“從路演的情況來看，我們認為這是一段愉快之旅。”在談及龍湖本次的上市進程時，龍湖地產董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍表示。

　　赴港上市的龍湖地產已經進入關鍵階段。11月5日16時30分，龍湖地產在香港太古廣場港麗酒店舉行了上市公開發(fā)售新聞發(fā)布會，這是龍湖首次公布在香港聯交所主板掛牌上市的計劃。正在新加坡進行國際路演的龍湖地產董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍女士、首席財務官林鉅昌先生、客戶及公司品牌總經理秦力洪先生，以及集團投融資中心總監(jiān)張艷女士通過視頻連線的方式出席了該次發(fā)布會。

　　上市計劃

　　在發(fā)布會上，龍湖高管層首先披露了龍湖地產上市的基本的情況。龍湖披露，本次上市擬全球發(fā)售10億股股份，其中香港公開發(fā)售部份占10%，約1億股，其余9億股供機構性投資者認購，而此次發(fā)售股份數量由去年擬定的發(fā)行后擴大總股本的25%下調至20%。每股發(fā)售價介乎6.06港元至7.10港元，集資最多約71億港元(未計算行使超額配股權)。龍湖上市募集資金除5%補充營運資金外，其余均將用于開發(fā)現有項目，及擴大土地儲備。其中，約47%用于支付現有項目的土地余款，約48%則將用于收購根據市況而物色及考慮的新發(fā)展項目。

　　按照IPO時間表，龍湖將于11月6-11日公開招股，并擬定11月19日在香港掛牌上市，上市編號為0960，保薦人及承銷團隊為摩根士丹利、瑞銀、花旗銀行。

　　“從路演的情況來看，我們認為這是一段愉快之旅。”在談及龍湖本次的上市進程時，龍湖地產董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍對媒體表示。來自香港的市場消息指，截至11月4日，龍湖地產的國際配售部分反應理想，已經錄得超額認購近6倍，其中，按上限定價或無價格限制的訂單也已超購4倍，下單機構突破50家。

　　財務狀況

　　在新聞發(fā)布會上，龍湖首席財務官林鉅昌還公布了龍湖的財務內容。“在過去幾年，龍湖來自住宅物業(yè)銷售的收入強勁增長。公司收入由06年的21.0億元增至08年的44.8億元，年復合增長率為46.0%。”林鉅昌還表示，“2009年上半年，龍湖毛利潤超過18億，較08年大幅提高31.3%。估計2009年度，集團預測權益持有人應占綜合純利將不低于0.146億元。”

　　有投資者在會議中問到龍湖毛利率偏低的原因，龍湖方面解釋稱，一方面，之前公司重點地區(qū)主要是重慶，由于該地區(qū)毛利率空間比較低，未來公司將加強對上海、北京區(qū)域的高端項目持有，今年公司的毛利率已經從去年的26%上升至31%。另一方面，此外，龍湖擁有的近1900萬平米土地均價為1016元，其中今年新增土地儲備為580萬平方米，均價為1450元，這將成為保證毛利率較高的原因。

　　在談到今年上半年銷售與下半年銷售差距大問題時，龍湖方面表示，“這與工程進度有關，上半年結賬的項目均來自北京、上海，利潤空間比較大，下半年則來自重慶西部地區(qū)項目，利潤空間低，因此造成銷售額差距比較大。”

　　林鉅昌指出：“本次募集資金全部都會用于項目投資，而不是有什么負債需要清還，這樣更有助于公司上市后保持一個快的增長速度。”

　　據悉，龍湖是首家在完成公開發(fā)行前償還上市前債務融資的房企，也是第一家在中國大陸發(fā)行企業(yè)債的非上市民營房地產公司，龍湖憑借該次發(fā)債成功融資14億。近期，龍湖還獲得農業(yè)銀行授信180億，目前可用授信額度超過300億元。因此，上市后，龍湖所持現金將高于負債，并成為凈現金上市內房公司。

　　“我們任何時候都會保證現金的流量。龍湖買地的時候遵守一個很重要的頭寸紀律：如果未來兩三年預測低于某一個點，這個項目我們就不能要。第二，龍湖在申請銀行授信的時候爭取留有余量，比如龍湖現在有300多億銀行授信，但是實際貸款尚不到100億，給自己留了充分的騰挪空間。”吳亞軍稱。

　　擴張戰(zhàn)略

　　會議上，龍湖還提出了未來發(fā)展的兩項戰(zhàn)略：首先將進行持續(xù)的地域擴張，在北京、上海兩個品牌高地的基礎上，繼續(xù)圍繞長三角和環(huán)渤海進行擴張，并適度根據國家中部崛起的戰(zhàn)略選擇城市進行布局；其次，龍湖將增持投資性商業(yè)物業(yè)，計劃在5至7年內完成建設并持有約200萬平方米左右的投資性物業(yè)，使土地儲備中的投資性物業(yè)達到15%，力爭每年租金的增長保持20-25%的水平，為集團提供可觀的收入。

　　“下一步，我們還會沿著既定的戰(zhàn)略路徑，在西部、環(huán)渤海和長三角區(qū)域繼續(xù)擴張，主要在環(huán)渤海區(qū)域和長三角區(qū)域選取合適的地方進入。”龍湖首席財務官林鉅昌認為：“目前龍湖在全國8個城市，擁有在建和待開發(fā)的土地儲備總額達到1909萬平方米，能夠滿足公司未來5-6年的正常發(fā)展之需。未來公司計劃將15%商業(yè)物業(yè)出售，85%用于做住宅，其中，60%為高密度住宅，40%為低密度住宅。未來龍湖將增加持有物業(yè)比例。”

　　“龍湖土地儲備特點是具有優(yōu)化的地理分布，將西部地區(qū)的未來增長與北京上海的盈利前景形成良好的匹配，并逐漸擴張全國。受益于多渠道、多策略的土地收購，土地儲備的成本較低，土地儲備質量高，可直接開發(fā)性強。”林鉅昌稱。

　　而龍湖地產董事長兼首席執(zhí)行官吳亞軍則認為，龍湖上市之后所籌集之資金，將有助于龍湖在其他地域的擴張。

　　“未來有需要于上海增加土儲，至于北京土儲雖然較少，但預期未來三年北京可入帳銷售收益達300億元。預計三年后，東部地區(qū)占集團收入至70%，西部則占30%。”龍湖首席財務官林鉅昌補充稱，由于龍湖地產資源有限，而珠三角地區(qū)有不少強大對手，加上當局對產業(yè)及城市結構調整仍在進行中，龍湖對于珠三角地區(qū)持觀望態(tài)度，目前先作觀察研究，倘若有好的地塊，不排除會進入。