的現(xiàn)象會(huì)有所改變，因?yàn)槊髂杲?jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的動(dòng)力可能會(huì)來(lái)自于出口，而不僅僅來(lái)自于國(guó)家對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)。今年8%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率應(yīng)該來(lái)講是在出口下降20%的情況下取得的，那么明年我們國(guó)家的出口在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的背景下，就可能會(huì)從20%的下降變?yōu)?0%的成長(zhǎng)，這是一個(gè)非常巨大的反轉(zhuǎn)。

　　在這種情況下，如果出口能夠做到10%的增長(zhǎng)，明年中國(guó)經(jīng)濟(jì)就不是談保8%的問(wèn)題，而是有沒(méi)有可能超過(guò)10%的成長(zhǎng)。我們認(rèn)為超過(guò)9%以上的成長(zhǎng)明年是可以做到的，而且企業(yè)的效益會(huì)更好，尤其是上市公司的效益，因?yàn)檫@個(gè)部分跟民營(yíng)經(jīng)濟(jì)有很大的關(guān)系，跟非國(guó)有經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)有很大的關(guān)系。大家知道今年雖然貸款額巨大，但是很多需要資金的民營(yíng)企業(yè)、中小企業(yè)拿不到錢，只要出口回來(lái)了，那么企業(yè)的自有資金，尤其是非國(guó)有企業(yè)的自有資金就會(huì)改善。從這個(gè)角度來(lái)講，企業(yè)的盈利性也好，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)率也好，明年會(huì)好于今年。

　　整體來(lái)看我們對(duì)股市的判斷是，仍然處在一個(gè)牛市運(yùn)行的階段。這個(gè)牛市運(yùn)行的階段在8月份、9月份市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中得到了考驗(yàn)。我們覺(jué)得這一波股市重新站上3000點(diǎn)應(yīng)該來(lái)講是一個(gè)比較可持續(xù)預(yù)見(jiàn)的過(guò)程。我在6月份就講過(guò)，在未來(lái)6個(gè)月我們A股市場(chǎng)至少還有20%的上漲空間，6月份我敢講這個(gè)話，就是當(dāng)時(shí)我認(rèn)為全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇會(huì)好于很多人的預(yù)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的力度也會(huì)好于很多人的預(yù)期，所以才敢講這個(gè)話，雖然當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上氛圍還很不確定。

　　現(xiàn)在三個(gè)月過(guò)去了，股市仍然徘徊在3000點(diǎn)，我們的觀點(diǎn)有沒(méi)有變呢？沒(méi)有變。6-12月會(huì)上升到3600點(diǎn)左右，現(xiàn)在三個(gè)月已經(jīng)過(guò)去了，這個(gè)觀點(diǎn)不變的話，在未來(lái)3-9個(gè)月A股市場(chǎng)至少還有20%的上漲空間。所以在經(jīng)濟(jì)越來(lái)越好、股市越來(lái)越好的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能變差，最近很多所謂的房地產(chǎn)的拐點(diǎn)是否又已經(jīng)出現(xiàn)的說(shuō)法是杞人憂天。

　　現(xiàn)在大家知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)基本上在頭7個(gè)月全年的任務(wù)都已經(jīng)完成了，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上是待價(jià)而沽，不急于賣盤，所以成交量的下跌是一個(gè)非常非常技術(shù)性的問(wèn)題。而且從市場(chǎng)來(lái)講，大家知道為什么前段時(shí)間A股市場(chǎng)還有香港市場(chǎng)房地產(chǎn)股會(huì)調(diào)整那么多呢？

　　有兩個(gè)原因。一個(gè)就是由于成交量下降引發(fā)的是不是房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了拐點(diǎn)的爭(zhēng)論?，F(xiàn)在我覺(jué)得大家的共識(shí)已經(jīng)明確了，這個(gè)應(yīng)該不是拐點(diǎn)，所以最近幾天房地產(chǎn)股反彈得非常好；第二就是市場(chǎng)對(duì)流動(dòng)性、對(duì)未來(lái)的政策走向要做出一個(gè)判斷，要做出一個(gè)提前的消化。這個(gè)從現(xiàn)在到年底也會(huì)進(jìn)展得差不多七七八八，到明年如果政策上真正開(kāi)始調(diào)整，真正開(kāi)始加息的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響，尤其是對(duì)股票市場(chǎng)的影響不會(huì)這么大，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是提前消化的。當(dāng)你這個(gè)消息真正來(lái)臨的時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)這個(gè)消息就已經(jīng)消化得差不多了。

　　最重要的是一個(gè)流動(dòng)性問(wèn)題。首先大家知道貸款流動(dòng)性常常都是前高后低，今年上半年平均每個(gè)月有1萬(wàn)億左右的貸款，到下半年，每個(gè)月只有4、5千億的貸款，但是從明年一季度開(kāi)始銀行貸款又會(huì)增加，這是銀行體系運(yùn)作的規(guī)律。到明年上半年，尤其是1月份開(kāi)始，貸款的增速又會(huì)增加到8、9千億的時(shí)候，市場(chǎng)又會(huì)感覺(jué)流動(dòng)性來(lái)了。但是明年第二季度的貸款規(guī)?？赡苓€會(huì)比現(xiàn)在要高。從這個(gè)角度來(lái)講，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)也好，股票市場(chǎng)也好，還會(huì)有另一波的熱潮。所以我剛剛講這是一個(gè)階段性的現(xiàn)象，而不是一個(gè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向。

　　現(xiàn)在還是一個(gè)比較漫長(zhǎng)復(fù)蘇周期的開(kāi)始

　　這其中最主要的一點(diǎn)，就是明年假如出現(xiàn)政策上的轉(zhuǎn)向，緊縮的程度會(huì)有多大？這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。我們認(rèn)為明年即使政策要緊縮，緊縮的空間也是非常有限。原因在哪里呢？原因我本人也一直在強(qiáng)調(diào)，這一波全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是由庫(kù)存調(diào)整，重新添加庫(kù)存所帶動(dòng)的一波周期性反彈。

　　全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的長(zhǎng)期周期性問(wèn)題并沒(méi)有解決，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)率已經(jīng)從3%降到2%，未來(lái)18個(gè)月如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)有接近4%左右的成長(zhǎng)的話，到2011年、2012年的成長(zhǎng)率可能又會(huì)回到1%左右。這就是為什么各國(guó)政府現(xiàn)在都齊聲合力在宣導(dǎo)一種理念：現(xiàn)在還不是退市的時(shí)機(jī)，現(xiàn)在政策還要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性。這因?yàn)楦鲊?guó)政府，包括我們市場(chǎng)參與者對(duì)這次經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的勢(shì)頭到底能維持多長(zhǎng)，心里沒(méi)有底。所以不可能出現(xiàn)明年大規(guī)模加息，到后年、大后年又減息的情況。

　　要一直強(qiáng)調(diào)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。明年市場(chǎng)所期望的緊縮會(huì)非常溫和，到這個(gè)緊縮真正來(lái)臨的時(shí)候，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)層面基本面不斷的好，市場(chǎng)對(duì)緊縮的接受度會(huì)非常強(qiáng)，不會(huì)阻擋整個(gè)市場(chǎng)上升的空間。

　　再就是流動(dòng)性相對(duì)充裕的狀況會(huì)長(zhǎng)期存在。低息相對(duì)充裕的狀況，利息相對(duì)充裕的狀況會(huì)長(zhǎng)期存在，如果存在這種狀況，有一種現(xiàn)象就是所有的紙幣都會(huì)出現(xiàn)貶值。前段時(shí)間商品資源類的股票上漲很快，國(guó)際油價(jià)現(xiàn)在也回到80美金，黃金突破了1000美金，美金出現(xiàn)了相對(duì)的走軟，貶值的只是一些高息貨幣。

　　這個(gè)是有原因的。因?yàn)楝F(xiàn)在歐元也好，美金也好，日元也好，所有的主要貨幣利息都很低，所以現(xiàn)在金融市場(chǎng)對(duì)基金的套息盤，不像以前日元利息為零，你就去買美金，買歐元，買英鎊，現(xiàn)在大家的利息都很低，你去做空一種貨幣，那個(gè)息差套得并不多，一般不會(huì)出現(xiàn)在金融風(fēng)暴之前日元連續(xù)不斷從80貶到140這種情況。美金會(huì)貶值，但是會(huì)繼續(xù)溫和性的貶值，那么對(duì)高息貨幣，比如澳元會(huì)貶值多得多一點(diǎn)。

　　但是由于所有主要貨幣利息都很低，而且各國(guó)央行還強(qiáng)調(diào)不輕言退市，在利息這么低的情況下，如果大家想借美元，想借貨幣，買什么呢？是買實(shí)體資產(chǎn)，買有形資產(chǎn)。所有紙幣都要貶值，在這種情況下有形資產(chǎn)，實(shí)體資產(chǎn)就會(huì)增值。

　　在全球紙幣還要不斷貶值的情況下，而且通貨膨脹在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中很難出現(xiàn)的情況下，什么東西會(huì)增值呢？土地、黃金、資源、商品這些東西會(huì)增值。這個(gè)趨勢(shì)非常明顯，我們絕對(duì)不同意最近所謂的融資窗口的討論，最近所謂成交量的下跌預(yù)示中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，我們覺(jué)得這個(gè)拐點(diǎn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái)，因?yàn)檫@還是一個(gè)比較漫長(zhǎng)的一個(gè)復(fù)蘇周期的一個(gè)開(kāi)始，而不是一個(gè)結(jié)束。